Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Жильцы МКД и управляющая компания нередко попадают в спорные ситуации, касающиеся вопроса содержания прилегающей к дому территории. Дело в том, что земельный участок МКД часто не оформляется должным образом, соответственно, не понятно кому принадлежит земля под многоквартирным домом. В таких условиях границы участка земли, прилегающего к дому и являющегося частью общего имущества жильцов, определить не представляется возможным. Если же участок земли под МКД оформлен правильно и учтен в кадастре, то и вопросов не возникает.

Жильцы ежемесячно оплачивают счета, а УК, в свою очередь, выполняет обязательства по уборке и содержанию прилегающего к дому участка. Статья будет посвящена как раз первому случаю, и в ней мы расскажем о возможных путях решения возникающих проблем.

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Земельный кодекс РФ в ст. 36 и Жилищный Кодекс РФ в ст. 16 дают следующие простые пояснения: участки земли, на которых находятся МКД, сооружения и прочие объекты недвижимости, входят в состав общедомового имущества собственников и являются общедолевой собственностью жильцов МКД.

Если земельный участок под жилым домом не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (ситуация №1, которую мы рассматривали в предисловии), то на общем собрании собственники могут назначить ответственное лицо, наделенное рядом полномочий, которое от их имени вправе составить и подать заявление в соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит МКД.

После того как этот процесс будет завершен, участок и объекты общедомового имущества, расположенные на нем, переходят в статус общедолевой собственности жильцов дома (собственников) на безвозмездной основе.

Федеральный законодатель, учитывая правовую природу общего имущества жильцов, реализовал положения Конституции РФ в новых правовых актах: Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Таким образом, он перенес правовое регулирование вопроса о включении участка земли (где располагается МКД), как части общего имущества, в общую долевую собственность жильцов (собственников помещений) в сферу жилищного законодательства. Из этого следует, что право на владение земельным участком исходит из наличия у жильцов дома прав собственности на помещение в МКД.

Что это значит? Все просто – для того, чтобы земельный участок и объекты недвижимого имущества, включенные в состав дома, перешли в общедолевую собственность жильцов дома, достаточно подать заявление. Руководствуясь данным заявлением, государственные органы сформируют участок земли согласно положениям земельного и градостроительного законодательств и внесут сведения о нем в кадастр. То есть это именно та ситуация, перенесенная в правовое поле, о которой мы говорили выше. Примечательно и то, что для перехода участка земли в общедолевое владение, никакое специальное решение органов публичной власти не понадобится. Также не нужно будет регистрировать это право в ЕГРН.

Межевание земельного участка под МКД: плюсы и минусы процедуры

После того как земельный участок на безвозмездной основе передан собственникам помещений в МКД на правах общедолевой собственности, счастливые жильцы, равно как и управляющие компании, могут столкнуться с рядом проблем, в том числе и финансово затратных, о которых ранее (пока участок не был сформирован) и не подозревали.

Положительные стороны

1. Жильцам МКД гарантированы следующие права:

• невозможно инициировать процесс отчуждения или начать снос (строительство) какого-либо объекта, не согласовав данные действия с собственниками общего имущества;
• невозможно использовать земельный участок МКД для строительства на его территории коммерческих объектов и объектов иного назначения (организации автостоянки, строительства гаражей, открытия автомойки);
• изъятие участка для нужд муниципалитета на безвозмездной основе также не представляется возможным.

1. Возможность получения дополнительной прибыли. Земельный участок или его часть могут быть сданы собственниками в аренду или предоставляться для иных целей на платной основе третьим лицам. Также факт наличия права долевой собственности сказывается на росте цены за квадратные метры жилых или нежилых помещений.
2. Возможность использования участка в своих целях. На усмотрение владельцев участок (собственными силами) может быть оборудован детской площадкой, благоустроен, на нём могут быть возведены иные сооружения, необходимые для повышения уровня комфорта жильцов.
3. С 1 января 2015 г. налог на участок земли собственниками помещений в МКД не оплачивается.

Отрицательные стороны оформления общедолевой собственности земельного участка МКД:

• Рост цены на квадратный метр помещений может являться также и отрицательной стороной оформления долевой собственности, так как увеличение стоимости помещений, возможно, сузит потенциальный круг покупателей или арендаторов и точно увеличит расходы на содержание общего имущества МКД.
• Ответственность за содержание земельного участка в надлежащем состоянии ложится на плечи собственников. Они обязаны следить за порядком на участке, убирать, содержать и ремонтировать дороги на территории МКД, заботиться о надлежащем состоянии элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.д.). При несоблюдении обязательств (не убран снег, вовремя не вывезен мусор) к владельцу (управляющей организации) могут быть применены штрафные санкции.

