Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Участились ситуации, когда застройщик передает жилье более широкой площади, чем было оговорено, и требует от дольщика деньги за «лишние» метры. Порой после завершения строительства дома и проведения обмеров ПИБ фактическая площадь жилья является больше, чем предусмотренная договором. Эта разница и есть «лишние» метры.

Многие застройщики заранее включают в договор пункт о том, что при превышении площади дольщик должен будет внести доплату за увеличение площади. Собственно говоря, на это застройщик и указывает, требуя оплаты метров.

Слишком много

Конечно, известие о том, что нужно платить лишние деньги, не слишком приятно для дольщика, ведь такая сумма обычно является существенной, особенно для взявших жилье в ипотеку. Дольщики пытаются оттянуть оплату «лишних» метров различными способами. Но застройщики тоже хитры – включают в договор условие об обязательной уплате при случае увеличения площади, в противном случае квартира не будет передана. Вот и приходится дольщикам платить, хотят они этого или нет.

Расслабьтесь, не переживайте

Но имеет ли право застройщик не передавать квартиру дольщику без доплаты за «лишние» метры?

В части 1 статьи 6 Ф3-2014 говорится, что застройщик должен передать объект участнику долевого строительства не позднее предусмотренного срока.

Таким образом, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушенных прав застройщика при невыполнении своих обязательств дольщиком.

В частях 4 и 5 статьи 5 Ф3-214 говорится об установлении права застройщика на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты или просрочки оплаты стоимости договора. Но закон не предусматривает право застройщика не передавать жилье по акту, если дольщик не уплатил в полном размере. Для защиты интересов у застройщика есть другое право – на отказ от исполнения договора в случае неоплаты или просрочки. Соответственно, нынешним законодательством выявлен способ восстановления нарушения прав застройщика при невыполнении дольщиком обязательств.

Из этого можно сделать вывод: законные права потребителя ущемляются. Этот вывод был сделан Арбитражным судом в решении от 16 мая 2013 года. Следовательно, застройщик, невзирая на отсутствие доплаты за «лишние» метры, все равно обязан передать дольщику квартиру.

И всё равно никаких ключей

А застройщики все равно отказываются передавать квартиры без доплаты. Застройщики осознают, что после передачи квартиры дольщику, взыскивать задолженность в дальнейшем будет еще более сложно.

В таких случаях приходится требовать квартиры в судебном порядке и судьи, как правило, удовлетворяют такие прошения.

Застройщики считают, что говорить об изменении сложившейся на рынке практики преждевременно. Сегодня почти все строительные компании включают в договоры с дольщиками условие о возможных доплатах. Если после финального обмера, проводимого уполномоченными специалистами, площадь квартиры увеличится более чем на метр от расчетного размера, то покупатель должен доплатить (исходя из цены «квадрата» жилья). Если же квартира окажется меньше, чем прописано в договоре, то в этом случае застройщик должен вернуть переплату.

Стройка на глаз

Позиция инвесторов отчасти понятна: им трудно гарантировать ювелирную точность на стройке. Ведь даже строительные нормы допускают отклонения по толщине тех же бетонных конструкций. А кривые стены вполне могут «отъесть» или прибавить лишний метр. По этой причине продавцы обозначают в договорах стоимость «квадрата» и общую ориентировочную цену, но делают оговорку, что окончательные расчеты с клиентами состоятся после финишных обмеров.

Такие обмеры проводятся при постановке дома на кадастровый учет. В Петербурге застройщики, как правило, обращаются за этим в районные филиалы ГУП «ГУИОН» (по старинке их называют ПИБы- проектно-инвентаризационные бюро). В Ленобласти эти вопросы относятся к компетенции БТИ (Бюро технической инвентаризации). Впрочем, госучреждения не имеют монополии на обмеры. Выполнить эту работу вправе и независимый кадастровый инженер, имеющий соответствующий аттестат.

Каждая компания сама определяет размер бесплатного отклонения. Некоторые застройщики требуют доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м. Большинство же фирм предусматривает дополнительные расчеты, если коррекция составит больше метра.

Умышленный прирост

В большинстве случаев итоговые обмеры проходят безболезненно. Но скандалы порой случаются.

Например, торговый дом «Сигма» возводил дом в Рыбацком. На этапе стройки компания внесла коррективы в конструкцию фасада. Площадь многих квартир увеличилась на несколько метров и сумма доплат достигала 350 000 рублей. Некоторые дольщики пытались конфликтовать. Однако сложившаяся практика показала, что оспорить доплату в судебном порядке очень непросто - ведь соответствующее условие прописано в договоре.

Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки. Это позволит расторгнуть договор и взыскать деньги с учетом неустойки. Но большинство клиентов, которые все-таки хотят получить квартиру, не радует такая перспектива. Кстати, некоторые застройщики изначально прописывают в договоре, какое отклонение считать «существенным», чтобы был повод расторгнуть сделку. Чаще всего такой показатель равен 7% от проектной площади жилья.

Амазонский прецедент

В этом году ситуация с требованием доплат за лишние метры приобрела новую окраску. Летом апелляционный суд Санкт-Петербурга вынес резонансное решение по спору между компанией «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором . Две инстанции арбитража констатировали, что застройщик не имеет права требовать доплаты за увеличившийся в ходе стройки размер жилья. Это решение вступило в силу и вызвало дискуссию в профессиональном сообществе.

С одной стороны, у нас в стране не прецедентное право, расхождения в практике случаются сплошь и рядом. С другой стороны, нельзя закрыть глаза на позицию двух инстанций суда. Тем более, что в деле косвенно участвовала и прокуратура.

История конфликта такова. Один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» в Кронштадте (проект группы «КВС») подал жалобу в прокуратуру. Покупатель усомнился в законности отдельных пунктов договора долевого участия (ДДУ). Прокуратура провела проверку и направила результаты в Роспотребнадзор, который привлек фирму к ответственности. Конкретные условия сделки были признаны незаконными.

Апелляционный суд признал, что застройщик неправомерно предусмотрел возможность доплаты. В решении прямо написано: «Компания может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. Дольщик же не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право получить указанный объект».

Этот случай оказался не единственным. За те же условия Роспотребнадзор оштрафовал компанию «Петротрест» , которая возводит несколько объектов в Петербурге. Это фирма тоже пыталась отстоять свою правоту в арбитраже, но безуспешно.

Участники рынка разошлись в оценке этих конфликтов. Застройщики удивлялись тому, что суд решил сломать давнюю практику. Многие опрошенные юристы также подтверждали: исход данных конфликтов вовсе не означает, что если у дольщиков квартиры вырастут в размерах, то в районных судах они легко отобьются от доплат. Здесь практика обычно складывается не в пользу граждан, которые добровольно подписывают соответствующие пункты в договорах.

Зато, например, эксперты Общества потребителей СПб и Ленобласти согласились с тем, что условие о доплатах нарушает закон о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить дом и передать клиенту тот объект, который указан в договоре. Этому предшествуют экспертиза проекта. Значит, все характеристики квартир утверждены. Контролировать их соблюдение и нести риски, связанные с отступлением от проекта, может только застройщик.

Оптическая погрешность

Недавно в городе случился очередной скандал, который может стать хорошей почвой для обкатки судебной практики. Компания Legenda Intellegent Development достраивает 790-квартирный дом на ул. Оптиков, 34 . Осенью компания уведомила дольщиков о том, что площадь многих квартир значительно превысила расчетные показатели. Максимальная прибавка составила 4,3 кв.м. (в трехкомнатных квартирах).

При средней цене «квадрата» в доме в 100 000 рублей доплата выливается в «круглую» сумму. В компании объяснили корректировку тем, что по ходу реализации проекта фирма изменила некоторые технические решения. В частности, удалось уменьшить толщину фасадов, размер инженерных шахт и прочее. При этом застройщик уверяет, что все коррективы были согласованы с надзорными органами и не противоречат строительным нормам.

Для покупателей это стало полной неожиданностью. На интернет-форуме дольщиков развернулась живая дискуссия. Некоторые граждане даже обрадовались тому, что площадь квартир возрастет, а за лишние метры придется платить по тем ценам, которые были установлены еще на этапе «котлована». Однако недовольных граждан оказалось ничуть не меньше. Некоторые люди настаивают на том, что увеличение площади было не случайным, а запланированным.

Сейчас застройщик пытается сгладить конфликт. Например, фирма предлагает покупателям четырехмесячную рассрочку на оплату излишков. Клиенты, которые не хотят подписывать дополнительное соглашение, боятся остаться без ключей. Юристы дают дольщикам разные советы.

Например, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Олег Островский рекомендует гражданам найти деньги на «лишние» метры, принять квартиру по акту и оформить в собственность, а уже потом оспаривать законность доплат и пытаться вернуть деньги.

Некоторые юристы считают, что дольщики могут заявить иск в районный суд с требованием передать квартиру по акту, и если в суде компания упомянет о необходимости доплат, то здесь как раз и можно сослаться на позицию того же Роспотребнадзора. Впрочем, многие эксперты сомневаются в благополучном исходе.

