Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

При совершении любых гражданских или правовых сделок ключевым моментом является правоспособность и дееспособность граждан, которые участвуют в этих сделках.

Само по себе подразумевается, что все граждане РФ, достигшие 18 лет, правоспособны и дееспособны. В противном случае совершать какие-либо сделки лицо не имеет права. Если же сделка все же была совершена, то при выявлении факта, что лицо не имело на то права или уже являлось недееспособным, она будет аннулирована и признана недействительной.

Справки ПНД и ПН – что это

Для того чтобы совершить факт продажи квартиры, часто службы недвижимости требуют справки о том, что продавец является дееспособным. Как выглядит и что собой представляет данная бумага, рассмотрим далее.

Справку НД можно получить в наркодиспансере по месту регистрации продавца. Она свидетельствует о том, что лицо не состоит на учете в этом учреждении. В случае когда лицо находится на учете, то вопрос о дееспособности будет открытым.

Справку ПНД получают в психоневрологическом диспансере. Смысл подобного документа – в том же, что и предыдущего.

Образец данных справок можно найти в Интернете или в медучреждениях. Срок действия такой бумаги составляет год. Стоимость получения данного документа необходимо уточнять на месте, как правило, оплата производится по квитанции.

Что касается данного вопроса, существует один хитрый момент! Даже если продавец состоит на учете одного из медучреждений, вопрос о его недееспособности еще не утвержден. Данный вопрос решает исключительно суд, поэтому любые сделки будут под большим риском, когда встает вопрос о недееспособности.

Также стоит быть внимательным, если на момент подписания документов решения суда о недееспособности продавца еще нет. Через время порой возникает опасность того, что подобное соглашение будет оспорено. Суд может присвоить статус недееспособного уже после подписания договоров и посчитать, что на момент заключения сделки продавец не осознавал своих действий. А это очень важный повод для признания сделки недействительной.

Для того чтобы в будущем не возникало подобных ситуаций, риэлторы перестраховываются, требуя у продавца подобные справки.

Гражданская правоспособность граждан

Правоспособность гражданина – это юридическая возможность человека иметь гражданское право и быть ответственным перед законом.

Правоспособным гражданин становится с момента рождения, и таковыми являются все граждане РФ. Данное понятие неотъемлемо от понятия личности гражданина. Человек не может быть лишен правоспособности.

Если применять данное понятие к сделкам с недвижимостью, то правоспособность продавца говорит о его юридических правах на владение, пользование и распоряжение жильем.

О дееспособности в ходе купли-продажи

Дееспособность позволяет человеку действовать свободно согласно своей правоспособности. Благодаря этим действиям человек может реализовывать свои права, равно как и получить новые права. Дееспособность подразумевает тот факт, что гражданин в полной мере осознает значение своих прав и понимает последствие своих действий.

Дееспособность приобретается человеком постепенно:

• дети в возрасте до 6 лет считаются недееспособными;
• с 6 до 14 лет дети считаются «малолетними», и у них «дееспособность малолетних» (в этом возрасте дети не способны нести ответственность, поэтому за их поступки отвечают родители);
• от 14 до 18 лет дет считаются частично дееспособными (этот период сделки касаемо имущества ими осуществляться могут, но только с письменного разрешения родителей);
• после 18-летия достигается полная дееспособность (по достижении этого возраста человек полностью отвечает за свои действия сам).

Что касается вопроса недвижимости, то дееспособность означает, что гражданин может сам реализовать свои права в отношении жилплощади и далее нести за это полную ответственность.

Если сделка оформляется недееспособным лицом, то данный факт считается недействительным.

Признание недееспособности

Недееспособность гражданина признается только согласно решению суда. Такое происходит только из-за сильного психического нарушения человека и по причине неосознания своих действий. В таком случае суд может признать лицо недееспособным и назначить над ним опеку. Опекуном назначается человек, который будет представлять интересы недееспособного лица, следовательно, от его имени он вправе заключать все сделки гражданско-правового характера.

Суд выносит решение о признании недееспособности только на основании судмедэкспертизы. Настоять на проведении такой экспертизы способны родственники, орган опеки или представители прокуратуры.

Смягчающий вариант, который может быть вынесенный в судебном порядке, – это частичное ограничение дееспособности человека. Такой вариант возможен в случае, когда человек является зависимым от какой-то вредной привычки (алкоголь, наркотики). Такое лицо может быть ограничено в дееспособности судом и ему назначают попечителя.

