Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, чтобы не устранять недостатки самим, дам смотровой лист, в котором указаны ссылки на СНиПы.

Причиной возникновения данной статьи стали достаточно частые обращения моих читателей с вопросами о том, как качественно принять квартиру в новостройке у застройщика.

Всем уже давно известно, что цены на вторичном рынке недвижимости довольно высокие и, в связи с этим покупательский спрос обратился к новостройкам.

Принять квартиру в новостройке у застройщика несложное занятие, особенно если знаешь, как это сделать и что требовать от застройщика. Тогда скрытые или явные дефекты не придется устранять за свой счет.

Как принимать квартиру в новостройке у застройщика

Надеюсь, что вы успешно проверили свой договор долевого участия в строительстве на наличие не выгодных для вас пунктов. Хотя, если дело дошло до приемки квартиры, то это уже, может не пригодиться.

Прежде чем начать приемку своей квартиры в новостройке, необходимо убедиться, что застройщик сдал дом в эксплуатацию.

Для того, чтобы узнать это, вам надо попросить у застройщика копию подписанного акта приемки новостройки государственной комиссией и милицейский адрес вашего дома (адрес дается при постановке дома на учет в Бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, которая также делает обмеры квартир в новостройке и вносит их в ведомость на квартиру, принимаемую у застройщика).

Если дом не сдан в эксплуатацию , то вам предлагают подписать предварительный акт приема передачи. Смотрите внимательно что подписываете, потому что в нем тоже есть свои нюансы!

Добропорядочные застройщики сдают новостройки только после сдачи в эксплуатацию дома. Ключи от своей квартиры в новостройке вы получите только тогда, когда подпишите заполненный акт приема-передачи квартиры.

Заселение квартир производится по графику, который застройщик должен опубликовать на своем сайте.

Кстати, сайт у застройщика должен быть в обязательном порядке, т.к. на сегодняшний день любая серьезная организация имеет свой сайт — это норма жизни.

Квартиру надо принимать, согласно этого графика, но не раньше, т.к это происходит комиссионно, а значит никто для вас раньше организовываться не будет, хотя все понимают, что хочется уже быстрее.

В день приемки квартиры в новостройке, вам необходимо быть на объекте, имея при себе паспорт и свой экземпляр договора долевого участия.

Что касается сроков. Застройщику для передачи дома участникам долевого строительства, требуется, обычно, до полгода с момента принятия новостройки государственной комиссией.

Если сроки затягиваются на более длительный срок, то уже не лишним будет начинать беспокоить своего юриста:)

Порядок приемки квартиры у застройщика

Вам выдадут смотровой лист, перед тем, как оформить акт приема-передачи квартиры, где вы при осмотре и приемке квартиры в новостройке будете помечать все замеченные недостатки (дефекты), затем их все вы перенесете в свой акт приема-передачи квартиры, где согласуете сроки устранения обнаруженных дефектов.

Сроки устранения могут быть различными, но не превышать двух месяцев.

Для того, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке вам лучше пригласить специалиста для выявления технических дефектов, либо, хотя бы воспользоваться информацией из этой статьи и «смотровым листом», который я предоставил для скачивания в конце — тогда есть большая вероятность, что вы не пропустите ничего важного.

Важно помнить, что все ваши претензии должны опираться на СНиПы или другие нормативные документы, иначе застройщик слушать вас даже не будет и… ничего против этого не противопоставишь.

Помимо правильного оформления смотрового листа вам надо будет посмотреть соответствие реального плана квартиры тому проекту, который был заявлен вначале строительства застройщиком.

Даже, если застройщик не устранил выявленные вами при приемке квартиры в новостройке дефекты, можно подписать акт приема-передачи с составлением приложения, где укажите какие именно дефекты не устранены.

В тоже время не забывайте, что закон «Об участии в долевом строительстве» предоставляет право отказа от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.

После того, как вы решили вопрос с подписанием акта приема-передачи квартиры в новостройке, вы получаете комплект ключей от квартиры и начинаете процесс оформления права собственности на вашу квартиру.

Кстати, в последнее время застройщики на западе России практикуют передачу квартиры дольщикам с состоянием не «после строителей» с серыми стенами и торчащими проводами в зияющих дырах в стенах, а с чистовой отделкой.

При этом такие эксперименты касаются именно жилья эконом-класса. Кто-то из застройщиков включает данный ремонт в цену квадратного метра, кто-то нет.

Не знаю, насколько быстро прогресс дойдет до застройщиков, но будем надеяться, что со временем квартир в новостройках, без отделки, будут единицы. По крайней мере я на это надеюсь:)

Возможно, и эта инструкция о том, как принимать квартиру в новостройке, станет ненужной.

Внимание: При покупке квартиры в новостройке по договору долевого строительства, на вашу квартиру дается гарантийный срок, продолжительностью до пяти лет (согласно ФЗ № 214).

Что касается гарантии на инженерное и технологическое оборудование, то она составляет срок до трех лет. Так же в течении этого срока вы можете представлять претензии по недочетам и дефектам, выявленным в процессе эксплуатации вашей квартиры в новостройке.

Перечень недочетов в новостройке, выявленных в процессе эксплуатации :

• промерзание стены (углы стен, щели в стенах);
• неработающая или неправильно сделанная вентиляция (например, если тяга не из квартиры, а во внутрь);
• протечки в потолке (касается квартир в новостройках, на последнем этаже, с чердачными помещениями);
• и другое.

Что с собой взять на приемку квартиры :

• чистые листы формата А4, ручку или две — на тот случай, если у кого-то есть «шоферская привычка»:))
• отвес — нитка или веревка, с прикрепленной к ней тяжелой гайкой. Если есть строительный отвес, то это еще лучше, я же исхожу из тех подручных материалов, которые может найти каждый;
• фонарик (пригодится вам при осмотре ванной и туалета);
• фотоаппарат или телефон с фотоаппаратом и вспышкой;
• зажигалка или спички — не беспокойтесь — палить ничего не будем:));
• зарядное устройство для телефона, отвертку с индикатором, лампочку с патроном;
• стул, стремянка, табурет, а то этого «добра» в нужный момент может и не оказаться под рукой в еще не принятой квартире в новостройке;
• строительную линейку с уровнем, рулетку;
• спецодежду, если боитесь запачкаться.

