Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).

Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.

Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику

Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.

Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.

С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.

Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.

Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.

Расчет будет следующим:

1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.

Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.

Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома

Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.

В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.

Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.

Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.

З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.

Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.

Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.

Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.

Здравствуйте,

спасибо, все ясно и понятно описано.

Один вопрос, доп. соглашение подписывать отказываюсь, т.е. точного срока сдачи не знаю (можно узнать конечно устно) претензию нужно направить когда? сразу или после приемки по акту? или направить претензию сразу, а требование после приемки?