Как делается купля продажи. Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов
Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.
Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.
Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.
Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:
- поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
- обсуждение условий, заключение предварительного договора;
- внесение аванса (по договоренности);
- подготовка документов;
- заключение основного договора;
- регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
- подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.
При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:
- самостоятельно;
- у нотариуса;
- в агентстве.
Самостоятельно
Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:
- оформление договора в простой письменной форме;
- отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
- самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.
С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.
Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи
Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.
У нотариуса
Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:
- несет ответственность за правильность составления договора;
- проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
- расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.
Стоимость оформления договора у нотариуса:
- один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
- десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).
В агентстве
Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.
Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:
- занимается поиском подходящей квартиры;
- договаривается с собственником жилья;
- оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
- составляет договор;
- предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
- присутствует на всех этапах проведения сделки;
- совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.
Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.
Варианты проведения сделки
Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:
- квартиры;
- доли;
- осуществляемая между родственниками.
Купля-продажа квартиры
Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:
- Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
- Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
- Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
- Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).
Помимо этого, купить квартиру можно:
- на рынке вторичной недвижимости;
- в новостройке;
- в строящемся здании.
В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.
Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.
Купля-продажа доли в квартире
Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.
Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.
Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:
- Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
- В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.
Купля-продажа между родственниками
Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.
Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:
- Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.
Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.
- Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
- Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.
Сроки
При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.
Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:
- в Росреестре – десять дней;
- в Многофункциональном Центре – до семи дней.
Требования к содержанию договора
Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.
В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.
Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.
В договоре также указывают:
- личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
- подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
- стоимость жилья;
- отсутствие обременений, арестов;
- наличие перепланировки и ее оформление.
Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.
Документ актуален на 2017 год.
Необходимые документы
Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.
Документы для продавца
Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом
| Документ | Примечание |
| Паспорт | Копия и оригинал |
| Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга | Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению |
| Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.) | Предоставляется оригинал документа |
| Выписка из Росреестра | Является подтверждением права собственности |
| Технический или кадастровый паспорт жилого помещения | Получается в БТИ |
| Разрешение органов опеки и попечительства | Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний |
| Справка об отсутствии задолженности за квартиру | Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств |
| Выписка из домовой книги | Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки |
Документы для покупателя
Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем
Куда подаются документы
Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:
- Росреестре;
- Многофункциональном центре.
Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.
Что необходимо проверить перед заключением сделки
Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:
- продавца;
- подлинности документов;
- наличия обременения квартиры.
Проверка собственников квартиры и продавца
Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:
- Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
- Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.
Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.
- Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.
Подлинность документов
Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.
Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:
- договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
- справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
- договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
- паспорт продавца.
Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.
Наличие обременения квартиры
Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.
Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Таблица 4. Виды обременения жилья
| Вид | Примечание |
| Ипотека | Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи |
| Аренда | Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам |
| Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру) | Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема |
| Арест | Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб |
| Доверительное управление | Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире |
Порядок оформления сделки
Процедура покупки квартиры проходит пошагово:
- Заключение договора и его регистрация.
- Передача квартиры.
- Оплата.
Заключение договора
Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.
На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.
После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.
Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.
После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.
Передача квартиры
Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.
Передаточный акт:
- Составляется в простом письменном виде.
- Заполняется в свободной форме.
- Не требует нотариального заверения.
- Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.
Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.
Передача денег
После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.
Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:
- банковская ячейка;
- безналичный расчет;
- счет в банке.
Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.
Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.
Государственная регистрация перехода прав на квартиру
Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.
Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.
Документы
Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности
| Документ | Примечание |
| Заявление о государственной регистрации сделки | Заполняется покупателем |
| Паспорта участников сделки | Предоставляются копии документов |
| Договор купли-продажи | Должен быть подписан всеми участниками сделки |
| Акт приема-передачи квартиры | |
| Кадастровый и технический паспорт | Выдается в БТИ |
| Квитанция об уплате госпошлины | Оригинал |
| Нотариально заверенная доверенность | Если вместо продавца в сделке участвует его представитель |
В каких случаях может быть отказано
Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.
Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре
| Правовые | Материальные (связанные с документами) |
| Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними) | Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора) |
| Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу) | Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры) |
| Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом | Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом) |
| Наличие актуального ареста на объект недвижимости | Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности |
Нюансы
Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.
Возможные риски при покупке квартиры
Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:
- Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
- Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
- Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
- Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
- Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
- Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.
