Основания возникновения ипотеки - под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

1. Ипотека в силу закона.
2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами : ипотека в силу закона - это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример : заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

• Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
• Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
• Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте .

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона - пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами : ипотека в силу договора - это когда покупатель-заемщик:

1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. - без обременения).
2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение - т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример : заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать .

Ипотека: в силу закона, в силу договора - отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

• если обременение не накладывают и фактически залога нет;
• когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
• когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,

Законная ипотека возникает:

1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 334 ГК РФ

Статья 334 ГК РФ. Понятие залога (действующая редакция)

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 334 ГК РФ

1. В отличие от ранее действовавшей редакции комментируемой статьи в настоящей приводится понятие залога, его виды, основные положения правового регулирования раздельно от оснований возникновения залога, которые рассматриваются в ст. 334.1 ГК РФ.

В прежней редакции ГК РФ содержалось следующее определение залога: "В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом". Тождественное определение залога содержалось в Законе РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", утратившем юридическую силу с 01.07.2014, как способа обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1).

В комментируемой статье в раскрытии термина "залог" указывается на право залогодержателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) не только за неисполнение должником залогового обязательства, но и в случае ненадлежащего исполнения такого обязательства; исключено положение, устанавливающее особые случаи, установленные законом, когда общая норма об обращении взыскания залогодержателя на заложенное имущество по залоговому обязательству должника в преимущественном порядке перед другими кредиторами не применяется, т.е. действие правового регулирования норм о залоге расширено.

В п. 1 комментируемой статьи приводится следующее понятие залога: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Исходя из ст. 314 ГК РФ, если залогом обеспечено обязательство, которое не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, либо обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Установлено, что предмет залога может быть передан залогодержателю (оставлен у залогодержателя) в установленном законом порядке и случаях (ГК РФ и иные законы) (абз. 2 п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывалось, что при разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. ст. 334, 349 ГК РФ).

Причем это именно право, но не обязанность. В судебной практике это находит свое подтверждение. Так, банк вместо обращения взыскания на предмет залога обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору в обычном порядке. Банку в залог были переданы выданные им в качестве векселедателя простые векселя сроком по предъявлении. Заявление заемщика о зачете судом не было принято, поскольку заемщик не является кредитором банка по заложенным векселям, и, таким образом, не были соблюдены требования ст. 410 ГК РФ о прекращении обязательства зачетом. Суд сделал вывод, что при передаче в залог кредитору простого векселя, по которому он является должником-векселедателем, обязательства по основному договору не могут прекратиться путем зачета, если вексель был передан в залог третьим лицом (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

Вместе с тем следует учитывать следующее: передача должником собственного векселя в залог невозможна (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2008 N А43-18947/2007-22-526).

Вместе с тем в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 отмечалось следующее: действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. ст. 409, 414 ГК РФ). Очевидно, что в настоящее время такая возможность предусмотрена.

Судебная практика по статье 334 ГК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС17-14702, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  При этом суды правильно отметили о неприменении к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367- ФЗ, поскольку залог в отношении имущества должника возник до 01.07.2014, то есть до вступления в силу названного закона...

• Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС17-9716, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Конкурсный управляющий должником представил возражение на данное требование банка. Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того что договоры аренды заложенного имущества заключены после вступления в силу изменений в пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон № 367-ФЗ), в связи с чем выручка от аренды предмета залога должна распределяться преимущественно банку как залоговому кредитору. Суд округа с выводами нижестоящих судов согласился...

• Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС16-16279, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Признавая за обществом «ЦТК - Транс» в рамках дела о банкротстве должника статус залогового кредитора, суды сочли, что залог возник в силу пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области от 19.03.2015 по делу № А11-10247/2014...

Примером возникновения залога в силу закона являются нормы, устанавливающие, что:

1. По договору купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст. 488 ГК);

2. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК);

3. При приобретении или строительстве жилого дома или квартиры полностью либо частично с использованием заемных средств банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, указанный дом или квартира находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица , предоставившего для этих целей денежные средства, с момента регистрации права собственности заемщика (п.1 ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ

4. При приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, то такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека и на право аренды с момента государственной регистрации договора аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке) (иное может быть предусмотрено законом или договором);

5. При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, то такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Право аренды такого земельного участка также считается находящимся в залоге (п.1 ст.64.2 Закона об ипотеке) (иное может быть предусмотрено законом или договором);

6. При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, то земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности. Или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

7. Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, то все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя (п.1 ст.58 Закона РФ от 29 мая 1992 года № 2872-I "О залоге").

ГК различает два вида залога:

1) залог с передачей имущества залогодержателю (заклад);

2) залог с оставлением имущества у залогодателя.