Наверное, вы можете подумаете, что все эти сборы могут и не пригодиться вам, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке у застройщика, однако лишним в этом деле ничего не бывает, поверьте — уже проверено многими людьми.

Поэтому продолжаем изучать, как принимать квартиру в новостройке у застройщика:)

Памятка, как принимать квартиру в новостройке

Потолки, полы и стены должны соответствовать строительный нормативам (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»).

Полы в новостройке

Неровности на поверхности пола не должны быть больше 20 мм во всю длину комнаты, верхний слой пола не должен крошиться. По краю пола должна проходить звукоизоляционная прослойка(она похожа на желобок, проходит на стыке стен и пола).

Важно посмотреть качество стяжки на полу в квартире новостройке. В идеале на ней не должны присутствовать трещины и неровности.

Стены в новостройке

Что касается стен, то их отклонение должно быть не более 15 мм (измеряется такое несоответствие с помощью отвеса).

Если вы принимаете квартиру в панельной новостройке, то обязательно посмотрите все стыки плит (по углам квартиры особенно), качество заделки швов между плитами проверить обязательно, особенно, если сделан т.н. «социальный ремонт» застройщиком — под обоями могут скрываться отдельные недостатки, которые впоследствии могут доставлять немало дискомфорта.

После того как вы проверили швы и стыки, простучите стены и пол на наличие/отсутствие глухого звука. Глухой звук будет сигналом о том, что под штукатуркой в квартире имеются пустоты, которых быть не должно.

Вы должны помнить, что все неровности потолка, стен и полов, если взяться их устранять самостоятельно потребуют от вас довольно длительного времени и хороших финансовых затрат на специалистов и их работу.

Элементы электросети

Все розетки и выключатели должны быть на одном уровне. Распределительные коробки и их расположение должно быть отражено в схеме электропроводки, утвержденной энергонадзором.

После того, как вы убедились, что розетки в наличии и на одном уровне. Используйте зарядку от телефона, которую я советовал вам взять с собой и проверьте работу всех розеток в квартире.

Для проверки работоспособности проводки на потолке, в местах расположения люстр — возьмите лампочку с патроном и убедитесь, что всё работает.

Заодно не лишним будет проверить есть ли крючки для крепления люстр под потолком. Не лишним будет проверить работу звонка.

Как только закончите с розетками, выключателями и люстрами в квартире, посмотрите электрощиток. Автоматы в щитке должны быть подписаны — зал, ванна, туалет, кухня и т.д.

Здесь также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО). Применяется оно в случае пробивание «на фазу» электроприборов и металлических поверхностей, например стиральную машину, мойку, ванну.

При возникновении данной неприятности УЗО разрывает электрическую сеть автоматически, поэтому сей полезный девайс должен в обязательном порядке находиться в электрическом щитке.

Как проверить работу УЗО

На этом приборе есть специальная кнопка «Тест» (написано на русском или английском — не спутаете) — вот ее и нажимаете, должно сработать отключение электросети в квартире.

Следующее, что надо проверить это заземление в квартире

Это такой третий шнур в розетке, он подключается к пружинным контактам. Если посмотреть на евровилку, то заземление отводится в виде металлической пластины, расположенной сбоку.

Конечно, проверить заземление так, как это положено — вы не сможете, но кое-какие моменты вам вполне под силу.

Для этого возьмите, уже с успехом использованный вами патрон с вкрученной в него лампочкой, которым вы проверяли наличие освещения в местах крепления люстр и отвертку с индикатором.

Отверткой вы найдете фазу в розетке (о находке вас известит загоревшийся индикатор), согласно правилам фаза должна находиться справа.

После того как нашли фазу — вставляйте один из проводов от патрона с лампочкой в нее, а другой провод от лампочки прислоните к заземлению в розетке.

После такой манипуляции сразу должно сработать УЗО. И здесь два варианта:

1. УЗО не сработало и лампочка не загорелась, значит заземление не подключено ни к чему.
2. УЗО не сработало, но лампочка загорелась, значит заземление подключено на «нулевой» провод.

Таким вот образом проверяете все розетки в квартире. Муторно? Но это в ваших интересах. Вспомните свои труды, когда будете подключать в эти розетки дорогую «плазму», домашний кинотеатр или суперсовременный компьютер:))

Обратите внимание как проложена система отопления и электроснабжения квартиры, согласно исполнительной схемы проложенных коммуникаций.

Это вам пригодиться для проведения последующего ремонта в квартире, чтобы лишний раз не повредить их.

Случается так, что проводка может быть в полу или перекрытиях.

Балкон и окна в новостройке

Внимательно осмотрите целостность стеклопакетов и рам в окнах и дверях балкона/лоджии — не должно быть трещин, царапин и сколов.

Не забудьте оценить насколько качественно открываются и закрываются створки окон и дверей балкона — открывание должно быть плавным, без зацепов, так же должно отсутствовать перекашивание створки окна при открывании.

Стеклопакеты должны плотно лежать в рамах. Подоконники должны быть на одном уровне, как и розетки и позволять теплому воздуху от радиаторов отопления беспрепятственно циркулировать в квартире.

Не забудьте проверить окна и двери балкона на наличие уплотнителя и его герметичность. Для этого достаточно применить пламя зажигалки, которую вы захватили с собой, как я вам и советовал выше.

При нарушении герметичности окна или двери балкона/лоджии квартиры в новостройке — пламя будет отклоняться в сторону сквозняка (этот дефект можно занести в проверочный лист и требовать устранения застройщиком — обычно дело обходится заменой уплотнителя).

Но окна и двери это полдела, не забудьте проверить так же стыки подоконников и стен и по периметру блоков окон. По отзывам многих жильцов новостроек свищет оттуда порой мама не горюй! А всё потому, что не проверили, когда надо было.

Влагонепроницаемая лента

Еще один элемент, который должен быть обязательно в месте примыкания окон с наружной стороны стен — влагонепроницаемая лента поверх монтажной пены, т.н. лента ПСУ, которая будет защищать пену от разрушения из-за действия факторов окружающей среды. ПСУ — паралон, пропитанный спецсоставом, который защищает герметическую пену укрепляющую рамы.

