Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.

Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?

Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Но по традиции, в правоприменительной практике не все так однозначно: cуды по-разному трактуют п.2 ст.7 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором речь идет о недостатках, приведших к ухудшению качества строительного объекта, или о иных недостатках, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, - что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.

Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.

Вопрос в вечном «казнить нельзя помиловать»: в первом случае суд в своем решении указал, что «Обращаясь с требованием об устранении недостатков строительства, истец реализовал свои права, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.», - т.е. имел право не принимать квартиру по причине недостатков в отделке, и суд отнес это к существенным недостаткам.

Во втором же случае суд указал «что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истцов принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.», - а именно: незакрепленные и поцарапанные подоконники, плохо установленные окна, конденсат.

К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.

Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.

Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право - застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.

Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта , который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.

После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.

Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения - обращаться в суд.

Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком - обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.

Собственники жилья все чаще пытаются обязать застройщиков устранить недоделки в недавно возведенных домах. Облупившийся фасад, протекающая крыша, трещины в стенах – вот далеко не полный перечень «сюрпризов», из-за которых новоселы вынуждены вести судебные баталии.

Чаще всего покупатели нового жилья сталкиваются с недоделками в процессе приемки своих квартир: БН уже писал, каким образом можно обязать застройщика устранить брак до подписания акта приема-передачи жилья. Но порой дефекты проявляются уже после новоселья и не только в квартирах. Ошибки проектировщиков, отступления от технологий в ходе строительства – все это приводит к тому, что через несколько лет после сдачи в домах могут лопнуть трубы, появиться трещины на фасаде и пр. В подобных случаях жильцы могут требовать от застройщика устранить брак, либо, если собственники уже произвели ремонт за счет собственных средств, – возмещения соответствующих затрат. Если компания отказывается выполнять требование граждан, тогда им – дорога в суд.

Судебная практика

В настоящее время Арбитражный суд Петербурга и области рассматривает около двух десятков подобных споров между жильцами в лице товариществ собственников и застройщиками. Один из последних исков подан к ЗАО «ЮИТ Лентек» от имени ТСЖ «Северная жемчужина», созданного собственниками квартир в жилом доме на ул. Асафьева, 5, корп.1. Руководство товарищества требует отремонтировать несколько крылец дома, который сдали еще в 2008 году. Дело будет рассмотрено в суде в начале июля.

Чаще товарищества спорят с застройщиками и из-за более существенных дефектов. Так, в конце прошлого года ТСЖ «Союз» подало иск к ЗАО «Трест-36», требуя заделать трещины в кирпичной кладке дома на Звездной ул., 11, корп. 1, который сдали еще в конце 2006 года. Заседание по делу назначено на 27 мая.

Как поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, зачастую подобные споры разрешаются в пользу собственников – если, конечно, им удается доказать, что брак возник из-за нарушения технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или других обязательных нормативов.

К примеру, месяц назад ТСЖ «Озеро Долгое» через суд обязало ЗАО «Ленстройтрест» заменить керамическую плитку в местах общего пользования, отремонтировать систему отопления и кровлю в доме на Богатырском, 32. Здание было сдано в эксплуатацию в мае 2006-го. Как выяснилось в ходе проведения судебной экспертизы, при возведении объекта были нарушены строительные нормы и правила, что впоследствии и привело к возникновению дефектов.

По словам старшего юриста компании «Качкин и Партнеры» Ирины Митиной, при рассмотрении таких дел суд всегда назначает экспертизу. По ее результатам и определяется причина появления дефектов общего имущества. В ряде случаев вина застройщиков не подтверждается – когда проблемы появляются из-за некачественной эксплуатации дома либо – естественного износа инженерных сетей. В пример можно привести недавнее дело против ЗАО «Строительный трест»: товарищество собственников, созданное в доме на Манчестерской, 10, требовало взыскать с компании 5 млн руб., потраченные на ремонт систем водоснабжения. Но, как выяснилось по результатам судебной экспертизы, трубы соответствовали всем необходимым стандартам и вышли из строя по причине их естественного износа. Судебный спор товарищество проиграло: более того, суд обязал ТСЖ возместить «Строительному тресту» расходы на оплату экспертизы.

