1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.

1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.

В соответствии со ст. 44.1. ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

При этом законодатель теперь не связывает проведение заочного голосования с предварительным проведением очного собрания, то есть можно выбрать любую форму из трех разрешенных.

1.3 Формы принятия решений на собрании собственников.

Единственной формой принятия решений по вопросам входящие в полномочия собрания собственников – является голосование.

2.1 Кворум.

Кворум - установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно техническому паспорту на дом.

Очень часто в техническом паспорте на дом содержится устаревшая или неточная информация, часто в общую площадь дома включают не только площадь жилых и нежилых помещений, но и площадь подвалов, чердаков.

При учете реальной площади жилых и нежилых помещений нужно учитывать, только площадь помещений, на которые зарегистрированы права собственности согласно Реестра.

То есть, если в доме 10 квартир площадью по 30 м2 каждая, т.е. общей площадью 300 м2 то доля каждой квартиры в праве собственности на общее имущество составит:

Обратите внимание, доля считается не в процентах, а именно в долях. Хотя понятно, что доля 0,1 соответствует 10%

Часто возникает вопрос, а как узнать площадь дома, а где взять данные БТИ, а какие данные верны если они в разных документах различаются. Ответ на этот вопрос содержится в Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 г. Москва «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …»

Пунктом 4 указанных правил предусмотрено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре .

Т.е. главным документом определяющим площадь помещения является Свидетельство о праве собственности на помещение.

Для того, чтобы узнать есть ли на очном собрании Кворум используют ЯВОЧНЫЙ ЛИСТ - каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить документ подтверждающий личность, документ подтверждающий право собственности. Эти данные вносятся в явочный лист, собственник обязательно должен в нем расписаться.

Перед началом собрания подсчитывается сколько собственников зарегистрировались и какой долей в праве общей собственности они обладают. Если более 50%, то кворум есть. Если к началу собрания кворума нет, можно отложить начало собрание на 15 - 30 минут, чтобы дать возможность зарегистрироваться опоздавшим.

Надо отметить, что начало собрания не означает прекращение регистрации участников, они могут регистрироваться в ходе собрания, до момента объявления собрания закрытым.

2.2. Квалифицированное большинство.

Частью 1 статьи 46 предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме,

Но при этом некоторые особо важные вопросы предусмотренные пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются не просто большинством голосов собственников пришедших на собрание, а именно большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме :

• принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
• принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Т.е. например, для того, чтобы принять решение о размещении на фасаде дома рекламного баннера, нужно чтобы за это решение высказалось "ЗА" не просто большинство из пришедших на собрание, а чтобы "ЗА" высказались более 66% ВСЕХ собственников помещений дома.

Например, предположим, что на собрание пришло 60% собственников и все они на 100% проголосовали "ЗА", но этого будет недостаточно для принятия решений предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, т.к. эти на 100% проголосовавшие "ЗА" составляют лишь 60% ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ ВСЕХ собственников помещений дома.

• помещение или участок, на котором возможно вместить присутствующих.
• организационные моменты (выбор оптимального времени, канцелярия и т.п.)
• уведомление собственников не позднее чем за 10 дней до проведения должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Желательно дополнительно разместить объявления о проведении собрания на специальных стендах в подъездах.

Следует отметить, что законодатель определил перечень информации, которая обязана присутствовать в содержании данного уведомления. В частности сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочная форма); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2.4. Повестка собрания и ее значение.

Собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, перед направлением уведомления следует четко определить вопросы, включаемые в повестку. Помимо вопроса, ради которого проводится собрание, в повестку рекомендуется включить следующие вопросы:

• избрание председателя собрания;
• избрание секретаря собрания собственников;
• избрание счетной комиссии;
• определения места хранения протоколов общего собрания.

Надо отметить, что избрание председателя, секретаря и счетной комиссии ни где не регламентируется - эта традиция пришла к нам с комсомольских и партийных собраний, но лучше ее соблюсти.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015г №937/пр.

Вводная часть должна содержать следующие сведения:

а. об инициаторе общего собрания

б. о лице председательствующем на общем собрании и проводивших подсчет голосов

в. о лицах принявших участие в общем собрании

е. об общей площади жилых и нежилых помещений

ж. о повестке дня

з. о наличии или отсутствии кворума

Текст основной части протокола общего собрания состоит из повестки дня и отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня общего собрания.

Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования.

Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт "Разное".

Текст протокола общего собрания излагается от третьего лица множественного числа ("слушали", "выступили", "постановили", "решили").

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

а. реестр собственников помещений в многоквартирном доме

б. сообщение о проведении общего собрания

в. реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме

г. список собственников помещений в многоквартирном доме присутствовавших на общем собрании

д. доверенности

е. документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании

ж. решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно - заочного или заочного голосования

з. иные документы или материалы

В соответствии с ч.3 ст. 46 ЖК РФ решение принятое на собрании собственников должно быть донесенно до собственников которые не присутствовали на таком голосовании и как следствие протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента собрания собственников.

