Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат. Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить. Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса.

Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка

При анализе наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, исследование юридической разрешенностинаправлено на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие воздействует на стоимость имущества. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.

Как правило, существующее использование является юридически разрешенным, так как оно осуществлялось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями.

Эффективность использования земельного участка

Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.
Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость.

Внимание

Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

20. оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект.

Инфо

На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию. Ресурсное качество участка Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства.

Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Важно

Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность. Очень часто проверка на юридическую разрешенность, физическую возможность и финансовую осуществимость позволяют сделать вывод о возможности продолжения существующего использование.

Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия в отношении существующего использования, а значит и соответствующие затраты для того, что бы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности. Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это должно быть отражено в выводе о наиболее эффективном использовании.

Анализ наиболее эффективного использования

В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение способа наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа: 1.

Для земельного участка, как свободного; 2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями По общему правилу оборотоспособность земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них.

Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду.

Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке.

2. оценка недвижимости

Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства. Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м2 площади или на 1 м3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.
Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее – Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома попадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции (неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются соответствующими муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.

2 наиболее эффективные способы использования земельного участка

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники. Для выбора экономически целесообразных решений установлено делениезданий по капитально­сти на четыре класса, в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу — здания, для которых допустимы минимальные требования.

Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной

Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование принято называть анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН - ϶ᴛᴏ вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:

1) Является законодательно разрешённым (ᴛ.ᴇ. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определœения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

1. выделœение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

В случае если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

В случае если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Существуют 2 базовых варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целœей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования. В случае если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента͵ как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделœение или объединœение земельных участков для достижения НиНЭИ;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

В случае если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Для первого вопроса крайне важно проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определœение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

Крайне важно сть и возможность сохранения существующего объёма и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

Проведение строительных работ по расширению площадей за счёт дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

Уменьшение существующих площадей за счёт частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целœесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

НиНЭИ собственности как улучшенной - ϶ᴛᴏ использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величинœе риска.

На практике, в случае если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на базе настоящей стоимости будущих доходов.

В случае если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.

Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.

Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно в связи с этим анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.

Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Для целœенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целœей. Суть методики состоит по сути в том, что альтернативное использование должна быть определœено на базе существования следующих базовых исходных предпосылок:

1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;

2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;

3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

6) возможности диверсификации существующего бизнеса:

7) возможности расширения масштабов производства.

Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной" 2017, 2018.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Метод остатка для зданий — используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в калининском районе Санкт-Петербурга

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг , гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.

Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН

Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Сравнительный подход , отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.

Процедура анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

I этап разработка альтернативных вариантов использования земельного участка

II этап анализ альтернативных вариантов использования земельного участка

Доход Затраты

Чистый операционный доход

Доход, относимый к зданиям и сооружениям

Д зд. = Стоимость строительства (С)*Коэф-т капитализации (К зд )

Доход, относимый к земельному участку

Д з.у. = ЧОД - Д зд.

Стоимость земельного участка:

С з.у. = Д з.у. / К земли

МАХ стоимость земельного участка

Наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка

Наиболее эффективным использованием недвижимости является такое, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физически возможным, достаточно обоснованным (с правовой, технологической и финансовой точек зрения), финансово осуществимым и ведущим к максимальной стоимости недвижимости или максимальной норме прибыли на вложенный капитал.

Если на участке есть улучшения, то наиболее эффективное использование может отличаться от существующего. Однако существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение (перемещение) улучшений.

К факторам, определяющим вариант наиболее эффективного использования недвижимости, относятся: правовая обоснованность, потенциал местоположения, рыночный спрос, ресурсное качество участка, технологическая обоснованность, финансовая обоснованность.

Правовая обоснованность. В процессе анализа данного фактора рассматриваются права и правовые ограничения, связанные с данным земельным участком: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, строительные нормы и правила, налоговая политика и др.

Потенциал местоположения – один из основных факторов, определяющих ценность земельного участка. Чтобы его определить, необходимо ответить на ряд вопросов:

Каким образом участок соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования;

Какова доступность (транспортная и пешеходная) участка;

Какова визуальная открытость участка исходя из предполагаемых целей его использования;

Есть ли различные неудобства и опасности, в том числе скрытые, которые могут повлиять на использование и, следовательно, цену участка.

Рыночный спрос – следует анализировать для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли представляет интерес для инвестора с учётом характера спроса и предложения на данном рынке. Для этого следует: а) определить факторы со стороны спроса и предложения, влияющие на цену земли; б) определить «целевой» рынок, то есть тех пользователей, которые смогут арендовать или купить данную недвижимость; в) определить достоинства данного объекта, обеспечивающие его конкурентоспособность и преимущества.

