Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

* В расчетах используются средние данные по России

3 142 000 ₽

Стартовые вложения

2 300 000 - 5 500 000 ₽

1 000 000 - 3 400 000 ₽

Чистая прибыль

Срок окупаемости

Конкуренция в сфере премиум-кондитерских в России практически отсутствует, что делает перспективным организацию бизнеса, рассчитанного на аудиторию с высоким уровнем дохода. Чтобы открыть кафе-кондитерскую в этом формате потребуется 3,14 млн. руб., окупить которые можно в течение полугода.

1. Резюме проекта "Кафе-кондитерская"

Цель проекта – открытие кафе-кондитерской ценового сегмента «премиум» в г. Санкт-Петербурге. Проект предполагает производство и реализацию кондитерских изделий достаточно широкого ассортимента. Кондитерская расположена на арендованной площади в центральной части города, в непосредственной близости от туристических маршрутов. Позиционирование проекта осуществляется в сегменте экологически чистой продукции ручной работы. Максимальная вместимость кафе – 30 чел., общая площадь – 100 м 2 .

Основными факторами успеха проекта являются:

широкий оригинальный ассортимент и тщательно разработанная рецептура

использование только натуральных ингредиентов

ручная работа, полный цикл производства без полуфабрикатов

удачное расположение кафе

активное сотрудничество с онлайн-сервисами, предоставляющими услуги туристических путеводителей по городу

Инвестиционные затраты направлены на приобретение основных средств, реализацию стартовой рекламной кампании, а также на формирование фонда оборотных средств, средства из которого направлены на покрытие убытков до выхода проекта на окупаемость.

Таблица 1. Основные показатели эффективности проекта

2. Описание компании и кондитерской отрасли

Кондитерские изделия – высококалорийные и легкоусваиваемые пищевые продукты с большим содержанием сахара и отличающиеся приятным вкусом и ароматом. Обычно производятся с использованием следующих ингредиентов: мука, сахар, мед, фрукты и ягоды, молоко и сливки, жиры, яйца, дрожжи, крахмал, какао, орехи и так далее. Отличительной особенностью рынка кондитерских изделий в России является высокое качество теоретической и практической базы, что является прямым наследием СССР. Даже учитывая тенденцию к удешевлению массовой продукции, качество российских продуктов значительно выше, чем качество западных аналогов.

К особенностям российского рынка кондитерских изделий можно отнести:

Небольшой срок реализации продукции

Сложная логистика из-за больших расстояний и качества транспортной инфраструктуры

Полная зависимость производителей от качества используемого сырья (впрочем, это характерно не только для России)

Традиция потребления домашней выпечки

Широкий выбор местного сырья для наполнителей, причем в каждом регионе это могут быть уникальные ягоды, фрукты и т.д.

Высокий уровень конкуренции в низких ценовых сегментах и почти полное ее отсутствие в премиум-сегменте

В сегменте выпечки основные игроки относятся к малому бизнесу

Основные бизнес-модели, используемые сегодня на сегодняшний день игроками рынка:

1. Производство кондитерских изделий и их реализация через собственные торговые сети (или через контрагентов) – при этом выручка максимальна, но высоки и расходы, и финансовые риски

Производство продукции под заказ («белая этикетка») – за счет этого снижаются затраты на реализацию, однако отсутствует прямая коммуникация с потребителем, что затрудняет реагирование на запросы конечного клиента

Производство продукции и ее реализация через франчайзинговую сеть – плюс здесь в минимизации затрат на реализацию, но существуют репутационные риски, связанные с действием франчайзи

Профессиональный набор для создания идей бизнеса

Трендовый продукт 2019..

Российский рынок кондитерских изделий был одним из ведущих по темпам роста вплоть до 2015 года. Негативное влияние, как и на другие отрасли экономики, оказали макроэкономические факторы, ослабление курса рубля, снижение реальных доходов населения. Все это привело к снижению спроса на кондитерские изделия. В условиях, когда расходы на продукты питания составляют более 50% дохода домохозяйств, спрос на товары, не относящиеся к категории первой необходимости, значительно снижается. В первую очередь, это касается импортируемых изделий – шоколадных и мучных, стоимость которых из-за ослабления рубля возросла в несколько раз. Объем импорта всех видов кондитерских изделий упал как минимум в два раза. Импорт шоколада и продуктов, содержащих какао, упал на 27,6%.