Как правильно принять инженерные коммуникации в квартире новостройки

Отопление в новостройке

В первую очередь проверьте батареи и стояки, которые не должны быть деформированы и надежно крепиться на кронштейнах.

Следует помнить, что все соединения и сопряжения пропиленовых и стальных труб должны быть только сварными, а соединения с резьбой допускаются в местах соединения с радиатором отопления.

Федеральный закон №261 «Об энергосбережении» и требования СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» предусматривают обязательное оснащение «батарей» терморегуляторами.

Благодаря этим терморегуляторам вы сможете устанавливать комфортную температуру в комнате и экономить на оплате тепла. Пример расположения терморегулятора на батарее вы можете посмотреть на фото.

Если терморегуляторы отсутствуют, то обязательно отразите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке.

Проверить их работу вы не сможете при отключенном отоплении, но можно хотя бы покрутить терморегулятор и проверить на целостность его пластиковые элементы.

Помимо датчиков регулировки температуры, в квартирах на последних этажах должны быть краны Маевского (предназначены для стравливания воздуха в системе отопления).

Расположение радиаторов отопления от пола не должно быть меньше 60 мм, а от низа подоконника не менее 50 мм, от стен -25 мм.

Для крепления радиаторов отопления под окнами квартиры в новостройке должны быть установлены кронштейны в количестве от трех штук.

Водоснабжение и канализация в новостройке

После того как вы разобрались с отоплением и убедились, что в вашей квартире зимой должно быть тепло, пора переходить к водоснабжению.

Принятие ванной или душа не должно ограничиваться только наличием поступающей воды. Сама ванна, которую может установить застройщик в новостройке, в большинстве случаев не устраивает новых хозяев.

Вы скорее всего тоже поставите свой вариант ванной или душ-кабину, но прежде чем это делать надо проверить некоторые детали.

Там, где стояки сопряжены с полом, могут быть следы протечек, выбоины и дыры, поэтому не должно быть сырых пятен и луж. Обратите внимание, как установлены компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров для грубой очистки воды.

Обязательно проверьте канализацию на наличие тройников, плотно прилегающих крышек на отводах. Канализационный отвод не должен быть слишком низко, иначе нельзя будет подключить сантехнику.

Компенсатор гидроудара — устройство, которое компенсирует давление в водопроводе при его повышении, вследствие различных причин. Он действует по принципу расширительного бака, принимающего излишки воды при ее расширении или избыточном давлении в трубопроводе.

Вентиляция в квартире новостройки

Осмотрев водоснабжение можете посмотреть вентиляцию. Зажигалка, которой вы пользовались, чтобы уловить сквознячки у окон и балконных дверей, пригодиться и здесь.

Тем более отличий с манипуляциями здесь никаких — огонек от зажигалки должен наклониться в ту сторону, в которую эта вентиляция работает. А правильная работа вентиляции заключается только в потоке воздуха, который выходит из квартиры.

Если же из колодца вентиляции воздух задувает к вам в квартиру, значит застройщик нарушил технологию.

Приборы учета в новостройке

В данное время застройщики повсеместно устанавливают приборы учета воды и электроэнергии. При их осмотре вы должны отметить для себя, что приборы опломбированы.

Позже вы можете получить у застройщика паспорта на эти приборы(хотя на электросчетчик не всегда можно получить паспорт), в которых должны быть проставлены отметки о их проверке и времени ввода приборов в эксплуатацию (эти сведения должны содержать начальные показания прибора).

При получении паспортов убедитесь, что паспорта выданы именно на ваши приборы.

На всякий случай внесите показания приборов в свой акт приема передачи квартиры в новостройке, а для пущей надежности сфотографируйте показания, не забыв выставить отображение даты и времени на фотоаппарате.

Не смотря на то, что весь материал по приему квартиры в новостройке получился достаточно объемным (потому что я хотел как можно подробнее и полнее его дать), время фактической приемки квартиры в новостройке не такое длительное.

В сравнении, конечно, с тем, сколько времени будут устраняться застройщиком найденные вами недостатки при приемке квартиры в новостройке.

Поэтому, при обнаружении явных дефектов, незамедлительно требуйте их устранения, не затягивайте с этим, т.к. приёмкой квартиры в новостройке занимаетесь не только вы одни, хотя таких дотошных хозяев квартиры может быть немного, скорее всего только те, кто прочитал эту статью:))

Внимание: не забудьте еще один экземпляр акта приема-передачи квартиры, подписанный всеми сторонами, оставить у себя. Даже если застройщик не устранит недостатки, которые вы выявили — их перечень должен быть указан в приложении к акту приема-передачи квартиры в новостройке.

Как правильно принять дома и подъезд в новостройке

Посмотрите, всё ли указанное в плане придомовой территории на месте: детские площадки, парковка, отсутствие строительного мусора и прочее.

Если вы не проверили, например, пожарную сигнализацию, то укажите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке, указав причину — за неимением технической возможности.

Если недостатков будет достаточно много и они не поместятся в акте приема-передачи квартиры — пишите на другой стороне листа.

Теперь вы знаете как принимать квартиру в новостройке у застройщика и основные нюансы, возникающие при этом.

Если моя статья о том, как принять квартиру в новостройке оказалась полезной для вас — поставьте лайк или поделитесь с друзьями ею в любой социальной сети. Для этого просто кликните по одной из кнопок в конце статьи.

Твит дня: «Заказчик строителю: — А не слишком ли тонкие стены у этого дома? — Нормальные! Еще ведь обои будут!»

P.S. Как и обещал в начале статьи, вы можете скачать себе смотровой лист, который поможет не забыть? что надо посмотреть и на какие нюансы обратить внимание.

Он облегчит приемку вами квартиры в новостройке —

Приемка квартиры - это процесс при котором вы убеждаетесь в том, что застройщик качественно выполнил свои обязательства.
Известно, что часто квартиры в новостройках сдаются с различными дефектами. Поэтому надо очень ответственно подойти к процессу приемки квартир.

Согласно федеральному закону №214 от от 30.12.2004 года, застройщик обязан устранить все недостатки выявленные при приемке квартиры, либо выдать компенсацию.

Когда лучше принимать квартиру в новостройке?

