Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Несмотря на явное сходство в теории оценки понятие стоимости, затрат и цены принято различать.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Расходы - это мера затрат, необходимых для того, чтобы создать объект подобный оцениваемого. Расходы влияют на рыночную стоимость, но однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект может иметь низкую полезность и соответственно - невысокую стоимость.

Цена - это исторический факт, который отражает расходы на покупку подобных объектов в прошлых сделках, а также настоящее факт отображения цены предложения продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют собой обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Согласно операционными потребностями и функциональному назначению существуют различные модификации стоимости.

Стоимость делится на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене - это цена, которая преобладает на свободном, открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе равенства между реальными экономическими факторами, поэтому ее называют объективной стоимости. Наиболее распространенной формой объективной стоимости является рыночная стоимость.

Краеугольным камнем теории оценки является понятие "рыночная стоимость". Под ней понимают высшую денежную сумму (цену), за которую передается имущество (титул собственности) в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом на действительную дату оценки при соблюдении следующих условий:

Открытости и конкурентоспособности рынка, на котором свободно взаимодействует достаточное количество контрагентов, связанных с продажей и покупкой аналогичных объектов собственности;

Покупатель и продавец оцениваемой собственности четко осведомлены об основных характеристиках недвижимости и состояние рынка, действуют разумно со знанием дела и без принуждения;

Срок экспозиции объекта собственности на рынке должен быть достаточным для привлечения необходимого количества потенциальных покупателей, которые образуют данный сегмент рынка.

Рыночная стоимость как идеальный стандарт не всегда может быть достижимой, поэтому реальная рыночная цена сделки часто существенно отличается от рыночной стоимости.

Особым случаем применения как базы оценки рыночная стоимость объекта при условии существующего использования, то есть при условии предположение, что при неблагоприятной возможности, его дальнейшее использование будет происходить таким же образом, что и на дату оценки.

С учетом степени рыночности стоимости объекта выделяют нерин- кову стоимость и нерыночной нормативно-расчетную стоимость, которые формируются на основе методик и нормативов утвержденных соответствующими государственными учреждениями (например, при начислении налогов, страховых взносов, пошлин и других).

Ликвидационная стоимость - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи оцениваемой собственности в очень короткий срок для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением ее рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - это оценка по рыночной стоимости имущества (имущественных прав) как средства повышения гарантии обеспечения обязательств при ненадлежащем исполнении условий договора и ликвидации возможных от этого неблагоприятных имущественных последствий.

Страховая стоимость - базируется на стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки в целом или отдельных его элементов, подверженных риску разрушения (уничтожения). На основе страховой стоимости определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Арендная стоимость - расчетная величина стоимости объекта оценки, используемая для определения норматива арендной платы. В качестве базы арендной стоимости преимущественно выступает (принимается) рыночная стоимость и рыночная стоимость недвижимости при существующем использовании.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - это мера ценности собственности отдельного пользователя или группы пользователей, является составной частью действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи. Поскольку стоимость собственности в пользовании удовлетворяет потребности конкретного пользователя то ее часто называют субъективной стоимости.

Наиболее распространенным проявлением стоимости в пользовании есть инвестиционная стоимость . Под ней понимают стоимость объекта недвижимости определенную в конкретных условиях, цели и результативности инвестирования.

Балансовая стоимость - это отраженная в бухгалтерской отчетности первоначальная стоимость активов проиндексирована на дату последней переоценки и уменьшенная на сумму амортизационных отчислений.

Налоговая стоимость - это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определенным законодательством о налогообложении собственности.

Стоимость замещения - это совокупность затрат в текущих рыночных ценах на создание нового функционального аналога, который имеет эквивалентную с оцениваемым объектом полезность.

Стоимость воспроизводства - это совокупность затрат на создание таких же, или очень похожих материалов новой точной копии объекта оценки при учете существующих рыночных цен на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения - есть суммарной величине рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании и стоимости замещения расположенных на участке зданий и сооружений за вычетом всех видов их износа (обесценения). Эта разновидность стоимости замещения используется как база оценки объектов недвижимости специального назначения, не имеют рыночного спроса.

Утилизационная стоимость - это денежный эквивалент, который ожидается получить от продажи выбывающих материальных активов или их составляющих компонентов для альтернативного использования. Эту стоимость также называют окончательной ликвидационной стоимостью .

Скраповая стоимость - это вторичная стоимость совокупности материалов которую можно получить при разрушении (ликвидации) объекта оценки.

Таможенная стоимость - это эквивалент стоимости импортированных объектов, которая используется для расчетов пошлины, сборов и других таможенных и связанных с ними платежей.