На что стоит обратить внимание
Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:
- Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
- Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
- Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
- Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
- Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
- Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
- Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.
Новые правила продажи квартиры
Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.
За последние пару лет появились новые правила:
- Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
- Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
- С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
- Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
- Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.
Плюсы
Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.
Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.
Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.
Минусы
Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.
Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
19 сентября 2017
.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости происходит по определенной схеме, правила которой изложены в главе 30 Гражданского кодекса «Купля-продажа». Если имеются нарушения процедуры с одной из сторон, это повод отказаться от сделки.
Неправильное оформление сделки приведет и к отказу переоформления права собственности в Регистрационной палате. В этом случае вам необходимо будет заново готовить . Но даже если сделка и будет зарегистрирована, то при проверке или обращении одной из сторон такой договор можно будет легко расторгнуть.
Знание того, как правильно оформить сделку, сэкономит немало времени и нервов. Даже если всё делается через посредников, эти знания помогут проконтролировать их работу.Что нужно сделать перед оформлением сделки
Первоначально необходимо определиться с квартирой и собрать все необходимые – как продавцу, так и покупателю. Затем следует этап проверки юридической . Здесь необходимо:
- проверить правильность оформления всех документов, совпадение адресов, фамилий и так далее;
- проверить наличие полного пакета документов (например, согласия со стороны органов опеки и попечительства, если в договоре фигурирует ребенок), узнать о сроках, когда документ будет готов, если его еще нет на руках;
- проверить наличие письменного согласия все сособственников помещения и их супругов;
- сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением;
- заказать в управляющей компании расширенную выписку, чтобы проверить, кто имеет право пользования помещением;
- попросить у владельцев квартиры справки, что за квартирой не имеется долгов по коммунальным платежам;
- если квартира была куплена в и она была выплачена, нужно запросить копию банковского документа, подтверждающего это, иначе недвижимость формально считается находящейся под залогом.
Договор задатка и договор купли-продажи квартиры
Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю
необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей. При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.
Наличие договора задатка дисциплинирует стороны. В случае расторжения сделки по вине продавца он должен будет компенсировать покупателю убытки в двойном размере (то есть передать сумму, в два раза превышающую размер задатка). Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет свой задаток.
Важно предусмотреть, чтобы договор был оформлен именно как договор задатка.Такая сделка регулируется статьей 380 и 381 Гражданского кодекса, и можно призвать противную сторону к исполнению обязательств через суд. Если же договор был оформлен как договор аванса, то такие правоотношения не возникают.
После того как все документы собраны, происходит составление договора. Его можно оформить самостоятельно, можно заказать у юриста. В договоре должны быть указаны:
- сведения об участниках сделки;
- данные о квартире и документах, связанных с ней;
- стоимость квартиры;
- условия передачи денег;
- сроки передачи денег и недвижимости;
- ответственность сторон за неисполнение условий сделки.
Почему не стоит указывать в документах меньшую цену
Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира.
Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог. Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:
- если цена занижена чрезмерно, сделкой заинтересуется прокуратура, а при выявлении подлога договор будет аннулирован;
- продавец сам может оказаться недобросовестным и впоследствии потребовать квартиру обратно через суд (если он выиграет, то возврат средств с его стороны будет в том объеме, который указан в договоре);
- покупатель, если решит оформить налоговый вычет, получит средств меньше, чем мог бы получить при указании подлинной цены.
Таким образом, занижение цены выгодно только продавцу, а покупателю зачастую выходит боком. Стоит ли соглашаться на подлог – дело, конечно, его, но делать это категорически не рекомендуется.
Необходимые документы
Со стороны покупателя понадобятся:
- паспорт;
- согласие супруга или супруги на покупку квартиры.
Со стороны продавца требуется более обширный пакет документов:
- паспорт;
- письменное согласие сособственников жилья (для коммунальных квартир и малосемеек);
согласие супруга или супруги;
свидетельство о регистрации права собственности (если владельцев недвижимости несколько, каждый из них прикладывает свое свидетельство); - документ, который подтверждает возникшее право собственности (это договор о приватизации, договор купли-продажи, мены или дара, свидетельство о вступлении в и т. д.);
- кадастровый и технический паспорт (если их нет – выписка из БТИ);
- все необходимые разрешения со стороны контролирующих органов или заинтересованных организаций (жилконтора, БТИ, органы опеки, банк и т. д.);
- оценка квартиры;
- справки об отсутствии обременения, долгов и т. д.