При анализе р есурсного качества участка рассматривается физическая пригодность участка для различных вариантов застройки: размер, форма, топография, несущая способность грунтов, другие естественные особенности.

В процессе исследования такого фактора как технологическая обоснованность устанавливается возможность постройки планируемого на данном участке объекта в установленные сроки и при достижении соответствия стоимости и качества строительно-монтажных работ.

Наконец, анализ фактора финансовая обоснованность позволяет оценить способность возводимого на участке объекта обеспечить поток денежных средств достаточного количества и продолжительности, чтобы возместить капитал и получить ожидаемую ставку дохода.

Метод остатка для земли - вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности. Используется в случаях, когда улучшения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.

где V L - стоимость земельного участка; V b - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земельного участка; R b - коэффициент капитализации для улучшений.

Пример: Стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 д.е., продолжительность их экономической жизни - 50 лет. Ставка дохода на инвестиции Y в 12% определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 д.е.

При расчете возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный возврат капитала), предполагается, что доход от здания и сооружений со временем постепенно снижается.

Ежегодная норма возврата капитала составляет 100% : 50 лет = 2%.

Коэффициент капитализации для улучшений будет равен: 0,12 + 0,02 = 0,14.

Определим сумму дохода, относящуюся к улучшениям:

450 000 д.е. 0,14 = 63 000 д.е.

Следовательно, остаток дохода 65 000 д.е. - 63 000 д.е.= 2 000 д.е. приписывается земельному участку.

Капитализация 2 000 д.е. по 12% ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (т. к. земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок:

2 000 / 0,12 = 16 667 д.е.

Отсюд, общая стоимость объекта недвижимости оценивается в:

450 000 д. е. + 16 667 д. е. = 466 667 д.е.

Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить равномерно-аннуитетный метод возмещения капитала (метод Инвуда).

В этом случае доход, относимый к улучшениям составит:

450 000 д.е. 0,120417 {фактор взноса на амортизацию единицы при п=50, i=12%.} = 54 188 д.е.

Остаточный доход относимый к земле:

65 000 д.е. - 54 188 д.е. = 10 812 д.е.

Стоимость земли оценивается капитализацией:

10 812 д.е. / 0,12 = 90 102 д.е.

А общая стоимость объекта недвижимости оценивается в:

450 000 д.е. + 90 102 д.е. = 540 102 д.е.

Метод остатка может быть применен при определении варианта оптимального (наиболее эффективного) использования земли. При этом для каждого из вариантов оцениваются затраты (восстановительная стоимость) улучшений, прогнозируется размер чистого операционного дохода (NOI) и определяется коэффициент капитализации для улучшений. Коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Тот вариант, по которому остаточный доход от земли будет наибольшим, является ее оптимальным (наилучшим и наиболее эффективным) использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений.

Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

где V L - стоимость земли; V b - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; R b - коэффициент капитализации для улучшений.

Пример: Участок земли по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50 000 д.е.

Ставка дисконта Y = 12%. Размер ежегодного чистого операционного дохода составляет 65 000 д.е. Продолжительность экономически полезной жизни здания 50 лет. Рассчитаем стоимость здания используя методы прямолинейного и равномерно-аннуитетного возврата капитала.

Доход, относящийся к земле рассчитываем так:

50 000 д.е. 0,12 = 6 000 д.е. (инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку она существует вечно).

Доход от здания получим как остаточный доход:

65 000 д.е. - 6 000 д.е. = 59 000 д.е.

Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций при сроке экономической жизни в 50 лет составит:

59 000 д.е. / 0,14 = 421 429 д.е.

Стоимость здания при равномерно-аннуитетном возврате инвестиций:

59 000 д.е. / 0,120417 = 489 965 д.е.

Применение метода остатка для зданий и для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости.

Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэффициента капитализации и доходов.

Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

1) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;

2) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, предположим, для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг.

Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Схема расчета чистого операционного дохода

1. Оценивается потенциальный валовой доход, т.е. весь доход, который способен принести объект при условии полной загрузки площадей. Рассчитывается как годовая максимальная сумма дохода.

2. Вычитается поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей.

3. Прибавляется прочий доход (имеется в виду доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости).

4. Образуется действительный (эффективный) валовой доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня загруженности площадей и неполучения платежей, а также прочего дохода.