Рассмотрев как положительные, так и отрицательные стороны данного шага, можно сделать вывод, что плюсы перевешивают все потенциальные неудобства, связанные с оформлением общей долевой собственности. Однако, как и в последнем отрицательном пункте, даже явные плюсы могут легко стать минусами.

К примеру, зачастую собственники аргументируют необходимость и форсируют оформление долевого владения, ссылаясь на то, что появится возможность построить на придомовом участке полезные и нужные для жильцов объекты. Однако нужно помнить, что любой территории в городе отведено свое назначение, равно как и придомовой зоне. То есть построить под МКД магазинчик, специализирующийся на продаже алкоголя, будет невозможно. Сфера строительства объектов на придомовых территориях весьма ограничена. Обусловлено это совокупностью множества факторов: скученностью застройки жилья, градостроительными ограничениями, нормативно-техническими требованиями и т.д.

Возвращаясь к росту цены за квадратный метр помещения, после перехода участка в общедолевую собственность необходимо понимать еще один немаловажный момент. Доля собственности в участке земли МКД по сути своей – гипотетическая: она не может быть продана, передана или подарена. Эта территория является неотторгаемой частью МКД, такой же, как малюсенькая часть чердачного помещения или квадратный сантиметр лестничной площадки, которые также находятся в общем владении жильцов. Иными словами, эта земля не оборотоспособна.

Как определяется площадь земельного участка МКД

Существует несколько различных нормативов, прописанных в разных правовых актах, которые оперируют понятием «земля под МКД» и на основании которых выносится решение о предоставлении участка. Вследствие чего возникают частые споры по вопросам размеров предоставляемой площади, чего нельзя сказать о праве на эту землю, которое оспаривается крайне редко.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть указание на то, что включает в себя земельный участок: различные зеленые насаждения, элементы благоустройства, объекты, участвующие в обслуживании и эксплуатации жилого дома, но нет указаний на то, какого размера он должен быть. Есть только отсылка на Земельный и Градостроительный кодексы. Однако и в Земельном кодексе ничего не говорится о площади этой территории. Наконец, Градостроительный кодекс (часть 4 статья 43), казалось бы, дает четкое определение положенных размеров: в данной статье говорится о том, что этот норматив определяется еще на этапе застройки, при определении учитывается фактическое землепользование, нормативы и правила, действовавшие в момент возведения здания.

Из этого следует, что построенные дома располагаются на уже сформированных земельных участках, изначально предоставлявшихся под застройку, а впоследствии и для эксплуатации МКД на основании акта. Границы этой территории определяются согласно инвентарному плану, являющемуся неотъемлемым приложением к акту (конкретное наименование данного документа несколько раз изменялось).

В свою очередь, если собственники решат провести процедуру межевания и включить земельный участок в кадастр с целью оформления земли в общедолевую собственность, то данное решение будет противоречить 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О » . В ст. 16 данного закона предусмотрены основания, на которых может быть проведен кадастровый учет: образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования, а также случаи, когда изменяются его уникальные характеристики либо сведения о нем. Становится ясно, что данные основания не имеют никакого отношения к большей части возведенных домов.

Чтобы оформить земельный участок, а также внести в кадастр участки уже возведенных МКД, достаточно предоставить акт, на основании которого проводились застройка и последующая эксплуатация дома, и инвентарный план. Если сведений недостаточно, то ведомства, занимающиеся такими делами, запрашивают информацию в других госорганах.

В каком порядке проводится межевание земельного участка МКД

Межевание проводится для определения границ и площади земельного участка МКД. У данной процедуры есть как положительные, так и отрицательные стороны. Вместе с тем, жильцы все чаще склоняются к решению проведения этого мероприятия.

По окончании процедуры межевания и после того как все необходимые бумаги будут должным образом оформлены, жильцы получат некоторые преференции, о которых мы говорили в начале статьи. Вспомним их:

• это возможность организации дополнительных парковочных мест;
• возможность возведения различных объектов благоустройства;
• установка шлагбаума, перегораживающего въезд на придомовую территорию;
• сдача части земельного участка в аренду с целью получения дополнительной прибыли (с условием, что данное решение будет согласовано со всеми собственниками и не снизит комфорт их проживания).

