Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями согласования этой операции с остальными жильцами. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, как оформить сделку и как получить согласие соседей? И, наконец, каковы риски покупки такой недвижимости?

Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?

Продавать муниципальное жилье нельзя — оно является частью жилищного фонда муниципалитета и государства, это его собственники и только они могут распоряжаться этим имуществом. Если же квартира приватизирована, то она уже находится в частной собственности, поэтому позволены любые операции по владению, использованию и распоряжению такой недвижимостью.

Если часть жильцов приватизировала свои доли, а часть отказалась участвовать в приватизации, то отказавшиеся приобретают право бессрочного пожизненного проживания в квартире. Но, даже имея такое право, продать свою комнату нельзя.

Оснований для продажи комнаты в коммунальном жилье всего два, и каждое из них даёт право реализовать недвижимость:

• имеющейся на руках договор приватизации;
• выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.

Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.

Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.

Доли бывают двух видов :

• Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
• Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.

Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.

В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.

Получение согласия соседей

Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?

В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.

Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.

Кого нужно оповестить?

1. Соседей , которым принадлежит остальная часть объекта на праве собственности (жильцы по договорам или ордерам социального найма и проживающие по договору залога имущества с ипотекой не считаются);
2. Муниципалитет , которому квартира принадлежала до приватизации, если в квартире проживают лица по договору социального найма (например, отказавшиеся от приватизации жилья и сохранившие пожизненное право пользование объектом);
3. Органы государственной опеки , если среди прочих собственников есть дети и частично или полностью недееспособные граждане.

Образец уведомления соседей можно .

Какой ответ нужен для дальнейших действий :

• Согласие одного из соседей купить долю;
• Письменный отказ от права преимущественного выкупа, образец отказа ;
• Отсутствие какого-либо ответа.

Срок ожидания ответа — 30 дней. После прохождения срока считается, что преимущественное право соблюдено, так как дольщик сообщил о своём намерении и дал возможность остальным соседям увеличить свои доли и не сталкиваться с посторонними лицами в квартире. Теперь можно продать комнату любому потенциальному покупателю.

Для соблюдения 250-ой статьи ГК РФ достаточно предложить выкуп одному из соседей, и если он согласится, сообщать остальным не нужно.
Согласие нужно составить в письменном виде!

Но на практике другие собственники очень часто не выкупают долю и нарушают правила, не принимая извещение. Реально ли продать долю в квартире с такими соседями?

Можно ли продать комнату без согласия соседей и по закону?

Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.

Какие способы доступны :

• Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски :
  • ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
  • сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
• Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.
  Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной.
• Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.
  Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
  Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.

Самые надёжные способы :

1. Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
2. Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
3. Направить заказное письмо.

Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.

Лучше всего обратиться к нотариусу за услугой отправки извещений сособственникам, так как он оформит возвращённые конверты и сообщения с нотариальным заверением, — это будет более твёрдым доказательством на случай судебного разбирательства.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Если покупатель найден — сосед или посторонний человек, — нужно переходить к сбору документов и оформлению сделки.

Перечень документов

Какие документы нужны и как их оформить для продажи доли в квартире :

• Несколько ксерокопий своего паспорта или иного документа, подтверждающего личность;
• Выписка по состоянию задолженностей перед жилищно-коммунальными службами . Каждый дольщик уплачивает свою часть услуг ЖКХ, а наличие долгов или неопределённость в этом вопросе могут стать причиной для сомнений потенциальных покупателей.
  Где взять — попросить в бухгалтерии ТСЖ и ЖЭУ/ЖЭК.
• Кадастровый паспорт квартиры — дубликат дольщика, выданный при постановке объекта на государственный кадастр.
  Если утрачен можно попросить дубликат одного из собственников для снятия копии или заказать в Росреестре выписку об основных характеристиках квартиры с правами. Если квартира не учтена в государственном кадастре, нужно подавать заявление в Росреестр для учета.
• Технический план объекта — дубликат дольщика, выданный техническими инженерами после составления плана. Если дубликат утрачен, — попросить дубликат у другого собственника для снятия копии или заказать в БТИ копию;
• Правоустанавливающий договор — документ о том, как собственник получил свою долю. Дубликат можно купить у нотариуса, который заверял договор, либо в Росреестре. Если правоустанавливающим документом является договор приватизации — в администрации муниципалитета.
• Разрешение органов государственной опеки — если собственник — несовершеннолетний, полностью или частично недееспособный, за документом нужно обращаться туда.
• Решение суда о признании полностью или частично недееспособным . Если утрачено, то можно обратиться в канцелярию суда, выдавшего документ.

Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.

