Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Рынок сдачи в аренду земли в г. Москве

Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора-три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты.

Арендная политика Москвы до сих пор регулировалась постановлением №273-ПП от 25 апреля 2006 года. Согласно этому документу при запуске девелоперского проекта на земельном участке цена его аренды в первый год проектирования и строительства рассчитывалась по сумме двух ставок - базовой (0,01-10% от кадастра) и дополнительной (10-80% от кадастра). По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка.

Согласно постановлению №276-ПП от 16 июня 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин серьезно подкорректировал предыдущий документ. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды. Схема расчета платежей в первый год проектирования и строительства останется прежней, однако изменятся величина дополнительной арендной ставки и срок платежей. Теперь он составит 30 дней после госрегистрации договора аренды вместо 12 месяцев.

Для застройщиков жилья, офисов, складов, торгово-бытовых комплексов, автозаправок и моек дополнительная арендная ставка равна 30% от рыночной стоимости земли. При возведении промышленных объектов, АТС, научно-исследовательских и творческих центров - 60% от кадастровой стоимости. В то же время чиновники оставили за собой право устанавливать особый размер дополнительной арендной ставки на землю при строительстве на ней объектов, «оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур». Соответствующее решение будет принимать возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия.

Освободить от дополнительных арендных платежей Москва согласилась лишь застройщиков спортивных, учебно-образовательных, культурно-просветительных заведений, а также вокзалов, больниц и ряда энергетических объектов. Тем не менее на протяжении пятого и шестого годов аренды все без исключения девелоперы будут платить за землю двойную базовую ставку.

Участники рынка неоднозначно оценивают новации столичных властей. Они хотят перевести систему оборота земельных участков на рыночные рельсы и получить единый экономический инструментарий в рамках арендной политики, считает руководитель департамента управления активами «Дон-Строй Инвеста» Василий Андрианов. Однако при переходе на рыночные расчеты произойдет серьезный рост арендной платы за землю, считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина.

Кадастровая и рыночная стоимость земли в Москве различаются в полтора-три раза, объясняет гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По ее оценке, рыночная стоимость столичной земли составляет 200-400 тыс. долл. за сотку (5,6-11,2 млн руб. по текущему курсу). Тогда как кадастровая стоимость, по данным директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, - 2,5-3,5 млн руб., а в центре столицы до 7,3 млн руб.

Тем не менее, по словам эксперта, говорить о рыночной стоимости земли в Москве сегодня можно с большой иронией. В столице до сих пор нет сформированного земельного рынка, так как оформленных в собственность участков крайне мало, поясняет Мария Литинецкая. По словам старшего консультанта департамента оценки бизнеса и инвестпроектов группы «НЭО Центр» Андрея Поздеева, до последнего времени столичная земля предоставлялась только в долгосрочную аренду, а в собственность продавалась на немногочисленных торгах фонда РЖС.

Эксперты выработали свою систему расчета рыночной стоимости земли исходя из функционального назначения возводимого на ней объекта и плотности застройки. По словам Яны Кузиной, в центре Москвы стоимость земли колеблется в диапазоне 20-30% от продажной цены построенного на ней объекта, а на окраинах этот показатель составляет 10-20%.

Ужесточив арендные отношения, правительство Москвы хочет убрать с рынка несостоятельных застройщиков и девелоперов-спекулянтов, которые ранее могли годами сидеть на площадке, пролонгируя сроки ее аренды по приемлемой цене, считает Яна Кузина. По ее мнению, чиновники надеются активизировать строительство объектов, минимизировав риски долгостроя. Действительно, эти нормы призваны стимулировать арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению долгостроя, соглашаются в департаменте имущества.

Новации столичных властей помогут сформировать для застройщиков более прозрачные правила игры, считает советник гендиректора по юридическим вопросам ГК «Пионер» Андрей Савин. По его мнению, переход на рыночные рельсы позволит избежать коррупционной составляющей при продлении договоров аренды и должен уравнять всех девелоперов на старте проекта.