В общем, ситуация крайне неоднозначна. И, к сожалению для дольщиков, большинство опрошенных экспертов считает, что решения по делу «КВС» и «Петротреста» могут остаться единичными.

Ошибка на миллион

Некоторые покупатели жилья спрашивают: а возможны ли ошибки при самих обмерах? Практика показывает, что это маловероятно, но все-таки подобные примеры в Петербурге были. Причем один из конфликтов может закончиться судебным спором дольщика с ГУИОН. Так, покупатели трехуровневых квартир в комплексе «Константиновское» под Петергофом обнаружили, что застройщик (ООО «Балтпродком») взял с них деньги по сути за «воздух». Специалисты ПИБ включили в общую площадь помещений внутриквартирные лестницы. Ошибка вскрылась не сразу.

Например, Александр И. должен был заплатить 10,6 млн рублей за квартиру 221,5 кв.м в таун-хаузе. Пару лет назад сотрудники филиала ГУИОН провели инвентаризацию. Площадь практически всех секций существенно возросла.

Александр И. узнал, что его помещение увеличилось более чем на 10 кв.м. Приняв квартиры по актам и пройдясь с линейкой, новоселы выяснили, что в площадь помещений включены лестницы, которые ведут на второй и третий этажи. Граждане обратились к строительным нормам и выяснили, что такой учет произведен незаконно. Сотрудники ГУИОН согласились с доводами новоселов и провели переобмер.

Александру И. выдали новый кадастровый паспорт, в котором итоговая площадь квартиры составила 216 кв.м. У его соседей габариты помещений уменьшились с 199 до 174 метров. Некоторые покупатели успешно взыскали переплату с застройщика. Но Александру И. повезло меньше. К моменту сдачи дома ему понадобился ипотечный кредит. Фирма предложила расторгнуть ДДУ и заключить обычный договор купли-продажи - с обременением. Гражданин остался должен фирме около 700 000 рублей. Но если учесть результаты переобмеров, то это ему фирма должна была вернуть более 100 000 рублей.

В данном случае суд не нашел связи между ДДУ и новым договором купли-продажи: мол, гражданин подписывал второй договор, когда квартира была готова, а значит, он видел, какое помещение принимает и согласился на конкретную цену. При этом суд проигнорировал ссылку покупателя на то, что его ввели в заблуждение.

Дольщик намерен судиться с филиалом ГУИОН, чтобы заставить ведомство ответить за ошибку. Правда, в перспективы этого спора многие юристы не верят.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group

— Закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в ДДУ случаи и условия изменения цены договора (ч. 2 ст. 5). Увеличение фактической площади по сравнению с проектной (по результатом обмеров кадастровым инженером) само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта. Но при изменении размера квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения сделки в судебном порядке и возврата уплаченных денег.

Требование передать дополнительную площадь без какого-либо возмещения затрат компании может быть расценено судом как злоупотребление правом со стороны потребителя. Кроме того, застройщики, как правило, включают в ДДУ и собственную обязанность вернуть излишнюю оплату в случае уменьшения фактической площади квартиры. Никому из граждан не приходит в голову оспаривать законность данных условий, поскольку очевидно, что в данном случае соблюдены интересы обеих сторон договора.

Решение по делу «КВС» не следует рассматривать как прецедент. Существует и иная практика. В частности, 13-й арбитражный апелляционный суд признал законным включение ООО «Главстрой-СПб» условий о доплатах в договоры ДДУ, данное решение было подтверждено в октябре 2015 года Верховным Судом (дело N А56-67672/2014). Решения о взыскании с дольщиков суммы доплаты за увеличение площади квартиры встречаются и в практике Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда.

Екатерина Зернова,
адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов

— Если изучить практику Городского суда СПб, то он не расценивает условие о доплатах как ущемляющие права потребителей. Я просмотрела около десятка апелляционных определений горсуда, где он взыскивал с дольщиков недоплаты по обмерам ПИБ. При этом нашла только одно дело, когда решение было в пользу покупателя, но там имела места ошибка при первоначальных обмерах квартиры. Получается, что сегодня есть противоречия между практикой арбитражного суда и городского суда.

Владислав Шестаков,
адвокат ЗАО «Адвокат «ФРЕММ»

— В деле «КВС» суд своеобразно трактовал положения закона. Так, арбитраж указал, что «пункты (о доплатах) нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены, если отклонение метража составит более 1 кв. м, не позволяют заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора».

