Ипотечный рынок. Ипотечное кредитование и пути его развития в современных условиях

Ипотечный рынок - это рынок активов, связанных с ипотекой.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

1) контрактных сбережениях;
2) ипотечном кредитовании;
3) государственной поддержке.

Рис. 10.2.

Рынок ипотечных кредитов (рис. 10.2) (первичный ипотечный рынок) охватывает совокупную деятельность залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

Участниками первичного рынка выступают банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие кредиты под залог недвижимости и физические лица, которые его получают. Для кредиторов, которые финансировали ипотеку на длительные сроки

(10-30 лет), важным является пополнение ресурсов для выдачи новых кредитов (рефинансирование). Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам и организуется рефинансирование кредитов.

В мире, во многих странах, организован ипотечный рынок. Существующие схемы организации этого рынка можно укрупненно свести к следующим моделям:

? одноуровневой (традиционной, европейской);
? двухуровневой (американской);
? ссудно-сберегательной модели.

Одноуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит из обычной банковской деятельности - притока депозитов и рефинансирования в банковской системе.

При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой, европейской или традиционной моделью ипотеки. Недостатками такой модели являются временной разрыв между сроками привлеченных средств и выданных по ипотечным кредитам, кредитный и процентный риски для банка. Однако относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее широкое распространение. Несмотря на все недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах Западной Европы, причем в ряде достаточно развитых стран других моделей не существует вовсе. Одной из причин такого широкого распространения является то, что в Европе существует повсеместная практика применения плавающих процентных ставок, ограничивающих самый весомый риск для банков, особенно по долгосрочным кредитам. Крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в Европе является рынок Еермании.

Пфандбрифы (Pfandbriefe) - облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам) , разновидность корпоративных облигаций, а конкретно - банковских облигаций.

Двухуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (рис. 10.3).

Рис. 10.3.

Такую модель зачастую называют американской. В основе модели лежит идея распределения рисков. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту (SPV).

Кондуит (SPV) - специально созданное для проведения секьюритизации юридическое лицо, которое накапливает пул активов и выпускает под этот пул ипотечные бумаги, а затем продает их на рынке и рефинансирует оригинатора (банк).

Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента передачи кредита на баланс SPV банк не несет рисков по этому кредиту, получает новое финансирование и в обмен на это делится частью прибыли с SPV. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Оригинатор - лицо, выдающее кредиты или займы. Права, вытекающие из выданных оригинатором кредитов, принадлежат ему до передачи их спецюрлицу - кондуиту (SPV).

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы, организует размещение ипотечных ценных бумаг и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities). Риски по ипотечным бумагам распределены между кондуитом и инвесторами (в случае долевых) или лежат только на кондуите (в случае долговых).

Реализация такой модели эффективна, но возможна лишь при условии создания при помощи государства расширенной инфраструктуры ипотечного рынка. Двухуровневая модель достаточно развита только в одной стране мира - США, в других странах она не получила распространения. В США, помимо множества небольших, действуют три очень крупных кондуита. На 2007 год (начало ипотечного кризиса) только один из них был гарантирован правительством (являясь правительственным агентством) - Джинни Мэй (GNMA - Government National Mortgage Association), а два других (Фанни Мэй и Фредди Мак), которые были частными, в 2008 г. были национализированы. Ипотечный кризис 2007-2008 гг. показал, что даже эффективная система распределения рисков без жесткого государственного регулирования может превратиться в финансовый пузырь и повлечь за собой кризис.

Ссудосберегательная модель - модель, в которой рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется не за счет ипотечных бумаг, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

Российская модель ипотечного рынка. В России модель ипотечного рынка строится по принципу американской.

Для формирования модели ипотечного рынка в 1997 г. по решению Правительства РФ создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК). Так, 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Рынок ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия. В России, несмотря на появление федерального закона об ипотечных ценных бумагах еще в 2003 г., практическое применение ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия началось спустя десять лет, в 2013 г., когда были зарегистрированы первые ипотечные покрытия ИСУ. На графике представлено количество зарегистрированных Банком России ипотечных покрытий ИСУ, который отражает растущий интерес к этим инструментам финансового рынка.