Стоимость выкупа земли в г. Москве

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка. В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

Площадь земельного участка;

Площадь предполагаемых к строительству улучшений;

Транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

Вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля стоимости земельного участка в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей сумме затрат на строительство.

Земля под строительство в г. Москве. Основные проблемы

Приобретение прав на земельные участки под строительство в Москве представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения. Выбор земельного участка под строительство коммерческой недвижимости - задача, требующая внимательного подхода и учета таких факторов, как экономические, маркетинговые, социальные, правовые. Приходится учитывать удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, перспективы развития местности, а также особенности московского законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков под строительство таких объектов как мойка (автомойка), автосервис, автотехцентр, магазин, кафе, гостиничный комплекс, производственно-складское здание, административное или офисное здания:

1. Дефицит земель. Подбор подходящей площадки осложнен плотной городской застройкой. Тем более, что в Москве практически все земли пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.

2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры – транспортной, коммуникационной, энергетической. Могут возникнуть обременения на земельный участок.

3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков под строительство не достаточно прозрачна, что не защищает инвестора от злоупотреблений со стороны чиновников. Получение земельного участка и необходимых для начала строительства согласований представляет собой трудоемкий процесс, который может затянуться на период времени, превышающий строительство самого объекта.

4. Документация. Необходимо наличие всей необходимой правоустанавливающей документации на земельный участок, рассматриваемый под строительство. Проблемы могут возникнуть и в случае недостаточной проработанности конкурсной документации.

5. Реконструкция. Иногда более выгодным может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция. Проблемы могут заключаться в необходимости изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. К примеру, реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала.

Также, при выборе земельного участка под строительство следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. Бывает, что инвестор сначала приобретает участок, и только потом узнает о подобных ограничениях. Суть подобных ограничений может заключаться в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами. Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторического центра Москвы, связанные с охраной памятников архитектуры и культуры, либо наличием охраняемых природных территорий или экологическими проблемами. При выборе земельного участка под строительство необходимо учитывать, что основная масса земель в России находится в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду.

Предоставление земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта инициируется со стороны органов власти (местного самоуправления) и включает в себя следующие этапы:

1. Проведение работ по формированию земельного участка;

2. Государственный кадастровый учет земельного участка;

3. Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов;

4. Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Предоставление земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется самим инвестором и включает в себя следующие этапы:

1. Выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта;

2. Проведение работ по формированию земельного участка;

3. Государственный кадастровый учет земельного участка.

На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет. Далее на основании заявления инвестора и кадастрового плана земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка под строительство.

После получения решения о предоставлении земельного участка под строительство или протокола о результатах торгов, инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду. Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации, кроме случаев, когда они заключаются на срок менее одного года. Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 (пяти) до 49 (сорока девяти) лет. Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу или передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления собственника.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок от 5 (пяти) и более лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором:

1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2. Неиспользование земельного участка под строительство в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Главная особенность рынка купли-продажи земельных участков в г. Москве заключается, в большинстве случаев, в информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством.

Коммуникации на земельном участке и их влияние на стоимость земли

В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, существенно ниже, чем участков с подведенными коммуникациями. Однако, приобретение земли без коммуникаций, в большинстве случаях является ошибкой, так как предсказать размер затрат на их подключение практически невозможно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.

Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 15-20% от стоимости всего проекта в Москве (в мировой практике девелопер тратит на подключение порядка 10-12%).

Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах. В одном месте цена подключения 1 кВт равна $400, в другом - до $4 тыс. К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти.

Существенно высокая стоимость подключения к инженерным коммуникациям не единственная проблема в г. Москве. Другая немаловажная проблема, с которой сталкиваются застройщики в г. Москве – нехватка или отсутствие необходимых для проекта мощностей. Дополнительной, также немаловажной проблемой, являются технические условия. Типичная для рынка г. Москвы стация - мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта. Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли.

Таким образом, наличие инженерии на участке на сегодняшний момент является существенным фактором при формировании цены на землю в г. Москве, и когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе.