Объемы экспорта в натуральном выражении сохранились на уровне предыдущих лет, но при этом снизились в денежном выражении, опять же по причине ослабления курса национальной валюты. Ограничивающим фактором, в том числе и для экспорта, стал рост цен на основное сырье – сахар, какао-бобы, добавки и прочие ингредиенты. В некоторых сегментах, однако, наблюдается рост объемов экспорта. Например, экспорт мучных изделий вырос на 11,2% до 9,9 тыс. тонн в натуральном выражении и на 4,1% в денежном; шоколадных изделий – на 14,1% до 8,1 тыс. тонн и на 6,5% в денежном выражении. Крупным рынком для экспорта стал Китай; до 2016 года он находился на седьмом месте по закупке российских шоколадных изделий и на десятом – по закупке мучных изделий; в 2016 году он вышел на второе место по всем позициям.

Следствием произошедших на рынке изменений стало снижение потребления шоколада без добавок, различных тортов и пирожных; увеличились объемы производства мучных кондитерских изделий длительного срока хранения, карамели и шоколадных конфет. Одним из драйверов роста этого сегмента стало увеличение объемов экспорта данных видов продукции. Также на рост сегмента повлияло смещение спроса в сторону более дешевой продукции – печенья, кексов, вафель, рулетов, пряников. Их продажи выросли в натуральном выражении в 2015 году следующим образом: печения – на 6%, пряников – на 7%, вафель – на 9%; в денежном выражении: печенья – на 21%, пряников на 24%, вафель – на 25%. Рост цен на кондитерские изделия всех видов составил в 2015 году в среднем 24%. Лидерами роста цен стали сахаристые кондитерские изделия – шоколад (+38%) и карамель (+35%). Это вызвало смещение спроса в сторону более дешевой продукции. По данным Росстата, килограмм печенья в 2016 году в среднем стоил 140 рублей, килограмм пряников – 118 рублей, а шоколада и шоколадных конфет – соответственно 752 рубля и 570 рублей.

Рост цен на сахар как один из основных компонентов кондитерских изделий составил только в первые месяцы 2016 года 9% (стоимость фьючерсов) и составил 0,14 доллара за фунт. Такой рост стал рекордным за последние 23 года. Причиной такого роста стало заявление Международной организации сахара о прогнозируемом дефиците сахара из-за негативных климатических условий. Логичным следствием повышения цен на ингредиенты является поиск более дешевых заменителей и экономичных рецептур. Производители не могут в полной мере транслировать повышение цен на сырье в ценах реализации, перекладывая растущие издержки на потребителя. Таким образом, рентабельность производства снижается. Примечательно, что, по прогнозу Центра исследований кондитерского рынка, в ряде стабильных сегодня сегментов (торты и пирожные, отдельных сегментах рынков зефира, пастилы, мармелада, печенья, вафель) ожидается усугубление ситуации. В то же время сегменты, находящиеся сегодня в состоянии спада (шоколад, шоколадные конфеты), будут в ближайшее время восстанавливаться.

В формировании спроса на изделия из шоколада влияет в значительной степени уровень благосостояния населения. Соответственно, сокращение реальных располагаемых доходов негативно отразилось на этом сегменте российского рынка кондитерских изделий. По оценкам экспертов, объем продаж в этом сегменте с 2014 по 2016 год сократились на 12% в натуральном выражении; потребление на душу населения снизилось с 5,1 до 4,5 кг на человека.

Рисунок 1. Потребление кондитерских изделий по категориям в 2012-2016 гг., кг/чел.