По сути, суд не говорит о том, что платить за превышение площади не надо, а занял позицию, в соответствии с которой размер такой доплаты должен определяться дополнительно (по факту) с участием дольщика. Но такая позиция, на наш взгляд, явно не будет способствовать поддержанию стабильности отношений - стороны будут «торговаться» по поводу размера доплаты и все равно все закончится судом. К тому же такая практика пока, скорее, единична.

Зато известна, например, позиция Конституционного суда (КС), куда обратилась гражданка Гофман В.А., требуя проверить конституционность второй части ст. 5 ФЗ №214, где говорится о возможности изменения цены договора (она как раз и оспаривала законность доплат). КС тогда отказал в принятии жалобы.

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.

Дмитрий Корнев

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Почему фактическая площадь больше проектной

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие - Бюро технической инвентаризации (БТИ ). Только на основании этих обмеров Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма - несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, - это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.

Что написано в договоре

Цена квартиры или права на нее - это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3-2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

В любом случае изменение цены - это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.

Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.

Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию - на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала - вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу , где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным - больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре - изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Выдержки из судебной практики:

«Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются однородными и могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.

Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в обжалуемом постановлении суда округа существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, оснований для передачи жалобы отсутствуют.» (Определение ВС РФ от 17 мая 2016 года № 305-ЭС16-4385)

«Поскольку размер данной доплаты не превышает размер, подлежащей уплате ответчиком законной неустойки, суд обоснованно вынес указанное решение, которым взыскал неустойку, произвел зачет однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ» (Кассационное определение Кировского областного суда от 12.05.2011 по делу N 33-1578)

Но на практике застройщики не идут на подобный зачёт в добровольном порядке. Вам, скорее всего, откажут в зачёте, не передадут ключи и акт приема-передачи квартиры добровольно не подпишут. Более того, некоторые будут угрожать односторонним расторжением договора. Сразу скажу, что подобные действия Застройщика не соответствуют действующему законодательству. Застройщик не может отказаться передавать квартиру в связи с данными обстоятельствами и уж тем более расторгнуть договор. Давайте разберем ситуацию поподробнее и выясним, что можно предпринять.

Прежде чем спешить доплачивать, рекомендую перепроверить, действительно ли у вас в квартире появились лишние квадратные метры. Сначала самостоятельно измерьте квартиру, и если ваши данные не соответствуют тем данным, что указывает застройщик, то к делу следует привлечь независимую техническую экспертизу. Стоят такие услуги порядка 10 000 -15 000 рублей. Результаты подобной экспертизы уже можно будет использовать в суде.

Если у вас всё-таки имеются лишние квадратные метры после обмеров БТИ, то Вы можете попробовать не платить за них. Но если Застройщик отказывается идти на зачет, то без суда тут не обойтись.

Для начала вам нужно написать застройщику претензию о зачёте взаимных требований на сумму неустойки и требование передать квартиру. Если не удалось договориться о зачете в добровольном порядке, то остается только подача иска в суд. В иске Вы требуете законную неустойку, передачу квартиры, подписание акта приема-передачи и ключи от квартиры, если Вас полностью устраивает ее качество. Если не устраивает, иск можно дополнить и требованиями по качеству квартиры. В дополнение к иску можно попросить возместить убытки, если таковые были, и моральный вред. Также можно сразу потребовать признания права собственности, но тогда придется оплачивать государственную пошлину, так как по закону о защите прав потребителей госпошлина оплачивается с суммы свыше 1 000 000 рублей. Таким образом Вы, возможно, даже быстрее остальных дольщиков получите свидетельство о собственности на свою квартиру. Оформление квартиры в собственность – это не быстрый процесс, и многие годами живут, не получив свидетельство о собственности. Для признания права собственности нужны только обмеры БТИ, и если дом готов, ничего не мешает его получить.

Получив подобный иск, застройщик уже более охотно идет на зачет взаимных требований. Как правило, по условиям зачета застройщик все еще остается Вам должен.

В итоге, Вам не нужно будет доплачивать разницу за образовавшиеся лишние квадратные метры поле обмеров БТИ, Вы можете получить неустойку, возможные убытки (если таковые были), 50% штраф от всего взысканного в Вашу пользу, при этом юридические расходы можно будет также частично компенсировать за счёт застройщика.

Таким образом, Вам, возможно, вообще не придётся оплачивать дополнительные квадратные метры увеличения площади квартиры. Почему возможно? Дело в том, что как только Вы подадите иск о признании права собственности и о взыскании неустойки, в соответствии с 214-ФЗ застройщик должен подать встречный иск с требованием оплатить лишние квадратные метры. Если он предъявит вам встречные требования, то судья может застройщику отказать, так как существует подобная практика (в подробности вдаваться не будем). В худшем случае судья просто зачтёт требование застройщика в счёт неустойки, и дополнительно Вы можете получить неустойку, возможные убытки и 50% штраф от всего взысканного в Вашу пользу.