Текущая ситуация

Уже давно, с конца прошлого века Москва столкнулась с дефицитом свободных земельных участков. При этом перенос значительного числа промышленных предприятий и государственных учреждений за пределы МКАД, по мнению экспертов, не сможет в достаточной степени компенсировать недостаток свободных земельных участков в городе.

В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков - строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п.

В целом земельный рынок Москвы (и России в целом) характеризуется особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно предоставлены в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности».

Основной особенностью землепользования в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних (в последние годы был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих условия и порядок передачи земельных участков в г. Москве в частную собственность, также до 1 июля 2012 года предоставляется возможность выкупа участка под зданием по льготной цене), аренда остается основной формой землепользования.

Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет.

Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы - одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке и продаже недвижимости, не могут дать реальную оценку его объемам и количеству участников, этому также способствует отсутствие информации в открытом доступе.

В настоящее время право аренды земельного участка в г. Москва является весьма ликвидным активом. С правами аренды можно совершать следующие виды гражданско-правовых сделок: залог права аренды (ипотека), купля-продажа, внесение в уставный капитал, субаренда. Стоимость права аренды земельного участка определяется экономическими выгодами и обязательствами, которые принимает на себя правообладатель. При этом экономические выгоды зависят не только от физических характеристик (размер, форма, рельеф, ландшафт участка, инженерно-геологические условия застройки), но и от правового статуса земельного участка (целевого назначения (категории земель), разрешенного использования, наличия ограничений и обременений и пр.). Как правило, именно правовое положение земельного участка определяет его стоимость и стоимость права аренды.

Предложение

На сегодняшний день в свободном доступе на рынке земельных участков г. Москвы представлено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и аренды земельных участков, что для такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно мало. Распределение участков по местоположению представлено в Таблице 6.1. Распределение запрашиваемых цен за земельные участки показано в Таблице 6.2.

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. , заключенный с арендодателем.
2. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
3. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в .
4. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей . Ниже приведены основные причины:

На основе чего определяется?

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из !

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются . После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

1. Время до истечения арендного срока.
2. Размер ежемесячной .
3. арендатором.
4. Возможность .

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет . Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО ! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации . Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА ,

• где Z - земельный доход;
• DA - прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA - прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA - прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0 .

RS = RAL + RA ,

• где RS - цена полного права собственности на рынке;
• RAL - стоимость права аренды арендодателя;
• а RA - стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

На рынке земельных участков в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Земли под застройку - дефицитный товар, но при этом участки, выставляемые на торги, как правило, никто не берет.

Без торга

В собственность земля в Москве не продается, один из способов приобретения земельного участка под строительство в Москве — это аукционы, которые проводит департамент по конкурентной политике. На аукционах можно приобрести право аренды земельных участков (обычно на четыре—шесть лет). Результаты аукционов демонстрируют, что предлагаемые лоты покупателям не интересны: по данным официальной площадки по проведению торгов torgi.gov.ru, из восьми аукционов на участки площадью от 1 га, которые должны были пройти в январе—феврале нынешнего года, не состоялось ни одного. Причина — отсутствие участников. Это при том что участки от 1 га по столичным меркам считаются довольно крупными: на каждом гектаре можно возвести до 35 тыс. кв. м недвижимости, и такие объемы инвесторам уже интересны.

Если на аукционе присутствует хотя бы один претендент, право аренды передается этому единственному желающему. Именно так произошло, например, с компанией «Метро Кэш энд Керри», получившей по стартовому значению арендной ставки 151,3 млн руб. в год участок 2,8 га на Боровском шоссе в Новой Москве под торговый центр площадью 90,8 тыс. кв. м.

Одна из причин, по которым аукционы не вызывают ажиотажа, связана с тем, что среди земель, выставляемых в последнее время на торги, отсутствуют участки под жилищное строительство. Но территории именно с таким целевым назначением, по словам крупных девелоперов, сейчас наиболее ликвидны и востребованны.

