Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

При составлении отчета об оценке оценщик придерживался следующих принципов:

в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности , установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного подхода к оценке

Общие положения

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование отказа применения доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке

Общие положения

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости объекта оценки.

Первый принцип (спроса и предложения) предполагает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, предполагающий, что типичный рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимость сравниваемых объектов. Если в объекте оценки отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в объекте-аналоге, то величину вклада корректируют на величину вклада этой особенности.

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж (предложениях к продаже) аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости . Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

К преимуществам сравнительного подхода следует отнести то, что это:

Наиболее простой подход;

Статистически обоснованный;

Предлагает методы корректировки;

Обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Сравнительные данные не всегда имеются;

Требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

Подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта оценки путем сравнения недавних продаж (предложений к продаже) сопоставимых объектов с объектом оценки после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Информационными источниками являются: собственная информация оценщика, Internet, информационно-аналитические издания, электронная база данных , риэлтерские компании, информация специалистов рынка недвижимости, строительно-инвестиционные компании и др.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два объекта похожих абсолютно, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Для определения суммы поправочных величин оценщик собирает подробную и достоверную информацию об однородных сопоставимых объектах на рынке недвижимости.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его продажная фактическая цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

В денежном выражении;

В процентах.

Поправки в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Поскольку достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов имеется, в рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки применяется метод сравнительного анализа продаж.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж предполагает использование алгоритма, состоящего из трёх этапов:

1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2) Проверка информации о сделках (предложениях к продаже);

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется стоимость только объекта-аналога на основе принципа вклада. Если объект-аналог превосходит в чем-либо объект оценки, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Правило внесения поправок: поправки производятся от объектов-аналогов к объекту оценки, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы имел те же характеристики, что и объект оценки.

Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

В процессе анализа рынка объектов-аналогов объекта оценки оценщик располагает сведениями о продажах (предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Оценщик считает сравнимыми объекты-аналоги, расположенные в относительной близости от объекта оценки, сходные по геометрическим и качественным характеристикам.

Выбор объектов-аналогов объектов оценки

Таблица 12 – Выбор объектов-аналогов объекта оценки

Выбор единиц сравнения

Ни один из выбранных объектов-аналогов не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат удельные стоимостные показатели.

За единицу сравнения принимаем цену за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).

Выбор элементов сравнения

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты-аналоги с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен предложения к продаже объектов-аналогов по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо – к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться (

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.