Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Среди покупателей квартир в новостройках есть те, кто приобретает недвижимость с целью сохранить и приумножить свои сбережения. Однако, чтобы частный инвестор действительно мог получить прибыль от вложений в жилой комплекс, необходимо хорошо ориентироваться на рынке.

Рынок инвестиционных квартир

По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок. По сравнению с прошлым годом рост составил около 10% из-за колебаний курса доллара , политикой ЦБ РФ по отзыву лицензий у банков, а также нестабильной внешнеполитической ситуацией. Все эти факторы повлияли на то, что население начало интенсивно вкладывать деньги в наиболее понятный и надежный актив - недвижимость.

По оценкам агентства недвижимости SPENCER ESTATE, доля инвестиционных сделок на рынке сегодня составляет около 15%, по подсчетам компании «БЕСТ-Новострой» - порядка 20%, «Метриум Групп» - 10-12%, а GalaxyRealty - не более 10%.

«На сегодняшний день наиболее выгодным для инвестирования сегментом жилой недвижимости являются квартиры в домах эконом-класса. Бюджетные новостройки занимают большую долю предложения, а относительно доступная цена квадратного метра позволяет приобрести квартиру многим»

Александр Энгель, ГК «МИЦ»

Помимо эконом-класса спросом пользуются и новостройки сегмента «комфорт». Кроме того, находятся инвесторы и в классе элитной недвижимости. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, на рынке элитной недвижимости с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства. «Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс», - говорит Екатерина.

Что касается локаций, то новостройки, в которые охотно вкладывают деньги частные инвесторы, расположены в большинстве своем рядом с МКАД либо в городах ближнего Подмосковья - в пределах до 18-20 км от МКАД. «7-18 км от МКАД - то место, куда сдвинется спрос в период сокращения платежеспособности: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в большей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, а за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.

«Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь масштабные жилые комплексы на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности объектов, вывода новых очередей, что требует дополнительного финансирования. Желательно вкладываться в большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте окупится для него при реализации остальных очередей»

Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»

Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии. При этом эксперты не советуют рассматривать квартиры площадью меньше 28-29 кв.м., так как в случае резкого изменения конъюнктуры рынка подобные варианты могут остаться невостребованными. По словам Ольги Гусевой, оптимальный вариант - квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал.

«Интересно, что люди стараются инвестировать на второй или третьей очередях проекта: предпочитают понимать, как ведут себя цены, а также сократить возможность конкуренции (каждый новый вышедший в продажу корпус в рамках одного и того же проекта конкурирует с другими очередями)»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой »

Филипп Третьяков, генеральный директор GalaxyRealty , предлагает разделять квартиры, которые приобретают с целью инвестиции, на две категории. Первая - это высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками в современных ЖК от известных и надежных застройщиков. Такие комплексы расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Вторая категория - квартиры с минимальной ценой, в этом случае все остальные факторы для покупателя уходят на второй план.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры для инвестирования - это важный стратегический шаг. Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые в конечном итоге влияют на величину полученного дохода.

«Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не интересуют. Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах (с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т.д.)»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп »

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что на сегодняшний день квартира, купленная с целью вложения средств, вряд ли должна быть дорогой. На элитные объекты стоит обращать внимание, только если застройщик предлагает очень выгодные условия покупки.

Еще один критерий - это расположение объекта. Инвестор оценивает престижность района, его транспортную доступность, планы развития с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры, прошлые темпы роста цен и прогноз изменения на ближайшие 1-2 года, а также конкурентное окружение проекта. При выборе квартиры учитывается ее расположение в самом комплексе - этаж, удаленность от лифта, вид из окна и т.д.

«Частные инвесторы ориентируются на три основных фактора: где, сколько и какая стадия строительства. Потому что, если мы говорим о том, чтобы именно зарабатывать на своем вложении, то такие покупатели предпочитают приобретать квартиру на самой начальной стадии строительства дома по минимальной стоимости»

Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»

Другими немаловажными факторами являются репутация застройщика и наличие у него всех необходимых документов.

Выгодные локации

Наибольший рост цен показывают¬ новостройк¬и в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. По мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в первую очередь к таким локациям относятся подмосковные города - Мытищи и Котельники . Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера Александр приводит такие районы Москвы, как Митино , Строгино, Выхино-Жулебино и другие. Также перспективными можно считать территории, которые находятся на границе с Москвой или Новой Москвой и объекты, распложенные рядом с развивающимися столичными территориями. Например, Киевское шоссе, Калужское шоссе, Варшавское шоссе, Новорижское шоссе.