Где оформляется договор купли-продажи квартиры
Документы можно подать в местное отделение Регпалаты или в многофункциональный центр. Последнее предпочтительнее, так как это выгоднее по срокам.В Регистрационной палате сделку проверяют и регистрируют в течение 14 дней, в МФЦ – в течение 7 (не считая выходных и праздничных дней). Фактический срок исполнения зависит от загруженности и может отличаться.
Процедура сдачи документов выглядит так:
Подготовка к подобной сделке требует большой предварительной работы, а также знаний законодательства: ГК РФ, семейного и жилищного кодексов.
Что это такое?
Договором купли продажи квартиры принято считать письменное соглашение , заключенное меду участниками сделки.
Данным соглашением закрепляются условия и сроки , в течение которых продавец обязуется передать недвижимость покупателю. А также прописываются обязательства покупателя по приемке отчуждаемой недвижимости.
Что должно быть указано в нем?
Гражданским кодексом предусмотрена свобода договора.
Участники сделки могут вписать любые важные для обеих сторон пункты , при условии отсутствия в них противоречий действующему законодательству.
Но, несмотря на понятие «свободы договора», ГК РФ предъявляет довольно жесткие требования к пунктам, которые обязательны для каждого договора купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны место и дата подписания.
Преамбула
В этой части договора указываются продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Разумеется, у квартиры может быть как единственный владелец и покупатель, так и по нескольку человек с каждой стороны.
В преамбуле указываются собственники и покупатели отчуждаемой квартиры, включая недееспособных граждан. За несовершеннолетних, недееспособных или частично ограниченных в правах граждан, действуют их родители или опекуны.
Кроме того, дееспособные участники сделки имеют право передать свои права по заключению договора доверенным лицам . Право на осуществление действий в интересах доверителя (продавца или покупателя), дает доверенность, удостоверенная нотариусом .
В преамбуле перечисляется каждый участник сделки. Вписываются данные документов, удостоверяющих личность и полномочия каждого из них. Это могут быть данные паспортов, постановлений о назначении опеки, свидетельств о рождении и пр..
Если в числе участников есть юридическое лицо, указывается его полное название и основные реквизиты . При наличии участников, действующих по доверенности, в преамбуле идет ссылка на доверенность, с указанием ее регистрационного номера реестре нотариуса, выдавшего данный документ.
Прочие обязательные пункты
Стандартный договор обычно содержит 10-15 пунктов.
Обязательными являются следующие:
- четкое указание на отчуждаемый объект: его точный адрес и общие технические характеристики – количество комнат, метраж и т.д.;
- указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на отчуждаемое жилье;
- цена квартиры и порядок расчетов;
- сведения о зарегистрированных на момент продажи гражданах, сроках их снятия с учета, ответственность за нарушение указанных сроков;
- сроки и порядок передачи недвижимости (если есть особые условия, например, если квартира передается с мебелью – есть смыл это упомянуть в договоре);
- указание на требования закона, предусматривающие обязательную регистрацию перехода права собственности в уполномоченном органе.
Как он регистрируется?
В свете требований сегодняшнего законодательства формулировка «регистрация договора» устарела. В настоящее время законодательство упразднило регистрацию договора купли-продажи, ограничив свои требования процедурой регистрации перехода прав собственности.
Для регистрации сформируйте пакет документов:
- заявление о регистрации перехода права за подписью продавца;
- заявление о регистрации права за подписью покупателя;
- не менее 2-х экземпляров подписанного всеми участниками сделки договора;
- квитанция на сумму 1000 рублей, подтверждающая оплату госпошлины;
- паспорта, свидетельства о рождении и при необходимости прочие документы в оригиналах;
- нотариально удостоверенные доверенности, если в договоре фигурируют доверенные лица.
Подготовленные документы нужно сдать в территориальный офис Росреестра или воспользоваться другими способами регистрации:
- Обратиться в один из многофункциональных центров (в тех регионах, где они имеются).
- Воспользоваться выездным обслуживанием, которое предоставляется на безвозмездной основе инвалидам I-II групп, инвалидам и участникам ВОВ; и на платной основе – всем гражданам, желающим воспользоваться данной услугой.
