Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

]→[Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке ]

Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке

Анатолий Ковалев, д.э.н., профессор, член Экспертного совета СМАО, зав. кафедрой производственного менеджмента, МГТУ «Станкин»
Василий Игонин, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве РФ

В современных условиях, когда в экономической политике акценты переносятся на освоение высокотехнологичной и инновационной техники, обновление и модернизацию парка оборудования, все большее значение приобретают вопросы функционального устаре-вания.

Функциональное устаревание - одно из проявлений морального устаревания, которому подвержено движимое и недвижимое имущество. Моральное устаревание охватывает как функциональное, так и технологическое устаревание, являясь следствием постоянного научно-технического прогресса (НТП). С одной стороны, под воздействием НТП внедряются новые технологии и материалы, совершенствуется организация производства, растет производительность труда в машиностроении, что вызывает удешевление воспроизводства машин, а эксплуатируемые идентичные машины подвергаются технологическому устареванию. Причем технологическое устаревание развивается постепенно и охватывает широкий класс машин и оборудования.

С другой стороны, создание и поступление на рынок все более совершенных новых объектов техники вызывает обесценение эксплуатируемой техники. Эксплуатируемые машины уступают новым аналогичным машинам, в которых воплощены последние достижения НТП по качеству и полноте выполнения определенных функций, что и служит причиной функционального устаревания. Чем выше темпы НТП, тем соответственно выше темпы морального устаревания в целом.

Выявить и оценить технологическое устаревание в чистом виде для конкретного объекта оценки довольно проблематично, этот фактор снижения стоимости «тонет» в общем потоке наблюдаемой в настоящее время инфляции. В практике оценки определяют только функциональное устаревание, что оговорено требованиями .

Многие методы определения износа, построенные на анализе статистических данных и выведении кривых износа, дают значение совокупного износа без разделения его на физический износ и функциональное устаревание. В этом случае отпадает необходимость в отдельном расчете функционального устаревания.

В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной.

В литературе можно встретить рекомендации по ориентировочному определению степени морального (совокупно технологического и функционального) устаревания на основе долговременного прогноза для среднегодового темпа морального удешевления объектов оценки под влиянием НТП по отдельным отраслям и производствам. Предположительно этот темп лежит в интервале от 2 до 8%, а для строительной индустрии - от 2 до 4% . При этом для зданий и сооружений предлагают степенную модель вида:

Кму - коэффициент морального устаревания;

I - среднегодовой темп морального удешевления объекта оценки, вызванного НТП в соответствующей отрасли, в долях единицы;

Однако показатель темпа морального удешевления под влиянием НТП есть величина неопределенная, которая не подтверждается официальной статистической информацией, а сугубо экспертные суждения о ней не имеют доказательственной силы. Поэтому данный метод практически не реализуем в оценке.

Коэффициент функционального устаревания объекта оценки может быть определен на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки. В этом случае необходимо сопоставить полную (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки с ценой нового, более совершенного объекта аналога, скорректированной на различие основных ценообразующих параметров. Формула для расчета коэффициента функционального устаревания имеет вид:

Цан.кор - скорректированная цена нового, более совершенного объекта-аналога;

Sn’ - полная (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки.

Скорректированная по нескольким параметрам (например, трем) цена нового, более совершенного объекта-аналога определяется по формуле:

Цан - исходная цена объекта-аналога;

Х1, Х2, Х3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у оцениваемого объекта соответственно;

Хан1, Хан2, Хан3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у объекта-аналога соответственно;

B1, b2, b3 - коэффициент торможения у 1-го, 2-го и 3-го параметра соответственно.

