Муниципальная закупка жилой квартиры по 44 фз. Покупка квартиры через электронные торги – надежно и доступно! Кто выставляет объекты на торги

Согласно государство закупает недвижимость исключительно по средствам электронных аукционов.

Для поставщика это очень удобно и позволяет провести сделку дистанционно и на любом расстоянии. Но закон, регулирующий государственные закупки очень сложен, а практика его применения содержит не мало подводных камней.

При этом, сама по себе работа в сфере недвижимости требует высокой квалификации и в стране просто не оказалось специалистов компетентных одновременно ещё и в технологиях государственных закупок.

Поэтому в этой сфере возник дефицит кадров и как следствие отсутствие конкуренции на торгах. Смотрите вебинар и узнайте почему реально занять этот рынок одним из первых.

Программа вебинара

  • Основы контрактной системы РФ
  • Обзор информационных систем, способов аналитики рынка
  • Технология участия в открытом конкурсе на приобретение вторичной недвижимости
  • Технология участия в запросе предложений на приобретение вторичной недвижимости
  • Технология участия в открытом электронном аукционе на приобретение вторичной недвижимости
  • Механизм обжалования результатов торгов, искусственного продления сроков
  • Анализ и оценка рисков
  • Пути конструктивного взаимодействия с государственным Заказчиком
  • Особенности госзаказа вторичной недвижимости
  • Итог. Вопросы-ответы.

С 01.07.2018 по несостоявшимся аукционам необходимо проводить экспертизу надлежащего исполнения контрактов. В соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44–ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44–ФЗ) заказчики обязаны привлекать экспертов и экспертные организации к проведению экспертизы поставленного товара, выполненной работы или оказанной услуги, если закупка осуществляется у единственного поставщика, за исключением случаев, перечисленных в п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ.

Новые условия при заключении контрактов на закупки

С 1 июля начали действовать новые п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ, предусматривающие случаи закупки у единственного контрагента при признании конкурентной электронной процедуры закупки несостоявшейся. Однако они в число указанных исключений не включены, поскольку п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ с 1 июля не изменится.
Принимая во внимание данные изменения получается, что заказчики обязаны привлекать внешних экспертов к проведению экспертизы исполнения по контракту, заключенному в соответствии с п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ.

Экспертиза по результатам несостоявшегося аукциона

Если контракт заключен по результатам несостоявшегося электронного аукциона (была подана всего одна заявка, только один участник вышел на торги, либо всего одна заявка была признана соответствующей требованиям документации) - заказчик обязан привлечь экспертов, экспертные организации для проверки поставленных товаров, выполненной работы или оказанных услуг.

Центр профессиональной оценки проведет необходимую экспертизу надлежащего исполнения контрактов. Экспертиза надлежащего исполнения контракта – услуга необходимая в связи с введенными изменениями в 44-ФЗ с 1 июля 2018 года.

Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей. Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.


Регулирование вопросов, связанных с приобретением , имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.

Именно из-за особенностей покупателя жилья нормативное регулирование процедуры будет иметь ряд особенностей.

Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в .

Риски при покупке

Несмотря на тщательное соблюдение регламента и требований законодательства к оформлению сделки, при покупке жилья для сирот через электронные торги существуют риски не получить желаемого.

Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:

  • неисполнение контракта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);
  • прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контракта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);
  • «грязная» квартира (при совершении сделки не была проведена тщательная приобретаемого жилья, вследствие чего после совершения сделки и передачи средств продавцу были выявлены спорные моменты, например, претензии ранее прописанных, но временно снятых с учета лиц на данное жилье);

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

  • не публикуется в ЕИС проектная документация;
  • не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
  • не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

Действия органов госвласти и местного самоуправления, направленные на приобретение объектов недвижимости, которые сделают в будущем, квалифицируются как антиконкурентные соглашения.