Лицо, частично лишенное дееспособности, вправе совершать небольшие сделки, однако операции, связанные с недвижимостью, должны выполняться только с согласия опекуна.

Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец был недееспособен, поэтому не отдавал отчета своим действиям при продаже. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации? Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра - орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо - ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях - в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд - при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина - с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность - это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками - в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ - ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить - по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее. Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего - перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля - нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила - пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года - с момента начала исполнения такой сделки, либо - даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.

Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста - нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.

Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом - из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения - потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом - это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.

Как проверить Продавца объекта недвижимости на дееспособность?

В предыдущей инструкции мы говорили, что при общении с Продавцами из групп риска необходимо, чтобы он предоставил вам справки из ПНД и НД. В этой статье я более подробно расскажу о других способах проверки собственника на дееспособность.

1. Личное общение и знакомство с ближайшим окружением.

Понять, насколько адекватен человек, можно в процессе непосредственного общения. Думаю, что вы тоже согласитесь, что уже при первом контакте при наличии выраженного психического расстройства легко сделать вывод, что наш Продавец явно нездоров. А это повод для того, чтобы суд признал его недееспособным.
Чтобы не оставаться только при своем мнении относительно адекватности собственника, обязательно нужно пообщаться с его соседями, знакомыми, представителями ЖЭУ, участковым. Совсем не лишним будет заглянуть и на его странички в соцсетях. Если у него есть странности или заметные отклонения от нормы, то это может обернуться для вас неприятными последствиями.

2. Косвенные свидетельства здоровья Продавца.

При покупке квартиры вы сталкиваетесь с существенными рисками, поэтому не следует пренебрегать даже такими мелочами, как сведения, что собственник недавно проходил медицинскую комиссию на автомобильные права, вождение судна или на получение оружия, а также информация о том, получил ли он эти документы. Для вас это гарантия того, что он официально освидетельствован на предмет психического здоровья.

3. Заверяем сделку у Нотариуса.

Этот пункт необходим в обязательном порядке, даже если первые два вы не сможете выполнить. При заверении договора купли-продажи юрист должен удостовериться в том, что на момент его заключения обе стороны дееспособны и вменяемы. Так как нотариус несет юридическую и материальную ответственность за свою деятельность, то не в его интересах упускать из внимания факт неадекватности одной из сторон. При необходимости, помимо справок из ПНД И НД, которые вы принесете, он уже в самостоятельном порядке может запросить нужную ему информацию в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП).

4. Официальное медицинское освидетельствование.

Если есть реальные подозрения, что заключая сделку с этим Продавцом, вы подвергаете себя риску из-за его возможной неадекватности, то у вас есть серьезные основания для приглашения медицинского работника. Медик оценит состояние Продавца и выдаст письменное официальное свидетельство о его способности нести ответственность за свои решения и поступки. Освидетельствование проводится в день заключения договора. К слову, это распространенная практика, если собственник недвижимости – очень пожилой человек.

Отказаться или не отказаться от сделки?

Даже если нам очень нравится квартира, но Продавец ведет себя странно и при этом категорически отказывается проходить освидетельствование, мой совет – не рискуйте, откажитесь от сделки.
Что понимать под странным поведением?
· Если человек одет явно не в соответствии ситуации (например, женское платье на мужчине или костюмированный образ);
· совершает странные действия (гоняет духов, читает заклинания);
· говорит о том, «что его прослушивают день и ночь, и он установил отражатели».
Проявления могут быть разные, но обычно они явные.

Однако существуют другие ситуации, когда даже при очевидной странности Продавца сделка для вас возможна. А именно при наличии официальных документов об ограничении его прав самостоятельно совершать юридические действия (свидетельство об ограничении дееспособности или полной недееспособности гражданина).

Для покупки в обоих случаях вы должны получить согласие не только собственника недвижимости, но также его законного представителя. Кроме того, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В первом случае подпись в документах Продавец будет ставить сам с подтверждением опекуна, во втором подпись ставит официальный опекун.
Итак, мы рассмотрели ситуацию, как можно себя обезопасить себя при совершении сделки с недееспособным гражданином. В следующей инструкции я расскажу вам, какие риски вас ждут при покупке квартиры у доверенного лица, а не лично у собственника.