Однако наиболее важный плюс от проведения процедуры межевания и включения земельного участка в кадастр – это то, что в таком случае МКД сможет участвовать в программе капремонта и проведении муниципалитетом работ по благоустройству придомовой зоны.

При организации участка земли в обязательном порядке учитывается планировка придомовой территории МКД.

Оформляя этот участок в общедолевую собственность, нужно следовать определенным правилам землепользования:

1. Процедура межевания инициируется при условии, что на участке расположен один МКД и относящиеся к нему элементы благоустройства.
2. В общедолевую собственность не могут быть включены общественные проезды и другие элементы дорожной инфраструктуры.
3. При проведении процедуры межевания учитывается зонирование участка земли, определенное нормами градостроения.

Межевание проводится после согласования и заключения собственниками договора с инженерно-геодезической компанией. Данная процедура имеет строгий регламент и требует выполнения нескольких необходимых этапов.

В результате проведенного межевания и после того как участок будет включен в кадастр, оформляется право общедолевой собственности, подтверждаемое соответствующими документами.

Как оформить земельный участок МКД: 5 этапов постановки на кадастровый учет

Этап 1. На общем собрании собственники помещений в МКД принимают решение о формировании земельного участка.

Необходимо провести общее собрание, следуя строгому протоколу и соблюдая все законодательные нормы (собрание приводится методом очного голосования, то есть организуется совместное присутствие собственников). На данном этапе понадобится оформить следующие важные документы:

• план, соответственно которому будут распределены доли в общедолевой собственности на общедомовое имущество МКД;
• копии уведомления о проведении общедомового собрания собственников для решения вопроса о формировании земельного участка МКД;
• общий список, в котором будут зарегистрированы собственники (или их представители), присутствовавшие на общем собрании;
• надлежащим образом оформленные доверительные документы, предоставляющие право голоса представителям собственников;
• принятое решение жителей МКД о необходимости формирования участка земли, оформленное в письменном виде;
• протокол проведенного собрания.

Если общедомовое собрание собственников будет решено проводить методом заочного голосования, то список основных документов, которые необходимо будет оформить на данном этапе, не изменится.

Этап 2. Представитель собственников помещений в МКД подает заявление на формирование участка земли в соответствующие госорганы.

Органы, имеющие полномочия формировать земельные участки МКД:

• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления.

К примеру, в г. Москва данным вопросом занимается Департамент городского имущества.

Сначала компетентный орган, занимающийся вопросом формирования земельных участков, обязательно проверяет наличие проекта, на основании которого проводилось межевание квартала. По результатам проверки предпринимаются соответствующие действия:

• если территория, где расположен земельный участок, не проходила процедуру межевания, то ее вносят в план межевания;
• если проект есть, границы участка утверждаются на кадастровой карте территории.

Этап 3. На данном этапе потребуется помощь кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

Все земельные участки формируются согласно утвержденному проекту межевания квартала. В свою очередь, этот проект должен соответствовать установленному Генеральному плану. Для того чтобы инициировать процедуру постановки участка на государственный кадастровый учет, необходимо подготовить межевой план. Это кропотливая и довольно сложная работа, требующая высокой компетенции, знания тонкостей и нюансов данного дела. Именно поэтому на данном этапе следует обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту – кадастровому инженеру.

Орган регистрации прав осуществляет ведение электронного хранилища, в которое может быть помещен на временное хранение межевой план на срок до трех месяцев. Любому документу присваивается индивидуальный инвентарный номер. Эти бумаги могут быть бесплатно затребованы в любой момент кадастровым инженером либо заказчиком работ в установленном законом порядке. Чтобы специалист мог поместить межевой план в электронное хранилище, данное условие необходимо предусмотреть в договоре.

Этап 4. Требуется подготовить документы для проведения кадастрового учета и регистрации прав общедолевой собственности на участок земли.