В случае проведения собрания в очно-заочной форме составляется один протокол.

Следует обратить внимание, что большинство споров о легитимности возникает по вопросам оформления результатов голосования собрания собственников.

При проведении общего собрания в очной форме, собственники голосуют как правило поднятием руки, при этом поименно подсчитать кто был ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ практически не возможно, поэтому если на собрании решаются важные неоднозначные вопросы, то в соответствии с п.4. ст.46 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Лучше этим не пренебрегать и по острым вопросам предложить собственникам наряду с поднятием руки выразить свое решение и письменно.

Так же в дальнейшем при возникновении споров очень помогут фотографии сделанные во время собрания.

4. Смена управляющей компании

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом, наступает следующий этап необходимый для реализации намеченного результата.

После принятия решения о смене УК или смене способа управления, лицо уполномоченное общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом (следует просмотреть срок уведомления в договоре, если он указан с УК), а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания.

Указанное уведомление должно содержать адрес организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления таким домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одного из данных собственников, указанного в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, в том числе, сведения, необходимые для установления телефонной и электронной связи.

4.1. Расторжение/изменения договора с УК, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления МКД.

В соответствии с п.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Следует отметить что, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией договор следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае.

Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, Арбитражная практика пошла по пути, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени. Например, с первого числа следующего месяца.

В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией , имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ (далее - Организация).

Изменение договора также регулируется общими положениями ГК РФ.

4.2. Расчеты с УК.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).

Следует отметить, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг будет рассматриваться как неосновательное обогащение со стороны бывшей управляющей организации и соответственно регулироваться главой 60 ГК РФ.

Примечания:

1. Следует избегать любых форм собраний и голосований, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом РФ. Рекомендуется использовать бюллетени голосования (письменные решения) да же если собрание проводится в очной форме.
2. Особое внимание следует уделить соблюдению порядка уведомления о собрании (лично под роспись либо заказным письмом с обязательным сохранением квитанции), т.к. нарушение порядка уведомления является основной причиной отмены решений собраний.
3. Ни когда не пытайтесь проводить собрание в одиночку, если нет инициативной группы - да же не думайте о собрании.
4. Не забывайте составлять протоколы, сохраните почтовые квитанции от заказных писем, бюллетени заочного голосования.
5. В случае изменения УК необходимо заблаговременно определить новую УК в которую будет передан дом, новая УК с удовольствием поможет Вам провести сосбрание.

Понятие «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой процедуру, регламентированную жилищным кодифицированным актом. Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, которая находится в доме, относящимся к категории многоквартирного.

Стоит отметить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующим законам, является обязанностью определенных лиц. И оно должно проводиться регулярно (каждый год). Тем не менее, в ЖК РФ отсутствует механизм, который контролирует исполнение такой обязанности.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может носить как очередной, так и внеочередной характер. Первое мероприятие проводится раз в год, второе, согласно действующему ЖК РФ, может устраиваться в любой период времени по инициативе какого-либо лица-собственника площади жилого типа. Обратите внимание: правомочие инициативы таких граждан не связано с габаритами площади жилого типа, которыми они располагают.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующему ЖК РФ, призвано решать определенные вопросы. Вот лишь примерный перечень таких вопросов:

• выбор метода управления домом, который можно отнести к категории многоквартирного;
• размещение дополнительных мест для парковки;
• передача по договору аренды свободных помещений жилого типа;
• становление оплаты за применение того или иного имущества (например, использование услуг интернет-провайдеров);
• размещение на территории подъездов информации рекламного характера и так далее.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, решает вопросы, напрямую связанные с помещениями в доме жилого типа, которые не относятся к квартирам. Например, речь идет о лифтах, крышах, участках земельного типа и так далее.

Таким образом, проведение такого мероприятия способно урегулировать многие проблемные ситуации, сделать жизнь лиц-собственников на площади жилого типа лучше и качественнее.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Такой выбор также регламентируется ЖК РФ, подобный вопрос может решаться только лицами-собственниками при проведении соответствующего собрания.

Управление домом жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, должно обеспечивать нормальные условия для проживания граждан, а также безопасное содержание имущества, которое находится на площади такого дома.

Согласно ЖК РФ, граждане-собственники несут обязанность выбрать тот или иной метод управления. Речь идет о следующих методах:

• непосредственная управленческая деятельность, которая осуществляется жильцами;
• деятельность управленческого характера, которую осуществляет такой орган, как ТСЖ или же такой орган, как кооператив жилищного типа;
• управленческая деятельность, которая осуществляется специальным органом - управленческой компанией.

