Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Одним из самых надежных и выгодных способов сохранения капитала являются инвестиции в недвижимость. С этим соглашаются и финансовые аналитики, и простые граждане, желающие уберечь свои средства от экономических скачков и финансовых кризисов. К тому же, используя данный инструмент защиты личных сбережений, можно заодно их существенно приумножить.

Чем еще обусловлена привлекательность этого рыночного механизма?

Преимущества инвестиций в недвижимость

1. Вкладывая средства в объекты недвижимости, инвестор создает постоянный источник пассивного дохода, что означает получение регулярной прибыли без приложения дополнительных усилий и временных затрат.

2. Сохранность свободных денежных средств, их защита от роста инфляции и прочих негативных экономических явлений.

3. Отсутствие географических границ для вложения капитала. Другими словами, принимая решение о том, к уда инвестировать в недвижимость, можно рассматривать варианты приобретения объектов как в России, так и за рубежом.

4. Возможность реализации масштабных долгосрочных проектов.

5. Удобство контроля и управления, заключающееся в отсутствии наличной денежной массы или счета в банке, требующих постоянного мониторинга текущей рыночной ситуации.

в недвижимость?

Период финансового кризиса, характеризующийся резким снижением цен на рынке недвижимости, идеален для данного вида инвестирования. Если принять в расчет, что, согласно статистике, спустя несколько лет после экономического спада начинается интенсивный экономический рост и обусловленное им увеличение стоимости объектов недвижимости, то такое вложение станет весьма надежным и прибыльным в отдаленной перспективе.

Перед реализацией первых стоит предварительно ознакомиться со всеми особенностями поведения участников данного рынка, проверенными тактиками и стратегиями опытных инвесторов. Также следует провести тщательный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, возможно прибегнув к помощи профессионала.

Самые лучшие способы инвестирования в недвижимость мы рассмотрим далее.

Факторы успешности

Несмотря на большую популярность инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, в последнее время количество успешных людей, ведущих данную деятельность, заметно сократилось. Но общественное мнение о данном направлении вложения средств как о наиболее легком и доступном способе сохранения капитала между тем не изменилось.

Крупные игроки этого рынка чаще всего работают через посредников, являющихся настоящими профи в сфере недвижимости. Их задача — досконально изучить поставленный вопрос, собрав и проанализировав максимум информации об интересующем объекте.

Когда же дело касается мелких инвестиционных операций, инвестор обходится без риелторских услуг и помощи специалистов, желая сократить свои расходы. Проясним основные моменты, которые должен знать каждый начинающий инвестор, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.

Общая ситуация на рынке

Первый этап - исследование и изучение текущей ситуации на самом рынке недвижимости: тенденций в изменении ценовой политики и динамики главных процессов. Можно прислушаться к мнению всемирно известных профессионалов в области инвестиций или обратиться к знакомому специалисту для индивидуальной консультации.

Сроки окупаемости

Как инвестировать в недвижимость, максимально обезопасив себя от финансовых рисков?

Для начала стоит запомнить, что в долгосрочные проекты вкладываются только свободные денежные средства. Современные тенденции развития рынка недвижимости не сулят быстрых доходов в этой сфере. Поэтому обычный спекулятивный метод «купи - продай» здесь не сработает.

Кроме того, следует учесть ряд других важных моментов.

Например, если мы инвестируем в строительство недвижимости, то автоматически соглашаемся с возможным перенесением срока сдачи объекта, поскольку такие прецеденты сегодня, к сожалению, не редкость. К тому же, полученный в итоге объект приобретет привлекательность перед будущими клиентами только после завершения ремонта в соседних квартирах. Этот факт отодвинет получение дохода от подобного вида инвестиций еще на неопределенное время.

В качестве менее проблемной альтернативы можно выбрать вторичное жилье, которое быстрее и легче сдать в аренду. Однако его высокая цена будет способствовать значительному уменьшению величины полученного в итоге дохода.

Поэтому, принимая решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, важно помнить о долгосрочном характере этого проекта и его медленной окупаемости. В связи с этим решение купить квартиру в новостройке на последние сбережения будет однозначно ошибочным.