Ипотечное покрытие ИСУ (рис. 10.4) формируется за счет первичной передачи ссудных ипотечных требований (в том числе закладных) учредителем ипотечного покрытия. Учредителем ипотечного покрытия ИСУ является оригинатор / текущий кредитор, который получает ипотечные сертификаты участия в обмен на требования, которые может реализовать в целях рефинансирования .

Рис. 10.4.

Процесс вложения средств в ипотечные портфели на основе ипотечного покрытия ИСУ состоит из следующих этапов:

1) подбора ипотечного портфеля, структурирования сделки с оригинатором и регистрации правил ипотечного покрытия ИСУ;
2) секьюритизации оригинатором кредитных прав путем их передачи в ипотечное покрытие в обмен на ипотечные сертификаты участия - ИСУ;
3) приведения ИСУ в соответствие инвестиционным требованиям инвестора;
4) выкупа инвесторами ИСУ у оригинатора.

Особенности ипотечного покрытия определяют следующие его

свойства ИСУ:

? ИСУ - обращаемая (в том числе на бирже) ипотечная ценная бумага;
? ИСУ - сквозной инструмент: платежи по ипотечным кредитам напрямую перечисляются владельцам ИСУ (после удержания инфраструктурных и сервисных вознаграждений);
? риски ИСУ ограничены рисками секьюритизированного кредитного портфеля;
? выпуск ИСУ может получать рейтинги и быть включен в котировальные списки бирж;
? ипотечное покрытие ИСУ имеет простой механизм, прозрачную отчетность, низкие риски управления;
? кредитные платежи, поступающие в состав ипотечного покрытия, не облагаются налогом на прибыль.

Использование ипотечного покрытия ИСУ для инвестирования на ипотечном рынке позволяет:

1) получать непосредственную доходность ипотечного портфеля;
2) ограничить риски инвестирования рисками ипотечного портфеля;
3) использовать для инвестирования ресурсы с консервативными стратегиями.

Ипотечное покрытие ИСУ представляет собой инвестиционный капитал (пул, фонд), который состоит:

? из имущества, в том числе денежных средств;
? имущественных прав (прав требования к должникам, обеспеченные залогом недвижимости).

Этот пул служит для владельцев ипотечных сертификатов участия источником выплат по обязательствам, входящим в ипотечное покрытие.

Свойства ипотечного сертификата участия:

1) неэмиссионная ценная бумага;
2) именная ценная бумага;
3) бездокументарная ценная бумага;
4) удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
5) удостоверяет право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
6) удостоверяет право на получение денежных средств, полученных в результате исполнения обязательств заемщиков.

Инвесторы, приобретающие ипотечные сертификаты участия, могут быть как частными, так и институциональными. Частными инвесторами ипотечного покрытия ИСУ могут быть резиденты и нерезиденты, физические и юридические лица. Институциональные инвесторы ипотечного покрытия ИСУ представлены в лице пенсионных фондов, инвестиционных фондов, страховых организаций, эндаумент-фондов НКО.

Согласно действующему законодательству средства пенсионных резервов могут быть инвестированы в ипотечные сертификаты участия в размере до 20% (при условии допуска к организованным торгам на российской бирже) , а собственное имущество пенсионного фонда может быть инвестировано в ИСУ без ограничений.

Но при этом существует возможность инвестирования в ИСУ до 40% пенсионных накоплений при соблюдении следующих условий:

? приобретаемые ИСУ допущены к торгам на бирже;
? в структуре активов отсутствуют требования, обеспеченные ипотекой незавершенного строительства;
? ИСУ включены в список высшего уровня, а выпуску присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже В В (Fitch, S&P) или ВаЗ (Moody©s).

Деятельность ипотечного покрытия ИСУ в основном сводится к аккумуляции денежных потоков платежей кредиторов и заемщиков (проценты и погашение основной суммы долга) и перечислению денежных средств владельцам ИСУ, за исключением инфраструктурных вознаграждений.