Также есть вероятность, что никто ничего Вам предъявлять не будет. Если застройщик значительно просрочил срок сдачи дома, то на его счетах в банке, скорее всего, лежат только исполнительные листы с требованием оплатить неустойку. Такой застройщик, скорее всего, не будет с Вами судиться за возможную доплату, ведь если даже он высудит вашу доплату, то эта сумма тут же будет списана в пользу одного из дольщиков, чей исполнительный лист был предъявлен раньше остальных. Таким образом, может сложиться ситуация, при которой Вам не нужно будет оплачивать образовавшуюся разницу в квадратных метрах. Но в такой ситуации едва ли удастся исполнить решение суда по взысканию в Вашу пользу неустойки, возможных убытков и 50% штраф от всего взысканного.

Образец претензии застройщику о зачете неустойки в счет доплаты по БТИ.

ООО «Застройщик Плюс»

Адрес: 111111, Москва, ул. Атомщиков, д.1, оф.1 ИНН 7711111111

От Иванова Ивана Ивановича

Паспортные данные 4105 111111 выдан ОВД Замоскворечье г. Москвы

Уважаемый Петр Петрович!

10 января 2015 г. между ООО «Застройщик Плюс» и мной был заключен Договор № ИК-1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно условиям Договора Объектом долевого строительства является Квартира №111, расположенная в по адресу: 111111, г. Москва, ул. Машиностроителей, д.1, а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации.

01 февраля 2015 года мною был произведён осмотр квартиры и мест общего пользования. Осмотренное мною помещение (квартира), а так же места общего пользования имеют следующие недостатки (для примера):

1.Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не везде положен асфальт, часть придомовой территории огорожена забором, блокирующим доступ, и никаким образом не благоустроена.

2.Ограждение общего балкона при переходе на пожарную лестницу опасно, низкое и не стабильное.

3.Не работает грузовой лифт.

4.В квартире окна в оконных проёмах имеют щели более чем 2 см, которые необходимо запенить строительной пеной.

5. На всех стеклопакетах не срезан излишек строительной пены.

6. Над окнами в кухне и комнате в стыках между стеной и потолке видна пакля и сильные впадины. Необходимо запенить строительной пеной эти места, так как там щели.

Согласно данному перечню недоделок я готов принять квартиру незамедлительно после устранения указанных недостатков.

После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.

Адрес для отправки корреспонденции, а так же уведомление о готовности объекта прошу использовать следующий адрес: _________________

Так же на приемке 01 февраля 2015 г. мне было сообщено о необходимости доплатить разницу метража в соответствии с пунктом 2.4 Договора № ИК-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 25.09.2012 года в размере 42 911,50 рублей.

Однако ООО «Застройщик Плюс» в настоящий момент имеет задолженность передо мной за нарушение сроков передачи вышеуказанной квартиры.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом изложенного с ООО «Застройщик Плюс» в мою пользу подлежит взысканию неустойка за период с __________ 2015 по ________ 2015 в размере – руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ прекращение обязательства зачетом.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Настоящим письмом информирую Вас о том, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство по уплате разницы метража в соответствии с пунктом 2.4 Договора № ИК-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 25.09.2012 года в размере 42 911,50 рублей прекращено полностью зачетом встречного требования Иванова Ивана Ивановича к ООО «Застройщик плюс» о взыскания неустойки за период с _____________ по ___________ в размере – _______________руб.

Сумма зачета встречных однородных требований составляет _________ руб.

Дата проведения зачета будет дата получения ООО «Застройщик плюс» настоящего заявления.

Также прошу сообщить:

Предполагаемые сроки устранения выявленных недостатков.

Уведомить о полном устранении вышеуказанных недостатков.

…………………………………….

Участники долевого строительства ____________ Иванов Иван Иванович

Ниже привожу разъяснения законодательства и судебную практику по зачету.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Подрядчик предъявил заказчику иск о взыскании стоимости выполненных работ.

Ответчик иск не признал, сославшись на прекращение его обязательства по оплате зачетом встречного однородного требования.

Суд первой инстанции установил, что подрядные работы производились подрядчиком на кредитные средства, поскольку заказчик выполненные работы своевременно не оплачивал. Заемные обязательства подрядчика перед банком были обеспечены поручительством заказчика, который по предъявлении ему требований банка выплачивал проценты за пользование кредитом.

Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции сослался на то, что требование по оплате работ и требование по возврату уплаченных процентов за пользование кредитом по договору поручительства не являются однородными, поэтому к данным отношениям не может быть применена статья 410 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции решение отменил. При этом в постановлении обоснованно было указано следующее.

Согласно статье 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Заказчик, являясь поручителем подрядчика по кредитному обязательству, удовлетворил требование банка об уплате процентов за пользование денежными средствами. Поэтому он получил права кредитора в части уплаты процентов за пользование кредитом в объеме, равном сумме, уплаченной банку. Требование заказчика является гражданско - правовым денежным обязательством, которое однородно денежному требованию подрядчика об оплате выполненных работ. Заказчик заявил о зачете в момент подписания акта сверки выполненных работ.

Практика судов по зачету.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
79. В случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника п 2. ст. 847 ГК РФ, а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного ст. 1102 ГК РФ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.02.2012 N 14321/11 по делу N А79-7483/2009

Как следует из ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.2012 N 2241/12 по делу N А33-7136/2011

Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются денежными, т.е. однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12 по делу N А53-26030/2010

По условиям договора подрядчик обязался выполнить проектные работы не позднее 04.05.2008, а заказчик - обеспечить приемку и оплату выполненных работ.

Общая сумма работ по договору определена в размере 13 982 700 рублей, из которых заказчик обязан оплатить аванс, осуществить расчет за выполненные работы.

В пунктах 7.1 и 7.2 договора установлена ответственность подрядчика за нарушение сроков выполнения работ в виде пеней в размере 0,1 процента от цены договора за каждый календарный день просрочки.

Производя с подрядчиком окончательный расчет за выполненные работы, заказчик удержал 1 314 373 рубля 80 копеек - пени за 94 дня просрочки исполнения обязательства.

Факт получения заявления о произведенном зачете встречных однородных требований обществом не оспаривается.

В связи с неполной оплатой заказчиком выполненных работ подрядчик обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 330, 408, 410, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс), суд первой инстанции принял во внимание произведенный заказчиком зачет встречных требований и пришел к выводу об отсутствии непогашенной задолженности ответчика перед истцом.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, сослались на неправомерность произведенного ответчиком зачета требований о взыскании задолженности за выполненную работу и неустойки, имеющих различную правовую природу. Суды указали, что требование об уплате неустойки не носит бесспорного характера, поскольку ее размер может быть уменьшен судами по правилам статьи 333 Гражданского кодекса, следовательно, обязательство заказчика по уплате долга не может быть прекращено путем зачета неоднородного требования о взыскании пеней за просрочку выполнения работ.

Президиум считает, что суды трех инстанций неправильно квалифицировали действия заказчика по удержанию суммы неустойки в счет оплаты выполненных работ при окончательных расчетах как зачет взаимных требований.

При названных обстоятельствах оспариваемые постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Вышеприведенная судебная практика доказывает, что неустойка является встречным однородным требованием и подлежит зачету, но на практике довольно сложно произвести зачет на сумму неустойки даже в судебном порядке. Судьи зачастую отказывают в зачете с ссылкой на неоднородность требований, обосновывая свою позицию тем, что при самостоятельном удержании неустойки Дольщиком, Застройщик лишается возможности защитить свои интересы на основании статьи 333 Кодекса. С учетом того, что неустойка может быть оспорена как по праву, так и по размеру, а при возникновении спора - уменьшена судом, то требование о ее зачете нельзя признать однородным требованию об оплате за увеличение площади квартиры. Иными словами судьи считают не равнозначными неустойку по 214-ФЗ и требование застройщика к дольщику об оплате за образовавшиеся дополнительные квадратные метры (Неустойка не равна Доплате). По их мнению, неустойка может меняться, а вот доплата якобы не подлежит изменению.

Судей не смущает, что требование по доплате также может быть необоснованным. К примеру, БТИ ошиблась в размерах и в связи с этим Застройщик требует большую сумму, чем должен бы требовать на самом деле. Или Застройщик оценивает стоимость доплаты исходя из новой цены за квадратный метр, а должен был требовать исходя из стоимости квадратного метра, согласованного в договоре. Т.е. судьи, которые отказывают в проведении зачета в подобных ситуациях, говорят, что зачет должен иметь бесспорный не подлежащий изменению характер, как с одной стороны так и с другой. Но подобного требования нет в Законе!