Доход от инвестиций в недвижимость

Один из важнейших факторов при выборе инструмента вложения средств — примерная величина ожидаемого дохода.

Следует помнить, что в направленной на управление недвижимостью, как и в любой другой финансовой стратегии, уровень доходности напрямую связан с рискованностью мероприятия. Например, приобретая квартиру в новостройке, инвестор вправе ожидать ощутимой отдачи от такого проекта. Однако и шансы остаться без вложенных средств и готового объекта весьма велики.

Время и затраты

Каким количеством времени вы располагаете? Через сколько вам могут понадобиться вложенные ресурсы? Сколько денег вы готовы инвестировать в данный момент? Эти три вопроса необходимо прояснить в первую очередь, включаясь в инвестиционную деятельность.

Также будет нелишним рассчитать точное количество часов, которые вы сможете регулярно посвящать будущему финансовому проекту. К факторам, определяющим объем средств, требуемых для инвестирования, можно отнести: сегмент рынка, местонахождение выбранного объекта и общую текущую ситуацию как в интересующей сфере, так и в экономике в целом.

Определяя, как начать инвестировать в недвижимость, важно не допустить распространенных ошибок, с которыми сталкиваются многие новички. Для этого необходимо обратиться к самым выгодным инструментам сохранения капитала.

Так в какую недвижимость лучше инвестировать? Давайте разберемся.

Коммерческая недвижимость

Это вид вложений характеризуется достаточно высоким уровнем доходности.

Все специалисты единодушно признают решение инвестировать в коммерческую недвижимость, расположенную в крупных городах, самым оптимальным стратегическим ходом. Такое согласованное мнение вполне оправдано. Поскольку именно этот инструмент оказывается наиболее востребованным в условиях широко реализуемых масштабных и мелких бизнес-проектов. В связи с чем можно быть уверенным, что ни одно приобретенное помещение складского, производственного или торгового назначения не будет простаивать без дела. Но не стоит питать иллюзий насчет легкости такого дохода. Чтобы цех или склад начал приносить определенную прибыль, потребуются время и финансовые вложения в закупку оборудования, ремонт и общее облагораживание объекта. Возможно, даже придется провести рекламную кампанию или презентацию для привлечения потенциальных клиентов.

Ценный совет: прежде чем инвестировать деньги в недвижимость конкретного региона, разумно проконсультироваться с экспертами по поводу состояния данного рынка на текущий момент. Этот шаг обезопасит от неожиданных ценовых колебаний, способных привести к значительным финансовым потерям.

Инвестиции в жилье

Несмотря на рекомендации экспертов, наиболее популярным в плане инвестирования на сегодняшний день по-прежнему остается рынок жилой недвижимости. В этом сегменте оптимальным выбором станет объект, относящийся к средней ценовой категории. Такой вариант легче сдать в аренду, получив быструю прибыль.

В плане выгоды стоит обратить внимание на строящиеся объекты и готовые новостройки. Вложив средства в данный вид жилья, можно рассчитывать на доход в 10 % от рыночной стоимости квартиры. Высокий уровень финансовой отдачи обусловлен тем, что цены на указанные жилые объекты, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Недвижимость за рубежом

Отдельной темой для обсуждения выступают инвестиции в иностранную недвижимость. В этой области самым выгодным вариантом считаются вложения в отельную сферу в связи с бурным ростом цен в европейском гостиничном бизнесе.

Инвесторам, не боящимся повышенного риска, стоит обратить внимание на возможность приобретения жилья в развивающихся странах. Благодаря низким текущим ценам такой вид инвестиций может стать весьма доходным способом сохранения капитала.

А как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Вложение в ПИФы

Паевые инвестиционные фонды, работающие с недвижимостью, сегодня весьма популярны во всем мире. В России они действуют в закрытом формате. Суть их функционирования заключается в аккумулировании средств вкладчиков и их дальнейшем направлении в приобретение прав на долевое участие в текущем строительстве многоэтажных объектов. Следует отметить, что такое вложение можно произвести лишь на этапе выдачи разрешения на строительство.