По истечении установленного законодательством срока , право нового собственника будет зарегистрировано. В подтверждение этого факта регистрирующий орган выдаст покупателю свидетельство, подтверждающее его вновь возникшее право собственности на купленное жилье.
Порядок оплаты и передачи квартиры
При покупке квартиры нужно уделить серьезное внимание всем этапам, и особенно – порядку оплаты
.
Законодательство предусматривает несколько вариантов расчета между продавцом и покупателем.
Это оплата наличными из рук в руки , или с использованием депозитарной банковской ячейки , использование кредитных средств (ипотека) или материнского капитала, безналичные расчеты, субсидии.
Максимально обеспечить интересы обеих сторон и надежную сохранность денежных средств, позволяют грамотно организованные сделки, совершаемые по безналичному расчету , а также расчет с использованием банковских ячеек. Передача наличных несет известную долю риска .
Поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать основными требованиями к расчетам.
Денежные средства должны передаваться только в обмен на расписку в получении денег. В расписке должны быть указаны паспортные данные всех продавцов, дата и место выдачи.
Каждый из продавцов ставит полностью имя, отчество, фамилию и подпись. За несовершеннолетних и ограниченных в правах в расписке ставят подпись их законные представители .
Сроки передачи квартиры зависят только от договоренности сторон, которая должна быть отражена в договоре купли-продажи. Передача жилья производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи недвижимости. С подписанием акта покупателю передаются все комплекты ключей от квартиры и платежные документы за коммунальные услуги за последний период.
Как обезопасить себя?
В условиях набирающего силу кризиса нужно быть предельно осторожными и бдительными
при покупке квартиры.
Если говорить о сегодняшней ситуации, то рынок недвижимости в ближайшее время ожидает спад покупательской активности.
Это очень хорошее время для покупателя, потому что рынок будет перенасыщен самыми разными предложениями. На фоне пассивности покупателей продавцы становятся более сговорчивыми, что дает возможность договориться о хорошем торге.
Вполне приличную квартиру можно купить значительно ниже, чем некоторое время назад. Но «приятная» цена – далеко не единственное достоинство квартиры. Чтобы никогда не пришлось сожалеть о покупке «ненадежной» квартиры, нужно обратить пристальное внимание на следующие моменты:
- тщательную проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости;
- проверку «движения» жильцов и собственников;
- правоспособность собственников;
- наличие третьих лиц, имеющих законные основания на проживание или владение квартирой;
- соблюдение законодательства при приватизации квартиры и всех производимых с ней сделках, если таковые имели место быть.
Надежнее всего приобретать квартиру, которая не имеет «истории» . То есть на момент отчуждения продавец является ее первым и единственным владельцем.
Это может быть как один человек, так и семья. В этом случае проверить квартиру просто, и любые малейшие нарушения закона сразу становятся очевидными.
Чем длиннее «история» квартиры, тем сложнее ее проверить.
Самыми неблагоприятными с точки зрения надежности являются квартиры, где постоянно происходила смена собственников.
В «истории» таких квартир фигурируют договора купли-продажи, свидетельства о вступлении в наследство, договора ренты и дарения. Проверить каждую из этих сделок очень сложно , а порой и невозможно.
Приобретая подобную квартиру нужно оценить всю степень риска . Очень важно проследить, не были ли нарушены права граждан, относящихся к категории риска, при приватизации или одной из сделок. Нарушение прав этой категории лиц, делает любую сделку недействительной и не имеет срока давности.
То есть, купив квартиру, в которой когда-то были нарушены права несовершеннолетних, вы можете лишиться ее на основании решения суда, если повзрослевший ребенок вдруг надумает восстановить себя в правах.
Что касается сегодняшних собственников, то перед сделкой следует попросить документально подтвердить их дееспособность . Это подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если же, несмотря на представленные положительные справки, кто-то из собственников вызывает у вас глубокие сомнения (кажется неадекватным, злоупотребляющим алкоголем и т.д.), откажитесь от договора в простой письменной форме в пользу нотариально заверенного договора.
Нотариус, выступая как незаинтересованное лицо, проверит дееспособность и в случае судебных разбирательств подтвердит , что в момент подписания договора продавец отдавал отчет своим действиям.
Проверив квартиру, собственников и пользователей, обдумайте цену
договора.