Ниже приведен список требуемых документов:

• Заявление о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию права общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД.
• Оплаченная государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД (подтверждающие документы). С 2014 года эта сумма составила 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление, либо уполномоченного лица (необходима нотариально заверенная доверенность). Предоставляется лично.
• Решение формировать земельный участок, где находится МКД, оформленное в виде протокола общего собрания собственников жилья в МКД.
• Документы, являющиеся подтверждением формирования земельного участка соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления.
• Документы, подтверждающие право собственности владельцев жилья в МКД, возникшее до 31.01.1998 г. (в случае, если в ЕГРН нет записей о государственной регистрации наличия прав данных собственников на момент предоставления документов).
• Решение собственников касательно определения долей в праве собственности на общедомовое имущество (включая участок) в МКД, оформленное в виде протокола общего собрания жильцов дома.
• Прочие документы, нужные для осуществления государственной регистрации прав, в случаях, предусмотренных законами РФ.

В тексте заявления можно указать уникальный идентифицирующий номер межевого плана, В том случае, если он помещается в электронное хранилище, не нужно предоставлять сам межевой план.

Этап 5. Представитель собственников обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для постановки участка на кадастровый учет и регистрации права общедолевой собственности.

Заявитель может предоставить необходимые документы тремя способами:

1. используя электронную форму при помощи сети интернет (в том числе используя Единый портал госуслуг или сайт Росреестра);
2. лично или прибегнув к помощи представителя по нотариально заверенной доверенности, в местное отделение МФЦ либо Росреестра, в том числе можно предоставить необходимые документы на выездном приеме уполномоченного лица Росреестра;
3. отправив документы по почте (важно составить опись вложения и оформить уведомление о вручении).

В общем долевом владении собственников жилья в МКД участок оказывается, начиная со дня проведения государственного кадастрового учета.

После внесения необходимых сведений в государственный кадастр, земельному участку присваивается кадастровый номер и заносится в реестр.

Этапы оказания услуги могут доводиться до сведения заявителя с помощью писем на e-mail либо сообщениями на мобильный телефон. Это могут быть данные о поступлении госпошлины, оформлении регистрации и т. д.

Выписка из ЕГРН удостоверяет включение земли в кадастр и государственную регистрацию общедолевых прав на земельный участок под МКД.

Действует ли договор аренды земельного участка МКД после его оформления в собственность

Когда регистрируется право собственности на помещение в МКЖД, а также доля в праве собственности на общедомовое имущество, в том числе участок земли под конкретным МКД, встает вопрос о возможности прекращения арендных выплат согласно заключенному договору аренды земельного участка, подписанному до процедур, связанных с его формированием и постановкой на учет.

По данному вопросу можно дать такое пояснение. Договор аренды признается недействительным (прекращается его действие) в том случае, если он был заключен с лицом, право общедолевой собственности участка земли которого было подтверждено после проведения процедуры межевания, на основании которой участок был сформирован и включен в кадастр (ст. 608 ГК РФ говорит о том, что собственник имеет право сдачи имущества в аренду).

Право собственности на землю, закрепленное за муниципалитетом, прекращается, как только возникает право общедолевой собственности. Таким образом, и договор аренды прекращает свое действие.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой. Пример рассмотрения дела, касающегося вопроса прекращения выплат по договору аренды, мы рассмотрим ниже.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено: лицо, получившее или сберегшее имущество за счет другого лица, признанного потерпевшим, без законных правовых актов или сделки, возвращает ему приобретенное или сбереженное без оснований имущество (неосновательное обогащение).

Собственник помещений, у которого есть доля в праве общей собственности на земельный участок под МКД, имеет право потребовать возврат неосновательного обогащения в виде арендных платежей, выплаченных по ошибке. Это возможно, если он продолжал выплачивать аренду по договору, заключенному ранее.

Пример из судебной практики

Комитет управления муниципальным имуществом города принял решение обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ИП Беликовой С. П.. Цель иска – взыскать задолженность по оплате в соответствии с договором аренды земельного участка № 030214. При этом комитет ссылался на то обстоятельство, что ответчик не выплачивал платежи за аренду с 01.01.2008 г. по 30.09.2011 г. Задолженность ответчика на момент подачи иска составила 93 424 руб. 10 коп, а сумма пени, согласно договору аренды, составила 59 530 руб. 87 коп.

При заседании суда материалами дела подтверждено, что в соответствии с постановлением Администрации от 30.12.1999 г. N 3268-з был составлен и подписан договор между комитетом управления и ИП Беликовой С.П. о передаче земельного участка в аренду. Действие договора аренды продлевалось постановлением Администрации от 05.04.2002 года N 1116-з до 01 июня 2003 года.