Этот метод имеет ряд достоинств:

• относительно низкая цена пая (от 100 до 1000 долларов);
• исключение рисков, неизбежных при управлении фактической недвижимостью;
• выплата дохода ренты со стороны большинства фондов;
• возможность осуществить вложение сразу в несколько перспективных объектов;
• отсутствие территориальных ограничений, позволяющее, находясь в России, инвестировать в недвижимость за границей;
• очень высокий уровень ликвидности.

К немногочисленным недостаткам данного способа инвестирования относятся:

• высокий уровень волатильность — частое изменение стоимости пая в большую и меньшую сторону;
• наличие определенного набора условий при вложении в иностранные фонды — предоставление доказательств легальности личного дохода и отличное владение английским языком.

Акции компании - собственника недвижимости

Данный метод подразумевает приобретение акций конкретной компании с дальнейшей перспективой увеличения стоимости купленных ценных бумаг.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость таким образом? Судите сами, основываясь на следующих преимуществах:

• возможность сделать вложение, имея небольшой капитал, благодаря низкому порогу входа;
• отсутствие физической недвижимости и связанных с ней рисков.

Стоит отметить и негативные стороны:

• относительно низкая ликвидность;
• небольшая диверсификация (низкий порог возможности инвестировать в несколько проектов одновременно);
• наличие высоких рисков.

Покупка земельного участка в России

Несмотря на весьма рискованный и затратный характер данного способа инвестирования вкупе с трудностями, связанными с поиском и приватизацией земли, этот метод все же позволяет выгодно инвестировать в недвижимость, и вот почему.

Во-первых, существует большая вероятность роста цен на участки вблизи городов, составляющего примерно 20 %. Этому способствует ускоренное развитие строительства коттеджей в пригородной зоне.

Во-вторых, такой вариант станет отличным ответом на вопрос, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Стоимость самого участка относительно невелика, да и на поддержание объекта не потребуется больших финансовых средств в отличие от внушительных расходов на ремонт и коммунальные услуги в случае приобретения квартиры.

Покупка земли за границей

Нижний допустимый предел таких вложений колеблется в районе 15 000 долларов. Выгода данного варианта заключается в высоком уровне наценки (около 25 %) после принятия решения о начале строительства на приобретенном земельном участке. Однако такая инвестиция является достаточно рискованной из-за небольшого спроса на недвижимость в США и Европе.

Еще один способ инвестировать деньги в недвижимость — купить документ, подтверждающий право на конкретную жилую площадь в доме, находящемся на стадии строительства. После введения объекта в эксплуатацию можно обменять данный жилищный сертификат на квартиру, доплатив недостающую сумму, или получить причитающиеся денежные средства, исходя из цены объекта на момент завершения строительных работ. Выгода данного метода заключается в экономии на разнице цен первичного и вторичного жилья.

Однако, планируя жить в квартире, приобретенной таким способом, стоит помнить о высоком потенциальном риске данного мероприятия. Связано это с тем, что в построенном доме может не оказаться жилой площади, подходящей по площади указанным в сертификате характеристикам. К тому же, учитывая долгосрочность самого строительного процесса, важно помнить о риске снижения цен на недвижимость, которое, согласно многочисленным экспертным мнениям, будет наблюдаться в нашей стране в самое ближайшее время.

Прогнозы специалистов в текущем году

В I и II квартале этого года, согласно авторитетным заявлениям многих финансовых аналитиков, не ожидалось существенного падения цен на жилую недвижимость. В целом данные прогнозы полностью оправдались. Однако во втором полугодии тенденции резко меняются, склоняясь к достаточно интенсивному снижению цен. Одну из главных причин ведущие специалисты видят в повышении ставок на ипотечные кредиты. Такой взаимозависимый процесс приведет к последующему увеличению банковского процента, опирающегося на грядущее изменение средней рыночной цены. В качестве небольшой поправки эксперты допускают быстротечность данной ситуации.