Один из способов управления должен быть выбран при проведении такого мероприятия, как собрание. Изменен метод может быть в любое время при принятии соответствующего решения. Стоит отметить, что после проведения мероприятия, информация, которая отражается в таком документе, как протокол, является обязательной для всех жильцов.

Любое лицо-собственник имеет правомочие обратиться в судебную инстанцию и потребовать обязать орган муниципалитета выбрать компанию управляющего характера.

Орган муниципалитета проводит конкурсное мероприятие по выбору такой организации. Если в дальнейшем домом будет управлять данная компания, именно она будет нести ответственность за предоставление гражданам соответствующих услуг или же проведение работ. При этом с организацией управляющего характера заключается договор (данный документ будет иметь последствия правового типа).

Особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Проведение собрания строго регламентируется ЖК РФ. Первый этап такой процедуры - уведомление. Сообщение о проведении собрания нужно распространить не позднее, чем за десять дней до самого мероприятия, сделать это должно лицо-инициатор. Такое уведомление можно отправить с помощью письма заказного типа, при этом его должен получить каждый гражданин-собственник. Документ о таком мероприятии, которое касается вопросов, связанных с площадью жилого типа, можно вручить и лично каждому.

Орган власти устанавливает, что такой документ должен включать в себя следующие данные:

• ФИО лица-собственника, номер его квартиры жилого типа;
• метод проведения мероприятия (согласно действующим законам, оно может быть очным, заочным или же комбинированным);
• дата проведения мероприятия, а также место, где оно будет проходить;
• повестка дня (то есть тематика процедуры);
• порядок ознакомления лиц-собственников со сведениями.

Прежде чем проводить собрание, следует узнать у компании управляющего характера площадь помещений жилого типа. Кроме того, инициатор должен собрать информацию о каждом участнике.

Необходимо выяснить, имеются ли в доме площади, которыми владеет орган госвласти или же тот или иной орган муниципалитета. В этом случае необходимо направить соответствующее уведомление в орган административного характера. После этого необходимо подготовить бюллетени для регистрации участников.

До подписания протокола, нужно выбрать форму, по которой будет проходить голосование. Она может быть следующих видов:

• очный метод (в этом случае на мероприятие приходят участники и отдают свои голоса лично);
• очно-заочный метод (согласно ЖК РФ, в данном случае одни участники могут проголосовать лично, а у тех, кто не пришел на мероприятие, есть возможность проголосовать заочно - такой метод считается самым приемлемым в современное время);
• заочный метод (в этом случае определенные инициаторы могут обойти квартиры и предложить жильцам высказать свое мнение по тому или иному вопросу).

Оформление результатов собрания

Решение общего собрания собственников помещений должно быть обязательным для каждого жильца. Для того чтобы результаты подобного мероприятия были оформлены должным образом, составляется специальный документ - протокол. Протокол общего собрания собственников помещений - это официальная бумага, которая может нести последствия юридического характера. При необходимости копия такого документа может быть у каждого участника. Протокол должен содержать следующие сведения:

• дата проведения мероприятия, а также то место, где оно проводится;
• методика его проведения (то есть очная, заочная или же комбинированная);
• адрес дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного;
• общая площадь жилого типа;
• количество участников, которые посетили данное мероприятие и проголосовали;
• повестка;
• результаты проведенного опроса;
• четко сформулированное решение по каждому вопросу.

Протокол собрания, в зависимости от метода проведения процедуры, может включать в себя также листы регистрации (при очном) или бюллетени (при заочном).

После проведения опроса, согласно ЖК РФ, нужно передать ксерокопии такого документа, как протокол, а также ксерокопии бюллетеней в соответствующий орган - компанию управляющего типа. В течение десяти дней инициатор должен также уведомить и собственников площадей жилого характера о принятых решениях.

При необходимости о результатах нужно проинформировать и какой-либо другой орган властного характера.

Особенности голосования

Прежде чем подписать протокол, проводится голосование. Согласно общим нормам, установленным жилищным кодифицированным актом, решение будет принято, если за него проголосуют большинство лиц-участников. Однако есть некоторые вопросы, по которым решение принимается несколько по-другому - путем получения квалифицированного большинства голосов в 2/3 от количества всех участников, которые отдали свой голос.

Речь идет о таких вопросах, как реконструкция дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, строительство построек хозяйственного типа, ремонт капитального характера, выбор метода формирования фонда для ремонта капитального типа и так далее.

Стоит отметить, что компетенция лиц-собственников дома, который можно отнести к многоквартирному, достаточно широка. Именно они могут принимать самостоятельно решения по многим вопросам, особенно по тем, которые касаются непосредственно проживания в данном доме.

При возникновении проблем или конфликтных ситуаций во всех случаях можно сослаться на протокол. Данный протокол - это официальная бумага, которая может принести последствия юридического характера. Именно этот документ можно использовать в судебной инстанции при возникновении конфликтов, для защиты интересов.