В 2015 году розничная цена на сахаристые кондитерские изделия выросла на 11%, а на печенье и вафли – 15% в то время как рост цен на шоколад составил 26%. Важным фактором является наличие большого количества брендов в эконом-сегменте в сегменте печенья и сахаристых изделий и их почти полное отсутствие в сегменте шоколада.В качестве мероприятий по стимулированию спроса производители стали использовать уменьшение упаковки по размеру и весу. Уменьшился вес и самих штучных изделий. Некоторые производители стали осваивать новые для себя форматы, например, шоколадные батончики вместо плиток. Характерным стало также позиционирование шоколадных конфет как подарка с соответствующим оформлением упаковки. Благодаря таким маркетинговым мероприятиям лидерам рынка удалось удержать позиции.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Единственная категория в сегменте шоколада, которая продолжает расти – это шоколадные изделия с игрушками для детей. Этот формат осваивают все новые производители, ранее в нем не работавшие. Рост спроса обусловлен тем, что даже при снижении платежеспособности, родители не готовы экономить на своих детях. Рынок шоколадных яиц с игрушками рос на 8-10% в год до 2015 года, в 2015 году прирост составил 1,1%, в 2016 – 0,3%. В перспективе до 2020 года эксперты прогнозируют рост сегмента шоколада на уровне 1% в год в натуральном выражении. Ожидается, что главным драйвером роста станет стабилизация экономического состояния страны. Рост цен в этом сегменте ожидается в основном за счет инфляции, что означает отсутствие резких скачков. Кроме того, российский рынок шоколада еще не достиг насыщения, что в долгосрочной перспективе создает предпосылки для его активного роста.

С другой стороны, ожидается давление на рынок со стороны рынка здорового питания, к которому шоколад обычно не относится (за редкими исключениями – например, горький шоколад без добавок). Это означает некоторое смещение спроса в сторону различных злаковых батончиков, печенья, обогащенного клетчаткой и витаминами и прочим аналогичным изделиям. В числе рыночных трендов отмечается стабильное состояние премиум-сегмента рынка кондитерских изделий. В частности, это подтверждается появлением новинок в сегменте. Например, на фоне увлечения значительной части населения здоровой и экологически чистой пищей из натуральных ингредиентов, появляются такие новинки как шоколад с использованием меда вместо сахара, что, согласно заявлениям производителей, делает его «здоровой» пищей. Такие изделия также не содержат консервантов, заменителей какао-масла и других добавок. В качестве наполнителей используются орешки, ягоды, фрукты, различные семена, специи и эфирные масла. Мировое увлечение необычными вкусами шоколада дошло и до России. Некоторые нишевые производители стали предлагать шоколад с перцем-чили, лаймом, морской солью, кофе и прочими нестандартными добавками.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Рынок кондитерских изделий имеет выраженную сезонность, что отражается на объемах продаж и финансовых результатах. Например, максимальный уровень спроса отмечается в декабре, что вызвано подготовкой к Новому году, закупкой корпоративных подарков. Если принять показатели декабря за единицу, то первое полугодие демонстрирует пониженный спрос на продукцию – на уровне 0,60-0,65, в июле – сентябре спрос увеличивается до 0,80-0,85, а в октябре-ноябре снижается до 0,78-0,80.

К актуальным трендам рынка можно отнести, в первую очередь, курс на создание экологически чистых и качественных продуктов. Под экологически чистыми изделиями понимается продукция, выпущенная из натуральных, экологически чистых ингредиентов, соответствующая международным стандартам и требованиям качества. Модным трендом, который отмечают эксперты, является интерес потребителей к традиционным сладостям местного производства и, одновременно, желание знать место происхождение основных ингредиентов – например, какао в шоколадных изделиях. Спрос на продукцию премиум класса растет даже в условиях кризиса. Это может объясняться тем, что взыскательность вкусов потребителей растет, а в этом ценовом сегменте наибольшее количество новинок и просто необычных изделий, интересных потребителю.

В контексте здорового питания растет популярность горького шоколада, который, по утверждению рекламных компаний его производителей, является мощным антиоксидантом, снимает стрессы, продлевает жизнь клеткам, является поставщиком эндорфинов. В этом сегменте трендом является выпуск продукции под лозунгом «здоровое питание». Новым мировым трендом, пока еще слабо проявившим себя на российском рынке является производство кондитерских изделий для пожилых покупателей. Их также можно отнести к категории здоровой пищи, однако их состав существенно отличается от других изделий этой категории.

Законодательное регулирование также сказывается на росте рынка. В частности, анализ мировых рынков показывает, что серьезный толчок развитию производства дали запреты на продукцию с использованием транс-жиров, которые наносят вред здоровью человека. Вторым благоприятным законодательным фактором стало разрешение использования стевии на территории Евросоюза – натурального сахарозаменителя для диабетиков. По данным аналитики, повышается спрос на энергетические изделия с повышенным содержанием растительного белка.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Необходимо также сказать о том, что рынок общественного питания в России находится в непростом состоянии в условиях сокращения расходов населения на развлечения и товары, не относящиеся к категории первой необходимости. Однако, как и во многих других отраслях, премиум-сегмент в общепите остается достаточно стабильным, а интерес населения к необычным, нетрадиционным продуктам растет.