Жилье с нагрузкой

Второй вариант приобретения участка в столице под строительство — вторичный рынок. Но и в этом случае шансов найти участок под жилую застройку немного. «В основном предлагаются промзоны с расположенным на них имущественным комплексом, которые нынешним владельцам перестали быть интересными, — рассказывает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». — В некоторых случаях назначение таких участков можно на возмездной основе сменить на жилое, в некоторых нет, но чаще всего такие предложения застройщикам невыгодны. Результат отражается в статистике: сейчас на территории Москвы в продаже представлено около ста участков размером от 1 га, а ежемесячно продается не более пяти».

Помимо промзон вторичный рынок представлен землями в городских районах, права на которые были получены ранее. Но большинство предлагаемых участков, как правило, имеет массу недостатков, обусловленных расположением, плохой инфраструктурой, различными обременениями, затратами на инженерные коммуникации.

Например, согласно данным агентства «Нежилые здания» (которое вопреки названию специализируется и на продаже инвестпроектов под жилую застройку), в Таганском районе столицы за 990 млн руб. предлагается участок 20 соток под строительство шестиэтажного дома общей площадью 7,9 тыс. кв. м (ГПЗУ и проект имеется). Правда, для начала требуется снести расположенное здесь ветхое строение. По той же схеме за 400 млн руб. продается участок 68 соток, расположенный в Марьиной Роще. На нем можно построить жилой дом площадью 27 тыс. кв. м (из которых на квартиры приходится 15,2 тыс. кв. м). При этом предварительно предстоит не только снести ныне расположенное на нем строение, но и решить вопрос с арендаторами, занимающими там помещения.

Участки, имеющие обременение в виде сноса существующих строений и особенно требующие отселения арендаторов, покупателям не интересны: такие обременения существенно увеличивают сроки реализации проектов и увеличивают риски для инвестора. Поэтому и продаются они крайне медленно.

Пример предложения с проблемной документацией — участок 60 соток у станции метро «Смоленская», на котором располагается трехэтажное здание из красного кирпича дореволюционной постройки. Предполагается, что этот объект подходит для редевелопмента и превращения в лофт-апартаменты либо может пойти под снос, а на его месте можно возвести дом площадью до 24 тыс. кв. м. Однако градостроительный план участка отсутствует, как не имеется и разрешение на снос. За этот объект продавец хочет получить 1,1 млрд руб.

Если же с документами все в порядке и обременений нет, то недостаток будет другим — необходимость больших инвестиций. Так, по информации агентства «Нежилые здания», в районе станции метро «Коломенская» за 530 млн руб. предлагается участок 1,4 га, на котором требуется возвести многоквартирный дом площадью 26 тыс. кв. м и спортивный центр в 4 тыс. кв. м. Согласно расчетам продавца, при вложениях в строительство 3,7 млрд руб. чистая прибыль от реализации проекта может составить около 900 млн руб. (при условии, что квадратный метр будет в среднем продаваться по 184,6 тыс. руб.). Предлагается также 2 га на набережной напротив ныне строящегося комплекса «Зиларт» под многоэтажный жилой комплекс площадью до 68 тыс. кв. м. На участок получено разрешение Градостроительно-земельной комиссии, сделана геоподоснова, имеется предпроектная документация. Цена вопроса — 2,3 млрд руб.

Недвижимая цена

Рынок давно научился определять адекватные расценки, при которых покупку можно считать целесообразной. По словам Максима Лещева, гектар земли без документов, расположенный на территории от ТТК до МКАД, стоит в диапазоне 150-250 млн руб. Если разрешительная документация имеется и понятны объемы предполагаемого строительства, то расценки привязываются не к размеру участка, а к количеству будущих квадратных метров. В той же локации от ТТК до МКАД, к примеру, затраты на землю в среднем составляют около 15% от рыночной стоимости жилья (в центре города этот показатель может доходить до 40%, а в Подмосковье составлять лишь 3%). Предлагаемые продавцами цены, как правило, оказываются завышенными.