Таким образом, собрание лиц-собственников для решения вопросов, связанных с проживанием в доме жилого типа - это организованное мероприятие, которое полностью подчиняется нормам ЖК РФ и законодательству в целом. Именно регулярное проведение собрания обеспечивает собственникам и лицам, применяющим площадь по назначению, нормальное проживание в квартире и в доме в целом.

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 45 ЖК РФ

Статья 45 ЖК РФ. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома составляется на каждом ОСС, чтобы решения, принятые на голосовании, вступили в юридическую силу. Правильный протокол общего собрания собственников, грамотное заполнение пунктов в соответствии с Приказом, имеет огромное значение. Также в статье рассмотрим решения суда по подделке протокола ОСС и выложим образец документа для скачивания.

Из этой статьи вы узнаете

Протокол общего собрания собственников (ОСС)необходим, чтобы фиксировать решения по всем пунктам, стоящим на повестке.

Для решения всех возникающих вопросов по управлению многоквартирным домом (МКД) Председателю ТСЖ или иным заинтересованным лицам нужно организовывать общее собрание хотя бы один раз за год. Читайте статью справочной системы о том , как УО провести собрание по новым правилам: отработка острых вопросов на ОСС. .

Вопросы, которые выносятся для принятия решения:

• Создание/ликвидация ТСЖ.
• Утверждение порядка оформления (наличие такого образца полезно для дальнейшего ускоренного проведения процедур) и места хранения протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.
• Использование придомовой территории .Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
• Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
• Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
• Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
• . Следует ответственно отнестись к этому вопросу. Собственники или орган исполнительной власти выносят на повестку дня выбор УК. Если жильцы не смогли определить форму управления сами, дом передается под управление любым ТСЖ.
• Решение вопросов о . Они могут идти как на собственный счет ТСЖ, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств. Суммы, выплаченные по квитанциям за капитальный ремонт, большие, а государство не в состоянии произвести ремонт сразу всех объектов, нуждающихся в этом.
• На подобном собрании могут рассматриваться и другие текущие вопросы, такие как решение вопроса с должниками, уборка придомовой территории, подъездов и т.д.

Инициатором общего собрания выступает активная группа или отдельные лица, решившие, что оно необходимо. Инициировать ОСС могут и юридические лица, например, УК.

Внеочередное и первичное собрание инициируются чаще всего собственниками.

Требования к протоколу общего собрания собственников

Из-за того, что законом не были прописаны четкие требования к оформлению протоколов общих собраний собственников многоквартирного дома, использовались разные варианты оформления протоколов и образцы без утвержденных правил, кто, как и при каких условиях должен их подписывать.

С 2016 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства приняло Приказ, подробно регламентирующий оформление документа. С одной стороны, это упрощает процедуру, с другой – делает детальное исполнение Приказа почти невозможным.

Скачать пример протокола вы можете у нас на сайте: Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Оформление протокола общего собрания собственников по новым правилам

Рассмотрим подробнее требования к оформлению итогов проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в 2019 году.

Фиксированием результата голосования владельцев помещений многоквартирного дома занимается секретарь. Его выбирают отдельным вопросом на повестке дня и составляют за сроки, определенные ОСС, не дольше 10 дней, начиная со дня его организации.

Председательствующее лицо и счетная комиссия тоже находятся на ОСС. Обязанности Председателя: проведение ОСС, предоставление слова желающим выступить.

Бланк протокола общего собрания собственников многоквартирного дома имеет структуру, закрепленную законодательно. Новая форма итогового документа общего собрания собственников многоквартирного дома включает в себя следующие пункты:

• Структура

Предписанная законодательно структура:

• реквизиты;
• непосредственно текст (вводная и основная части);
• пронумерованные приложения;
• подписи присутствовавших лиц.

• Реквизиты

Перед текстом делается заголовок с соответствующим содержанием (можно использовать по образцу приведенную ниже схему). Обязательно прописываются в заголовке:

1. «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
2. Дата. Указываемой датой проведенного будет непосредственно день собрания или день принятия окончательного решения по повестке дня. Дата, указанная на протоколе, соответствует дате, указанной на уведомлении, врученном собственникам, о проведении собрания. В ситуации проведения собрания на продолжении нескольких дней, отмечаются даты начала и окончания.
3. Адрес расположения многоквартирного дом, в отношении которого принимается решение.
4. Вид – очередное или внеочередное.
5. Форма (очное, очно-заочное, заочное голосование). Форма управления выбирается отдельно для каждой новостройки. Именно жильцы принимают решение, какая форма управления им нужна – ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или УК (Управляющая компания).