Проектом предусмотрена организация кафе-кондитерской в Санкт-Петербурге, в непосредственной близости от популярных туристических маршрутов. На арендуемой площади размещается производство и кафе вместимостью 30 человек (15 столиков). Кафе ориентировано как на жителей, так и на гостей города. Предприятие организуется «с нуля», не имеет финансовой истории. Подробная организационная информация приведена в Разделе 6.

Санкт-Петербург – второй по величие город России, город федерального значения. Административный центр Северо-Западного федерального округа и Ленинградской области. Важнейший экономический, научный и культурный центр России, крупный транспортный узел. Центр города и связанные с ним памятники в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Население города – 5,3 млн человек. Большую роль в развитии и экономике города играет туризм, связанный с приемом гостей из России и зарубежных стран. Город находится на 7 месте по туристической посещаемости в Европе и 10 месте в мире. Наибольшая туристическая активности приходится на сезон белых ночей. Ежегодно Санкт-Петербург посещает около 3,0 млн российских туристов и около 2,0 млн зарубежных. Эта сезонность учитывается в плане продаж и финансовом плане проекта, поскольку услуги кафе ориентированы в значительной степени на гостей города.

3. Описание товаров и услуг кондитерской

Кафе-кондитерская производит кондитерские изделия достаточно широкого ассортимента. Все производство осуществляется собственными силами с применением только натуральных качественных ингредиентов. В производстве не используются полуфабрикаты, вкусовые и ароматические добавки. Ассортимент пекарни достаточно широк и может изменяться с течением времени в определенных ценовых рамках в соответствии со вкусовыми предпочтениями посетителей. Ассортимент приведен в Табл. 2 с группировкой по основным категориям.

Таблица 2. Ассортимент пекарни

4. Продажи и маркетинг кафе-кондитерской

Кафе-пекарня позиционируется в премиум-сегменте. Целевая аудитория – мужчины и женщины (преимущественно) в возрасте 25 – 50 лет с уровнем дохода выше 60 000 рублей; гости города (60-65%) и жители города (35-40%). Несмотря на то, что большая часть посетителей кафе – гости города, не посещающие одно и то же заведение повторно, развитие бренда имеет смысл с точки зрения формирования пула лояльных клиентов из жителей. города. Это позволит обеспечить необходимую загрузку даже в низкий туристический сезон. Для этого необходимо проведение имиджевых мероприятий и повышение узнаваемости бренда.

Для продвижения используются различные инструменты. Создается веб-сайт пекарни, на котором размещается меню с ценами, контакты, фотографии интерьера и команды, фотографии и видео производственного процесса, новости и специальные предложения. В социальных сетях создаются рекламные страницы, на которых размещаются анонсы статей с веб-сайта, а также проводятся конкурсы и розыгрыши для максимального вовлечения аудитории. В социальных сетях происходит также сбор обратной связи от посетителей.

Основным онлайн-инструментом является контекстная реклама по таким ключевым словам как «кафе», «пекарня», «кафе-пекарня» в сочетании с локационным запросом «Петербург», «Санкт-Петербург», «Питер» и так далее. Кроме этого, информация о пекарне отмечена на картографических сервисах Яндекс и Гугл. Также предполагается сотрудничество с рядом мобильных приложений, которые выступают в роли гида по городу и отмечают достопримечательности и полезные места. Для привлечения потенциальных посетителей из туристического трафика используется штендер с указанием маршрута к кафе, расположенный на проспекте с большим количеством туристов.

Конкуренция в сфере кондитерских достаточно высока, но именно в премиум-сегменте рынок наиболее свободен. В районе расположения кафе можно выделить двух основных конкурентов, работающих в аналогичном ценовом сегменте и имеющих примерно похожий ассортимент. Тем не менее, ни один из них не позиционирует себя как производителя экологически чистых продуктов; оба конкурента в некоторых случаях используют замороженное тесто, полуфабрикаты, пищевые добавки. При правильной декларации позиционирования проекта это может дать значительные преимущества. Кроме того, конкуренты расположены в менее доступных для туристов местах и ориентированы преимущественно на жителей города.