• Документы опекуна об установлении опеки — несовершеннолетние и полностью или частично недееспособные не могут самостоятельно продать имущество, поэтому за бумагами необходимо обратиться в органы опеки и суд.
• Выписка из домовой книги , если покупателя интересует состав семьи, т. е. количество прописанных лиц. Лучше подготовить, к тому же заказывается бесплатно в МФЦ, нужно подать туда оригинал и копию домовой книги.
• Письменное согласие мужа/жены , заверенное у нотариуса, если у собственника есть супруг/супруга, а доля была приобретена после заключения брака. Где взять — нотариус сформирует.
• Документы об ограничении и обременении , если право собственности обременено. Пример — доля получена в результате заключения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца. Где взять — заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
• Доверенность от нотариуса , если собственник не сможет присутствовать при заключении договора, необходимо документально доверить право осуществления действий от его имени.
• Справка о заключении , постановление суда о назначении наказания в виде лишения свободы, если собственник находится в заключении (что не лишает его права распоряжаться своим имуществом).
  Справка об освобождении , выдаваемая в тюрьме, если собственник — бывший заключённый.
• Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака.
• Уведомления о продаже доли в квартире , направленные другим собственникам.

Затем составляется договор.

Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах. Однако , практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.
Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры . Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.

Договор купли-продажи: содержание, образец

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит 550-ую статью, устанавливающую обязательную форму купли-продажи недвижимости — договор в письменном виде с обязательными существенными условиями.

Ими являются :

• Предмет договора;
• Цена сделки;
• Список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, отказавшиеся от приватизации).

*Предмет — наименование объекта, его адрес и кадастровый номер.

Стоимость сделки должна соответствовать рыночным ценам, поскольку этот фактор проверяется налоговыми органами согласно нормам статьи 105.14 Налогового кодекса России о сделках между взаимозависимыми лицами.

Особенности договора :

• Название сделки и номер;
• Указание места (города, иного населенного пункта);
• Наличие вступления — преамбулы (представление сторон с подробными паспортными и иными персональными данными);
• Раздел с существенными условиями — предмет и цена;
• Прочие условия:
  • какое имущество переходит покупателю вместе с квартирой (мебель и т. п.),
  • как выписываются жильцы,
  • фиксация состояния квартиры на момент сделки,
  • срок для освобождения объекта стороной продавца,
  • момент передачи ключей,
  • как происходит переход прав после сделки купли-продажи квартиры,
  • какие документы подтверждают отчуждение имущества;
• Заключение;
• Подписи сторон и дата.

Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд). можно скачать образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому.

Что нужно знать при покупке комнаты?

Гражданам, задумывающимся о покупке комнаты в коммунальном жилье, стоит обратить внимание на следующие риски :

• Часто продавец предлагает заключить сделку в виде дарственной, но тогда будет отсутствовать документ о передачи денежной суммы, а он нужен покупателю, при этом выявление передачи денег сделает договор дарения ничтожным.
• Обязательно ознакомиться с выпиской из домовой книги по форме 9 и правоустанавливающими документами, перечисляющими собственников. Нужно убедиться, что всем прописанным соседям и собственникам поступили извещения с предложением выкупа и с тех прошло больше 1 месяца.
• Можно запросить у продавца и архивную выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире.
• Следует заказать общую выписку из ЕГРН и удостовериться, что на квартиру или комнату не наложены обременения и ограничения.
• Узнать, есть ли у продавца супруг/супруга и получить нотариальное согласие от него на сделку.

При оформлении договора лучше обратиться к юристу или нотариусу.

Купивший долю в квартире должен пройти процедуру государственной регистрации перехода к нему права собственности от прежнего хозяина. Сам процесс внесения записи о новом праве в реестр ЕГРН занимает 5-12 дней. По результатам выдается выписка о регистрации права собственности.

Особенности сделок с коммунальной недвижимостью поясняет нотариус:

Заключение

Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет юридические трудности, связанные с получением отказа от выкупа других соседей. Часто соседи не хотят выкупать комнату, но и не хотят, чтобы в квартире поселился чужой человек, и препятствуют сделке. Чтобы правильно и без стресса произвести продажу лучше всего посетить нотариальную контору, чтобы нотариус заверял факт отказа от покупки комнаты. Тогда можно смело продать свою долю любому желаемому лицу.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Обычную квартиру продать проще простого, а вот владельцам коммунальных комнат приходится соблюдать особый порядок этой процедуры. Какие особенности есть при продаже коммуналки, расскажет IRR.ru.

Только собственники

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

• Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
• Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
• Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант - оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант - оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Продажа третьему лицу

После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.

Необходимые документы:

• Паспорта обеих сторон сделки;
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
• Техническая и кадастровая документация;
• Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).

Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

1. Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
2. То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
3. Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

1. Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
2. Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
3. Собрать все требуемые бумаги.
4. Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
5. Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
4. Соглашение о купле-продаже.
5. Информация из БТИ.
6. Кадастровый план.
7. Акт о фактической передаче комнаты.
8. Документы, устанавливающие права.
9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Заключение

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Купить комнату в коммуналке - дешево и просто, однако процесс последующей продажи может затянуться

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20-25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10-12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3-5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Фото: Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Можно ли самим обратиться в МФЦ?

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?

Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.