В данном методе большое значение имеет выбор параметров, по которым сравниваются объекты. Эти параметры должны отражать воздействие НТП на потребительские свойства, улучшение которых делает новый, более совершенный объект-аналог в сфере эксплуатации выгоднее, чем объект оценки. При отборе параметров следует проанализировать все направления, по которым обнаруживается рост полезного потенциала и конкурентных преимуществ нового, более совершенного объекта-аналога по следующим группам показателей потребительских свойств:

• показатели, отражающие расширение функциональных возможностей машины по основному назначению, с добавлением, как правило, новых функций;
• показатели, характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением систем контроля и программированного управления;
• показатели, характеризующие повышение качества получаемых с помощью машины продуктов или услуг;
• показатели, свидетельствующие о повышении надежности работы машины (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости);
• показатели, характеризующие рост производительности машины в единицу времени;
• показатели, отражающие рост топливной, энергетической и материальной экономичности эксплуатируемой машины;
• показатели, свидетельствующие об улучшении эргономических характеристик, повышении комфортности в управлении машиной;
• показатели, отражающие улучшение экологических и эстетических характе-ристик.

Приведенный выше состав групп показателей присущ практически всем видам машин и оборудования, они отражают определенные стороны их полезного потенциала . Проявляясь в сфере эксплуатации (использования), они в своей совокупности дают представление о том, насколько полезность у нового, более совершенного объекта-аналога выше, чем у объекта оценки.

Нужно иметь в виду, что в силу физического износа реальные значения некоторых параметров у объекта оценки могут быть ниже первоначальных паспортных значений. Но поскольку сравнение обоих объектов ведется в состоянии «как новые», то паспортные значения параметров берут как у объекта оценки, так и у объекта-аналога.

Данный метод является статическим, в нем отсутствует фактор времени. Из метода следует, что функциональное устаревание наступает тогда, когда по отношению к объекту оценки на рынке появляется новый, более совершенный объект-аналог и оценщик может их сравнить по стоимости и потребительским свойствам. Цене нового объекта-аналога ставится в соответствие полная стоимость объекта оценки в состоянии «как новый», предварительно рассчитанная с помощью затратного подхода. Метод не отвечает на вопрос о том, на каком этапе жизни оцениваемого объекта наступит момент появления более совершенного объекта-конкурента и соответственно проявится его функциональное устаревание. Если на дату оценки для оцениваемого объекта можно найти более совершенный новый объект-аналог с известной ценой, то указанным методом определяется коэффициент функционального устаревания как справочная величина. Ведь предварительно нужно выполнить саму оценку объекта затратным и сравнительным подходами.

Данный метод может быть использован как инструмент для накопления статистической информации по группам оборудования. Такая информация собирается и систематизируется по результатам отдельных оценок, она содержит сведения о рассчитанном значении коэффициента функционального устаревания при известном хронологическом возрасте на дату оценки по отдельным объектам. Далее может быть построена кривая функционального устаревания в функции хронологического возраста.

Слабым местом данного метода является неопределенность, относящаяся к отбору влияющих параметров-факторов и назначению коэффициентов торможения.

По нашему мнению, решение задачи определения функционального устаревания следует искать, опираясь на статистические методы исследования. Процесс функционального устаревания протекает одновременно с процессом физического износа, поэтому реально наблюдаемое обесценение объектов основных средств во времени является совокупным результатом этих двух процессов.

Функциональное устаревание в чистом виде можно наблюдать только на примере объектов, которые длительное время не эксплуатировались, а находились на хранении (на консервации, в ожидании установки и по другим причинам). В этой связи целесообразно рассмотреть, как, например, рекомендуют органы официальной статистики корректировать балансовую стоимость указанных выше объектов при переоценке основных средств. Последняя обязательная переоценка для бюджетных учреждений проводилась в нашей стране на 1 января 2007 г. (приказ Минэкономразвития РФ, Минфина РФ и Росстата №306/120н/139 от 2.10.2006 г., см. «Российская газета» от 15.11.2006 г., № 256). Согласно Приложению №2 утвержденные понижающие коэффициенты для переоценки оборудования, предназначенного к установке (монтажу), зависят от года приобретения следующим образом (см. таблицу 1).

Как видно, функциональное устаревание обнаруживается только на второй год жизни объекта, а к началу четвертого года достигает наибольшего значения - 20% и сохраняется далее на этом уровне. Приведенные выше данные интересны для оценочной практики, так как они взяты из официального источника.

На основе приведенных данных построим кривую функционального устаревания в виде логистической зависимости коэффициента функционального устаревания от хронологического возраста объекта оценки. Порядок расчета параметров логистической кривой как кривой регрессии приведен в работе .