Администрация МР и предприниматель Беликова С. П. при заключении договора достигли определенных договоренностей по срокам действия аренды, которые отразились в дополнительном соглашении №1, срок действия аренды установили с 16.10.2002 года по 16.10.2027 года. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему прошла в соответствии с принятыми нормами и в порядке, установленном законодательством. Это подтвердила выписка из ЕГРП, имеющаяся в материалах дела.

В требованиях, указанных в иске от Администрации МР к Беликовой С. П., Арбитражный суд Московской области отказал. При этом суд ссылался на нижеприведенные законодательные акты:

Согласно системному толкованию ст. 36 ЖК РФ, п.2 ст. 36 ЗК РФ, ст.1, ч. 1,2, ст. 16 Вводного закона следует, что дата введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.) является моментом возникновения права собственности на земельный участок при условии, что на ту дату он был сформирован.

Данный участок земли включен в государственный кадастр. Этот факт доказывает, что эта территория под МКД уже была сформирована на дату начала действия ЖК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 г. N 7638/11). Отсюда следует, что все собственники помещений, в том числе ИП Беликова С. П., являются долевыми владельцами земельного участка и все обязательства по аренде прекращены (ст. 413 ГК РФ).

Кому отходит земельный участок МКД после сноса здания

Если жилой дом признан аварийным и подлежит сносу либо реконструкции, то в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.), определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения, нужно учитывать стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество в доме, подлежащем сносу. При определении выкупной цены нужно также учитывать и долю в праве собственности на участок земли МКД.

В настоящее время в судах нет сложившегося единого подхода к определению выкупной цены. Далеко не все суды принимают во внимание тот факт, что право общедолевой собственности позволяет жильцам МКД владеть долей общедомового имущества (ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ). Кроме этого собственникам может принадлежать земельный участок, относительно которого выполнен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Факт неотъемлемости понятия права собственности помещения в МКД и понятия права общедолевой собственности на общедомовое имущество в МКД, включая участок земли, установлен в ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. В стоимость помещения в МКД необходимо включать стоимость доли в праве владения общедомовым имуществом, включая участок земли МКД. Ее нельзя установить независимо.

Нужно признать, что практика судов, учитывающих при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, является полностью обоснованной.

Земельный надел – это дорогостоящее недвижимое имущество, и многие жильцы задаются вопросом, кому принадлежит земля под многоквартирным домом. Может ли придомовая территория использоваться под нужды самих владельцев квартир так, как им хочется, например, для расширения места для парковки личных авто, или постройку коммерческих палаток и ларьков для сдачи в аренду?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Эти вопросы не праздные, они продиктованы самой жизнью: сдача в аренду или организация платной парковки могли бы снизить бремя постоянного увеличения квартплаты в квитанциях собственников квартир.

Участок под МКД

От этой позиции будет зависеть право полного распоряжения/не распоряжения придомовой территорией всеми жильцами многоквартирного дома.

С приходом рыночных отношений и приватизацией муниципальных квартир, власти на безвозмездной основе передавали собственникам жилых помещений во владение и участок, на котором был построен дом.

Получалось, что вместе с жильем граждане получали и землю, на которой был построен их дом. Но здесь прослеживается одна особенность – земля не выделялась по долям, она переходила по праву общей собственности в пользу всех, кто приватизировал квартиры.

Но чтобы он в действительности стал собственностью жильцов, необходимо его грамотно оформить:

• Определить точные границы, то есть пройти .
• Вызвать кадастровых специалистов для внесения участка под домом в общий план городского поселения.
• Передать документы на регистрацию участка как общего частного владения.

И только по завершению всех процедур, постановки земли на кадастровый учет, можно будет считать, что надел стал собственностью всех жильцов дома.

Законодательное регулирование

Чтобы ответить на вопрос, кому принадлежит земля под многоквартирным домом в 2019 году, следует обратиться к правовым актам.

Земельные права собственников дома регулируются ФЗ от 29.12. 2004 в ред. от 01.07. 2017 за «О введении в законную силу ЖК РФ».

Ч. 2, 3, 5 ст. 16: земельный надел, на котором возведено жилое строение и другие постройки, входящие в общий состав многоквартирного дома, и иное недвижимое имущество, сформированное до вступления в законную силу ЖК РФ и поставленное на учет в Кадастре земель, бесплатно передается по праву общей долевой собственности всех собственников жилого и нежилого фонда.