Спрос на продукцию проекта имеет выраженную сезонность. В целом по рынку, наименьший уровень спроса отмечается в первом полугодии, затем летом спрос повышается, некоторое снижение происходит в октябре-ноябре. В декабре уровень спроса максимален. Тем не менее, в случае проекта коэффициенты сезонности несколько отличаются. Максимальный уровень спроса прогнозируется в летние месяцы, за счет массового туристического трафика, наибольший спад придется на начало весны и конец осени. Фактор сезонности учтен в формирования годового плана продаж и финансового плана.

Вместимость кафе – 30 человек или 15 столиков. Средний чек со столика – 1 600 рублей. Плановый объем продаж рассчитывается исходя из оборачиваемости столика в 1,5 часа и максимальной загрузки зала в 80%. При 12-часовом рабочем дне и ежедневной работе в течение месяца получается: 12/1,5 * 15 * 30 * 1 600 * 80% = 4 608 000 рублей в месяц.

5. План производства кафе-кондитерской

Кафе-пекарня располагается на арендованной площади, ранее также использовавшейся под заведение общепита. Оно отвечает всем требованиям надзорных органов, имеет все необходимые коммуникации. Общая площадь помещения – 100 м 2 , из которых под кафе отведено 60 м 2 .

Оборудование, посуда и мебель приобретается у поставщика, предоставляющего комплексные решения в сфере организации общественного питания. Оборудование новое российского и итальянского производства. Кроме того, поставщик за отдельную плату разрабатывает проект инженерных коммуникаций, дизайн-проект помещения, технологические карты и рецептуры блюд. Силами поставщика осуществляется доставка, монтаж и пуско-наладка оборудования, проводится обучение персонала.

Сырье закупается у местных поставщиков, сотрудничающих с производителями. В обязательном порядке осуществляется жесткий входной контроль сырья на соответствие его требованиям проекта с целью обеспечения максимально высокого качества продукции. Вся продукция в течение рабочего дня производится из заготовок, сделанных в начале дня. Неиспользованные заготовки в конце смены списываются и не используются в течение последующих смен.

6. Организационный план кондитерской

В качестве организационно-правовой формы выбрано ИП. Субъект предпринимательской деятельности регистрируется во всех надзорных органах в соответствии с Законодательством РФ. Форма налогообложения – ЕНВД, физический показатель – площадь зала обслуживания посетителей (60 м 2), региональный коэффициент k 2 = 1.

Весь процесс реализации проекта можно условно разделить на три основных этапа: подготовительный этап, этап роста и этап зрелости. В ходе подготовительного этапа закупается оборудование, осуществляется его монтаж, апробирование разработанных рецептур. Параллельно проходит подбор и обучение персонала. Наиболее высокие требования предъявляются к пекарям-кондитерам. Ориентировочная длительность подготовительного этапа – три месяца.

На этапе роста проводится активное продвижение услуг проекта, формирование пула лояльных клиентов из числа жителей города, отработка рецептур, исследование вкусовых предпочтений посетителей. Длительность этапа – шесть месяцев. На этапе зрелости осуществляется операционная деятельность в пределах плановых финансовых показателей. Проводится текущий мониторинг результатов, вносятся необходимые корректировки.

Организационная структура предприятия достаточно проста. Все основные руководящие функции выполняет инициатор проекта. Для этого он имеет все необходимые знания и навыки, имеет опыт работы в сфере общественного питания. Организационная структура показана на Рис. 2.

Рисунок 2. Организационная схема предприятия

Таблица 3. Штатное расписание и фонд оплаты труда

7. Финансовый план кафе-кондитерской

Финансовый план составлен на пятилетний период и учитывает все доходы и расходы проекта. Под доходами понимается выручка от операционной деятельности. Иные доходы проектом не предусмотрены. Выручка первого года реализации проекта – 37,3 млн рублей; чистая прибыль (после уплаты налогов) – 19,6 млн рублей. Выручка второго года и последующих лет – 47,5 млн рублей, чистая прибыль – 27,0 млн рублей.