В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны - скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства, и при этом в перспективе реорганизованная промзона будет более чем привлекательна для проживания.

«Конечно, наиболее инвестиционно привлекательными являются новостройки Москвы, однако большой размер входного билета серьезно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Стоит обратить внимание на города ближнего Подмосковья. Например, в Мытищах прирост средней стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья только за первые 6 месяцев 2014 г. составил 5%. Близость к Москве, высокая транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура являются здесь одними из ключевых драйверов роста цен недвижимость»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Перспективные проекты

Наиболее удачными для инвестиций являются объекты с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники и т.д). Объект также должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей, для Московской области - наличие железнодорожной станции и т.д.). Как правило, доходность инвестиционных квартир в качественных, инфраструктурных объектах может достигать 50% в течение 3 лет.

Среди инвестиционно привлекательных объектов - ЖК «Татьянин Парк» , на территории которого будут построены школа, детские сады и поликлиника, а в 2017 году в шаговой доступности от жилого комплекса откроется новая станция метро «Терешково».

Также инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, проект которого предполагает возведение не только жилых корпусов, но и детского сада, школы, а также торгового центра. При этом цены в жилом квартале одни из самых низких в городе. Однокомнатная квартира в «Лидер Парке» продается сейчас по цене от 2,366 млн рублей, двухкомнатная - от 4,538 млн рублей, а трехкомнатная - от 5,162 млн рублей.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Пережив не один кризис, мы уже знаем, что c китайского соответствующий иероглиф переводится как «новые возможности». Есть ли сегодня возможность заработать для людей, инвестирующих в квартиры в новостройках? Какие объекты в нынешних реалиях стали наиболее ликвидны? Об этом пойдет речь в новом материале портала .

Самые инвестиционно привлекательные

Каждый человек, вкладывающий деньги в недвижимость, должен, прежде всего, на какое-то время превратиться в аналитика, чтобы не ошибиться с выбором объекта. Помимо хорошей динамики цен, нужно учитывать ликвидность проекта – то есть то, в какой срок можно будет продать объект. Иначе неудавшийся инвестор останется с выросшей в цене квартирой, которая всем хороша, кроме одного – ее невозможно превратить в деньги.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании « » отмечает , что «традиционные параметры поиска квартиры для инвестирования остаются прежними:

Начальная стадия строительной готовности;

Солидный застройщик (известный на рынке, с наличием построенных домов) и надежная форма договора (ДДУ);

Ожидаемые высокие темпы строительства (на примере построенных объектов у застройщика);

Удачное местоположение (в пешеходной доступности от основных транспортных узлов (в Москве – метро); оптимально – с планами по улучшению транспортной доступности – фактора, максимально влияющему на рост цены);

Удачная концепция и наилучшее сочетание цена/качество, которые обеспечат высокий спрос и, как следствие, рост цены.

Наиболее ликвидными, а, следовательно, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций, являются однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. м.

Впрочем, стоит отметить, что сейчас метраж однокомнатных квартир увеличился, соответственно увеличилась и стоимость инвестирования.

Алена Продай, генеральный директор ООО «Тригергрупп», говорит , что «сейчас очень мощно развивается Подмосковье, есть также множество вариантов в . Но для инвестирования я бы посоветовала брать только Москву – она как была лидером, так им и остается. Так как новостроек сейчас в столице мало, они стали еще ценнее. обрели новую жизнь, и люди с определенным бюджетом, которые не хотели брать ипотеку, решают таким образом вопрос с жильем. Но это все же вопрос жилья, а не вопрос инвестирования», – заключает эксперт.

Памятка инвестора

Мария Литинецкая полагает, что в текущих условиях нужно обратить внимание еще на несколько моментов:

1. Как производится оплата – в рублях или в долларах. Многие проекты в высоком ценовом диапазоне номинируют свои цены в долларах. Тратить сегодня валюту, особенно без твердой уверенности, что будущая инвестиционная продажа также будет валютная, неразумно.

2. Традиционно инвесторы покупают квартиру на самых ранних стадиях строительства дома, и сегодня это остается справедливым. Но рекомендуется выбирать дома в комплексах, где уже реализованы несколько очередей или есть уверенность в завершении строительства сопутствующей инфраструктуры для того, чтобы снизить риски или низкой ликвидности оставшихся в «чистом поле» квартир.