Развитие функционального устаревания по данным Росстата и построенная на основе этих данных логистическая кривая в функции хронологического возраста показаны на рис. 1.

Уравнение логистической кривой имеет следующий вид:

T - хронологический возраст объекта в годах.

Коэффициент детерминации R2 = 0,9, т.е. довольно высокий.

Характерной особенностью для линии функционального устаревания является наличие в начале жизни объекта так называемого периода износоустойчивости, на протяжении которого коэффициент функционального устаревания практически близок к нулю. В рассматриваемом примере период износоустойчивости равен одному году. Из рис. 1 видно, что по данным Росстата в начале второго года коэффициент скачкообразно повышается до 5%, а по логистической кривой плавно доходит до 2,7%.

Таким образом, динамика коэффициента функционального устаревания хорошо описывается логистической функцией, согласно которой наблюдаются три этапа: первый этап - это период износоустойчивости, коэффициент функционального устаревания близок к нулю и к концу периода не превышает 3%; на втором этапе идет активное возрастание коэффициента функционального устаревания с темпом около 5% в год; на третьем этапе коэффициент функционального устаревания с замедлением приближается к предельному уровню 20-22%.

Период износоустойчивости в начале кривой зависит от степени новизны модели объекта оценки. Если исходить из того, что сменяемость моделей машин происходит с некоторой периодичностью, то степень новизны модели оцениваемой машины тем выше, чем ближе дата изготовления машины к началу цикла сменяемости моделей. Если машина изготовлена в начале цикла сменяемости моделей, то у нее будет большой период износоустойчивости, близкий к циклу сменяемости моделей. Наоборот, если машина изготовлена в конце цикла сменяемости моделей, то ее период износоустойчивости небольшой и не будет превышать 1-2 года. Для выполнения расчетов можно допустить, что период износоустойчивости в среднем равен половине цикла сменяемости моделей машин.

У разных видов машин и оборудования разные циклы сменяемости моделей: у компьютеров, вычислительной и медицинской техники - раз в 3-4 года; у автомобилей, тракторов, сельскохозяйственной техники - раз в 5 лет; у металлорежущих станков - раз в 6 лет; у кузнечно-прессовых машин - раз в 7 лет.

Отсюда можно сделать вывод, что построенная по данным Росстата логистическая кривая, где период износоустойчивости равен 1 году, соответствует случаю быстрого функционального устаревания, когда либо производство модели прекращено, либо объект относится к технике с коротким циклом сменяемости моделей (около 2 лет).

Исходя из описанной выше закономерности развития функционального устаревания, предлагается следующая методика определения коэффициента функционального устаревания.

Прежде всего выясняют вопрос о том, выпускаются или не выпускаются предприятием-изготовителем (или несколькими предприятиями-изготовителями) машины такой же модели, что и оцениваемая машина на дату оценки. Предлагаемый изготовителями ассортимент продукции, представленный в Интернете, уже дает ценную информацию для ответа на поставленный вопрос.

Если машины данной модели не изготавливаются (или невозможно заказать их изготовление), то считаем, что у данного объекта оценки минимальный период износоустойчивости (1 год), а коэффициент функционального устаревания рассчитываем в зависимости от хронологического возраста по приведенной выше формуле Кфу = 0,22/exp(3,04 - 1,09t) + 1.

Если машины данной модели на дату оценки еще находятся в производстве на предприятии (предприятиях), то расчет коэффициента функционального устаревания выполняем по скорректированной формуле с учетом продолжительности цикла сменяемости моделей машин определенного вида.

Корректировка логистической кривой функционального устаревания заключается в том, что по мере роста цикла сменяемости моделей машин происходит удлинение периода износостойкости, что соответствует смещению логистической кривой вправо.

Уравнение логистической кривой в обобщенном виде:

А - верхний предельный уровень коэффициента функционального устаревания, соответствующий верхней асимптоте;

B - параметр, определяющий положение точки перегиба;

А - параметр, определяющий наклон линии в точке перегиба;

T - хронологический возраст, в годах.