Несмотря на то что рыночная стоимость квадратного метра в Москве снижается, земля вместе с ней не дешевеет, хотя это было бы логично при вышеприведенном способе вычисления ее стоимости. Но она особо и не дорожает, вопреки повышению кадастровой стоимости. «Арендные ставки на земельные участки в Москве сегодня устанавливаются исходя из кадастровой стоимости, которая с 1 января 2017 года была пересмотрена, — рассказывает Роман Сычев, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group. — Однако мы наблюдаем увеличение стоимости по некоторым участкам лишь на 1-2%. И если говорить про общую тенденцию на рынке, ожидания продавцов и землевладельцев за последние два-три года снизились и долгожданного роста цен не произошло».

Динамика предоставления земельных участков в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа представлена в таблице 2.8.

Таблица 2.8

На основании данных таблицы 2.8 видно, что земельный рынок в 2009 году характеризуется низкими показателями. Всего было предоставлено 148 земельных участков, 85% из которых предоставлено под индивидуальное жилищное строительство и 12% - для целей, не связанных со строительством. На капитальное строительство приходится всего 3% от общего числа, что характеризует кризисное состояние в 2009 году строительной отрасли в Уссурийском городском округе (см. Рис. 2.3).

Рис. 2.3.

В 2010 году количество земельных участков, предоставленных в аренду, увеличилось в 1,6 раза за счет земельных участков для целей, не связанных со строительством, и составило 242 участка.

В 2011 и 2012 годах за счет земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, возросла динамика предоставления земельных участков соответственно в 1,5 и 2 раза.

Уже в 2013 году земельный рынок Уссурийского городского округа характеризуется высокими показателями за последние 5 лет.

Анализируя данные за период 2009 - 2013 гг. видно, что наибольшим спросом пользуются земельные участки, предоставленные (см. Рис. 2.4):

Для жилищного строительства - 1327 земельных участков;

Для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения - 122 земельных участка;

Для объектов капитального строительства без предварительного согласования места размещения - 41 земельный участок;

Для целей, не связанных со строительством - 418 земельных участков.

Рис. 2.4.

Как видно из диаграммы, 70% земельных участков от общего числа, предоставленных в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа, предоставлено, в основном, для жилищного строительства (из них 24% - для многодетных семей).

Это объясняется тем, что, во-первых, все больше людей не имея возможности купить готовое жилье, предпочитают брать в аренду земельные участки за более низкую арендную плату, чем выплачивать кредиты или ипотеку. Во-вторых, многих уже не устраивает постоянное проживание в квартире, пусть даже самой элитной. Люди предпочитают быть поближе к земле и природе. Лучшая экология, чистый воздух, особенная энергетика, отличная от городской, притягивает к себе все больше людей. В-третьих, срок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства долгосрочный и составляет 10 лет.

Заинтересованность граждан в земельных участках под индивидуальное жилищное строительство характеризуется объемом поступающих заявлений:

С созданием "Единого окна" по предоставлению государственных и муниципальных услуг, с 2011 года прием заявлений осуществлялся через МБУ УГО "МФЦ". Так, в 2011 году на предоставление муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства" поступило 89 заявлений, в 2012 году - 1678 заявлений, в 2013 году -2938 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках в 2013 году увеличилась в 1,8 раза по сравнению с 2012 годом и в 33 раза - по сравнению с 2011 годом.

Как показывает анализ, 22% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством. Заинтересованность такими земельными участками связана, прежде всего, с отсутствием строительства и большими затратами на дополнительные расходы при составлении проектной документации и вложения средств в строительство. В настоящее время имеющиеся технологии позволяют не строить объекты, а конструировать их с помощью сэндвич-панелей и других технологий. Чаще всего предоставляются земельные участки для объектов коммунально-складского назначения и объектов хранения автомобильного транспорта (автостоянки, парковки).

Учитывая низкую арендную плату, с каждым годом у населения растет заинтересованность в земельных участках для сельскохозяйственного использования. Это связано с созданием на территории Уссурийского городского округа новых крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйств, для осуществления деятельности которых необходима земля.

Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, представлен следующими показателями:

В 2011 году поступило 180 заявлений;

В 2012 году - 637 заявлений;

В 2013 году - 1575 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках для целей, не связанных со строительством в 2013 году увеличилась в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом и в 8,8 раза - по сравнению с 2011 годом.