Основным документом, закрепляющим условия управления ипотечным покрытием, является договор доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия, или правила доверительного управления ипотечным покрытием. Этот документ регулирует состав активов ипотечного покрытия ИСУ, права и обязанности управляющей компании и инвесторов, процедуру выдачи ИСУ, собрание владельцев ИСУ, раскрытие информации и прочие условия.

Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ определяются доверительным управляющим и принимаются приобретателем ИСУ (учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ИСУ) путем присоединения к указанному договору. Присоединение к такому договору доверительного управления осуществляется путем приобретения ИСУ, выдаваемых доверительным управляющим этим ипотечным покрытием.

Правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ являются стандартным документом, требования к содержанию которого содержатся в постановлении Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Субъектами инфраструктуры ипотечного покрытия ИСУ являются:

1) управляющий ипотечным покрытием ИСУ, который осуществляет выдачу ИСУ и доверительное управление имуществом, составляющим ипотечное покрытие ИСУ;
2) специализированный депозитарий ипотечного покрытия ИСУ;
3) специализированный регистратор ипотечного покрытия ИСУ;
4) страховщик, выполняющий функцию страхования ответственности управляющего ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия.

Управляющими ипотечным покрытием ИСУ могут быть только:

? кредитные организации (банки и небанковские кредитные организации);
? управляющие компании, имеющие лицензию на осуществление деятельности по доверительному управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Основные функции, которые выполняют доверительные управляющие ипотечным покрытием ИСУ:

1) получение (прием) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ;
2) перечисление (выплату) владельцам ИСУ денежных средств за счет указанных платежей;
3) обеспечение надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ (включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств);
4) иные действия, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием ИСУ.

Структура ипотечного покрытия ИСУ базируется на следующих институтах:

? активах, составляющих ипотечное покрытие (в том числе и доходы) - принадлежат всем инвесторам ипотечного покрытия ИСУ на праве общей долевой собственности;
? ипотечном сертификате участия - это ипотечная ценная бумага, которая подтверждает долю каждого из инвесторов в ипотечном покрытии ИСУ. При первичном размещении требований, обеспеченных ипотекой, инвестор в обмен на них получает ИСУ. Каждый ИСУ имеет единую стоимость и подтверждает право его владельца на получение денежного потока, который формируется ипотечными требованиями. Так, ИСУ могут свободно обращаться на вторичном рынке, в том числе и на организованных торгах. Права на данные ценные бумаги учитываются на лицевых счетах в реестре владельцев ИСУ, который ведет профессиональный участник рынка ценных бумаг - регистратор;
? активах ипотечного покрытия ИСУ - находясь в доверительном управлении управляющей компании, обособлены от имущества инвесторов и доверительного управляющего. Учет требований ипотечного покрытия ИСУ осуществляется на отдельном балансе, а деньги хранятся на счетах доверительного управления.

Система контроля за ипотечным покрытием ИСУ включает в себя:

1) возможность владельцев ипотечных сертификатов участия контролировать решение вопросов в отношении ипотечного покрытия. К таким вопросам относятся смена любого элемента инфраструктуры, выдача новых ИСУ путем внесения новых требований в ипотечное покрытие и внесение изменений в правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ;
2) контроль специализированным депозитарием операций с активами ипотечного покрытия и осуществляет их хранение.
3) контроль Банка России посредством лицензирования, надзорных проверок, наблюдения за предоставляемой информацией со стороны управляющих и специализированных депозитариев в отношении активов ипотечного покрытия ИСУ.

В состав ипотечного покрытия ИСУ могут входить:

? требования из договоров займа и кредита, обеспеченные ипотекой;
? закладные;
? ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие;
? недвижимое имущество, полученное в результате обращения на него взыскания в случае неисполнения обязательства, обеспеченного данной недвижимостью;
? денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств заемщиком, обращением взыскания по ипотечным требованиям, исполнением обязательств по ИСУ на другое покрытие, продажей активов покрытия в допустимых случаях.

Рис. 10.5.