Наименьший период износоустойчивости в исходной формуле увеличиваем на величину, равную половине цикла сменяемости моделей машин. Для этого достаточно половину цикла сменяемости прибавить к параметру b логистической кривой. Получаем следующие значения параметра b:

В исходной формуле с циклом сменяемости 2 года b = 3,04/1,09 = 2,8;

• при цикле сменяемости 3 года b = 2,8 + 1,5 = 4,3;
• при цикле сменяемости 5 лет b = 2,8 + 2,5 = 5,3;
• при цикле сменяемости 7 лет b = 2,8 + 3,5 = 6,3.

Скорректированные формулы логистической кривой имеют следующий вид:

• при цикле сменяемости 4 года Кфу = 0,22/exp(5,23 - 1,09t) + 1;
• при цикле сменяемости 5 лет Кфу = 0,22/exp(5,78 - 1,09t) + 1;
• при цикле сменяемости 6 лет Кфу = 0,22/exp(6,32 - 1,09t) + 1.

На рис. 2 показаны логистические кривые функционального устаревания, рассчитанные по указанным выше формулам.

По сравнению с известными методами определения функционального устаревания предлагаемая методика обладает рядом преимуществ. Во-первых, базой построения кривых устаревания служат среднестатистические опытные данные, содержащиеся в официальных документах Росстата, что означает соблюдение принципа обоснованности, закрепленного в требованиях ФСО №3. Во-вторых, в методике учтены основные факторы, вызывающие функциональное устаревание машин и оборудования: хронологический возраст объекта оценки и цикл сменяемости моделей машин в классификационной группе, к которой относится объект оценки.

Дальнейшее совершенствование описанной методики предполагает уточнение некоторых параметров логистической кривой функционального устаревания путем накопления и анализа статистических данных об обесценении машин и оборудования, продаваемых на вторичном рынке после продолжительного хранения и не бывших в рабочей эксплуатации.

В приведенных выше кривых устаревания не вызывают сомнения следующие параметры:

1. В начальный период износоустойчивости рост коэффициента функционального устаревания происходит замедленно и этот коэффициент к концу периода не превышает 3%.
2. Предельный уровень коэффициента функционального устаревания составляет 20- 22%.

В то же время нуждается в уточнении темп роста коэффициента функционального устаревания на втором этапе жизни объекта. Согласно полученной по данным Росстата кривой устаревания этот темп составляет 5,5% в год, а предельный уровень 22% достигается на втором этапе за 4 года. Однако в литературе встречаются сведения о том, что рост функционального устаревания для многих видов машин равен 2% в год. Поэтому данный параметр нуждается в опытной проверке. Необходимо также получить более надежные данные о циклах обновления моделей машин и оборудования разных классов в современных экономических условиях.

Функциональный износ проявляется: 1) в потере стоимости, вызванной появлением либо более дешевых объектов того же класса, либо более экономичных и производительных аналогов другого класса; 2)несоответствие характеристик объекта современным общим региональным стандартам или требованиям по обеспечению безопасности, экологическим ограничением, требованием рынка и т.п.; 3) изменением технологического цикла, в которой традиционно включается объект.

Формула определения функционального износа: V=

Бывает устранимый и неустранимый.

Методы расчета:

Подход к функциональному износу - берется объект и аналог, аналог помещается в теже условия, что и объект, подсчитываем расходы, разница в расходах это и есть функциональный износ.

Исходя из этого была разработана методика.

Обесценение функциональное неустранимое по разнице основных летно-технических и эксплуатационых характеристик может быть расчитана по следующей зависимости:

Для использования этого метода необходимо соблюдение нескольких условий:

1. И объект, и аналог должны быть экономически эффективны на заданных линиях.
2. Себестоимость летного часа нельзя брать из отчетности компании. По себестоимости лучше брать по натуральным параметрам (расход топлива, количество членов экипажа).

Обесценение по различному оборудованию, которое можно поставить, заменить:

1. Определить устранимый/неустранимый износ. Если замена или доработка какого-либо оборудования технически возможна и окупается за остающийся фактический срок службы объекта, то функциональный износ счиается устранимым. Иначе неустранимый.
2. Если износ неустранимый, то он определяется методом капитализации разностей в расходах или прибыли за полный срок службы объекта.
3. Если износ устранимый, то его величина равна стоимости устранения.

