Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.

Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у "строителей" есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию - данные можно найти в открытом доступе в Интернете.

Ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста .

По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области . В регионах это сайты аналогичных ведомств.

Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.

"Информация на сайтах полезна, но уже "постфактум". Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие - тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы", — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.

Инструмент защиты

Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист "Сити-XXI век".

По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.

"Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ", — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.

Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.

Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.

Писать претензию

Если дом достроен, то опасений, что застройщик "слиняет", уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.

Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.

Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов . При этом от человека требуется забить в соответствующие "окна" цену договора и период просрочки.

Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. "Если адрес не изменился - хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы ", — объясняет эксперт.

Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации "берут" 1 месяц.

Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.

Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.

Остановка строительства

Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.

В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.

"Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов", — говорят в комитете.

Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.

Риски "ипотечников"

"Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, - обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет", — разъясняет юрист "Сити-XXI век".

Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства "ипотечников" проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают "бегать" от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.

Однако "проблемный" дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.

Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? "Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается",- советует ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков.

Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.

Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны. Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта, в который были вложены их "кровные". О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?

По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.

По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?

Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные застройщики, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время. Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.

Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.

Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Застройщик может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.

Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства. Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.

Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.

Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.

Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру. Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган. Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.

Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.

Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата. Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.

Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем? Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.

Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам? При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта. И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.

Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.

Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?

Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.

Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях. Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое. Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.

А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику. Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.

Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос. Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.

15.03.18 33 446 0

Как не потерять деньги с долгостроями

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться - на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома - РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья - не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Вот и славно.

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики - жулики. Стройка - большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь - постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение - не подписывать

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков - то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение - это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся - сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа - убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика - это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию - если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка - год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

• 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
  (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую - 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков - возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно - вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна - может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы - не все к ним готовы.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение - как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений - «Циан», «Авито», «Юла» - и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки - передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск - что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать - вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения - надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Во времена экономической нестабильности в стране необходимо быть особенно внимательными, вкладывая деньги в новостройку. Во-первых, увеличивается число мошенников, во-вторых, не все застройщики выполняют свои обещания перед инвесторами.

Если говорить о самых распространенных из невыполненных девелоперами обещаний, то это перенос сроков завершения строительства и сдачи дома. При этом принято считать объект, строительство которого остановлено более чем на 1,5 года . Впрочем, по словам Натальи Баранковой, юриста компании , в настоящее время, большинство застройщиков выполняют свои обещания, долговременный недострой сейчас довольно редкое явление. «Но бывают случаи, когда застройщики не осуществляют следующие обязательства: передача объекта в срок и передача объекта с некоторыми недоделками, то есть те обязательства, которые непосредственно . В то же время 214-ФЗ предполагает возможное нарушение застройщиком данных обязательств и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. В силу того, что застройщик обязан действовать в соответствии с 214-ФЗ, то любое его нарушение влечет за собой определенные законом последствия», - рассказал эксперт.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании , помимо этого, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. «Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому покупателям нового жилья не следует ограничиваться исключительно самостоятельной проверкой застройщика. Всегда можно обратиться в риэлторскую компанию, где вам помогут заключить сделку в кратчайшие сроки, а также предупредят обо всех возможных рисках, что позволит избежать множество проблем.

Тем не менее, даже если жилой комплекс построен, это вовсе не значит, что девелопер выполнил свои обещания. В этот момент возникает вопрос оформления жилья в собственность - иногда это может занимать довольно продолжительное время. Как правило, оформлением квартир в собственность занимается девелопер, однако некоторые застройщики по тем или иным причинам (умышленно или по обстоятельствам) затягивают этот процесс. В этой ситуации покупатель будет вынужден самостоятельно признавать собственность в судебном порядке. Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом на завершающей стадии строительства объекта. То есть, получается, что оформлением квартир в собственность заниматься некому. В такой ситуации при наличии документов, подтверждающих право на приобретенное жилье ( и ПДКП), покупатель может обратиться в суд и, в случае положительного решения, стать собственником квартиры даже в таком проблемном доме», - рассказал эксперт.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании , отметил, что обязательства застройщика могут быть нарушены в том числе и по объективным причинам. «Девелоперский бизнес считается рискованным и сложным предпринимательским делом, в котором далеко не все зависит от действий застройщика. Если застройщик обозначает конкретные сроки исправления ситуации - это признак его добросовестности. Если же заявленные сроки урегулирования не исполняются, инвестору необходимо принять решение либо о прекращении правоотношений с застройщиком и возврате инвестиций, либо о принятии задержки исполнения обязательства застройщика как факта в целях все-таки получить построенную квартиру в собственность, но с просрочкой. При этом за задержку исполнения обязательств перед инвестором застройщик обычно обязан оплатить неустойку», - подчеркнул эксперт.

Мария Литинецкая рассказала, что стройки сегодня останавливаются по самым разным причинам - начиная от до банкротства застройщика. «Например, если сроки завершения строительства перенесены на несколько месяцев, то это еще не повод считать девелопера недобросовестным. Зачастую изменение сроков сдачи объекта происходит из-за незначительных перебоев с финансированием, неэффективной работы подрядчиков, сложностей при согласовании документов с властями, форс-мажорами на стройках и т. д. При этом если девелопер идет на контакт с покупателями, то наверняка перенос введения дома в эксплуатацию связан с объективными обстоятельствами. Застройщик должен проинформировать дольщиков об изменении сроков сдачи, пригласить их на подписание дополнительного соглашения к ДДУ, где указаны новые сроки, а также выплатить компенсацию. Однако на практике далеко не все девелоперы открыты для общения с покупателями - это и есть тревожный «звонок», который может говорить об их недобросовестности. Если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой», - заключил эксперт.

Существуют ли какие-то признаки, по которым можно отличить изначально недобросовестного девелопера?

По мнению Василия Шарапова, к таким признакам можно отнести «предоставление инвесторам недостоверной информации о юридических условиях застройки, о своем финансовом положении, о сроках работ и о текущей производственной ситуации, о своих отношениях с ключевыми деловыми партнерами. Чтобы установить недобросовестность конкретного застройщика, потребуется провести независимую проверку предоставленной информации. Если в ходе такой проверки выяснится недостоверность представленных застройщиком сведений, то это признак его недобросовестности. Для этой цели инвестор может пообщаться с клиентами застройщика по его прежним строительным проектам, узнать их мнение о работе застройщика в прошлые периоды. Если прежние проекты застройщика реализовывались успешно и застройщик вел себя добросовестно ранее по отношению к инвесторам, риски его возможной недобросовестности в будущем существенно ниже»,- рассказал эксперт.

Что же делать, если застройщик не выполняет свои обещания? Какие есть способы решения данного вопроса?

Наталья Баранкова рассказала, что законом предусмотрено 2 стадии решения возникшего спора, касающегося выполнения застройщиком договорных обязательств: претензионный и судебный.

«В претензионном порядке стороны самостоятельно разрешают возникший спор. В случае если договоренность не достигнута, то участник имеет право обратиться в суд путем подачи искового заявления», - рассказал эксперт.

В свою очередь, Василий Шарапов рекомендует письменно обратиться к руководству застройщика, перечислить те обязательства, которые застройщик по договору принял на себя в пользу инвестора и факты их нарушений, предложить мирным способом (во внесудебном порядке) урегулировать такие нарушения договоренностей в возможно короткий срок.