Ипотечные права требования в составе ипотечного покрытия должны соответствовать следующим условиям (рис 10.5):

1) тело долга не должно превышать 80% оценки предмета ипотеки;
2) замена, отчуждение предмета ипотеки осуществляется исключительно с согласия залогодержателя;
3) предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства;
4) страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга;
5) предметом договора займа могут выступать только денежные средства.

Преимуществом ипотечного покрытия ИСУ являются постоянные активы. Если требования имеют признаки дефолта, то осуществляется их продажа, так же как и при наличии требований по истечении срока ипотечного покрытия ИСУ. При этом возможно включить в состав имущества ипотечного покрытия новые требования, но только в случае выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

В настоящее время российское законодательство позволяет осуществлять сделки по секьюритизации ипотечных активов, в соответствии с положениями Закона об ипотечных ценных бумагах, путем выпуска не только ипотечных сертификатов участия, но и облигаций с ипотечным покрытием.

В сложившихся экономических условиях секьюритизация ипотечных активов является одним из немногих эффективных способов привлечения финансирования и рефинансирования сформированного пула закладных, поскольку по таким облигациям можно получить поручительство АИЖК. Поручительство АИЖК позволяет включить облигации с ипотечным покрытием в Ломбардный список Банка России, который открывает доступ к его финансовым ресурсам. Поэтому такого рода облигации могут выступать в качестве обеспечения при получении кредитов Банка России (внутридневных, овернайт, ломбардных) и являться предметом сделок прямого РЕПО.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием может быть кредитная организация, ипотечный агент.

Ипотечный агент всегда участвует в формировании ипотечного покрытия, но может и не проводить саму эмиссию облигаций. Деятельность ипотечного агента связана с деятельностью по приобретению обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций создается либо в форме общества с ограниченной ответственностью, либо в форме акционерного общества.

Процедура организации создания ипотечного покрытия и выпуска облигаций включает в себя следующие этапы:

? определение состава участников сделки: депозитарий, специализированный депозитарий, организатор торговли на рынке ценных бумаг (фондовая биржа), сервисный агент, запасной сервисный агент, платежный агент, расчетный агент, рейтинговое агентство и др.;
? определение лица (лиц), выступающего (выступающих) учредителем (учредителями) ипотечного агента;
? определение структуры договорных отношений по сделке между ее участниками;
? подготовку модели (параметров) облигационного займа (общая номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием, количество классов, механизм субординации, cashflow и т.д.);
? определение и правовой анализ иных существенных особенностей сделки.

Рис. 10.6.

Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций может состоять:

1) из совокупности обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных ипотекой или недвижимым имуществом;
2) недвижимого имущества;
3) денежных средств;
4) государственных ценных бумаг (не муниципальных).

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием являются залогодержателями ипотечного покрытия, но у них отсутствует право собственности на ипотечное покрытие. Общая сумма обязательств по договорам займа / кредита должна составлять не менее 80% от номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием равна их объявленной стоимости.

Рис. 10.7.

В процессе управления ипотечным покрытием эмитентом осуществляется поэтапная замена обязательств, имущества и ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие на денежные средства. Обязательства по договорам займа и кредита исполняются должниками, что способствует полному исполнению денежных обязательств перед инвесторами. По мере погашения ипотеки происходит возврат денежных средств, за счет которых погашается задолженность держателям облигаций.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах».

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
рынка недвижимости.

Первичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Вторичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

Рынок недвижимости

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

обуздание инфляции;
обеспечение стабильного экономического роста;
повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
формирование рынка капиталов;
развитая нормативно-правовая и судебная система;
активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

− рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);

− рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);

− рынка недвижимости.

1 Первичный ипотечный рынок.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

2 Вторичный ипотечный рынок.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится напервичный и вторичный . На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг − это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

3 Рынок недвижимости.