Инвестиционные затраты составляют 3 143 142 рубля и включают расходы на приобретение основных средств, подготовку помещения, закупку сырья, а также формирование фонда оборотных средств, из которого покрываются убытки начальных периодов, до выхода проекта на окупаемость. Собственные средства инициатора проекта – 1,7 млн. рублей. Недостаток средств планируется привлечь в виде банковского кредита на срок 36 месяцев под 18% годовых. Выплата кредита осуществляется ежемесячно аннуитетными платежами, кредитные каникулы – три месяца.

Таблица 4. Инвестиционные затраты

Переменные затраты включают расходы на ингредиенты, используемые в приготовлении продукции, а также на воду, газ и электроэнергию, затраченные в процессе производства. Для упрощения финансовых расчетов переменные затраты рассчитываются на сумму среднего чека при фиксированной торговой наценке в 300%.

Постоянные затраты включают арендную плату, коммунальные платежи, рекламу, комиссию агентам (мобильным приложениям, онлайн сервисам-путеводителям), а также амортизационные отчисления. Размер амортизационных отчислений определяется линейным методом, исходя из срока полезного использования основных фондов и нематериальных активов в пять лет.

Таблица 5. Постоянные затраты

Подробный финансовый план приведен в Прил. 1.

8. Оценка эффективности проекта "Кафе-кондитерская"

Оценка эффективности и инвестиционной привлекательности проекта основана на детальном анализе финансового плана, денежных потоков, а также простых и интегральных показателей эффективности (Табл.1). Для учета изменения стоимости денег во времени используется метод дисконтирования денежных потоков. Ставка дисконтирования – 20%.

Простой срок окупаемости проекта (PP) – 5 месяцев, дисконтированный (DPP) – 6 месяцев. Чистая приведенная стоимость (NPV) – 3,3 млн рублей. Внутренняя норма прибыли (IRR) – 31,5%. Индекс доходности (PI) – 1,06. Все эти показатели при достаточно высокой ставке дисконтирования говорят о перспективности проекта, его эффективности и инвестиционной привлекательности.

9. Гарантии и риски

Для оценки всех рисков, связанных с реализацией проекта, проводится детальный анализ всех внутренних и внешних факторов. К внутренним факторам можно отнести проблемы, связанные с качеством рецептуры и качеством работы производственного персонала, а также с работой оборудования. В первом случае необходим постоянный контроль качества продукции, получение обратной связи от посетителей и проведение корректирующих мероприятий. Во втором – проведение текущего обслуживания оборудования с целью поддержания его максимальной работоспособности, поскольку начальное его качество не вызывает сомнений.

К внешним факторам можно отнести деятельность конкурентов, в первую очередь – выход на рынок новых игроков. На этот случай необходима активная работа по формированию пула лояльных клиентов, повышению узнаваемости бренда на этапе роста предприятия.

Денис Мирошниченко
(c) - портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса

536 человек изучает этот бизнес сегодня.

За 30 дней этим бизнесом интересовались 212486 раз.

Калькулятор расчета прибыльности этого бизнеса

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Определение

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор - это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Таким образом, основная цель, с которой заключается договор об инвестиционной деятельности, - последующее получение коммерчески ощутимой выгоды вкладчика денежных средств или материальных ценностей. При этом источник получения инвестором дохода - деятельность организации, в которую он вложился. Договор, о котором идет речь, как правило, предполагает, что соответствующие активности получателя денежных средств носят предпринимательский характер. Хотя правовая природа таких соглашений может быть самой разной.

Инвестиции в строительство

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне - от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Интересен тот факт, что такого типа контракты никак не классифицированы в гражданском законодательстве РФ.

С точки зрения правового статуса, инвестиционный договор на строительство - образец смешанного соглашения, легитимность которого гарантируется формулировками 2 пункта 421-й статьи ГК РФ - о возможности заключения контрактов, которые могут быть как предусмотрены законами РФ, так и не иметь такого статуса.

Структура подобного рода соглашений, как правило, подразумевает присутствие элементов, характерных для типов договоров в самых разных сферах.

То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.

Нюансы законодательства

Вместе с тем, ГК РФ - не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ "Об инвестиционной деятельности", а также Закона РСФСР аналогичной направленности - в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Признаки инвестиционных договоров

Как мы отметили выше, законы РФ не дают четкого определения, что же такое инвестиционный договор. В самом начале статьи мы привели одну из популярных трактовок данного термина, но официального характера наше определение не носит. Вместе с тем, российскими юристами выделяется несколько типовых признаков инвестиционного договора. Рассмотрим их.