Пример: Определить неустранимый износ из-за ограничений эксплуатации по II категории, на III категорию его не переделать.

Этот износ относительно аналога (аналог III категории). Определить как отразиться на стоимости. В год теряем на самолет 400 тыс. руб., в течение 15 лет.

Считается методом капитализации.

an=2724000/400000=6,81.

Пример: Определить устранимый функциональный износ по следующему недостатку: запрещение полетов без автоматической стационарной кислородной системы для пассажиров и бортпроводников, при условии, что на аналоге и объекте этой системы нет, стоимость оборудования без монтажа - 4 млн, стоимость монтажа на ЛА - 500000, стоимость монтажа при производстве аналога - 100000.

Цена=4000000+500000=4,5 млн

Пример: Устранимый износ по следующему недостатку: ограничение полетов из-за отсутсвия системы предупреждения самолетов TCA. Стоимость оборудования без монтажа - 2500 тыс. Стоимость монтажа на ЛА - 550 тыс. Стоимость монтажа на серийном производстве - 100000.

Устранимый износ = 2500000+550000-100000 =

Пример: Несоответствие радиосвязи международным требованиям по диапазону частот. Признак износа относительно аналога.

Стоимость нового оборудования с монтажом старого - 700000. Остаточная стоимость заменяемого оборудования - 100000.

Устранимый износ = 700000 - 100000 =600000

Пример: В качестве аналога ТУ-154м, но без соответствующего оборудования, которое перечислено в предыдущих примерах.

Износ по основным летно-техническим и эксплуатационным характеристикам=0.

Суммарный функциональный износ объекта относительно аналога=2724000+2950000+600000 = 6274000.

Дополнительный функциональный износ объекта и аналога относительно современных требований = 4500 руб.

Определить степень функционального дополнительного износа.

Vдоп=4500/210000=0,02=2%

9.Внешний (экономический) износ. Подходы к его определению: капитализация потери дохода (прибыли) и статистический подход.

Экономический износ определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов, изменения рыночных, экономических, финансовых условий и т.п. Формула для определения экономического износа: E=

Метод к4апитализации потери дохода. Обесценение в результате внешнего износа по отдельному параметру с индексом m – Adem определяется по зависимости: ADem=a(ONLc;I%)Dm.

ONLc=min{(NLci-Ai)/Rci; i=1,..,n}

Где ONLc – минимальное значение остатка экономической жизни ЛА в годах;

I% - коэффициент дисконтирования;

Dm – ежегодная потеря дохода в результате воздействия внешнего фактора с индексом m;

NLci – значение экономической жизни по ресурсу с индексом i;

Ai – наработка по ресурсу с индексом i (Ai=0);

Rci – годовая наработка по ресурсу с индексом i;

I – индекс назначенного ресурса.

В случае действия нескольких факторов, для которых может быть определено отдельно, обобщенная величина внешнего износа может быть определена по зависимостям: ADem=CN(1-П(1-ADem/CN)).

Определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов.

Изменение рыночных, экономических, финансовых условий и т.п.

1. По статистике.
2. Метод капитализации.

Пример: Определить внешний экономический износ ТУ-154м в современных условиях в результате падения спроса на общие пассажирсие перевозки. Налет на среднесписочный самолет = 2000 часов в год.

Используется принцип наиболее эффективного использования, т.е. фактический налет берем по налету парка этих самолетов наиболее эффективно работающих компаний, там он по статистике составляет 1500 часов.

Общие понятия и терминология

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуата-ционных качеств объекта под воздействием природно-климати-ческих факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф = ,

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i -гo конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

невозможность измерения функционального и внешнего износа;

субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100 – (ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100, (1)

где И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 , (2)

где И(%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100),

где И - износ в процентах;

ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани-ровочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней исходя из своего определения заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов,

недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего, экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.

Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:

1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)

ПП - прибыль предпринимателя.

Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.

При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).

Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.

Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.

В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).

Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.

Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

определение направлений исследования;

выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;

статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Определение направлений исследования:

Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.

Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.

1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.

Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.

Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости

Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.

Квартиры.

Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.

Административно - офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Производственные помещения

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.

Торговые помещения

Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Загородные владения.

Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.

Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)

В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:

Таблица 1.

В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:

1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:

• Простой - 75 долл./кв. м.
• Улучшенный - 200 долл./кв. м.
• Евроремонт - 400 долл./кв. м.

Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.

2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):

• Простой - 40:60 долл./кв. м.
• Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
• Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
• Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).

Из вышеприведенной табл.1 следует:

Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;

Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;

Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;

В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).

2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости

Методы расчета физического износа /1/:

• нормативные (для жилых зданий);
• стоимостные;
• метод срока жизни и т.д.

Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.

Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?

В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.

В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.

Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?

Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:

Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.

Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".

Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.

Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.

Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и

объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);

объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.

Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".

Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.

Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.

Таблица 2.

Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.

Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.

Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.

Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:

Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.

Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).

3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате;

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.

Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:

Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).

Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;

Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;

Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.

На основании полученных данных построена табл. 4:

Таблица 4.

В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.

4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.

Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:

Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):

Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).

Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).

Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").

Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).

Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.

В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.

Таблица 5.

Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.

К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".

Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).

Исследовалось следующее предположение:

Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.

Таблица 6.

Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:

1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.

2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).

3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.

4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.

5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.

6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.

5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).

6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , www.appraiser.ru , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.

Статья. 12. Методы измерения (определения) физического износа

Условно можно разделить на прямые и косвенные методы определения физического износа.

К прямым относятся точные методы определения износа, основанные на осмотре объекта оценки и измерении различных его параметров. К числу косвенных методов оценки износа относятся оценка по общему техническому состоянию объекта в целом, фактическому сроку его службы, изучению условий его эксплуатации и нормативным данным.

Одним из косвенных методов оценки износа является укрупненная оценка технического состояния. При использовании этого метода возможно описывать объект как поэлементно, так и укрупнённо. После осмотра объекта для целей оценки машин и оборудования используется шкала физического износа согласно Таблице ниже:

Экспертная шкала оценки физического износа машин и оборудования

Метод срока жизни заключается в анализе соотношения возраст/срок службы Объекта оценки и эффективный возраст для получения процентной величины, показывающей, какая часть экономической жизни Объекта оценки была выработана. Физический износ по методу срока жизни рассчитывается по формуле:

Физический износ = Возраст/Срок Жизни*100%

В качестве показателя возраста Объекта оценки может быть использован его эффективный или хронологический возраст:

• эффективный возраст – это возраст, соответствующий физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки;
• хронологический возраст – период, прошедший с даты производства/ года постройки/капитального ремонта/реконструкции Объекта оценки.

В качестве срока жизни Объекта оценки может быть использован срок его экономической или физической жизни:

• срок экономической жизни – период времени, в течение которого Объект оценки можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость Объекта оценки. Срок экономической жизни Объекта оценки заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость Объекта оценки вследствие его общего устаревания.
• срок физической жизни – нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого Объект оценки годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам.

Функциональный износ – уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств Объекта оценки, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования, устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Снижение привлекательности Объекта оценки вследствие указанных причин влечет за собой его обесценение. Исходя из причин, которыми вызывается этот вид износа, выделяют моральный и технологический износ:

• моральный износ – износ, причина которого заключается, как правило, в улучшении технико-экономических параметров или конструктивных решений при производстве аналогичного оборудования, строительстве зданий.
• технологический износ – износ, вызванный усовершенствованием структуры технологического цикла, изменением состава и количества звеньев технологической цепочки.

В рамках оценки машин и оборудования функциональный износ может быть определен согласно таблицы ниже:

Экспертная шкала оценки функционального износа машин и оборудования

Экономический (внешний) износ – потеря стоимости, обусловленная негативным влиянием внешних факторов: сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; изменения в структуре запасов сырья; рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги, не обеспеченный соответствующим увеличением цены выпускаемой продукции; инфляция; высокие процентные ставки; законодательные ограничения; факторы окружающей среды, появление новых или исчезновение старых секторов рынка и т. д. Внешний износ определяется измерением снижения загрузки оборудования по различным причинам. При этом также могут сравниваться два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

В рамках оценки машин и оборудования экономический износ может быть определен согласно Таблицы ниже

Экспертная шкала оценки экономического износа машин и оборудования