Исходя из указанных прогнозов, можно сделать вывод об интенсивной динамике и оживлении рынка недвижимости в 2018 году. Возможно, это явление связано с определенной стабилизацией в российской экономике.

Текущая рыночная ситуация и экспертные прогнозные оценки ясно свидетельствуют о целесообразности приобретения объекта недвижимости в этом или следующем году. Уже спустя несколько лет такое вложение сможет принести существенную прибыль от последующей перепродажи.

Опасения инвесторов и их причины

2015 год ознаменовался вводом нового вида налога на недвижимость, которым был заменен действующий ранее обязательный сбор с имущества.

Данное нововведение до сих пор настораживает многих инвесторов. Налоговой базой для подобного сбора выступает кадастровая стоимость объекта. Различные вычеты, связанные с наличием у лица другой недвижимости, в новой расчетной системе не действуют.

Финансовые аналитики успокаивают обеспокоенных инвесторов, заявляя, что принятый порядок в данный момент действителен лишь для городов, имеющих федеральное значение.

Лишь к 2020 году планируется распространить этот вид сбора на всю территорию России. Из этого следует, что в ближайшие два года выгодно приобретать жилую недвижимость или коммерческие объекты в небольших городах и мелких населенных пунктах, чтобы ближе к сроку введения изменений продать их по очень выгодной цене.

Выводы

Не стоит забывать, что во время экономического спада стабильность и надежность валютных средств и прочих финансовых институтов резко падает в отличие от инвестиций в недвижимость.

Этот факт приводит к очевидному выводу, что вложения в жилые и коммерческие объекты недвижимости в настоящее время являются наиболее надежным, выгодным и безопасным инструментом сбережения собственного капитала.

Экономическое положение России и нестабильность ее геополитики не оказывают существенного влияния на данный фактор. Тем более что, по оценкам экспертов, сегодняшняя сложная ситуация на мировой арене в скором времени будет успешно разрешена. А это значит, что наступит самый подходящий момент для реализации имеющейся собственности на очень выгодных условиях.

Поэтому, если в вашем распоряжении появились свободные денежные средства, поспешите осуществить выгодное вложение, воспользовавшись одной из предложенных нами схем.

Рынок недвижимости является для многих практически единственным средством вложения капитала и инвестиций, источником дохода не говоря уже о том, что это просто необходимый атрибут для жизни. Рынок недвижимости в России, как и во всем мире, после бурного роста последних десятилетий испытывает некоторое охлаждение, что, скорее всего, связано с циклическими явлениями в экономике, чем с некоторыми фундаментальными причинами, которые пока еще только начинают проявлять себя.

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные активы.

У каждой из этих групп инвесторов есть свои цели, возможности анализа рынка и использования финансовых средств для инвестиций в объекты недвижимости. Но всех их объединяет то, что рынок недвижимости существует по своим законам, которые определяют, насколько вложенные деньги в постройку дома или аренду офиса смогут принести тот доход, на который рассчитывает инвестор.

В этой статье будет рассказано о тех рисках, которые существуют на российском рынке недвижимости для тех, кто выбрал для себя этот тип актива, как средство инвестирования, а также какие фундаментальные факторы влияют на получение инвестором дохода от своих вложений в недвижимые активы.

Прежде чем приступить к выявлению и анализов риска инвестиций в рынок недвижимости, инвестору следует четко представлять те факторы, которые прямо или косвенно влияют как на цену активов, так и на условия проведения сделок, получения рентного дохода, а также все риски, которые могут быть при этом.

Даже поверхностный анализ рынка недвижимости позволяет выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

• бессрочность , что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
• денежные потоки являются обещанными , поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

Кроме этого, инвестор должен принимать во внимание и такой фактор, как структура рынка недвижимости, поскольку системное представление о нем дает возможность понять, какие специфические риски на каждом из сегментов могут присутствовать.