− между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;

− между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;

− заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам − гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

− обуздание инфляции;

− обеспечение стабильного экономического роста;

− повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;

− формирование рынка капиталов;

− развитая нормативно-правовая и судебная система;

− активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок ) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации является АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АИЖК). Создано в 1997 г. для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

В январе 2003 г. АИЖК включено в список из 18 стратегических приоритетных компаний с государственным участием. В 2009 г. создана дочерняя компания АИЖК - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Цели АРИЖК: создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России; создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой; формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов разработано несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов (займов) : стабилизационный заем; стабилизационный кредит; смешанный договор. Все они имеют равную эффективность для заемщика. Различия определяются степенью участия банка в процессе реструктуризации.

В 2013 г. в связи с изменением направлений деятельности АРИЖК переименовано в Агентство финансирования жилищного строительства (ОАО «АФЖС»). Основная деятельность АФЖС - стимулирование ипотечного жилищного кредитования, развитие рынка арендного жилья и программ строительства жилья экономического класса.

АИЖК разработало стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). На основании данных стандартов сформирован механизм рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающий более чем в половине регионов Российской Федерации. Этот механизм служит базой для создания федеральной системы ипотечного кредитования.

Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» задепонированы и зарегистрированы как объект интеллектуальной собственности в Российском авторском обществе (№ 7169 от 22 марта 2004 г.) Стандарты охраняются авторским правом в соответствии с Законом РФ от 9 июля 1993 г. № 5351-1 «Об авторском праве и смежных правах». Все исключительные права на использование данных стандартов принадлежат АИЖК. В случае нарушения авторских прав лицо, нарушившее право, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Одной из ключевых задач АИЖК является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки. На вторичном рынке ипотечных кредитов происходит их обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

В апреле 2003 г. АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ). Спрос на облигации превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза. Основным документом, регламентирующим выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг, является Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». 30 июня 2005 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, которая определила задачи и этапы развития системы рефинансирования на период до 2010 г., а также роль АИЖК как оператора системы рефинансирования. В соответствии с данной концепцией основными инструментами рефинансирования ипотечной системы определены ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации агентства, гарантированные Российской Федерацией. В апреле 2007 г. ФСФР зарегистрировала первые ипотечные облигации АИЖК. В мае 2007 г. на фондовой бирже ММВБ состоялось размещение ипотечных облигаций АИЖК класса А в количестве 2,9 млн шт. номиналом 1000 руб. каждая. Спрос превысил предложение в 2,8 раза. Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена на рис. 5.4.

Рис. 5.4.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдачу поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

Основными участниками ипотечного рынка являются:

региональные операторы - выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству;
сервисные агенты - осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи агентству;
банки - первичные кредиторы, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов и являющиеся первичными владельцами стандартных закладных;
страховые компании - осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения и добровольное - жизни и потери трудоспособности заемщика, а также титула - риска утраты права собственности в пользу кредитора. 28 января 2010 г. зарегистрировано открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК). Цель его деятельности - содействие развитию рынка страховых услуг по страхованию ипотечных обязательств заемщика;
оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки. Приобретенные права требования накапливаются и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории России.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в Росреестре; между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в Росреестре; заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

– кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– нецелевые ипотечные кредиты под имеющейся недвижимости;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 658. Причем из них 577 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составляет 1,37 млн рублей. на начало 2012 года зафиксирована на уровне 45,3 млрд рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составляет 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ 24 – на их долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также Газпромбанк, «ДельтаКредит», Росбанк, Уралсиб, Райффайзенбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России составляет всего лишь 2,72%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Смотреть что такое "Ипотечный рынок" в других словарях:

Ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. По английски: Mortgage market См. также:… … Финансовый словарь

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш.,… … Экономический словарь

ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости … Словарь экономических терминов

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - часть рынка ссудных капиталов, на котором аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредитов под залог недвижимости. Включает частные и государственные кредитно финансовые… … Энциклопедический словарь экономики и права

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - – разновидность рынка ссудных капиталов, на котором объектом купли продажи выступают ипотечные облигации, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом … Краткий словарь экономиста

Вторичный ипотечный рынок - рынок, на котором обращаются оформленные на первичном рынке ипотеки. По английски: Secondary mortgage market См. также: Ипотечные рынки Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости … Ипотека. Словарь терминов

Ипотечный кризис в США (2007) - Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) финансово экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения… … Википедия