5. Вычитаются операционные расходы.

Операционные расходы - периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода. Существуют две основные группы операционных расходов:

Постоянные (фиксированные) - расходы, независящие по величине от степени эксплуатации объекта. К ним относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы;

Переменные - расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, затраты на обустройство территории.

6. Вычитается резерв на замещение - расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование).

7. Образуется чистый операционный доход - доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов и резерва на замещение (до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений).

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Из книги Большая Советская Энциклопедия (КА) автора БСЭ

Из книги Пикап. Самоучитель по соблазнению автора Богачев Филипп Олегович

Из книги Маркетинг: Шпаргалка автора Автор неизвестен

46. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО АССОРТИМЕНТА Главный принцип формирования ассортимента – рассмотрение каждой его позиции с точки зрения удовлетворения покупателя. Ни один товар не следует покупать только потому, что он очень дешев, или «на всякий случай», или «чтобы

Из книги Стервология. Краткий курс для занятой стервы автора Шацкая Евгения

Из книги Fiction Book Designer 3.2. Руководство по созданию книг автора Izekbis

Из книги Феномен иппликатора Кузнецова [Энциклопедия игольчатого массажа] автора Ильинцев И. В.

Часть II Показания к игольчатому массажу и схемы эффективного лечения Ниже мы приводим медицинские показания и ориентировочные схемы применения иппликаторов. Особое внимание обращаем на то, что применение иппликаторов, как правило, является лишь частью комплексного

Из книги Косы и косички [Мастер-класс профессионалов] автора Колпакова Анастасия Витальевна

Принцип использования 1. Соберите волосы в хвост и закрепите его резинкой.2. Немного спустите резинку, ослабив основание хвоста.3. В середину хвостика вставьте ножку topsy tool. Петля при этом должна быть направлена вертикально вверх (рис. 10). Рис. 10. Использование петли topsy tool:

Из книги Как управлять своим временем автора Вронский А. И.

Часть 3. Разумный образ жизни как фактор эффективного управления

Из книги Энциклопедия соблазнительницы автора Исаева Виктория Сергеевна

Экспресс-соблазнение: НЛП-техники эффективного обольщения Хочешь привлекать мужчин с первого взгляда? 1 минута – и он уже запал на тебя. Просто попробуй НЛП-техники для экспресс-соблазнения.Обольстить с первой попыткиВ былые времена девушки могли годами вздыхать и

Из книги Русская Доктрина автора Калашников Максим

5. Протекционизм – условие формирования эффективного предпринимательского сообщества Все без исключения эффективные предпринимательские сообщества ныне развитых стран, а также и новых индустриальных стран сформировались в условиях защищенного от внешних вторжений

Из книги Философский словарь автора Конт-Спонвиль Андре

Из книги Этикет. Полный свод правил светского и делового общения. Как вести себя в привычных и нестандартных ситуациях автора Белоусова Татьяна

Техники эффективного ведения переговоров Умение общаться с людьми - это товар, который можно купить точно так же, как мы покупаем сахар или кофе. Ия заплачу за такое умение больше, чем за что-либо другое на свете. Джон Рокфеллер Если в ходе обсуждений одна из сторон

Из книги Рынок продовольственных товаров автора Власова Ольга Викторовна

7.5. Значение системы сбыта для эффективного функционирования рынка Состояние системы сбыта в значительной мере определяет интенсивность и успех рыночных процессов. Эффективность рыночных процессов определяется на макро– и микроуровнях по единой методологии и

Из книги Занимательный тайм-менеджмент … или Управляемся играя автора Абрамов Станислав

5.1. Пример эффективного месячного плана В табл. 5.1 показан пример Месячного Плана как основной модели нашей деятельности, основного игрового поля (итоги за первые четыре дня). План состоит из двух частей: Часть планирования (Столбец А) и Дневник Столбцы (D…

Из книги 3D-печать в малом бизнесе автора Горьков Дмитрий

Преимущества использования 3D-печати Вы наверное уже слышали с экрана телевизора или из публикаций в интернете, что 3D-печать несет какие-то преимущества и вообще является волшебной палочкой. Так ли это?Главная ниша использования это штучное/мелкосерийное

Из книги ELASTIX – общайтесь свободно автора Юров Владислав

Инструкции использования телефонов Современные SIP-телефоны достаточно функциональны, но при этом очень просты в использовании. Современные аппараты могут поддерживать следующие функции: одновременное подключение к нескольким станциям Paging и Intercom (индивидуальный