Помимо этого, необходимо поставить регистрационный номер протокола ОСС помещений многоквартирного дома. Это обязательный реквизит. Нумерация начинается с каждым новым календарным годом. Она соответствует порядку проведений общих собраний в течение года. То есть пишут «Протокол № 001 общего собрания собственников жилья…»

Статья 44.1 ЖК определяет, что общее собрание собственников многоквартирного дома можно провести путем:

• Очного голосования владельцев помещений (все собственники многоквартирного дома присутствуют, чтобы обсудить и решить вопросы на повестке дня);
• Очно-заочного голосования;
• Заочного голосования.

В итоге шапка должна выглядеть следующим образом (как образец): «Протокол очередного общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ____________, проведенного в очно-заочной форме № ____».

ОСС может проходить параллельно очно и заочно. Подсчитываются, оформляются единым протоколом очно-заочного общего собрания собственников жилья многоквартирного дома результаты, полученные очным и заочным путем. Очно-заочная форма организации характеризуется целостностью действия. Это не два разных собрания, проведенных по очной, потом по заочной форме с целью добора участников голосования для признания его правомочным, а единое мероприятие из двух этапов.

• Документы, которые необходимо разработать для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

При проведении собрания владельцев помещений многоквартирного дома по заочной форме составляется протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме, его образец почти ничем не отличается. Такое ОСС может быть проведено с помощью информационной системы ЖКХ или опросным путем. Часто его проводят при отсутствии кворума.

Обязательный реквизит, прописанный Приказом – место хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование. Как правило, хранят протоколы в Правлении товарищества или в квартире Председателя ТСЖ. Это необходимо, чтобы по необходимости любой, имеющий на это право, человек смог запросить материалы по общедомовым собраниям собственников помещений многоквартирного дома. Голосование по месту хранения – это отдельный вопрос повестки дня.

• Текст

В тексте различают две части: вводную и основную. Вводная – зафиксированная статистика, факты. В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

• Вводная часть

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные:

1. Инициатор. Для юр. лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, Ф. И. О. без сокращений, прописывается номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.
2. Кто председатель, секретарь и каков состав счетной комиссии.
3. Список членов ОСС.
4. Суммарное количество голосов собственников МКД.
5. Общая площадь многоквартирного дома.
6. Повестка дня.
7. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

• Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам).

Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками многоквартирного дома соответственно уведомлению о проведении общего собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы. Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании. Нельзя вопросы с разным содержанием соединять в единой формулировке.

Согласно правилам заполнения, речь в основной части протокола собрания собственников помещений многоквартирного дома идет от 3 лица мн. числа (в образце это правило соблюдено). Основная часть включает 3 раздела:

Часть 1. «Слушали» – здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.

Часть 2. «Предложено» – однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.

Часть 3. «Решили» – решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам. В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.

• Сведения о присутствующих и приглашенных

Присутствующие – это физлица и юр. лица, имеющие право голоса (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД).

Приглашенные – лица, находящиеся на собрании собственников помещений многоквартирного дома, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.

После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на ОСС собственников жилья многоквартирного дома. Они включают в себя:

• Для юр. лиц – наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.
• Для физических лиц - Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании). Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя владельца помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.

Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем протоколируют информацию о присутствующих согласно п. 12 Приказа. Список – это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.

• Приложения

Обязательные приложения к протоколу общего собрания собственников:

1. Сообщение о факте проведения общего собрания собственников МКД (оформляют соответственно с частью 5 статьи 45 и частью 4 статьи 47.1 ЖК РФ).
2. Реестр, где прописано вручение собственникам МКД уведомлений о дате собрания и вопросах, поставленных на повестку. В нем содержатся сведения о владельцах, способ направления извещений, дата получения или его представителем.
3. Реестр владельцев жилья МКД, в котором находятся Ф. И. О. для физлиц и наименование без сокращений и ОГРН для юр. лиц. Данный список содержит номера помещений, находящихся в их собственности, количество голосов во владении каждого собственника, а также реквизиты документов на право собственности.
4. Бланк регистрации собственников МКД, фактически принявших участие в общем собрании, где содержится информация о них.
5. Заверенные доверенности (копии) от представителей собственников МКД, принявших участие в общем собрании. Доверенность может быть заверена не только у нотариуса. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенность можно заверить в жилищно-эксплуатационной организации по месту жительства, в организации, где доверитель учится или работает, в администрации стационарного лечебного заведения, где доверитель находится на лечении.
6. Результаты решения.
7. Документы, находящиеся на повестке дня и по которым были сделаны решения в результате голосования.
8. Прочие документы, определенные решением общего собрания как обязательные приложения к протоколу.

Каждое приложение к протоколу нумеруется.

• Подписи

Количество голосов собственников, расписавшихся в бланке регистрации, определяет наличие кворума. Чтобы избежать фальсификации, неточности, обычного недоверия со стороны отдельно взятых владельцев жилья, имеет смысл каждому участнику голосования (представителям по доверенности и собственникам) выдавать бюллетень, где собственники сами вписывают нужные данные и подписывают его. При необходимости оформление результатов голосования, проведенное таким образом, станет гарантией открытости и честности процедуры и даст убедиться в правильности расчетов, произвести пересчет голосов.