Берегите себя при совершении сделок с недвижимостью!
С уважением, ваша Светлана Орленко.

В соответствии со ст.177 Гражданского кодекса РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Пожалуй, половина всех оспариваемых сделок оспаривается со ссылкой именно на эту статью закона.

Основным, хотя и не единственным, доказательством по такому спору являются результаты судебной психиатрической экспертизы или посмертной судебной психиатрической экспертизы. В рамках первой изучаются медицинские документы, материалы дела и состояние гражданина, в рамках второй — медицинские документы и материалы дела. Главный вопрос, который ставится перед экспертами — мог ли гражданин в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.

Далее рассмотрим два варианта:

1. Если вы сами являетесь пожилым человеком, страдаете какими — либо заболеваниями, которые могут оказывать влияние на способность понимать значение своих действий, перенесли инсульт, инфаркт, страдаете диабетом, расстройством памяти и т.д., и при этом опасаетесь, что ваше завещание или какая-либо другая ваша сделка будут оспорены вашими родственниками или другими заинтересованными лицами — вам следует предпринять ряд важных действий.

Совершайте сделку только у нотариуса.

Нотариус не доктор и не устанавливает дееспособность, хотя формально это и указывается в каждом нотариальном документе. В действительности нотариус лишь может определить вашу ориентацию во времени и пространстве, установить помните ли вы свои данные, и задать ряд вопросов относительно вашей воли и знания последствия совершения нотариального действия.

Зато нотариус обязательно при оспаривании нотариальной сделки привлекается к участию в процессе в качестве третьего лица и в ходе рассмотрения спора занимает либо нейтральную позицию («в суд не хожу и ничего не помню, потому что у меня в день по 20 сделок, а ваша была год назад») либо сторону истца («да, гражданин был адекватен, прекрасно ориентировался во времени и пространстве, четко отвечал на вопросы» и т.д.).

К нотариальным сделкам все же иное отношение, чем к сделкам, совершенным в простой письменной форме. Как ни крути, доверия больше и у суда и у экспертов.

В день совершения сделки посетите районного психиатра и получите у него справку о состоянии своего психического здоровья.

Именно в день сделки! Ни накануне, ни на следующий день, а именно в день сделки. Именно день сделки является юридически значимым периодом. Лучше всего, если это будет психиатр бесплатный по месту жительства. Объясните врачу цель своего визита, попросите завести карточку и подробно написать и в карте и в справке (просите две одинаковых справки, если дадут) о состоянии вашего здоровья. И что сознание у вас ясное, и что на учете в ПНД вы не состоите и что все с вами прекрасно.

Если удалось получить две справки — одну обязательно оставьте у нотариуса, вторую передайте лицу,в пользу которого совершаете сделку, для бережного хранения и предъявления в случае необходимости в суд.

Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.

Именно этот человек будет вашим ценным свидетелем, который сможет дать суду показания, касающиеся вашего адекватного поведения в день сделки и настойчивого желания ее совершить. Также хорошими свидетелями будут люди, которым вы задолго до совершения сделки и после сделки говорили о своем намерении именно так распорядиться своим имуществом.

2. Если вы собираетесь совершить сделку с пожилым человеком.

В основном речь идет о том, когда именно вы приобретаете имущество. Никто практически не оспаривает сделки по покупке недвижимости пожилыми людьми.

Вам особенно нельзя пренебрегать уже изложенными мной советами.

Требуйте справку от психиатра.

В случае покупки недвижимости ни в коем случае не занижайте стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов — в данном случае налог на прибыль это проблема продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной, последствием является двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой все, что получила по сделке.

В случае, если у вас возникают сомнения — не совершайте сделку!

В любом случае, не будет лишней консультация у юриста прежде, чем вы решите что-то натворить. Ведь в случае совершения ошибки вы понесете гораздо большие расходы.