На сегодняшний день можно определить следующие типы рынков:

• рынок аренды , где определяется равновесная арендная плата.
• инвестиционный рынок , где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости
• рынок строительства (девелопмент) . Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий

Для всех этих сегментов рынка недвижимости имеются типичные риски инвестирования, которые можно определить как:

1. риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке, и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.
2. вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть, так называемые, отраслевые риски. Например, в случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
3. Для России особенно актуальными считаются законодательные риски. В частности, планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что территория коттеджного поселка включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом инвестирования тщательно проанализировать все планировочные детали, используя для этого всю доступную информацию (и даже не доступную).
4. не менее актуален именно для российских инвесторов кредитный или ипотечный риск (см. ). Те ставки, по которым выдается кредит на покупку недвижимости, назвать мало приемлемыми будет мягко сказано. Ибо даже при ставке кредита в 12 -14 % заемщик на периоде в 10 лет как минимум переплачивает в 2 раза. Т.е. через десять лет он мог бы купить 2 квартиры, инвестировав свои капиталы хотя бы в тот же рынок облигаций или валюту (см. ). Особенно высок риск для тех заемщиков, которые обременили себя долгами в валюте, и такая ситуация вообще может считаться запредельной.

Как оценить риск инвестиций в недвижимость?

Для тех, кто профессионально занимается работой на таком рынке инвестиций, фондов и компаний, это не составляет большого труда, что связано и с доступом к нужной информации, и прочими не рыночными методами оценки, включая личные связи, и т.п.

Обычному человеку, который намеревается инвестировать в недвижимость с целью получения дохода, провести такой анализ можно несколькими довольно простыми методами, например:

1. метод аналогий, когда сравниваются похожие объекты недвижимости, особенно если они находятся в одном регионе.
2. сравнительный метод оценки рисков недвижимости и особенно ценовые параметры по рынку недвижимости других стран, где имеются примерно равные экономические условия. Например, если сравнивать стоимость квартиры даже не в Москве, а в каком ни — будь областном центре с аналогичной недвижимостью в Болгарии или Черногории, то можно сразу выяснить, насколько такая квартира переоценена. Действительно «хрущевка» даже в областном центре стоимостью 60-80 тысяч долларов, сопоставима по цене с хорошей квартирой в приличном кондоминиуме со всеми условиями где-нибудь в Варне (см. ). Соответственно, о такой квартире можно говорить, что она переоценена, тем более, если это вообще вторичный рынок.
3. другим методом, более близким к инвестиционному анализу, является сопоставление инвестиций в недвижимость как актива с другими подобными по типу работы капитала финансовых инструментов. Например, можно сравнить с рынком облигаций (государственных или корпоративных) или акциями наиболее ликвидных компаний.

Чтобы управлять рисками при инвестировании в недвижимость можно использовать несколько вариантов, в частности:

1. формировать портфель из объектов недвижимости, если есть такая возможность, например офисная недвижимость в России и сдаваемая в аренду квартира или дом в Таиланде или Чехии.
2. применение схем страхования или хеджирования рисков. Причем для этого подходят не только стандартные методы страхования через страховщиков, а такие, например, как создание валютного резерва, покупка ценных бумаг и т.п.
3. не стоит забывать и о таких мерах защиты своих инвестиций как, например, оптимизация налогов, что в контексте современных тенденций российского законодательства сравнимо по степени угрозы с потерей собственности.

В качестве заключения следует напомнить, что недвижимость, как материальный объект, подвержен таким рискам, которые принято относить к форс-мажорным. Поэтому, формируя свою инвестиционную стратегию, следует использовать больше инвестиционных инструментов, которые менее всего зависят от человеческого фактора или стихийных бедствий.

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
• Различные варианты инвестиций в недвижимость;
• Особенности инвестиций в строительство;
• Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки 📑

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

• недвижимость обладает высокой ликвидностью;
• на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
• относительная доступность вложений;
• широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

• спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
• цены на объекты недвижимости довольно высоки;
• в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
• высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица 📊

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
2. приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

• местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
• планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
• состояние — наличие и качество ремонта;
• инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

• вид из окна;
• этаж;
• соседи;
• контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

• минимальный уровень вероятности мошенничества;
• не требуется делать ремонт;
• отсутствие оплаты коммунальных услуг;
• процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
• относительно невысокие налоги;
• простое оформление;
• нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