А также ФЗ от 29.12. 2004 г в ред. от 03.04.2018 за № 188. Ч. 2 и 4 ст. 16: границы земельного надела, на котором возведено жилое строение совместно с деталями озеленения и объектами благоустройства и другими строениями, предназначенными для эксплуатации и обслуживании многоквартирного дома, определяются Земельным и Градостроительным Кодексом РФ.

Если жилое строение было построено после введения ФЗ в законную силу, то право общей собственности на участок возникает у собственников квартир после завершения процедуры постановки на учет в Кадастре земель (ст. 16 ч.2 ст. 16).

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Любое строение возводится на земле, и перед тем, как начать строительство жилого дома, застройщики оформляют права на землю, например, берут ее по праву аренды у городских властей.

В дальнейшем у покупателей жилой недвижимости появиться право оформления ее в общую долевую собственность, если все владельцы квартир согласны с этим положением.

Однако это право, но никак не обязанность жильцов, поэтому муниципальные власти не торопят жителей к оформлению своих законных прав на землю.

Ведь только собственник вправе полностью распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, не противоречащим закону: возводить те строения и объекты, порой не нужные, которые сочтут необходимыми, невзирая на протесты и интересы местных жителей.

Но если право на землю появятся у жителей, то только они совместными решениями смогут ввести ограничения на парковку чужого автотранспорта, установить ограждения для проезда чужих машин, запретить властям точечные застройки, идущие в разрез с общими интересами жильцов и их семей.

Старые здания и новостройки

Как констатирует Жилищное Законодательство, все здания и сооружения, переданные жителям по праву приватизации до введения Кодекса в законную силу и земли, на которых они возведены, также принадлежат всем собственникам квартир.

Но чтобы стать полноправными хозяевами придомового участка, его необходимо поставить на кадастровый учет в едином реестре прав собственности, без этого нюанса распоряжаться наделом по своему усмотрению жильцы не смогут.

Москвичам хорошо известно, что старые пятиэтажки сносят, им выделяются новые квартиры по программе реновации. Но если земли не оформлены по праву общей собственности так, как этого требует Законодательство, то они не смогут получить дополнительную компенсацию за земли, изъятые у них во время сноса на государственные нужды.

Но если все оформлено верно, то кроме нового жилья новоселам причитается компенсация за изъятую землю, а эта сумма позволит расширить выдаваемую по программе жилплощадь за счет выкупа дополнительных квадратных метров.

Что касается новых домов, недавно принятых в эксплуатацию, то еще до начала строительства, земли должны быть занесены в единый Кадастровый реестр земель, то есть, учтены Государством. Только в этом случае многоквартирный дом будет считаться построенным законно. Если же проигнорировать эти требования, то постройка будет незаконной и подлежать сносу.

Кроме проекта застройки регистрируется придомовая территория, которая затем будет принадлежать всем жильцам при оформлении прав на земельный участок.

Иначе власти ее смогут передать в аренду, и прямо напротив ваших окон будет располагаться еще одно жилое строение, нарушая все установленные нормы проживания.

Как узнать?

Можно пойти разными путями:

• Обратиться в местную администрацию в жилищный отдел, и подать ходатайство о предоставлении информации по конкретному участку: назвать его фактический почтовый адрес. После запроса в течение 10 дней администрация сможет предоставить вам выписку о принадлежности надела: владельцем является муниципалитет, или она передана по праву аренды юридическому или физическому лицу.
• Посмотреть , указав точный адрес и расположение земель. Если она оформлена и поставлен на учет, то это означает, что у нее есть собственник, но конкретных данных из нее вы не узнаете.
• Сделать запрос в Росреестр о принадлежности участка. Правда, услуга платная, за нее нужно будет уплатить порядка 200 руб., если запрос исходит от частного лица. Через 10 дней будет получена : кто, на каких основаниях владеет землей, ли прямо противоположное, что у нее отсутствует владелец, значит, она принадлежит местным органам власти.

Как оформить в общую долевую собственность?

Формально участок под домом так и так принадлежит всем жильцам. Но если есть намерение рядом обустроить подземные гаражи, а сверху возвести площадку для активного спорта, то следует оформить ее в общую долевую собственность.

Для этого следует действовать так:

• Обратиться к кадастровому инженеру об установке границ участка и разработки плана его расположения в составе других земель.
• Подать ходатайство в местные органы самоуправления о передаче земель по праву общей собственности и дождаться положительного решения.
• С этим документами обратиться в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.