При заочной форме бюллетени с результатами голосования тоже включаются приложением к итоговому протоколу.

При соблюдении этой процедуры нет нужды в подписании итогового протокола всеми собственниками жилья.

Реквизиты подписи протокола должны содержать:

• фамилия, инициалы председательствующего лица;
• фамилия, инициалы секретаря;
• фамилия, инициалы лиц, проводящих подсчет голосов по установленной формуле.

Все указанные лица расписываются собственноручно, ставят дату проставления подписи. Если на этом собрании только стоял вопрос об избрании председателя и счетной комиссии, в реквизитах подписи стоят фамилия и инициалы инициатора проведенного собрания.

Вы можете скачать образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома (в конце статьи) – это будет наглядным примером того, как правильно составлять такой документ.

Кому, зачем и когда передается протокол общего собрания собственников МКД

Ч.1 ст. 46 ЖК РФ регламентирует процедуру передачи копии протокола, составленного на ОСС.

По окончании ОСС владельцев помещений в многоквартирном доме, инициатор обязан передать копию в УК или ТСЖ не позднее десяти дней со дня организации собрания. Эта процедура начала действовать с 30 июня 2015 года.

Начиная со дня получения копии от инициатора в течение 5 дней УК передает копию в службу жилищного надзора. Данное предписание вступило в силу с 30 августа 2015 г.

Кроме этого управляющие компании обязали выкладывать протоколы собраний собственников на своих официальных сайтах и на ресурсе «Реформа ЖКХ», начиная с 1 декабря 2014 г.

С 1 июля 2016 г. инициаторы все копии протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома размещают в системе ГИС ЖКХ. Управляющая компания также может передать копию службе жилищного надзора, воспользовавшись системой ГИС ЖКХ.

В службе жилищного надзора копия хранится в течение 3 лет. Если на продолжении трех месяцев в службу жилищного надзора попадает несколько копий протоколов от одного и того же дома с похожей повесткой дня, это послужит основанием для внеплановой проверки.

При необходимости уточнить информацию по какому-то отдельному вопросу или части из протокола делается выписка. Она в точности копирует содержание документа.

В каких случаях возможно признание протокола общего собрания собственников недействительным

Бывают ситуации, когда происходит оспаривание итогового документа общего собрания собственников согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ.

«Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы» (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

При нарушении или несоблюдении законных требований ЖК РФ член ТСЖ или пайщик ЖСК, не принимающий участия в собрании или отдавший свой голос «Против», посчитавший, что результаты голосования нарушают его права и законные интересы, имеет право подать в суд.Обжалование протокола общего собрания собственников можно осуществить в течение 6 месяцев со дня, когда стало известно или должно было стать известно о решении по поставленному вопросу. Учитывая все обстоятельства дела, суд имеет право сохранить в силе решение. Так происходит, если нарушения при голосовании не являются существенными, голос собственника не мог повлиять на результат голосования, и принятое на голосовании решение не повлекло за собой причинение убытков данному собственнику.

К основаниям для признания нарушенными требований ЖК РФ и интересов собственника касательно организации общедомового собрания относятся любые факторы, мешающие реализовать право собственника на участие в принятии решения общедомовым собранием собственников в многоквартирном доме. Такими могут стать обстоятельства, которые выражаются в нарушении следующих требований:

• о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
• об определении правомочности собрания (кворума);
• о содержании информационного сообщения;
• о возможности ознакомления с необходимой для принятия решения собственником помещения информацией, до собрания или в ходе его проведения;
• о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
• о порядке подсчета голосов собственников помещений при голосовании, включая лиц, обладающих правом долевой собственности на помещения, собственников комнат в коммунальной квартире;
• Оо выполнении требований к документированию решений собрания, в частности бюллетеней заочного собрания;
• о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему голосов.

Чем грозит подделка протокола общего собрания собственников

Подделка преследуется по УК РФ, как и подделка любых других документов. При подделке подписей, внесении ложных сведений, оформлении задним числом ранее существовала практика, по которой органы исполнительной власти отказывались возбуждать уголовные дела по статье 327 УК РФ "Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов".

Решения, принятые собственниками, как и протокол общего собрания собственников, по мнению органов следствия, не считались официальными документами . Сфальсифицировать протокол не сложно, а вот доказать этот факт в суде и оспорить его – большая проблема. Судебная практика показывала, что даже после предоставления неоспоримых доказательств, виновные лица избегали ответственности.

Итогами подобного отношения стало то, что собственники и УК могли подделать протокол собрания, не соблюдать установленную процедуру проведения собрания. Никто не нес уголовной ответственности за финансовые потери собственников.