По согласованию сторон, имущество может быть оставлено у залогодателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).

Залогодержатель, у которого находится или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя; он может также защитить свои права путем предъявления негаторного иска.

Сторонами в отношениях по залогу являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Эти права предоставляют ему возможность распоряжаться имуществом. Однако предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут отдавать в залог недвижимое имущество только с согласия собственника (ст.295 ГК). Залогодателем может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Залогодержатель - это лицо, которому принадлежит залоговое право, им является кредитор основного обязательства.

Он вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением общих правил об уступке требования (ст. 355, 382-390 ГК).

При переводе на другое лицо долга (то есть при замене должника) по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст. 356 ГК).

Согласно п.1 ст. 336 ГК “предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом”. Допускается и залог таких вещей, которые могут возникнуть в будущем, например, залог будущего урожая, приплода скота и т.п.

Полный текст ст. 334.1 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 334.1 ГК РФ.

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Комментарий к статье 334.1 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит положения об основаниях возникновения залога, к которым относится залог:
1) на основании договора;
2) на основании закона.

В прежней редакции ГК РФ устанавливалось, что залог возникает в силу договора либо на основании закона, при условии указания в законе:
а) обстоятельств, при которых возникает залог;
б) имущества, являющегося предметом залога;
в) обязательства, обеспечительную функцию исполнения которого призван выполнить залог (п.3 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, изменилась редакция статьи ГК РФ.

Залог на основании закона возникает при наступлении обстоятельств, предусмотренных в законе. В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства:
1) в отношении обеспечения исполнения договора купли-продажи: с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (). Норма является диспозитивной, т.е. продавец и покупатель в договоре могут исключить ее применение к заключенному договору купли-продажи, сторонами которого они являются;
2) в отношении обеспечения исполнения выплаты ренты по договору ренты: при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ). Между тем, в отношении договора пожизненного содержания с иждивением обременение недвижимого имущества плательщиком ренты допускается только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
3) в отношении договора хранения на товарном складе: право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему с отметкой на складском свидетельстве об этом (п.3 ст. 914 ГК РФ);
4) в отношении договора целевого жилищного займа: жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Целевое предоставление осуществляется на основании договора целевого жилищного займа согласно ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (п.4 ст. 77 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5) в приватизационных отношениях государственного (муниципального) имущества: в связи с предоставлением покупателю такого имущества рассрочки, т.е. до полной его оплаты приобретенное государственное (муниципальное) имущество находится в залоге в силу п.6 ст. 35 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

6) в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору (ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"):
- с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п.1 ст. 13);
- при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст. 13);
- с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства,. такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (п.3 ст. 13).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по основному обязательству, а также правовыми нормами и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя (см., например, п.2 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Поэтому был неверно сформулирован вывод суда о том, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) возникло с момента государственной регистрации договора ипотеки (см. постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13). Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со ст. 64 и 69 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 8.1 ГК РФ).

Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на упомянутом земельном участке, противоречат действующему законодательству, так как право залога банка зарегистрировано лишь в отношении одного здания - инженерно-лабораторного корпуса и указанного земельного участка. Соответствующая правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11).

2. По общему правилу, законодатель не делает различий в применении правовых норм, регулирующих отношения по залогу от оснований возникновения залога (закон или договор). Отличные правила могут быть прямо указаны в законе: правила установленные для залога, возникающему на основании закона, применяются только для данного случая залога и не подлежат применению для залога, возникшего на основании договора). В соответствии со ст. 379 КТМ РФ установлено преимущественное удовлетворение требований, вытекающих из обязательств, обеспеченных ипотекой судна или строящегося судна, которые носят императивных характер.

3. Новым положением ГК РФ является возможность заключения соглашения о залоге между залогодателем и залогодержателем, который возник на основании закона. Такое соглашение позволяет урегулировать залоговые отношения между сторонами. Поскольку в залоге, возникшему на основании договора, у сторон была возможность установить ряд условий (например, условия и пределы использования предмета залога, порядок и условия взыскания на заложенное имущество в соответствующих случаях), отвечающий их интересам, то это способствовало снижению трансакционных издержек, более оперативному решению вопросов исполнения залогового обязательства и пр. Теперь такая возможность закрепляется и для залога, возникшего на основании закона. Ранее положения были включены в ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п.1.1 ст. 9).

Требования, предъявляемые к форме соглашения о залоге, регулируются положениями ст. 339 ГК РФ, устанавливающим требования к форме договора залога (см. комментарий к ней).

Консультации и комментарии юристов по ст 334.1 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 334.1 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.