Общая беда

Чтобы доказать факт строительного брака, необходимо запастись соответствующими заключениями официальных организаций. «Важно представить в суде акты осмотра имущества от ТСЖ, управляющих компаний, ремонтных служб (например, в отношении лифтов и специализированного оборудования), заключения экспертных организаций о наличии тех или иных недоделок, которые могли возникнуть из-за нарушения технологии строительства», – утверждает Ирина Митина.

Судебные претензии к застройщику обычно предъявляет организация, уполномоченная представлять интересы собственников (чаще всего это ТСЖ). В то же время, как поясняет Ирина Митина, формально потребовать устранения недостатков может каждый из собственников. «Но, во-первых, его требования ограничиваются размером доли в общем имуществе, а во-вторых, ремонт неизбежно затронет права иных жильцов. Потому имеет смысл подавать иск от лица товариществ собственников», – утверждает она.

Очень важно предъявить претензии в период гарантийного срока, который, в соответствии с 214-ФЗ, составляет три года – для инженерного оборудования дома и пять лет – для остального имущества здания. Действие гарантии на дом начинается с момента передачи квартир участникам долевого строительства.

Отметим, что предусмотренные законодательством гарантии распространяются не только на квартиры, но и на общее имущество дома в целом – стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию и т. д.

Претензии необходимо предъявлять именно к застройщику, поскольку именно он является стороной по договору с покупателями жилья и несет ответственность по гарантийным обязательствам.

Если же брак обнаружится после истечения гарантийного срока, ремонт придется проводить за счет средств собственников – добиться компенсации от застройщика, скорее всего, не удастся.

Без подписи

В подавляющем большинстве случаев строительный брак общего имущества выявляется через несколько лет после заселения дома. Судя по статистике дел, рассматриваемых арбитражным судом, иски подаются через три-пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но известны случаи, когда брак обнаруживается сразу после ввода дома – до того, как застройщик передал квартиры по акту приема-передачи. Как утверждает Наталья Кузьмина, участники долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранить недоделки как до, так и после подписания акта.

Теоретически покупатель жилья может отказаться подписывать этот документ, если дольщика не устроит состояние, например, лестницы или фасада дома. Ведь при заключении договора долевого участия гражданин приобретает не квартиру, а объект долевого строительства. В соответствии с 214-ФЗ к нему относится как сама квартира, так и общее имущество многоквартирного дома.

Впрочем, как поясняет Наталья Кузьмина, на практике застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи конкретной квартиры, а не объекта долевого строительства. Что, по ее словам, не дает дольщику права отказаться от подписания этого документа в случае обнаружения недостатков общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, еще в процессе заключения договора долевого участия имеет смысл поинтересоваться, какую именно форму акта приема-передачи вам предложат подписать в процессе приемки жилья.

Судя по статистике Арбитражного суда Петербурга и области, количество судебных разбирательств между ТСЖ и застройщиками растет. В большинстве случаев строительные компании отказываются исправлять недостатки по требованию жилтоварищей: определить, по чьей вине протекает крыша или облезает фасад, может лишь экспертиза.

Требуя устранить недоделки в досудебном порядке, ТСЖ чаще всего апеллируют к результатам независимых экспертиз. Застройщики же назначают альтернативные исследования, результаты которых отличаются от представленных ТСЖ. В итоге большинство таких споров удается разрешить только в судебном порядке.

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки - протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

• естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
• несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
• пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
• выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
• аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства - если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ - до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации.

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора, МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем - штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ, согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно, если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон "О защите прав потребителей", положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками , делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с ч.2 ст.755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

"Разумные сроки", о которых говорится в законе, - понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик. Так в Апелляционном определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

Иски об устранении недостатков застройщиком являются выигрышными, главное – не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться или ликвидироваться.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2016 № Ф01-4206/2016 по делу № А28-2617/2015 суд удовлетворил требования ТСЖ в части обязания застройщика заменить кровельное покрытие с последующим восстановлением ограждений, желобов и ходовых трапов, поскольку факт выполнения строительных работ с недостатками подтвержден.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 № Ф05-14350/2017 по делу № А41-88581/2016 суд, удовлетворил требования ТСЖ, поскольку подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком функции застройщика по инвестиционному контракту, в результате чего истцу причинены заявленные убытки. В обоснование иска Истец ссылался на то, что в результате некачественно выполненных ответчиком на основании инвестиционного контракта строительных работ по устройству кровельного покрытия спорного жилого дома происходили регулярные протечки воды в квартиры жильцов.