Обманутые собственники вынуждены были самостоятельно добиваться правосудия через гражданские суды. Хотя есть возможность возбудить уголовное дело по статье 159 УК РФ "Мошенничество", органы правопорядка не спешили идти навстречу.

Попытки законодательно решить эту проблему были и раньше. Предлагались самые разные законопроекты, в том числе об уголовной ответственности при препятствовании честному выбору формы управления. Но дальше первого чтения инициативы не проходили.

По принятым законодательным нормам протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома обладает статусом официального документа. Определение этому дается ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В него внесены изменения Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ.

Законодательно закреплен официальный статус документов – решений, принятых на общедомовом голосовании и протоколов общего собрания собственников помещений МКД. На собственников в МКД возлагаются обязанности относительно общего имущества, возможно изменение объема обязанностей и прав, освобождение этих собственников от обязанностей. Они также подтверждают факты, по которым наступает юридическая ответственность.

Подделка протокола ОСС регламентируется ст. 327 УК РФ. В случае признания вины по данной статье, осужденный наказывается принудительными работами сроком до 2 лет, арестом сроком до 6 месяцев, ограничением или лишением свободы до 2 лет включительно.

При признании факта использования заведомо поддельного документа, на осужденного налагается денежный штраф суммой до 80 000 рублей, либо штраф в размере заработной платы или иных доходов осужденного в течение шести месяцев. Также возможно назначение наказания в виде обязательных работ сроком до 480 часов.

• Что изменилось в правилах оспаривания договора управления МКД

Решения суда по подделке протокола ОСС

Нужно учесть отсутствие единой практики в судах при рассмотрении дел о подделке протоколов, признании недействительным решения общего собрания собственников.

Обычно факт не проведения собрания и фальсификации протокола доказывается следующим образом:

• приговор или постановление следственных органов, указывающих на подделку;
• подделка подписи секретаря, собственников помещений, председателя;
• показания свидетелей, пояснивших на судебном заседании, что не получали извещения о проводимом собрании, не принимали в нем участия;
• показания собственника жилой площади, поясняющие суду факт фальсификации его подписи, а также, что не он инициировал собрание, не проводил его, не был его участником;
• подлинник общего собрания не был предоставлен суду;
• представление листа регистрации собственников, с отсутствующей в нем датой составления документа, отсутствие в документе четких пояснений, к какому конкретно собранию собственников он относится и какие вопросы призван решить.

Фальсификация протокола собрания собственников после вступления в силу поправок в ЖК РФ регламентируется 327 статьей Уголовного кодекса РФ.

Рассмотрим решения суда по подделке протокола ОСС на примерах:

1 пример.

Прокурор Чкаловского района г. Екатеринбурга обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ «Старый Химмаш», МБУ «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере». Данным иском просили лишить силы решение общего собрания собственников помещений. Прокурор, представляя интересы собственников, просил признать незаконными действия по выставлению квитанций и взимание платы за коммунальные услуги и жилье.

Проверка выявила многочисленные факты нарушений жилищного законодательства – подделка протоколов общих собраний, нарушение порядка выбора способа управления. Согласно одному из фальсифицированных протоколов, собственники выбрали способ управления в форме ТСЖ путем вступления в уже существующее ТСЖ «Старый Химмаш».

Суд удовлетворил исковые требования к ТСЖ «Старый Химмаш», МБУ «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере». Отменил принятые ранее решения общего собрания. Признал действия по выставлению счетов и взиманию платы за коммунальные услуги и жилье – незаконными.

2 пример.

После подделки 4-х подписей УК СЭУ-ФС-6, расположенная в Москве, с мая 2015 г. начала брать плату за капремонт дома и переводить ее на специальный собственный счет Сбербанка. В марте 2016 года Головинский районный суд Москвы признал незаконность протокола общего собрания и результатов голосования по вопросу о сборе средств на капремонт. Почти тысяча собственников огромного дома смогла защитить свои интересы. К тому моменту на капремонт было выплачено около 1,3 миллиона рублей. Их расхищение в особо крупном размере удалось предотвратить.

3 пример.

Обращение в суд пришло от собственника квартиры (истца). Он предъявил иск к ЖК. В нем он изложил просьбу провести перерасчет платежей. Платежи по содержанию общедомового имущества и капитальному ремонту МКД, с точки зрения истца, предъявили необоснованно. Истец предоставил в суд справку, подписанную председателем кооператива. При изучении предоставленной справки, был сделан вывод, что на общедомовом собрании не приняли смету затрат на содержание общедомового имущества и капремонт МКД.