По окончанию всех действий земля будет принадлежать всем жильцам совместно, и все решения о дальнейшей ее эксплуатации должны приниматься на .

На видео об оформлении земли под многоквартирным домом

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Двор в Москве (Фото: Валерий Матыцин/ТАСС)

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Закрытый двор в Москве (Фото: Андрей Махонин/ТАСС)

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Пятиэтажки в Бескудниковском районе (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Оформление документов в управлении Росреестра (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

— заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

— документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);

— решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

— документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);

— решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

— правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Можно понять желание жильцов многоквартирного дома установить во дворе своего дома и прилегающей к нему территории вместо детской площадки гаражи для размещения своих автомобилей, построить какое-либо строение для ведения бизнеса или просто ограничить в свой двор доступ посторонним лицам, оградив придомовую территорию забором.

Насколько эти их действия соответствуют закону и могут быть признаны правомерными? Ведь именно этот участок земли становится причиной многочисленных конфликтных ситуаций между собственниками квартир, нежилых помещений в доме и органами власти.

В законе не содержится указаний насчет того, как определить пределы придомовой территории. Главное, что при этом следует соблюдать нормы противопожарной безопасности, градостроительные и санитарные нормы. И не должно быть никаких препятствий для обеспечения нормального функционирования жилого дома.

Ответ на вопрос о том, кому принадлежит земля, расположенная под многоквартирным домом, и прилегающая к нему территория содержится в статье 36 ЖК РФ. В ней говорится, что она вместе со всеми расположенными на ней объектами для обслуживания многоквартирного дома и зелеными насаждениями принадлежит всем собственникам помещений этого дома.

При таких обстоятельствах речь идет о режиме общей долевой собственности. Это означает, что все они вправе владеть, использовать его и распоряжаться им сообща в пределах, установленных не только гражданским, но и жилищным кодексом.

Таким образом, все обладатели квартир и нежилых помещений в жилом доме обладают равными правами на земельный участок под ним.

Вместе с тем, вполне обоснованно возникает вопрос о том, с какого же времени возникает у них право собственности? Данная информация имеет важное значение для собственников участков для определения момента, с которого им следует платить налог на землю во избежание проблем с налоговыми органами.

Если участок под жилым домом со всеми обслуживающими его объектами уже состоял на кадастровом учете до того как ЖК РФ вступил в силу, то он переходит в распоряжение всех сособственников на бесплатной основе.

У них возникает право общей долевой собственности. Это положение закреплено в ст.16 Федерального закона от 29.12.04 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Для информации: положения ЖК РФ применяются на территории РФ с 1 марта 2005 года.

Если же до этого срока в данных кадастра не было никаких сведений о земельном участке, то будущим собственникам придется самим инициировать данный процесс и заняться оформлением своих прав на него. Сделать это можно разными путями.

Сначала надо организовать и провести общее собрание с участием всех жильцов. Оно может наделить своего представителя полномочиями по проведению всей работы, связанной с узаконением земли. В этом случае он будет представлять интересы всех сособственников в государственных и иных органах, согласовывая с ними все вопросы.

В то же время каждый из собственников квартиры или нежилого помещения в доме может самостоятельно обратиться в уполномоченные органы с просьбой о формировании участка. По его окончании право собственности на участок возникает у всех жильцов (ч. 3 ст. 16 указанного выше закона).

Итак, чтобы стать полноправными собственниками земли, на котором построен многоквартирный жилой дом, достаточно инициировать проведение мероприятий, в результате которых данный участок будет поставлен на кадастровый учет. Только после этого он перейдет в собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений, размещенных в доме.

Приобретение ими права собственности производится на безвозмездной основе: совершенно бесплатно для будущих собственников.

Поскольку земельный участок относится к объектам недвижимости, помните о том, что юридически право собственности на него возникает не с даты завершения указанных выше действий, а с момента его регистрации в уполномоченных органах. Это предусмотрено ст.131 ГК РФ.

Владельцам помещений в многоквартирных домах, возведенных уже после 2005 года, не стоит беспокоиться по поводу оформления и узаконения прав на земельный участок. Застройщики, которые вводили эти многоквартирные дома в эксплуатацию, перед началом строительства уже оформили свои права на те земли, на которых планировали начать строительство жилых домов. По завершении строительства и введения дома в эксплуатацию они на законных основаниях занимались продажей своих квартир.