Ключевой критерий здесь - экономическое содержание соглашений. Некоторые юристы считают, что принципиального значения не имеет, заключается ли инвестиционный договор между физическими лицами, юридическими или тем и другими - субъекты гражданских прав могут быть любыми (как и объекты). Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" - там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства.

В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права. Например, в одном из документов российской арбитражной практики сказано, что инвестиционный договор должен в обязательном порядке содержать формулировку, отражающую цель получения вкладчиком дохода или иных преференций.

Эксперты выделяют следующие несколько ключевых признаков, по которым тот или иной контракт можно классифицировать как "инвестиционный". А именно:

• заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
• соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования - доход, недвижимость, преференции и т.д.);
• соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
• в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

Инвестиционное товарищество

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса - хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Инвестиционное товарищество подразумевает договорные отношения, при котором при распределении доходов между участниками не платятся промежуточные налоги. При этом законодатель предоставляет участникам соглашения не раскрывать условия сделок публично. И в этом статус инвестиционного товарищества в отдельных признаках отличается от соглашения между организациями. Но есть между теми и другими и общие моменты. Например, в большинстве случаев требуется прописывать срок действия договора инвестиционного товарищества, учитывать специфику вывода из соглашения конкретных участников, особенности взаимодействия с кредиторами и т. д.

Практика составления инвестиционных договоров в строительстве

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства - как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса - кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент - информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта - физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Отметим, что обязанная сторона сделки имеет, как правило, один из двух основных статусов - либо она заказчик, либо подрядчик. В первом случае это означает, что контрагент инвестора обязуется привлечь дополнительных подрядчиков - то есть, является, главным образом, управляющей структурой. Но вполне возможен вариант, что одно и то же юрлицо будет и заказчиком и подрядчиком. Однако, в договоре эксперты все же рекомендуют употреблять первый термин.

Далее излагаются условия инвестиционного договора. Как правило, здесь фиксируются предмет соглашения, финансовые показатели, а также содержание контракта. Некоторые юристы полагают, ссылаясь на положения 432-й статьи ГК, что ключевое условие инвестиционного договора - именно предмет. Типовая его формулировка здесь может звучать примерно так: "Инвестор участвует в финансировании проекта путем передачи денежных средств, а заказчик использует их с целью строительства и последующей передачи объекта недвижимости в пользу контрагента". Конечно, в зависимости от специфики конкретного проекта формулировки могут быть иными.

Инвестиционный договор, образец которого мы сейчас составляем, должен также содержать адрес будущего объекта недвижимости (улица, номер дома, корпуса и квартиры - если они могут быть известны), этажность и иные признаки, характеризующие его географическое положение. В ряде случаев эксперты рекомендуют прикладывать к договору графический план расположения объекта на местности, а также, если это возможно - также и схему квартиры.

Следующий пункт - стороны инвестиционного договора фиксируют перечень работ, которые обязанная сторона должна провести с целью выполнения условий контракта со своей стороны. Эксперты рекомендуют подробно раскрывать их содержание, то есть вписывать в соглашение, что это будут строительные, технические, монтажные работы, прокладка коммунальной инфраструктуры, электричества. Если предусматривается отделка - также фиксируем. В некоторых случаях перечень соответствующих работ, а также дополнительную документацию по ним удобнее размещать в приложениях к основному договору.

Следующий пункт договора - цена. Вполне возможно, что заказчик захочет установить ее в иностранной валюте. Но в этом случае следует указать основной источник данных о ее курсе относительно рубля - как правило, это сведения из ЦБ РФ. То есть можно закрепить такую формулировку: "Расчеты в рублях производятся исходя из курса валюты, установленного ЦБ РФ на день, когда инвестор осуществляет оплату". В разделе "цена" договора необходимо отразить общую сумму взноса от вкладчика, а также, поскольку предмет соглашения - недвижимость, цену квадратного метра жилья.

