Как узнать что документы на квартиру подлинные. Поговорим о проверке квартиры перед ее покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал сайт приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом - более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений - находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана - только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ - он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага - это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости - ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя - это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно - менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага - выписка из ЕГРН - требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство - ИЖС или личное подсобное хозяйство - ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Владимир Воронов

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке - более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» - это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на . В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления - о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Анастасия Чернова

специалист по продажам АН «Находка»

Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде - 250 руб. Срок оформления - три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное - даты регистрации каждой сделки.

Людмила Плотникова

Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок - это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет - это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа - Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно - никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном - за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

Денис Вохменин

Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку. В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях - обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал сайт рассказывал о многообразии и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме - сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине - бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов. Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

Денис Вохменин

главный юрисконсульт АН «Находка»

В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до , а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Вконтакте

— этим вопросом должен задаться каждый, чтобы одно из радостных событий в жизни не омрачилось проблемами или потерей денег. Как проверить квартиру перед покупкой ? Можно обратиться к квалифицированному юристу либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .

Как проверить квартиру перед покупкой

Первое, что необходимо сделать, — это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее?

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т. д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, поправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную другим человеком, в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 200 руб. для физлиц и 600 руб. для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т. д. Учтите, что срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите у собственника копию решения и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось соответственно, объект продажи чист.

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью справки из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца

Первое: проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.
Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же и на получение денег.

Не знаете свои права?

И наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка квартиры-новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке — это проверка репутации застройщика . Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе, все ли квартиры сдавались вовремя, не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации. Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев. Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна представить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1 . Т. купила квартиру. Через некоторое время ей пришла повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это в соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подал иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации. Исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие.

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически нездорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры.

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра .

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ . Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел .
Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму . Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра . Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Проверяем квартиру

Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы . Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут:
Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов , а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие» . Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

Из судебных решений можно узнать, например:

о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
о вселении и выселении жильцов;
о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.

3 полезных источника информации о покупаемой квартире

Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?

Откажитесь от сделки, если:

продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

адрес, по которому находится недвижимость;
характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
стоимость;
сведения о собственнике;
условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

личные документы;
документы, подтверждающие право собственности продавца;
доверенность (при необходимости);
заявление (для регистрации договора);
справку об оплате пошлины;
дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

Когда продавец и члены его семьи ?
Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
Что в помещении продавец оставит покупателю?
В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

Отказаться от покупки.
Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.