3. Тем, кто не гонится за преумножением капитала, а рассматривает покупку квартиры с точки зрения сохранения капитала, лучше рассматривать покупку с наименьшими рисками – в практически готовых домах или на вторичном рынке. Привлечение может оказаться выгодным инструментом, поскольку не исключено, что рублевые кредитные ставки в значительной степени будут компенсированы разгоняющейся инфляцией.

При самом негативном сценарии развития экономической ситуации покупка недвижимости сегодня позволит в трехлетней перспективе, как минимум, не потерять вложенные средства – разница в цене готовой квартиры и купленной на начальном этапе строительства точно покроет инфляцию.

До сегодняшнего момента агрессивные инвесторы на рынке жилья могли заработать до 20-25% годовых и только 5-8 п.п. «съедалось» инфляцией.

Инвестируем в Новую Москву и Подмосковье

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» утверждает, что сегменты Подмосковья и Новой Москвы также , и «входной билет» для инвестора будет дешевле. Эксперт предлагает произвести следующие расчеты:

«В качестве примера можно взять однокомнатную квартиру стоимостью 3,3 млн рублей площадью 34,12 кв. м, расположенную в микрорайоне Центральный, который входит в состав строящегося комплекса комфорт-класса « ». Для того, чтобы вычислить примерную стоимость квартиры через три года, сначала необходимо найти аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе (проект масштабный, в Центральном уже есть 12 построенных домов). Подобная квартира без мебели, но с отделкой от застройщика сейчас стоит около 4,8 млн рублей. Корпус №36 будет сдан в эксплуатацию примерно через 1,5 года. Соответственно, к 4,8 млн рублей необходимо прибавить еще примерно 10% – именно такой рост в цене можно заложить на срок в 1,5 года (за этот период в микрорайоне появится еще больше домов и объектов инфраструктуры, то есть он станет более привлекательным). В итоге квартира, которую инвестор приобрел за 3,3 млн рублей, через три года будет стоить примерно 5,3 млн рублей.

При продаже ему необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 13%. В данном случае прибыль составляет 2 млн рублей, а налог – 260 тыс. рублей. Налог на имущество, который инвестор максимум заплатит один раз, можно не учитывать в инвестиционной модели, так как это несущественные расходы. Кадастровая стоимость подобной квартиры сейчас составляет около 1,8 млн рублей. Соответственно, налог на имущество не превысит 1800 рублей.

В конечном итоге чистый доход инвестора составит около 1,7 млн рублей. Однако необходимо понимать, что все эти расчеты примерны. Кроме того, инвесторы-спекулянты, зарабатывающие на перепродаже квартир, обычно рассчитывают на более короткий срок возврата вложенных средств – 1-1,5 год», - рассказал эксперт.

На какой стадии стоит вкладываться в проект?

Мы также спросили наших экспертов, на какой стадии стоит вкладываться в проект с учетом кризиса? Большинство сошлись во мнении, что наиболее инвестиционно привлекательной, как и ранее, остается стадия котлована. Тем не менее, Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», полагает, что однозначно – инвестировать в нынешних условиях нужно в проекты с высокой стадией готовности. «В котлован можно советовать вкладываться, только если это застройщик с очень хорошей репутацией. Я не говорю, что нас ждет массовая остановка , но отдельные случаи исключать нельзя», – считает эксперт.

По его мнению, «от нулевого этапа до полной готовности рост стоимости может составлять 25-35%, но с учетом вышесказанного, стоит инвестировать, скорее, на стадии средней готовности, пусть даже рост цены окажется «всего» 15-процентным».

Итак, даже в условиях экономической нестабильности, вкладывая деньги в недвижимость, можно не только сохранить, но и преумножить сбережения. А покупатель с «живыми деньгами» может почувствовать себя просто королем рынка: он получает максимально привлекательную цену, выбирает из большого количества вариантов и может рассчитывать на исключительное отношение продавца.

В условиях кризиса покупка недвижимости - хороший способ, чтобы сохранить свои средства. Однако, следует избегать рискованные вложения, к которым аналитики относят сегмент первичного жилья.

В настоящее время в Москве доля инвестиционных сделок составляет около 20 процентов. До начала кризиса, инвестиции в квартиру, которая находится на начальной стадии строительства, были вполне оправданы и приносили доход около 100 процентов от полной стоимости квартиры.

Сегодня дополнительный доход от покупки строящегося жилья существенно меньше. Аналитики считают, что доход от инвестиций в жилье может составлять 20 - 25 процентов, но не в год, а за все время строительства. Причем, если сроки строительства затянуться, то годовой доход может быть еще меньше.