Председателем кооператива, при рассмотрении дела, был также предоставлен суду протокол общего собрания собственников. Предоставленный протокол подтверждал факт утверждения сметы о финансировании на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества МКД. Истцом на основании ст. 186 ГПК РФ было заявлено ходатайство о подделке жилищным кооперативом представленных доказательств по делу. Государственная жилищная инспекция по Новосибирской области осуществила проверку содержания общего имущества дома. Проведенная проверка показала, что места общего пользования содержались ненадлежащим образом. На общем собрании не утвердили тариф на содержание общего имущества. Жилищный кооператив выдал справку, что отсутствует смета, принятая надлежащим образом, на содержание и ремонт общедомового имущества. Ссылаясь на показания четырех свидетелей, суд решил отказать в удовлетворении ходатайства о подделке протокола общего собрания собственников.

Как усматривалось из материалов дела, жилищный кооператив представил в суд 4 разных варианта расчета задолженности. Расчеты, сделанные председателем кооператива и бухгалтером, не имеют обоснования и не соответствуют требованиям к такой документации. Суд первой инстанции это признал, но в удовлетворении иска отказал, несмотря на установленный факт обсчета истца и передачу ложной информации.

Образец протокола:

Приглашённые лица :

Повестка дня общего собрания собственников жилья многоквартирного дома:

1. Об избрании членов счетной комиссии, председателя и секретаря общего собрания.
…
5. Об определении места для размещения результатов общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, с целью ознакомления с ними всех собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Об определении места хранения документов общего собрания.
На дату проведения собрания установлено, что :

помещений в доме, которые составляют 100% голосов;

жилых и нежилых помещений в доме;

повестке дня;
г) общее собрание объявляется открытым
/при отсутствии кворума собственников протокол подписывается инициаторами общего собрания/

1. Об избрании членов счетной комиссии, председателя и секретаря общего собрания

Решение вопроса № 1 «Об избрании счетной комиссии, председателя и секретаря» в составе __ чел.в предложенном составе ________________________.
(принято / не принято)

1. 1. Об определении места для размещения результатов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросам, поставленным на голосование, с целью ознакомления с ними всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение вопроса № 5 «Об определении места для размещения результатов общего собрания по вопросам поставленным на голосование, с целью ознакомления с ними всех собственников помещений в многоквартирном доме» ________________________, решения общего собрания размещаются ______________________________.
(принято / не принято) (указать место).

1. 1. Об определении места хранения документов общего собрания.

Решение вопроса № 6 «Об определении места хранения документов общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме» ________________________
(принято / не принято)
документы общего собрания хранятся______________________________________________.
(указать место)

Приложения к протоколу :

Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Основные понятия, применяемые в Методических рекомендациях:

-жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;

-жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

-квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

-комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворений гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К общему имуществу собственников многоквартирного дома относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома).

Проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке.

Подготовка к собранию включает в себя:

Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

Опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

Выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;

Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

Разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

Разработка Устава товарищества собственников жилья;

Направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

Другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

I. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Выбор способа управления многоквартирным домом;

Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

Другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

3.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

4.Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

5.Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

II. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

III. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч.1 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч.1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч.2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);

г) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или орган исполнительной власти (ст. 161 ч.6 ЖК РФ).

IV. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Вместе с тем необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

V. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

Доля каждого собственника определяется путем деления общей площади помещения (по свидетельству службы регистрационного права Управления Федеральной Регистрационной службы по Рязанской области, свидетельству о праве на наследство, решению суда, регистрационному удостоверению или других правоустанавливающих документов), приходящейся на каждого собственника, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной).

D = S1/S2, где D - доля каждого собственника, S1 - общая площадь помещения собственника, S 2 - сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяет количество голосов для участия в голосовании на общем собрании.

Кгол. = D х К общ., где К общ. - общее количество голосов в многоквартирном доме. Для расчета количества голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов предлагается принимать один голос равным 1 м2 (или, к примеру, 10 м2) общей площади.

VI. Проведение общего собрания собственников в очной форме

1. Уведомления о проведении общего собрания

Собрание собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.

В сообщении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - общее собрание;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст.ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч.1 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.

Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом либо вручить под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:

Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ст. 36 ч. 3 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).

6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч.3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

VII. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования

Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;

в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 3 ч.5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч.4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. раздел VI п. 3 настоящих Рекомендаций).

4. Требования, предъявляемые к решению собственника

Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):

а) решение должно быть в обязательном порядке оформлено в письменной форме.

б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. В уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

7. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.

VIII. Оформление в письменной форме решений собственников помещений

При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способ принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой голосования при принятии решения - путем письменных решений (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.

IX . Реализация способа управления многоквартирным домом

Для реализации выбранного способа управления многоквартирным домом необходимо:

При непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения общего собрания заключить договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени (ст. 164 Жилищного кодекса РФ);

При управлении управляющей организацией каждому собственнику помещения заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

При управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом осуществить государственную регистрацию товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В ином случае органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

X . Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

В соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. № 75, конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

Собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

По истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

Не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Примерные формы документов для организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах прилагаются.