Примечательно, что при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку.

Согласно п.36, "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013,при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Действующее законодательство предоставляет покупателю квартиры в новостройке широкие возможности для предъявления требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством приобретенного жилья. 1. Закон "О защите прав потребителей" В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей". При этом основным критерием качества определен договор, как наиболее распространенная юридическая форма закрепления отношений потребителя и исполнителя. Кроме того, нормы и характеристики, определяющие качество товара, могут также устанавливаться государством путем издания документов нормативно-технического характера. Таким образом, качество товара, работы, услуги должно соответствовать условиям договора и обязательным требованиям, установленным государством. Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются статьей 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой покупатель по своему выбору вправе требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков выполненной работы; 2) соответствующего уменьшения цены выполненной работы; 3) возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами; Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если в установленный срок недостатки не устранены исполнителем. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи. Указанные требования могут быть предъявлены по выбору самого покупателя. 2. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" В свою очередь Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" четко определяет обязанности Застройщика в отношении качества продаваемых квартир. Согласно статье 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных обязательных требований (часть 1), приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Законом дополнительно защищены интересы потребителя:

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7); - гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7). Расторжение договора с применением соответствующих последствий, нежелательных для застройщика, является особой мерой правового воздействия на последнего. Данному требованию посвящена статья 9 Федерального закона №214-ФЗ, которая делит расторжение на два вида: односторонний отказ от исполнения договора (пункт 1) и расторжение договора в судебном порядке (пункт 1.1.) Внесудебный порядок расторжения. В одностороннем порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 комментируемого закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Нельзя не отметить наличие отсылочных норм, что порождает необходимость указать на их содержание. Так, часть 2 статьи 7 закона гласит, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Часть 3 статьи 15.1 данного закона также возлагает на застройщика две обязанности. Первая обязанность заключается в том, что в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Суть второй обязанности такова: застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты его прекращения. Судебный порядок расторжения. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: 1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику; 2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Последствия расторжения. Как отмечалось выше, в качестве санкции за неисполнение служит требование о расторжении договора. Кроме того, нормой предусмотрены дополнительные меры, применяемые к застройщику. Таким образом, обобщенно, при расторжении договора по основаниям статьи 9 закона, застройщик обязан: - возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора; - уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата участнику. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 3. Надзорные органы Помимо требований, предусмотренных федеральными законами, потребитель вправе обратиться со своими требованиями в государственные органы. Роспотребнадзор В соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека данный орган является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. Одной из сфер регулирования Роспотребнадзора является область жилищного строительства, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан. Вместе с тем, данный орган наделен правом возбуждать административное производство в отношении застройщиков, что он и делает в лице своих территориальных подразделений. Прокуратура При возникновении спора с застройщиком, в случае нарушения застройщиком предусмотренных законодательством прав потребителя, гражданин вправе обратиться в органы прокуратуры с соответствующим заявлением. На практике органы прокуратуры принимают участие в выявлении и устранении нарушения прав граждан в данной сфере. Федеральная служба по финансовым рынкам Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Примечание: отношения по договорам инвестирования на объект, разрешение на который получено до 01 апреля 2005 года, не подпадают под действие закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ. В данном случае следует руководствоваться федеральный законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями ГК РФ об определенных видах гражданско-правовых договоров (договор совместной деятельности, договор подряда и др.), и, в соответствующих случаях, Законом РФ "О защите прав потребителей". Следует отметить, что точная правовая квалификация отношений будет определяться исходя из положений конкретного договора, заключенного потребителем с застройщиком.