С того момента как купили квартиру на стадии котлована и до окончания строительства ее стоимость может вырасти на 20 процентов. Ранее доход от инвестирования в жилье в новостройках составлял 50 - 60 процентов годовых.

На сегодняшний день стоимость квартир в Москве составляет около 5 000 долларов за квадратный метр. По мнению экспертов, в ближайшее время стоимость квартир вряд ли выйдет за пределы 4 000 - 6 000 долларов.

Специалисты также отмечают, что рост стоимости во время строительства еще не значит, что в итоге объект станет ликвидным и на него будет большой спрос. Большинство экспертов сходятся во мнении, что инвестиции в новостройки довольно рискованны, если учитывать вероятность кризисных ситуаций.

Сейчас годовой рост цен на рынке первичной жилой недвижимости соответствует уровню инфляции. Например, в конце весны этого года средняя стоимость квартир в новостройках Москвы составляла 162 600 рублей за квадратный метр. Так, за месяц стоимость жилья выросла на 0,1 процента, а относительно декабря прошлого года - на 4,1 процента.

Если учитывать, что экономика сегодня нестабильна, то в будущем стоимость жилья может снизиться. К концу этого года стоимость жилой недвижимости в Москве могут снизиться на 5 - 15 процентов в рублях и на 15 - 25 процентов в долларах.

Если рассматривать наиболее худший вариант, а именно, что повторится сценарий 2008 года, то стоимость жилья может снизиться на 15 - 20 процентов в рублях и на 35 - 40 процентов в долларах.

Новостройки Москвы являются оптимальным вариантом в плане краткосрочных инвестиций, так как за последние 2 года планка стоимости существенно возросла. Инвесторам следует ориентироваться, что за время строительства, а именно 1 - 2 года можно выиграть 10 - 15 процентов и при переходе квартиры с первичного на вторичный рынок - 3-4 процента.

Исключением являются только апартаменты, где можно увидеть более высокие суммы доходности. Согласно оценке участников рынка, на инвестиционную привлекательность новостройки влияют следующие факторы - низкий «входной билет» в проект и высокая надежность застройщика, который обеспечит гарантированный ввод объекта и высокие темпы строительства, что немаловажно для инвестора.

Сейчас достаточносложно найти объекты эконом-класса, которыми преимущественно и интересуются инвесторы. Доля предложений, стоимость которых не превышает 100 000 рублей за квадратный метр, уменьшилась на 0,5 процента до 1 процента. На предложения стоимостью 100 000 - 150 000 рублей за квадратный метр приходится 38 процентов от общего объема. Объем предложения квартир стоимостью 150 000 - 200 000 рублей за квадратный метр и стоимостью более 250 000 рублей за квадратный метр составил 35 и 13 процентов соответственно.

Не следует думать, что дорогие объекты являются самыми ликвидными, ведь в первую очередь с рынка вымываются самые дешевые квартиры.

Инвестиции в квартиры на вторичном рынке недвижимости, по сравнению с инвестициями в новостройки являются менее рискованными. В настоящее время инвесторов привлекают вложения, цель которых надежное сохранение средств. Для чего люди приобретают квартиру, делают в ней ремонт, а затем сдают в аренду.

Если есть необходимость, то квартиру продают вместе с арендаторами. Доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 5-6 процентов годовых.

Новостройки Москвы на стадии котлована – выгодное предложение для инвестиционных вложений. На старте продаж стоимость квартир ниже по сравнению с жильём в построенных домах. По мере готовности объекта ценник растет вверх и может увеличиться на 30-50% от первоначального уровня.

Хотите приобрести недвижимость и сэкономить? Купить квартиру на котловане в Москве у застройщика. Строительство ЖК проходит возле социальных объектов, в экологически чистых районах с хорошей транспортной инфраструктурой. Востребованы предложения возле станций метро или рядом с парками в Западном, Северном и Северо-Западном АО.

Жилье в Москве на этапе котлована

Предложения класса «эконом» и «комфорт» в ЮЗАО и ЮАО привлекают людей, не имеющие достаточного бюджета, но которые хотят иметь московскую прописку. Студии, «однушки» и «двушки» разной площади - это популярное жилье в Москве на начальном этапе строительства. Многокомнатные лоты выбирают большие семейства с детьми.

Новостройки на нулевом цикле строительства - выгодные инвестиции в квартиры Москвы

Возведение жилых домов проводится по современным технологиям. Используются качественные стройматериалы. Здания оснащаются необходимыми коммуникациями. Можно вложиться в строительство квартиры в Москве на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи, что поможет заработать и увеличить капитал.

Время чтения ≈ 6 минут