Осуществлять приемку и производить осмотр лучше в светлое время суток. При дневном освещении лучше видны недостатки.
Самое лучшее время года для приемки квартиры - это осень или зима. В это время можно проверить работу отопления, увидеть промерзают или нет стены, есть ли продувание вокруг окон.
Если приемка квартиры осуществляется когда отопление выключено, то в акте приемке (или смотровом листе) обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления". Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.

Как происходит приемка квартиры в новостройке?

Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру. Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан. Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.

Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.

Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить

• Договор с компанией-застройщиком . Прочитайте договор. Найдите пункт в договоре в котором говорится, что помимо ключей от квартиры застройщик должен вам передать (паспорта на приборы учета, паспорта и гарантии на окна и.т.д);
• План квартиры по проектной документации ;
• Выкопировка результатов обмеров, произведенных БТИ;
• Акт приема-сдачи работ;
• При приемке квартиры нужно ссылаться на договор долевого участия, федеральный закон №214 от от 30.12.2004 года, ГОСТы и СНиПы;
• Сейчас почти у каждого жилого комплекса есть форум. На форуме обязательно есть ветка по приемке квартиры именно в вашем доме. Изучите какие вопросы возникли к застройщику у ваших соседей;

Что взять с собой на приемку квартиры

• Чек-лист по приемке квартиры. Так же в чек лист добавьте вопросы, связанные именно с вашим жилым комплексом;
• Несколько листов бумаги, ручку, карандаш;
• Фонарик (для проверки темных углов, санузлов и помещений без окон);
• Зажигалку (для проверки вентиляции);
• Компактный электроприбор (можно зарядку для телефона). Для проверки работы розеток, если они установлены;
• Рулетку или лазерную рулетку (дальномер);
• Уровень;
• Отвес;
• Лампочку;
• Фотоаппарат (фотографируйте или снимайте на видео) увиденные недостатки;

Что принимать?

Важно понимать, что при приемки квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию и места общего пользования в вашем доме. На фасаде должны отсутствовать трещины. В подъездах должна лежать плитка и лифты должны работать.

Придомовая территория

Приемка квартиры начинается с приемки придомовой территории дома, в котором квартира находится. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть.

Что проверяем?

• Площадь придомовой территории (она должна соответствовать проекту);
• Соответствие плану благоустройства (наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и т.д.);
• Дорожные покрытия;
• Тротуары;
• Освещение;
• Отсутствие засветки окон. Такая проблема возникает у первого, второго, третьего и четвертого этажей. Со стороны уличных фонарей не должно быть засветки квартир. Если есть такая проблема, то ее должны устранить. Путем разворота или переноса уличного фонаря;
• Общий порядок (на момент сдачи дома весь строительный мусор с территории должен быть убран);

Если придомовая территория еще не готова, отразить это в акте.

Фасад

Сам фасад здания входит в акт приемки. Обратить внимание как он сделан.

Что проверяем?

• Фасад должен соответствовать характеристикам, указанным в проекте (чем он облицован);
• Должны быть места для размещения блоков систем кондиционирования (если это предусмотрено проектом);
• Утепление и вентиляция;
• Общая геометрия (фасад должен быть ровным, если иное не предусмотрено проектом);
• На фасаде должны отсутствовать трещины, сколы части облицовки, отверстия и дыры в облицовочном покрытии;

Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

При приемке подъезда и мест общего пользования вы так же сверяетесь с проектной документацией полученной от застройщика.

Что проверяем?

• Наличие и работу системы охраны (домофон, видеокамеры) если это предусмотрено проектом;
• Наличие и работу систем пожаротушения. Так как проверить работу всех систем мы не можем в акте приемке обязательно нужно будет написать, нет технической возможности проверки систем (охраны, пожаротушения и.т.д);
• Состояние пола, стен и потолка. На полу не должно быть поврежденных плиток, на стенах трещин. Если по проекту стены должны быть облицованы мрамором, керамогранитом или деревянными панелями, то так должно и быть, если этого не сделано, то пишем нарушение в акт приемки;
• Целостность остекления;
• Наличие и состояние лифтов, количество, назначение (пассажирский и грузопассажирский). Лифты должны работать;
• Двери, ведущие на лестницы и в подвал (внешний вид, открывание и закрывание);
• Состояние лестничных пролетов. Не поленитесь и осмотрите лестничные пролеты выше 3 этажа. Обратите внимание на состояние лестничных перил, наличия мусоропровода. Осмотрите стены лестничных пролетов на наличие плесени. Наличие плесени может говорить о том, что нарушена герметичность;
• Наличие и состояние почтовых ящиков. Почтовые ящики должны стоять при приемке;
• Осмотрите подземную парковку или подвал. Там не должно стоять воды. Наличие воды на подземной парковке, говорит о том что нарушена гидризоляция стен, что приводит к постепенному разрушению дома. Застройщик должен устранить эту проблему;

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Сверка площади

• Осматриваем квартиру и сверяем планировку квартиры с проектом, который был предоставлен застройщиком при покупке. Если планировка квартиры отличается от проекта (появился лишний короб, выступ, стены стоят или размечены не по проекту), то указываем это в акте;
• Сравниваем реальную площадь квартиры (данные БТИ) с проектной площадью квартиры (по договору) . Часто бывает что реальная площадь квартиры оказывается больше или меньше, чем было указанно в проекте. Если площадь больше, то застройщик может потребовать вас доплатить за дополнительные квадратные метры, если меньше то вы имеете основание потребовать от застройщика вернуть разницу за недостающие метры;

Стены

• На стенах не должно быть следов плесени и подтеков;
• Стены должны быть визуально ровными и вертикальными. Допускается отклонение по вертикали. Для каждого типа стен они разные. Максимальное отклонение по вертикали для кирпичных стен и стен построенных из строительных блоков -15 мм. Максимальное отклонение по вертикали для монолитных стен-5мм;
• Стены не должны быть ослаблены отверстиями, бороздами. В стенах не должно быть щелей;
• Монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны;
• На стенах не должно быть торчащих труб, арматуры;
• Перегородки должны быть надежно закреплены к потолку, к стенам, к полу;

Потолок

• Замерьте высоту потолка. Высота потока должна соответствовать указанной в договоре (проекте);
• На потолке не должно быть следов плесени, влаги;
• Потолок должен быть ровным;
• На потолке не должно быть трещин, незамоноличенных стыков, швов и отверстий;
• На потолке не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Не должно быть щелей, отверстий к верхним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);