При совершении таких сделок по их купле-продаже покупатели вместе с жилой площадью также одновременно приобретали и право собственности на долю земельного участка. С этого момента все права застройщика на данную территорию считаются прекращенными. В таких случаях для возникновения права собственности жильцов дома не требуется принятия государственными органами какого-либо постановления.

Как узнать, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Получить информацию о владельце земельного участка можно онлайн на сайте Росреестра. Для этого найдите на нем вкладку «Публичная кадастровая карта». На этой карте выберите свой регион, ознакомьтесь с картой города (поселка), найдите и кликнете на интересующий вас участок земли. После чего всплывет окошко со всей имеющейся в кадастровом учете информацией.

Подтверждением факта нахождения земельного участка в чьей-либо собственности могут служить данные о налоговых платежах.

В квитанции, присылаемой владельцам жилья, указывается сумма налога на недвижимость. Если такие данные имеются в уведомлениях, это означает, что у земельного участка есть собственник, права которого уже оформлены надлежащим образом.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность

Каждый владелец квартиры может сам начать процесс оформления своего права собственности на долю в земельном участке под многоквартирным домом. Но учитывая, что это очень долгая и дорогостоящая процедура, будет разумнее объединить свои усилия с другими совладельцами помещений или привлечь на свою сторону в решении данного вопроса муниципалитет. Ведь он является собственником квартир, в которых проживают жильцы на основании договоров социального найма.

Проводите процесс юридического оформления и последующей регистрации права собственности поэтапно:

• организуйте собрание с участием всех собственников помещений, расположенных в вашем доме, и заручитесь их согласием на инициирование процедуры оформления права на земельный участок. Для совершения дальнейших действий и представления интересов потенциальных собственников выберите своего представителя;
• подготовьте и подайте в уполномоченный орган заявление о формировании земельного участка;
• дождитесь завершения всех мероприятий по его формированию;
• зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Не всем понятно, что понимается под термином «формирование земельного участка».

Он включает в себя осуществление специалистами следующих мероприятий:

• разработку и последующее утверждение проектов межевания участков (определения его границ) и планировки территории;
• проведение назначенным кадастровым инженером всех необходимых работ. Этому предшествует заключение им договора подряда с заказчиком (ФЗ 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости»).

После окончательного определения границ земельного участка займитесь внесением данных о нем в государственный кадастр. Такое заявление может быть подано не только его собственниками, но и другими заинтересованными лицами. Проследите, чтобы из документов о постановке земли на учет четко следовало, что речь идет об участке, отведенном именно для размещения жилого многоквартирного дома.

Подтверждением завершения постановки участка на учет и внесения сведений о нем в кадастр служит кадастровый паспорт земельного участка.

Он выдается заявителю и содержит исчерпывающую информацию о принадлежащем собственнику объекте недвижимости. Кадастровый паспорт является выпиской из кадастра недвижимости и дает право совершать с недвижимостью любые сделки.

Применительно к земельным участкам под многоквартирными домами и придомовыми территориями в паспортах указывается, что:

• правообладателями являются все сособственники помещений;
• речь идет о принадлежности им земли по праву общей долевой собственности;
• доля каждого сособственника определяется в зависимости от площади принадлежащего ему жилого либо нежилого помещения в доме.

Документы для оформления земельного участка под многоквартирным домом

Избранному общим собранием лицу предстоит подготовить пакет документов, которые ему потребуются для выполнения возложенных на него обязанностей по оформлению земельного участка:

• протокол собрания жильцов по вопросу оформления земли;
• документы о принадлежности каждому жильцу квартир с указанием ее площади;
• документы, содержащие сведения из государственного кадастра;
• заявление о необходимости формирования участка;
• дополнительные документы.

• заявление о регистрации права общей собственности;
• документ, который подтверждает полномочия представителя;
• квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
• сведения о собственниках квартир;
• документы, свидетельствующие о наличии у заявителей прав на общую недвижимость;
• техпаспорт на объект недвижимости.

Сам процесс наделения правом собственности на землю является бесплатным для владельцев помещений в доме. Получение ими в долевую собственность земли под домом и прилегающей к нему территории осуществляется без какой-либо оплаты за нее. Им предстоит заплатить только государственную пошлину в размере ста рублей.

Она оплачивается за регистрацию права собственности каждым сособственником.

Если в многоквартирном доме проживает 20 семей, то общая сумма подлежащей ими оплате пошлины составит 2 000 рублей.