На основании проведенного анализа, 6% земельных участков от общего числа составили земельные участки, предоставленные под объекты капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Это связано с тем, что во-первых, до 2011 года земельные участки под капитальное строительство были востребованы меньше всего, во-вторых сроки предоставления земельных участков занимали в среднем от 6 месяцев и больше, в-третьих, затраты на проектную и разрешительную документацию, что не всегда привлекало заявителей.

По объему поступивших заявлений можно судить о заинтересованности физических и юридических лиц в предоставлении земельных участках. Так, в 2011 году поступило 19 заявлений, в 2012 году - 126 заявлений, в 2013 году - 468 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках под объектами капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объектов 2013 году увеличилась в 3,7 раза по сравнению с 2012 годом и в 25 раз - по сравнению с 2011 годом.

2% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставляемые под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Это связано, прежде всего, с тем, что такие земельные участки предоставляются посредством проведения аукциона и размер арендной платы определяется из его рыночной стоимости, что в 10, а то и в 20 раз превышает размер арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых под объекты капитального строительства без проведения аукциона. Во-вторых, сроки на организацию и проведения аукциона занимают от 8 месяцев до 1 года. В-третьих - расходы на проектную и разрешительную документацию.

Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта представлен следующими показателями:

В 2011 году поступило 7 заявлений;

В 2012 году - 126 заявлений;

В 2013 году - 328 заявлений.

Как показывает динамика, в 2013 году объем поступивших заявлений увеличился в 2,6 раза по сравнению с 2012 годом и в 46 раз - по сравнению с 2011 годом.

Как показывает проведенный анализ, в настоящее время на территории Уссурийского городского округа сложились благоприятные условия для развития арендных земельных отношений, что характеризуется увеличением количества предоставляемых в аренду земельных участков.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.

Кроме того, арендная плата за использование земельного участка существенно ниже, чем выкупная стоимость, позволяет арендатору быстрее адаптироваться к рыночной конъюнктуры, не опасаясь инвестировать в земельный участок дополнительные средства.

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы

Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.

В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.

8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.

9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.

10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.

1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.

Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:

Кадастровый номер и площадь объекта аренды;

Местоположение объекта аренды;

Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;

План (чертеж, схема) границ объекта аренды;

При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;

Сведения об обременениях объекта аренды;

Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).

Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:

· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;

· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;

· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);

· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);

· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;

· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.

2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.

В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:

• Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
• по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
• Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
• фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.

4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).

5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;

Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.

5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).

Требования включают:

Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)

При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;

Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

Удельная цена продажи;

Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;

Уровень эксплуатационных расходов;

Уровень доходности от сдачи в аренду;

Средний срок экспозиции;

Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.

5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;

Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;

Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.

6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:

· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);

· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);

· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.

6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:

Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;

Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;

Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;

Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).

6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.

6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

Для застроенных участков:

· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

Для незастроенных участков:

· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:

Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;

Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.

6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.

7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.

7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:

1) прямой сравнительный метод;

2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;

3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;

4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.

Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.

8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .

Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:

Требования к отбору и описанию сходных объектов;

Требования к корректировке цен сходных объектов;

Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Также возможно использовать предложения на аренду объекта.

8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:

Требования к источникам информации о сходных объектах;

Требования к подтверждению данных о сходных объектах;

Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;

Требования к количеству сходных объектов;

Требования к сопоставимости сходных объектов.

8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.

8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.

8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.

8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.

8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.

8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов

8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.

8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.

8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.

8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.

9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .

Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:

Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);

Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;

9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)

При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.

9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды

Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:

Коэффициент капитализации;

Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.

9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости

9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:

ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:

ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;

УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;

норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.

9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).

Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.

9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.

При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.

9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора

9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.

9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.

9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:

Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;

Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».

Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.

10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .

При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).

11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:

Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);

Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;

Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;

Требования к определению операционных расходов объекта аренды.

11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.

При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:

Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;

Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;

Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;

Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.

11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.

В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.

11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.

11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.

12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.

Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;

На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.

При этом может использоваться метод анализа иерархий.

В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.

13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).

13.1. Общие требования к оформлению отчета

13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:

· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.

13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.

13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.

13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.

13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.

К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.