Пол

• На полу не должно быть посторонних предметов (мусора, материалов);
• Не должно быть следов плесени, влаги;
• Не должно быть щелей, отверстий к нижним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);
• Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверить уровнем);
• Стяжка должна быть однородной без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов. Не допускаются растрескивания, отслоения;
• Не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Уровень пола в разных помещениях квартиры должен быть одинаковым, допускается не больше 10-20 мм перепада по высоте;

Входная дверь

• Дверь, которую устанавливает застройщик, в большинстве случаев нужно менять. Она понадобится только на время ремонта;
• Высота дверного проема должна быть не менее 210-212см, лучше выше;
• Дверь должна быть надежно закреплена в проеме;
• Дверь должна без усилий закрываться и открываться;
• Проверьте работу петель, ручек, замков и работу ключей;
• Вертикальное и горизонтальное отклонение не более 1,5мм на 1м длины;
• Если решите оставить дверь проверьте ее на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.) двери, коробки и фурнитуры;

Окна

• Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации заявленным в проекте;
• С окон нужно снять защитную пленку, чтобы проверить окна на скрытые повреждения (царапины, сколы, вмятины, трещины и пр.);
• Снаружи окна не должно быть защитной пленки;
• Рама окна не должна быть испачкана монтажной пеной;
• Рама окна должна быть надежно закреплена в проеме, не должно быть провисаний и шатаний;
• Проверяем наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, болтовые соединения). Ручки, петли и прочая фурнитура должны быть надежно закреплены. Проверяем фурнитуру на наличие дефектов;
• Створки должны плотно прилегать к раме по всей поверхности;
• Проверяем целостность стекол (трещины, царапины);
• Уплотнитель по контуру должен плотно примыкать, нигде не должно быть задуваний;
• В проекте нужно посмотреть как открывается окно и открывание должно соответствовать проектному. Состав стеклопакета так же прописывается в проекте (двухкамерный, однокамерный и т.д.);
• Откройте и закройте окно. Окно должно открываться легко без усилий. При открывании и закрывании створки окна, она не должна ничего цеплять. Плохое открывание окна может указывать не только на то, что неправильно отрегулирована створка, но и на то что оно установлено с перекосом. И устранить эту проблему можно только с переустановкой окна;
• Проверяем надежность закрепления подоконников и сливов у окон;

Электрика

• В квартире должен быть установлен электрощит. Проверяем его на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин и пр.);
• Необходимо проверить наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле;
• В электрощите должны быть: прибор учета (электощетчик), вводной автомат (автоматический выключатель), группа автоматов на электроснабжение квартиры, УЗО на влажные помещения;
• Если в квартире разведены розетки и выключатели, то обязательно проверьте их исправность;
• Подключите в розетку компактный электроприбор (см. список "Что взять с собой на приемку квартиры") и проверьте ее работу;
• Снимите показания с электросчетчика и запишите всю информацию в акт;

Слаботочные сети

• Читаем договор и проверяем наличие тех сетей которые указаны в договоре;
• Поверяем целостность кабеля слаботочных сетей. Не должно быть перегибов, повреждения изоляции и т. п.;

Пожарная сигнализация

• Проверить наличие и подключение датчика пожарной сигнализации. Обычно такие датчики устанавливаются внутри квартиры при входе;

Водоснабжение и канализация

• Все стояки должны идти вертикально и должны быть надежно закреплены;
• Проверяем отсутствие подтеков и воды возле труб и на трубах;
• Проверяем отсутствие повреждений на счетчиках водоучета (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.). В квартире все счётчики должны быть опломбированы. Серия и номер счетчиков должны совпадать с выданным вам паспортом. Серию и номер счетчика запишите в акт;
• Снимите показания счетчиков;
• Проверяем работу всех запорных кранов;
• На трубах не должно быть трещин, наплывов, сколов;
• Тщательно осматриваем стояк канализации на отсутствие трещин, пробоев, повреждений от сварки;
• Отвод канализации на квартиру должен стоять на высоте не более 5см от уровня поверхности пола. Если он стоит выше, то сливы в квартире будет организовать сложно;
• Наличие заглушек на открытых канализационных выводах;
• Целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях;
• Места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;
• Выводы полотенцесушителя должны располагаться горизонтально и в одной плоскости

Отопление

• В первую очередь нужно осмотреть радиаторы отопления и вентили на них на отсутствие повреждений (царапины, сколы, вмятины, следы краски и.т.д). Если на радиаторе есть защитная пленка снимаем ее и осматриваем радиатор;
• Проверьте правильность установки радиатора отопления. По действующим СНиПам радиаторы следует устанавливать не менее 6 см до пола и 5 см от верха прибора до низа оконного проема;
• Мощность радиатора отопления должна соответствовать метражу помещения;
• На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского;
• Запорные краны должны поворачиваться. Регуляторы температуры должны крутится. Если есть возможность, проверьте работу запорных кранов и регуляторов температуры;
• Проверяем отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;
• Все металлические трубы должны быть очищены и окрашены. На трубах не должно быть ржавчины;
• Радиаторы отопления должны быть прочно закреплены (минимум на двух кронштейнах). Так же визуально проверьте как установлен радиатор по отношению к подоконной линии, он должен быть установлен в уровень;
• Проверьте работоспособность радиаторов отопления и равномерность прогрева, если это возможно. Если время года не позволяет осуществить проверку, то в акте приемки обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления";

Вентиляция

• Проверяем, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в санузлах;
• В вентиляционных отверстиях не должно быть неровностей, мусора или каких то сужений;
• Работу тяги вентиляции проверяем листком бумаги. Листок бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией. Для проверки можно использовать и зажигалку. Пламя зажигалки должно отклонится к вентиляционному отверстию;

Дефекты есть. Что теперь?

Важно!

Не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Никогда не подписывайте пустой акт приемки квартиры. Подписанный акт означает то, что вы не имеете претензий к застройщику и принимаете на себя ответственность за квартиру.