Мы с указанным утверждением не согласны, так как суд имеет возможность проверить произведенный зачет, как по праву, так и по размеру, а при возникновении сомнений в размере применить ст. 333 ГК РФ, таким образом скорректировать сумму произведенного зачета. Наше мнение совпадает с нижеуказанной судебной практикой.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2015 N Ф05-17251/2014 по делу N А40-64548/14

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены возможность начисления неустойки, ее размер, не дана оценка договорам подряда, уступки права требования, претензии ответчика о зачете неустойки.

«Возможность уменьшения судом неустойки не препятствует реализации заказчиком предусмотренного договором права на прекращение обязательства зачетом по оплате в соответствующей части».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014 N Ф05-12711/2014 по делу N А41-20311/14

При новом рассмотрении суду необходимо повторно обсудить заявление ответчика о зачете, исходя из положений действующего гражданского законодательства и разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 года N 65, а также доводы, приведенные ответчиком в обоснование заявленного ходатайства (в том числе о том, о зачете). При этом суд кассационной инстанции полагает целесообразным указать на то, что исходя из положений гражданского законодательства, необходимым условием совершения зачета является однородность встречного и основного требований. Под однородностью требований понимается их предметная однородность, то есть денежные требования. При этом, целью такого способа прекращения обязательств, как зачет, является достижение экономичности гражданского оборота, поскольку зачет позволяет избежать возникновения такого положения, когда переданные одним лицом другому лицу во исполнение существующего между ними обязательства деньги или иные определенные родовыми признаками вещи тут же подлежали бы возврату первому лицу во исполнение другого обязательства между теми же лицами. Требование однородности относится только к предмету требований, но не к основаниям их возникновения, поэтому ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида, то есть для зачета не требуется однородности оснований возникновения обязательств.

Большей вероятностью произведения зачета представляется тогда, когда Застройщик предъявляет дольщику встречный иск о взыскании денежной суммы в счет увеличения площади помещения. В такой ситуации суд самостоятельно производит зачет встречных требований. Но и в такой ситуации остается риск того, что судья может счесть, что право требования неустойки не наступило, так как Дольщик сам не выполнил обязательства по оплате перед Застройщиком по договору долевого участия. На наш взгляд подобные решения не соответствуют Закону, но игнорировать подобную практику также не следует.

А если все-таки застройщик в одностороннем порядке расторгнет договор, что делать?

Порядочный застройщик не пойдет на подобную незаконную схему, но есть ряд строительных организаций, которые не брезгуют никакими методами и руководствуются исключительно меркантильными интересами. Для устрашения остальных дольщиков, чтобы неповадно было не оплачивать, они могут применить подобную схему. В такой ситуации без юриста не обойтись. Вероятность остаться без квартиры при поддержке юриста минимальная, но она существует и её не нужно полностью исключать. Большинство застройщиков предпочитают все-таки законные схемы.

Для тех, кому не повезло с застройщиком, привожу в помощь «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

При заключении договора участия в долевом строительстве между Т. и ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» сторонами определена цена договора, составляющая 2 600 000 рублей, которая была своевременно уплачена Т. путем внесения единовременного платежа.

В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства решением Королевского городского суда Московской области в пользу Т. взыскана неустойка.

В ходе рассмотрения судом указанного дела ответчиком были направлены Т. сообщения о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о том, что, по уточненным данным бюро технической инвентаризации, Т. должен произвести доплату в размере 5 000 рублей. Истцом указанная доплата произведена не была, в связи с чем застройщик направил ему уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.

Решением Королевского городского суда Московской области Т. отказано в удовлетворении требования к ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» о признании права собственности на указанную в договоре квартиру. По мнению суда, у застройщика имелись основания для одностороннего расторжения договора, поскольку цена договора, в которую входит доплата за увеличенную площадь жилого помещения в размере 5 000 рублей, Т. внесена не была и застройщиком соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение городского суда, указав следующее.

Статьей 5 (часть 3) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.

Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только.

Вам просрочили поставку или выполнили работы с просрочкой? Можете произвести зачет неустойки в счет оплаты выполненных работ. Как это сделать, смотрите на примере нашего судебного дела о зачете неустойки. Решение о зачете неустойки в размере 2 500 000 рублей.

Люди, имеющие отношение к строительству, прекрасно понимают, как сложно построить дом в точности по проекту, не допуская ни малейшего отклонения от строительной документации. Даже весьма известные на рынке компании-застройщики сдают порой в эксплуатацию свои объекты, где некоторые стены и углы не отличаются правильностью. Что же касается квартир в новостройках, то одной из часто возникающих проблем является их фактический метраж.

Договор долевого участия в строительстве довольно часто заключается гражданами задолго до окончания строительного процесса. Поэтому размеры будущего жилья, указанные в контракте, всегда приблизительны. А по факту окончательный метраж оказывается несколько больше или, наоборот, меньше запланированного. Что же делать в таких случаях?