Участники вторичного рынка хорошо знают о «страшной и ужасной» категории продавцов – лицах, состоящих на учете в наркологических (НД) и психоневрологических (ПНД) диспансерах. Традиционные рекомендации, посвященные данной теме, сводятся к тому, что у продающей стороны надо потребовать справку о том, что на учете они не состоят. Если же состоят – то от приобретения квартиры у них лучше отказаться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Справочку, и лично!
Автор этих строк – большой любитель различных баек из жизни риелторов. Чего только иной раз не наслушаешься! Вот и в этот раз я, как это говорится сегодня, «запасся попкорном» и приготовился внимать историям о том, как маститые агенты распознают во внешне ничем не примечательных гражданах тайных наполеонов, людей-собак, агентов марсиан и просто алкашей. Однако все оказалось прозаичнее. «Правильный диагноз может поставить только квалифицированный врач, - сказали эксперты компании «Метриум Групп» . – Риелтор же в данном случае проявляет не профессиональные, а чисто человеческие качества – наблюдательность, интуицию, чутье».

Главное же, на что полагаются профессионалы рынка, – документы, то есть справки из соответствующих диспансеров о том, что данный гражданин там на учете не состоит. Принести их просят всех продавцов (вне зависимости от того, что там подсказало профессиональное чутье риелтора) – исключения, по словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» , делается только для обладателей водительских прав и охотничьих удостоверений. Поскольку получение данных документов само по себе предполагает, что на учете гражданин не состоит.

Относительно справок из ПНД и НД Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , дает еще пару полезных советов. Во-первых, надо убедиться, что документ действительно получен в соответствующем учреждении, а не куплен в ближайшей подворотне. Для этого надо сходить в диспансер вместе с участником сделки. А во-вторых, полезно обратить внимание на срок постоянной регистрации продавца по последнему месту жительства. Если он небольшой, следует обратиться в ПНД и НД по прежнему месту жительства – не исключено, что интересующие нас данные есть в них.

Сомнительная защита
Рассмотрим такой поворот событий: продавец принес справку, а потом оказалось, что она фальшивая – на учете он все-таки состоит. Наличие подобного документа поможет покупателю? Ведь справка (хоть и фальшивая) доказывает, что покупатель озаботился этим вопросом, требовал у противоположной стороны документы. Значит, он – добросовестный приобретатель. А продавец, притащивший заведомую липу - преступник.

К сожалению, данные теоретические построения разбиваются о реальную жизнь. «С одной стороны, наличие такого рода справок действительно говорит о добросовестности покупателя: он пытался предпринять все меры для обеспечения законности сделки, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . – С другой – может сыграть и отрицательную роль: покупатель как бы подтверждает, что у него были сомнения относительно состояния здоровья продавца».

«Судебная практика разнообразна, и нет однозначного ответа, чем закончится тот или иной судебный процесс», - подводит итог Ирина Шугурова.

«Отмывайтесь», как умеете
Расскажу реальную историю – она произошла с одними моими знакомыми. У мальчика в 10-12 лет что-то болела голова (а у кого она в детстве не болит?!), и заботливая мама отвела его сначала к невропатологу, а потом зачем-то еще и к психиатру. Добрый доктор сказал, что все в порядке, об истории забыли. А потом, ближе к 18-летию, заволновался военкомат – дескать, у призывника учет в «дурке». И пришлось пареньку несколько дней пролежать в соответствующем доме скорби.

Это я к тому, что попасть на учет можно по самым разным причинам – необязательно становиться вице-королем Индии, как бухгалтер Берлага. Теперь представим себе, что такой человек имеет квартиру и хочет ее продать. Это вообще возможно?

Ответы, полученные от экспертов рынка, не вдохновили. С одной стороны, все дружно заявили, что дееспособности такой человек не лишен – на этот счет должно быть решение суда. Так что продавать квартиру он вполне может. С другой – учет в ПНД имеется, так что своим клиентам приобретать такую квартиру они не рекомендовали бы.

Что делать? Если не рассматривать вариант «купить справку в переходе у метро», то пути собственно два. Либо честно рассказывать всем о своих проблемах и выставлять квартиру с существенным дисконтом – в расчете на то, что найдутся желающие рискнуть. Либо (что, на наш взгляд, хлопотнее, но перспективнее) сняться с учета официальным путем – соответствующая процедура законом предусмотрена. Этот путь лучше еще и тем, что снимает не только нынешние (связанные с данной сделкой), но и все последующие проблемы.

А практические советы получаются простыми. Покупателям – при встрече с квартирой, продавец которой не может предоставить соответствующие бумаги действительно бежать без оглядки. Не покупать – ни за какие деньги. А продавцам – добиваться легального снятия с учета. Это хлопотно, но вполне реально.