После того как вы обнаружили и зафиксировали в смотровом листе все недочеты найденные на квартире, у вас есть два варианта дальнейших действий:

1) Отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и указать в нем причину отказа ( Закон ФЗ-214)

Указать мотивированную причину отказа подписания акта приема передачи квартиры необходимо обязательно. Иначе застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи и по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру. Так же нужно зафиксировать все найденные недостатки в смотровом листе или составить самим претензию. На всех документах застройщик должен указать дату и поставить свою подпись (на акте приема-передачи, на смотровом листе или претензии). Так же у вас должны остаться копии этих документов с указанием даты и подписью застройщика, т.к. как застройщик имеет право по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру так и не устранив недостатки найденные в квартире.

Не обязательно найденные дефекты должны быть исправлены застройщиком. Можно попросить денежную компенсацию на устранение этих дефектов или соразмерное снижение стоимости квартиры. Иногда денежная компенсация выгоднее, чем устранение застройщиком обнаруженных дефектов.

При первом осмотре квартиры вы не подписываете акт приема передачи квартиры и оговариваете в течении какого срока эти недостатки будут исправлены (сроки исправления недостатков нужно обязательно прописать и застройщик должен поставить свою подпись). Все недочеты застройщик должен устранить в течении 30 дней. По истечении этого времени или раньше застройщик приглашает вас вновь принять квартиру. Если недостатки были устранены, то смело подписывайте акт. Если остались мелкие недостатки, то вы можете подписать акт, но обязательно приложите к акту список недостатков, которые застройщик должен еще устранить (копии этих документов обязательно должны быть у вас с подписью застройщика). Так же снова установите срок в течении которого застройщик будет устранять эти недостатки.

Обнаружив недостатки у вас есть возможность снизить стоимость долевого участия (то есть снизить стоимость квартиры) и отсудить у застройщика еще и денежную компенсацию. Важно понимать, что это можно сделать только в судебном порядке. Суд может длится полгода и даже год. К сожалению пока длится суд начинать ремонт в квартире нельзя.

Без подписанного акта приема-передачи квартиры вы не сможете начать оформление права на собственность, а это довольно долгий процесс.

2) Подписать акт приема-передачи квартиры указав в нем и в смотровом листе или в претензии все выявленные недостатки

Так же нужно указать в течении какого времени застройщик исправит эти недостатки или выплатит вам денежную компенсацию на устранение этих дефектов. Подписанный акт со списком недостатков не снимает с застройщика обязательств по устранению этих недостатков.
Все документы так же должны быть подписаны застройщиком с обязательным указанием даты. Копии этих документов с подписями и датами от застройщика должны быть у вас.
Согласно п.2 статьи 7 и закона 214 -ФЗ.

В итоге застройщик должен выполнить одно из трех действий:

1. Безвозмездно в оговоренный срок устранить все найденные недостатки;
2. Соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
3. Выплатить денежную компенсацию на устранение найденных дефектов;

Гарантии

Иногда дефекты в квартире становятся заметны лишь через какое то время, после того как вы приняли квартиру. Если квартира покупалась по договору долевого участия, то согласно закону 214 - ФЗ для объекта долевого строительства устанавливаются гарантийные сроки. На вашу квартиру дается гарантийный срок - 5 лет, на инженерное оборудование - 3 года. В течении этого срока вы можете предъявить претензии к застройщику и требовать устранить найденные недостатки за его счет.

Разработка базового дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами и ведомостями, за 1050 руб/м2

Разработка полного дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами, ведомостями и 3-D визуализациями помещений, за 2700 руб/м2

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» . , в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику , строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции , которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

• конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
• период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
• наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Если в договоре долевого участия обозначены приблизительные либо ориентировочные сроки передачи, он не будет считаться заключенным .

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока , указанного в договоре.

• Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
• За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще , если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры - важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства .

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

• за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
• удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

• В досудебном порядке (подается с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
• В : подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Помимо выплаты неустойки через суд возможно истребовать возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда, а также выплаты штрафа в размере 50% от неустойки, определенной судом.

Акт приема-передачи квартиры дольщику

Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для , приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе , так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

• дата, место его подписания;
• кто является его сторонами;
• описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
• отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Подписанию акта предшествует заполнение смотрового листа , в котором могут быть отражены недостатки передаваемого жилого помещения либо их отсутствие.

Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

• на состояние самой квартиры:
  • стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
• состояние и наличие общедомового имущества:
  • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

• условиям заключенного договора;
• требованиям техническим регламентам;
• проектной документации;
• градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

• На принятое жилое помещение - не менее 5 лет .
  • Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта .
  • До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
• На технологическое и инженерное оборудование объекта - не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта на квартиру в этом многоквартирном доме).

Если недостатки возникли из-за нормального износа объекта долевого строительства или его частей, а также нарушения собственником требований технических регламентов или проведенного ненадлежащего ремонта, то в таком случае застройщик за них ответственности не несет (п. 7 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Устранение недостатков в квартире

Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
• возмещения расходов при устранении недостатков;
• уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

• один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
• второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

• стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания ;
• стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

Если все недостатки незначительные - дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

Представитель застройщика наконец-то позвонил вам и сообщил, что можно приходить в офис за ключами от новой построенной квартиры? Подождите, расслабляться рано. Ведь наступает ответственный момент, вы должны знать, как принять квартиру у застройщика. И сделать это в соответствии со всеми правилами и законами, иначе впоследствии можете остаться с браком. Рассказываем, как правильно принять квартиру у застройщика.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Обращаем внимание, что процесс приема квартиры у застройщика должен проходить фактически в правовом поле приемки любого товара и услуги. Это значит, что вы несете ответственность за верные действия не меньше, чем застройщик. Если девелопер предлагает вам подписать акт приема-передачи долевого имущества сразу в офисе, без поездки на объект, то согласие с этим будет достаточно сложно оспорить. Поэтому читаем о том, на что стоит обратить внимание и как грамотно принять квартиру от застройщика.

Вам передается не только ваша же квартира, но и общедомовое имущество, за содержание которого придется платить управляющей компании. В этот перечень входят:

Проверяйте новостройку днем, когда видны все огрехи. Не стесняйтесь требовать достаточно времени на проверку. Не позволяйте застройщику навязывать правила проверки. В законодательстве нигде не указывается, что проверка нового дома дольщиком должна заниматься не более часа-двух – вы не ограничены во времени.