Инвестиционный договор, образец которого мы составляем, должен включать сведения о сроке выполнения заказчиком (подрядчиком - если эти статусы совмещены) своих контрактных обязательств. В 314-й статье ГК РФ сказано, что если срок не определен, то за основу берется некий разумный период времени. Но лучше, конечно, конкретизировать данное условие договора. При этом, срок может привязываться к разным моментам - сдаче объекта по приемке или же факту оформления инвестором права собственности на квартиру. Конкретный критерий определяют стороны договора, руководствуясь объективными приоритетами.

Обязанности инвестора

Полезно будет уделить внимание такому пункту как обязанности инвестора. Эксперты полагают, что типовой проект инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

• передавать денежные средства или иные материальные ресурсы в согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной основе);
• снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного рода документами;
• выплачивать, если это предусмотрено соглашением, отдельное вознаграждение заказчику;
• осуществить приемку объекта.

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

• разработать или заказать проектную документацию;
• найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
• отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
• провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
• сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
• контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
• сдать объект в приемку;
• предоставить инвестору необходимые документы.

Особенности построения договора

Если предельно упросить алгоритм конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он будет примерно так:

• одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать денежные средства заказчику;
• другая сторона, задействовав соответствующее вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики инвестиционного проекта, в строительство объекта недвижимости и впоследствии передать его инвестору;
• соглашение должно включать сроки и прочие условия.

Этапы реализации строительного договора

Мы изучили примерную структуру инвестиционного договора в сфере строительства. Рассмотрим теперь то, в рамках каких этапов соответствующее соглашение может реализовываться. Эксперты выделяют три основные стадии исполнения инвестиционного проекта.

Во-первых, это период, предшествующий непосредственным финансовым расчетам. В рамках него заказчик готовит проектную документацию, экономическое обоснование, осуществляет техническую подготовку к возведению объекта недвижимости. Что касается источника первого типа, она представляет собой совокупность информации, которая отражает применение технологий и инженерных решений в строительном проекте.

При этом перечень работ, предусмотренных в проектной документации, может быть ориентировочным. В ряде случаев инвестор может потребовать от заказчика поставления бизнес-плана, который должен наглядно отображать преимущества конкретного проекта, исходя в том числе из его технологической и инженерной специфики.

Во-вторых, это как таковой инвестиционно-строительный этап. В рамках его заказчик находит инвестора, заключает с ним соответствующий тип договора, подписывает контракты, в свою очередь с контрагентами, оформляет трудовые отношения с наемными специалистами. После - строит объект, а затем - передает его в распоряжение инвестора.

В-третьих, это эксплуатационный этап. В рамках его могут быть произведены дополнительные работы - в направлении отделки, снабжение объекта дополнительными коммунальными ресурсами, решение возможных вопросов, связанных с недочетами, допущенными при строительстве и т. д.

Передача объекта инвестору

Инвестиционный договор на строительство, образец которого мы в аспекте ключевых признаков рассмотрели выше, подразумевает, что передача объекта недвижимости должна сопровождаться подписанием акта приемки (или аналогичного документа) по факту завершения строительства. Кроме того, инвестор должен получить также и необходимые правоустанавливающие документы. В некоторых случаях заказчик обязуется также передать в распоряжение партнера основные источники по профилю рабочей документации - они могут быть использованы, например, при отделочных работах или реконструкции.

Скачать инвестиционный договор

И заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Инвестиционный договор - это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны - это заказчик и инвестор.

Заказчик - это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное - это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

• заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
• инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
• такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

• придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
• предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
• предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
• сдача результата проведения инвестиционного проекта;
• предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
• привлечение необходимых лиц для заключения договора;
• контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
• обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

• передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
• после окончания работы принимает объект от заказчика;
• выплата вознаграждения заказчику.
• обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

• четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
• важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
• права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор - это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

• Скачать образец договора инвестирования в недвижимость .

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом - в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования - какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.
Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами - законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения - в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну - если речь идет о жилой недвижимости - квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.
Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве. Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.
А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены - всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.
Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы - до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления - застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.
Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам - предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.
Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание - какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, - пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.
Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами - правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости - продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

А как у нас?

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

Наталья Чернышева

Иллюстрация Фотобанк Лори

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее - ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор - это договор, в котором одна сторона - инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это - обязательное условие), а вторая - заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

. Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

. Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

. Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

. Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап - месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир , а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог - обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор - он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

• В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
• Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
• Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором - в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
• Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
• В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).