• приобретение объектов на стадии строительства;
• вложение средств в готовые коттеджи;
• покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

• несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки;
• при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

• время существования фирмы;
• количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
• случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

• репутацию фирмы;
• сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
• отзывы;
• насколько опытна компания в комплексном строительстве;
• сколько инвесторов у застройщика;
• партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
• насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

• инфраструктура;
• близость остановок общественного транспорта и станций метро;
• прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

• оформить договор долевого участия;
• вступить в строительный кооператив;
• зарегистрировать инвестиционный вклад;
• заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

• когда планируется закончить строительство;
• каковы условия расторжения;
• цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
• штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
• форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

• неэффективное управление;
• нецелевое использование средств;
• нехватка финансов;
• высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость 💎

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

Рекомендация 1. Сделать перепланировку и согласовать (узаконить) её

Перепланировка объекта жилой недвижимости – наиболее простой вариант, который позволяет сделать жилье более функциональным, не изменяя его общей площади. Если провести мероприятия по перепланировке грамотно, можно увеличить стоимость квартиры или дома на 15 -30 % .

При этом не стоит проводить несогласованную перепланировку . Все планирующиеся изменения должны быть зарегистрированы в занимающихся этими вопросами органах. На сегодняшний день это архитектурный отдел в БТИ , а также районной администрации.

Важно знать, что законодательство запрещает вносить некоторые виды изменений в планировку, например , сносить несущие стены, а также расширять кухню за счет жилой площади, увеличивая ее размеры более чем на четверть.

Рекомендация 2. Пристроить дополнительные площади

Такой вариант увеличения стоимости доступен для частных домов и коттеджей . Там можно построить дополнительные этажи, переоборудовать чердаки в мансарды, построить балкон или веранду, внести прочие архитектурные изменения.

Рекомендация 3. Сделать качественный ремонт

Если сделать качественный ремонт, цена квартиры вырастет примерно на 15 -25 % . Прибыль будет выше, если ремонт сделать самостоятельно , вложив средства только в покупку материалов.

Важно покупать качественные материалы . Покупатели вполне могут отличить добротные расходные от дешевых китайских.

Рекомендация 4. Перевести жилую недвижимость в коммерческую или наоборот

Изучив спрос на недвижимость в определенном районе, можно переводить нежилую недвижимость в жилую и наоборот. Получение прибыли от перепрофилирования жилых площадей в коммерческую актуально для крупных городов, особенно для деловых районов и проходимых улиц.

Таким образом, важно не только вложить средства в недвижимость, но и в последующем постараться извлечь из нее максимум прибыли. А как это сделать, мы рассказали выше.

Способы вложения денег в недвижимость при малом капитале

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода 📄

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

• стратегии;
• как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
• вложения в различные виды недвижимости;
• аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость ⭐

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

• покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
• приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
• вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
• консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ) 💬

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме 🎥

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

И видеоролик — «Как создать неиссякаемый доход на рынке недвижимости»:

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)

где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1 ) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)

где r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – норма возврата капитала;

r f – безрисковая ставка;

sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	p 2 = r f ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p 2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%
	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
	Ставка доходности собственного капитала (r e )	Определена методом кумулятивного построения: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 =
	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
	Норма возврата (r 1),%	Используем методом Хоскальда r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 – 1)= 0,024 или 2,4%
	Ставка капитализации, %	R = r e + dep · r 1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации
Среднее значение ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы.

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3. Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:

Источники риска;

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

Тип недвижимости (собственности, имущества);

Изменения соотношения предложения и спроса;

Местоположение (региональный риск);

Условия арендного договора и предоставления кредитов;

Физический износ (порча), старение;

Изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

Инфляция;

Возможности реинвестирования.

Рассмотрим риски более подробно.

Риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует общенациональное избыточное предложение офисных зданий, которое затронуло интересы инвесторов к продукту и превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.

Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка - перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических кон­фликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

Требуются значительные капитальные вложения;

Жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

Низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 16).

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.