Многие новоселы сталкиваются с тем, что получают от застройщика не совсем такую квартиру, как было обещано: кухня по непонятным им причинам оказывается больше на метр, а комната, соответственно, на один-два метра меньше. На вопрос «почему?», застройщик разводит руками и отвечает «потому»…Так получилось, и все. И никакого злого умысла здесь нет. Особенно часто такая ситуация возникает в монолитных новостройках. Не секрет, что на их строительстве работают, в основном, низкоквалифицированные гастарбайтеры. Поэтому расхождение по метражу в пределах 3-5% для монолиток уже считается чуть ли не нормой.

Иногда такие ситуации складываются в панельных домах новых, еще не «обкатанных» серий. К примеру, когда популярная серия П44-Т только внедрялась на столичном рынке, фактическая площадь 3-комнатных квартир превышала проектную на 13 кв.м. Сегодня этого уже не происходит, и разница в метраже в квартирах этой серии не превышает одного метра.

Но даже когда человек приобретает жилье в уже построенном доме, где ведутся отделочные работы, и тут возможны разночтения в метраже. Застройщики предпочитают не считать площади квартир до сантиметра, вплоть до прихода обмерщиков из БТИ. «Это их работа, пусть и считают» - говорят они. А участникам долевого строительства приходится довольствоваться данными проектной документации. Но тут есть и другая хитрость: иногда застройщики намеренно занижают площади квартир на стадии проектирования, чтобы сэкономить на расчетах с городскими властями и генподрядной организацией. Сильно исказить данные, конечно, не получается, но некоторую экономию застройщику такие действия все же приносят.

Покупателям в ситуации с лишними метрами можно дать лишь один совет: внимательно ознакомьтесь с договором, где этот пункт наверняка предусмотрен. Вот только насколько он защищает интересы гражданина? Ведь в большинстве случаев, за лишний метраж он обязан доплатить застройщику. И доплата эта осуществляется по цене, фиксированной на день заключения договора. Даже если квадратный метр подорожал за время строительства дома, все равно: с покупателя не имеют права требовать оплаты по новой стоимости. Так что, участники долевого строительства от такой ситуации только выигрывают; квартира оказалась больше, просторнее.

Но с другой стороны, далеко не все граждане нуждаются в этих дополнительных метрах, да еще и платных. Но если разница в метраже составляет каких-нибудь 1-2 кв.м, то это вряд ли принципиально.

Но ведь квартира может оказаться и меньше, чем это предусмотрено договором. Такая ситуация весьма неприятна, и в этом случае застройщик обязан, по идее, вернуть покупателю некоторую сумму денег за недополученные метры. К сожалению, деньги выплачиваются тоже по старым расценкам, зафиксированным на момент подписания договора, и это еще можно считать благоприятным решением вопроса. Хуже, когда в договоре вообще отсутствует этот пункт, и получается, что гражданин оплатил одну квартиру, а получил другую, меньше. И при этом, никто не спешит компенсировать ему ущерб, - ни моральный, ни материальный.

Поэтому, так важно внимательно изучить договор еще до подписания. Ситуация с метражом квартиры должна быть прописана в нем максимально подробно, а условия для покупателя и застройщика должны быть в равной степени справедливыми. А иначе неприятных сюрпризов просто не избежать. Договор может содержать, так называемый, порог в 3-4%, который не оплачивается ни одной из сторон. Иными словами, если фактический метраж расходится с проектным на величину этого показателю, то никто никому не доплачивает; расчеты ведутся лишь свыше этого порога. С одной стороны, это похоже на лотерею; с другой - позволяет оградить и застройщика, и граждан от непомерных расходов из-за лишних или недостающих метров.

Как себя вести в случаях, когда застройщик настаивает на слишком большой доплате? Если у Вас есть основания усомниться в результатах обмеров БТИ, стоит вызвать техника самостоятельно и перемерять квартиру. Иногда в таких ситуациях повторное измерение и в самом деле дает меньший результат, что наводит на определенные мысли.

Бывают случаи, когда обмер БТИ проводится до установки межкомнатных перегородок, хотя проектом предусмотрено иное. В такой ситуации нужно потребовать от застройщика сначала выполнить свое обязательство по установке перегородок, а потом уже мерить площадь квартиры. С перегородками площадь квартиры будет меньше, и это на руку гражданину, а не компании-застройщику.

Но, самое главное, - нужно хорошенько изучить договор вместе с юристом еще до его подписания. Поскольку потом что-либо доказать будет уже значительно сложнее.