Что взять с собой на проверку

• В новом доме еще не включены осветительные приборы. Уж в вашей квартире, если это не отделка под ключ, их точно нет. Поэтому захватите фонарик.
• Пригодятся спички – с помощью них можно проверить работу вентиляции.
• Для проверки поступления электричества в прорубы под выключатели и розетки нужен тестер.
• Отвес (уровень) нужен для проверки стен и перегородок.

Не забывайте о своем праве вызвать эксперта на приемку квартиры – ведь ясно, что правильно принять квартиру у застройщика непрофессионалу будет сложно, а порой невозможно. Требуйте от эксперта официальное заключение, с котором после вы сможете обратиться за неустойкой.

Кроме общего состояния квартиры и строительных недочетов проверьте метраж помещения. Часто бывает, что квартира в итоге получается на 1-2 квадратных метра больше или меньше заложенной в проектной декларации и договоре долевого участия. Если меньше – то это способ получить у застройщика возврат денежных средств. Больше – придется доплатить или согласиться не обращать внимание на некоторые недостатки.

Какие документы необходимы

Как самому принять квартиру у застройщика? Уточняем список документов, необходимых для этого процесса.

• договор долевого участия или иной документ, по которому вы заключали сделку;
• платежные документы, подтверждающие оплату;
• документ, подтверждающий личность участника приема-передачи.

Законодательство четко не прописывает перечень документов, необходимые для приема, но уточняет необходимость подписать акт приема-передачи. Поэтому необходимо, чтобы все люди, которые вписаны в договор долевого участия, принимали участие в процессе приемки.

Если же лица не могут физически присутствовать на сделке, то собственнику жилья необходимо захватить с собой нотариально заверенную доверенность от этих лиц. Таким образом вы обезопасите себя от невозможности подписи и принятия акта. Также рекомендуется захватить с собой на встречу с застройщиком документы, полученные из Росреестра о регистрации ДДУ, если таковые имеются.

Порядок приёма квартиры

Первую встречу назначает ваш застройщик. Причем официально – через письмо с уведомлением. Но лучше не дожидаться результатов работы «Почты России», а самостоятельно контролировать ситуацию.

• Просматривайте сайт застройщика, в новостях наверняка появится оповещение о встрече дольщиков.
• Если такое возможно, вступить в группу застройщика в социальной сети. Часто это оперативный способ связи с нужным лицом компании.
• Когда наступил срок сдачи дома, не стесняйтесь позвонить в офис компании и поинтересоваться, как правильно принять новую квартиру у застройщика. Вам должны выдать нужную информацию.

Цель первой встречи – ознакомить вас с порядком приема новостройки. На этом этапе будет назначено новое событие – сам момент приема новостройки уже на ее площадях. Не подписывайте никаких документов о приеме квартиры на первой встрече, вам нужно самостоятельно убедиться в сдаче здания. А вот застройщик должен на этой встрече показать вам документацию о том, что государственная комиссия приняла дом.

Итак, вы получите от застройщика пакет документов с данными по квартире и дому – обычно это копии вашего договора, данные о принятии новостройки и прочие документы, объем которых регулируется в том числе локальными нормативными актами. В первую очередь вас должен интересовать смотровой лист, в котором нужно будет отметить все недочеты, дефекты и прочие не устраивающие вас моменты во время осмотра квартиры. Затем дольщик подписывает акт приема-передачи – если все в порядке. В этом акте необходимо указать:

• Адрес строения. Обязательно указывается не строительный адрес объекта, который может быть записан в договоре долевого участия, а реальный, который выдала государственная комиссия.
• Номер квартиры.
• Полная площадь квартиры, с указанием метража и прочих планировочных данных – площадь кухни, жилая площадь, площадь санузла.
• Стоимость жилья.

Законодательство не обязывает вас подписывать акт приема-передачи, если вы с ним не согласны.

Может возникнуть ситуация, когда срок сдачи приблизился, комиссия государственных органов строительства уже побывала на объекте, но застройщик не торопится начинать процесс передачи квартир. В такой ситуации рекомендуем подготовить и отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (). Это поможет в будущем подтвердить свой статус дольщика и не позволит застройщику в суде доказать, что это вы препятствовали сдаче новостройки.

Особенности приёма квартиры при разных видах отделки

Существует три вида квартир, которые вы можете получить у девелопера:

1. Черновая отделка – по сути, это голые стены. Иногда – даже без перегородок, указанных в плане. Законодательство обязует застройщика устанавливать входную дверь, счетчики на воду и электричество (важно – газовый счет не предусмотрен). Также, в зависимости от региона, может быть обязательство установки девелопером газовый плиты (если в доме проведен газ). Должен быть провод из подъезда в квартиру с электричеством. На окнах – стеклопакеты. В санузле – разводка на канализацию и водопровод.
2. Предчистовая отделка. В таких квартирах сразу можно начинать делать косметический ремонт. Нужно заниматься стяжкой пола, штукатуркой стен и работой с потолком. Зачастую установлены предметы санузла – унитаз, ванна, раковины. Есть розетки и выключатели, проведена проводка.
3. Отделка «под ключ». Либо ремонт по готовому проекту застройщика, либо ремонт по вашему проекту, о котором договорились отдельно.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки

Существуют как общие признаки недоделок, которые нужно смотреть во всех видах квартир, так и особые, подходящие именно под черновую отделку. Основные моменты:

• Входная дверь. Смотрим на работу и качество замка, стали. Петли не должны скрипеть, зазор между полом и дверью не должен превышать трех миллиметров. В случае недостатка можно внимательнее ознакомиться с ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные».
• Швы и стыки. Не должно быть зазоров, все должно быть заделано. Не должно быть воды или даже ее следов. Обратите внимание на стыки на полу – порой застройщик пытается отдать вам квартиру с большими отверстиями между плитами. Если это произошло, включайте это в лист осмотра.
• Сам пол проверяется с помощью сантиметрового молотка. Простучите поверхность – если внутри будут пузыри и трещины, звук будет меняться на более гулкий. Обозначьте эти места, укажите их в листе осмотра. Возможно, это брак, а возможно – естественные последствия усадки дома.
• Посмотрите на трещины. Да, если дом новый, особенно построенный на основе монолита, то трещины в полу могут быть, это не означает брак. Но их толщина не должна превышать 4 мм.
• Потолки. Стандарты БТИ указывают, что отклонений от стен не может быть больше пяти миллиметров. В помощь придет уровень – прикладывайте его к потолочным швам и смотрите на значение. Высота потолка стандартная – 2,75 метра, но изменения могут быть утверждены в проектной документации.
• Окна. Опять же, смотрите на трещины и зазоры. Сам пакет должен быть установлен плотно, при нажатии на стекло посторонних звуков и явного вдавливания быть не должно. Зачастую ставятся пластиковые стеклопакеты, поэтому принюхайтесь – дешевые варианты могут издавать сильный запах. Если дерево – проведите рукой по поверхности, фактура должна быть однородной.
• Доступ к электроэнергии. Несмотря на то, что розетки и выключатели у вас в квартире застройщик не обязан ставить, если это не предусмотрено отдельным пунктом договора, доступ к электричеству обеспечить он обязан. Проверьте подачу энергии в квартиру с помощью тестера. Зайдите в санузел, там должны быть установлены счетчики на воду с плафонами для просмотра данных. Подключите с помощью них к сети дрель или перфоратор – проводка должна выдержать как постоянную работу мощного устройства, так и его быстрое включение и выключение.
• Раз вы уже в ванной, проверьте качество установки счетчиков. Сами измерительные приборы должны быть установлены вплотную к стене. Трубы должны быть с теплоизоляцией.
• С помощью зажигалки или спичек проверьте работу вентиляции – как на кухне, так и в ванной комнате.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Предчистовая отделка или отделка «под ключ» с одной стороны экономит время дольщика на ремонт, а с другой стороны — затрудняет проверку итога строительства. Здесь вы не сможете проверить качество плит на потолке и полу, не сможете рассмотреть стены и швы между ними. Поэтому ваша задача в этом случае — проверять качество предчистового или итогового ремонта.

• Полы. Если стяжка в ванной комнате или туалете не видна на стенах — это нарушение, так как она монтируется на слой гидроизоляции. В жилых помемещениях вместо защиты от воды используется защита от звука, поэтому ее наличие тоже нужно проверить. С помощью строительного уровня нужно проверить перепады высот. Разумеется, никаких трещин и пустот в стяжке быть не должно.
• Стены в этом случае нужно проверить на ровность с помощью уровня, а также ощупать руками. Если у вас чистовая отделка, то смотрите, насколько прочно уложен слой штукатурки. Если готовый ремонт, то проверьте, нет ли проблем с обоями — если стены не ровные, то на швах обычно возникают хорошо заметные замятия бумаги.
• Потолок обычно делают с расчетом на покрытие краской, значит, он должен быть не только отштукатурен и вытянут, но и покрыт шпаклевкой. Если высота потолка ниже заявленного больше, чем на 1 см — это может служить поводом для претензии.
• Отопление — трубы должны быть без повреждений, радиаторы крепятся минимум на трех кронштейнах. Между полом и батареями отопления должно быть минимум 6 см пространства, от стены радиаторы должны отходить минимум на 2,5 см. Разумеется, стоит проверить наличие терморегуляторов, если такие имеются в техническом паспорте батарей.
• Водопровод. Все стояки должны быть вертикальными, должны быть установлены фильтры очистки воды и счетчики. Последние должны быть смонтированы правильно. Проверьте, крутится ли счетчик при смыве воды в унитазе, при включении воды на кухне и в ванной комнате.
• Проверьте все стыки, они должны быть полностью герметичны.
• Электричество. Проверьте все розетки и выключатели. Посмотрите на распределительную коробку, все должно быть исправно. Не забудьте убедиться, что домофон и дверной звонок функционируют правильно. С помощью Wi-fi адаптера проверьте, есть ли сигнал у провода на доступ к интернету, если такой проведен.

Срок передачи квартиры владельцу

Неустойка за нарушение сроков сдачи дома

Претензия застройщику содержит требование выплатить неустойку за просрочку сдачи дома. Как посчитать сумму? Нужно подставить в формулу нужные цифры. Берем дату, указанную в договоре, считаем, сколько дней прошло после ее наступления. Умножаем ее на ключевую ставку ЦБ РФ (9%). Умножаем на сумму, указанную в договоре. Умножаем это на 1/150. Т.е. при стоимости квартиры в 1 млн рублей неустойка за день составит 600 рублей. Если в претензии отказано, идем в суд.

Типичные дефекты новостроек

Каждая новостройка отличается друг от друга, и найти дефекты можно практически в каждом сдаваемом объекте. Без эксперта принять квартиру от застройщика довольно сложно, но есть типичные недостатки новостроек, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.

​Как исправить недочеты

Если вы обнаружили недостатки и решили дать возможность застройщику их исправить, заключите с ним соглашение на конкретный срок исправления – так как в ФЗ-214 нет четких указаний по времени устранения недостатков. В суде сроки будут вычисляться из средних по рынку для таких видов работ. Поэтому лучше прямая договоренность с застройщиком. Если же девелопер не исправляет все в течение 45 дней – то смотрим на ст. 20 Закона о защите прав потребителей. Именно там указано ваше право требовать устранения именно в этот срок.

Соглашение об устранении недостатков заключается в свободной форме. Можно заверить у нотариуса. Укажите в нем точное наименование организации-застройщика, перечень работ и претензий, приложите копию смотрового листа.

Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак

Если брак слишком серьезный, то пишем застройщику официальное письмо, отправляем по почте или вручаем лично. В нем указываем, что либо застройщик устраняет брак за 45 дней, либо договор разрывается и застройщик должен вернуть дольщику деньги плюс уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Скорее всего, в ситуации с возвратом денег придется обосновывать недостатки не только смотровым листом, но и заключением эксперта. В том числе и в суде.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

КОМПАНИЯ « СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ подробнее об услуге и стоимости

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. То есть не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем Вам проделать следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, Вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

Договора,

Технических регламентов,

Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать Вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в акте осмотра. Если Вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на Ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, но и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик Вам будет говорить, что Вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а Вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекления и т.д.

Если из-за несущественных недостатков Вы откажитесь принимать квартиру, то Вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли Вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что Вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть невооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя . Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у Вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то Вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это .

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что Вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На наш взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.