Самое правильное – указать в договоре ту стоимость, за которую вы приобретаете квартиру.
При занижении цены и последующих судебных разбирательствах вы рискуете получить на руки именно ту заниженную сумму, которую пропишите в договоре.
Если на момент подачи документов на регистрацию в квартире остаются прописанные собственники или члены их семьи, потребуйте заявление с обязательствами о снятии с регистрационного учета всей семьи.
Обязательно укажите сроки выписки . Обычно на это дается от одной до двух недель. Если же продавцы после сделки уезжают в другой город, а тем более – в другую страну – не стоит ограничиваться заявлением.
Договоритесь с продавцом об удержании определенной суммы под выписку . То есть некая сумма, обычно от 200 до 500 тысяч рублей, закладывается в банковскую ячейку, а условиями доступа к этой ячейке и получения денег будет предоставление продавцом выписки из паспортного стола, подтверждающей, что все члены семьи продавца сняты с регистрационного учета.
Будьте внимательны!
От того, насколько удастся проверить приобретаемую квартиру и правильно организовать сделку , будет зависеть благополучие и спокойствия проживания на новой жилплощади.
Практика показывает, что чаще всего судебные иски и оспаривание сделок со стороны бывших собственников и третьих лиц подаются в течение первых трех лет после продажи квартиры. Поэтому страхование титула (права собственности) на этот период укрепит ваши позиции.
Порой поводом для обращения в суд становится соблазн бывшего владельца квартиры «заработать». Это случается, когда при продаже дорогих квартир вместо полной стоимости указывается лишь миллион рублей.
Даже при наличии расписки на фактически оплаченную сумму, вам придется потратить много времени и усилий, чтобы доказать суду
, что вы заплатили больше миллиона рублей.
Поэтому чем правдивее, точнее и полнее будет договор, тем меньше шансов вы оставите мошенникам для его оспаривания.
Если же не имеете необходимых знаний и опыта, лучше заручиться поддержкой грамотных друзей, родственников или опытных профессионалов.
В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.
Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.
В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше на собственные деньги (без привлечения кредита).
Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)
Общая схема:
Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать .
Для ПОКУПАТЕЛЯ:
А) До момента начала и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите , а именно:
- Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны (в том числе удаленность от метро);
Количество комнат в квартире;
Предпочтительный этаж , на котором квартира должна располагаться;
Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);
Требования к квартире по отделке (с ремонтом, без ремонта, без отделки);
- Вид из окон (в том числе сторона света);
- Инфраструктура района (детские сады, школы, магазины, прочее);
Готовность или нет к заключению ипотечной сделки ;
Иные индивидуальные требования.
Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир (агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры . В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.
Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru ), Avito (www.avito.ru ), Квадрум (kvadroom.ru ), ЦИАН (cian.ru ) и «Из рук в руки» (irr.ru ).
Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку . О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать
.Как правило, происходит в два этапа:
1) Заключение
с условием внесения аванса или . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается (либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре (она должна соответствовать ).2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную . Для этого надо:
Получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):
Запросить выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;
Запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;
Запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;
Убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.
На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры (в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре (отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.
3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии (в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет
(также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете
и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.В случае открытия аккредитива , Вы направляете деньги в банк – эмитент (в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель (который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)
5) (государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру.
О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать6) Подписание акта приема-передачи квартиры (в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.
После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.
Для ПРОДАВЦА:
Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:
1) Проверить , все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена (это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)
2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru ), Avito (avito.ru ), Квадрум (kvadroom.ru ), Slando (slando.ru ), ЦИАН (cian.ru ) и «Из рук в руки» (irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться
.3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах (в том числе и местного значения), а также вывесить (при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.
4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный . На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток (в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).
5) Снятие с регистрации . Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается .
6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру (в случае необходимости).
7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки (или согласование условий аккредитива ) в банке, в котором планируется проведение сделки.
8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность (в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку . Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры (в ряде банков требуются дополнительные документы).
В случае осуществления расчетов по аккредитиву , Покупатель направляет деньги из банка – эмитента (в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.
9) Документы подаются на государственную регистрацию (государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать
10) Подписание (в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.
11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица , осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета .
В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады . Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать .
28.01.13
Подозерская Н.А.