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

  1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
  2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
  3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
  4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

  1. ЕЭТП.
  2. «РТС-тендер».
  3. «Сбербанк-АСТ».
  4. «Электронные торговые системы».
  5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
  6. «Российский аукционный дом».
  7. «ТЭК-Торг».
  8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

  • жилье без обременений и долгов;
  • все изменения и перепланировки узаконены;
  • объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
  • жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

Не так давно на рынке появилась возможность купить квартиру через электронные торги. Это один из самых надежных способов приобретения жилья. Во-первых, жилье уже построено, в нем произведена отделка, и сразу после сделки выдаются ключи. Во-вторых, квартира приобретается у государственной организации - казенного предприятия «Управление гражданского строительства». В настоящий момент на торги выставлены квартиры от 4,1 млн рублей в уже построенных новостройках в Москве. Реализацией таких квартир занимается ОАО «Мосреалстрой» и субподрядное агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой».

Отвечает на вопросы Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Что такое электронные торги и для чего они нужны?

– Электронные торги, в которых компания «БЕСТ-Новострой» участвует в качестве субагента, направлены на реализацию имущества Правительства Москвы. Подобный способ реализации – единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное/муниципальное имущество, в нашем случае, - квартиры от Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Закон 44-ФЗ регламентирует данную форму продажи квартир, находящихся в собственности у Правительства Москвы.

Откуда берутся квартиры на этих торгах и кто их продает?

– Квартиры (в ЖК «Некрасовка», Жилой квартал на Базовской улице, Жилой квартал Солнцево) выставляются на продажу Казенным предприятием «Управление гражданского строительства». Само КП «УГС» продажей (консультациями покупателей, сопровождением сделки, заключением договоров купли-продажи) занимается через государственного агента по реализации недвижимости – ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на реализацию 35% от всего объема квартир. Желающих участвовать в торгах все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить документы для участия в торгах, пройти сами аукционы, было привлечено два этих агентства.

Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может увидеть перечень квартир (лотов), выставленных на ближайший аукцион, оформить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие нужны документы и так далее. Но, поскольку процедура новая и требует особенного внимания, многие прибегают к помощи агентов «Мосреалстрой» и «БЕСТ-Новострой»: так, по доверенности клиента, агент может сам собрать все документы, помочь с получением электронного ключа, а также консультировать и оказывать техническую поддержку на протяжении всего аукциона.

Кто может купить квартиру через такие аукционы?

Любое физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации. То есть, это физлица-граждане РФ (с ИНН) и юрлица, зарегистрированные на территории РФ (также с ИНН).

В чем плюсы и минусы как самих аукционов, так и возможности покупки квартиры через них? Можно купить дешевле?

– Минус, пожалуй, только один: процедура несколько затянутая, по сравнению с заключением ДДУ или договора купли-продажи. Но в целом, с момента торгов до оформления права собственности победителем аукциона, проходит не более 2 месяцев.

Плюсы: продается абсолютно готовое жилье с отделкой в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичка, но по факту – это квартиры в новостройках от застройщика, поскольку они выставлены на продажу впервые.

Неоспоримый плюс в том, что вы можете сначала побывать в доме, который вас интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон, качество отделки и так далее, и затем уже принять решение, какую именно квартиру вы хотите купить на торгах.

Действуют ли ипотечные программы на такую покупку?

– Да, сейчас действуют ипотечные программы от ВТБ24/Банка Москвы и от Банка Возрождение. Условия – как для покупки вторичного жилья. Зарплатные клиенты рассматриваются на особых условиях.

Когда проходят такие аукционы и как о них узнать?

– Следить за графиком аукционов можно как на сайте Росэлторг, так и на сайтах уполномоченных агентств – Мосреалстрой и БЕСТ-Новострой. Если вы всерьез намерены участвовать в торгах, нужно иметь в виду, что заявки на ближайшие торги прекращают рассматриваться за 5 дней до аукциона. Кроме того, у вас должен быть обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей (его нужно будет уплатить на реквизиты КП «УГС»), а также, если вы планируете воспользоваться ипотекой, письменное одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита. Если вы становитесь победителем аукциона, но в течение 10 дней не оплачиваете квартиру, обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей вам не возвращается.

Назовите объекты, которые уже участвовали в аукционах.

– Уже реализуются с торгов квартиры в ЖК «Некрасовка» в корпусах на ул. Недорубова, Липчанского и Маресьева.

Это могут быть объекты как первичного, так и вторичного рынка?

– Только вторичное (то есть уже сданное в эксплуатацию и оформленное в собственность Правительства Москвы) жилье. Новостройки по ДДУ по такой схеме не продаются.