Каждый из перечисленных видов стоимости или в обмене, то в использовании, имеет свою область применения и ограничения.

Выбор той или иной модификации стоимости зависит от особенностей объекта, поставленной цели и порядка оценки.

ЧТО ТАКОЕ СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ?

Ниже приведены стандартные определения, которые используются в отчетах об оценке, выполненных для клиентов.

• ? Стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании определяется как сумма денежных средств, на которую можно обменять собственность при совершении взаимовыгодной сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, каждый из которых обладает необходимой информацией обо всех существенных фактах и действует без принуждения к купле-продаже, по состоянию на определенную дату, при условии, что активы продолжают функционировать с той же самой производительностью как часть действующего предприятия в том же самом месте расположения.
• ? Рыночная стоимость (или стоимость в обмене). Рыночная стоимость (или стоимость в обмене) определяется как сумма денежных средств, на которую можно обменять собственность при совершении взаимовыгодной сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, каждый из которых обладает необходимой информацией обо всех существенных фактах и действует без принуждения к купле-продаже, по состоянию на определенную дату. (Рыночная стоимость не включает расходы на установку, транспортировку, фундаменты, прокладку труб и проводку питания, необходимые для каждой единицы оборудования, и не учитывает их вклад в стоимость как части действующего предприятия в том же самом месте расположения.)

Части определений, выделенные курсивом, отражают две разные концепции. Стоимость в пользовании основана на допущении, что при слиянии компаний покупатель рассчитывает на продолжение деятельности в будущем. Покупатель хочет знать, сколько будет стоить сегодня приобретение аналогичных или похожих активов, готовых и действующих, производящих продукцию на существующем уровне.

Одно оборудование может быть современным, другое может быть изготовлено по старым технологиям и даже полностью самортизировано, но по-прежнему обеспечивает рентабельность производства. За день до объединения компаний активы были полностью функциональны и приносили прибыль, и мы можем не без оснований предположить, что на следующий день никаких изменений исключительно из-за смены собственника не произойдет. Цена приобретения бизнеса как части действующего предприятия определяется с учетом того, что существующее оборудование было установлено, протестировано и налажено, и что различные составляющие оборудования, скажем, сборочной линии, сбалансированы. Хоть это и не рассматривается в SFAS 141, но наличие у продавца квалифицированных рабочих бригад тоже увеличивает стоимость.

В двух словах, подход «стоимость в пользовании» определяет перспективы покупателя. Мы смотрим на отдельную компанию и связанные с ней активы в текущем состоянии и местоположении. Цена приобретения всего бизнеса, предположительно, возникает после комплексной проверки, проведенной покупателем, который понимает, что именно он получает в части производственных мощностей.

Методология оценки стоимости в пользовании проста. Теоретически мы идентифицируем все активы, определяем затраты на их замещение на сегодняшний день, включая доставку, установку, тестирование и наладку. Затем на основании физического осмотра активов профессиональный оценщик определяет их возраст, фактическое состояние и все виды износа.

Предполагается, что хотя активы могут быть заменены новым аналогичным оборудованием, на самом деле они не будут заменены. Вместо этого будут оставлены старые активы, но использование физически изношенной, основанной на старых технологиях части активов влечет за собой снижение стоимости всех активов по сравнению с полностью новым комплексом. Обязанность оценщика заключается в применении своего экспертного мнения по поводу величины всех видов износа, которые существуют на момент объединения компаний. Следует обратить внимание, что определение оценщиком износа основывается на физическом осмотре и применяемых методах, а не на произвольных сроках службы по данным бухгалтерского учета, которые были рассчитаны по первоначальной стоимости в целях составления финансовой отчетности.

На практике оценщики обычно не рассчитывают затраты на замещение каждого актива и не разделяют затраты на доставку, установку, тестирование и наладку. В мире нет такого количества оценщиков, которые могли бы это сделать. В целях ускорения работы оценщики, как правило, используют систему учета основных средств клиента. Если первоначальная стоимость активов, а также дата приобретения известны, оценщики могут применить либо стандартные подходы, либо соответствующие индексы к первоначальной стоимости. Это дает оценщику обоснованную приблизительную стоимость затрат на приобретение такого же товара сегодня. Очевидно, для крупных компонентов оборудования оценщик должен проверить точность индексации, получив цены от поставщиков. Индексы, как правило, представляют собой достаточно точные значения, и, по мнению оценщиков, этот подход обеспечивает достоверный результат без каких-либо дополнительных затрат.

Теория и практика оценочной деятельности. Государственное регулирование

оценочной деятельности. Договорные отношения в оценочной деятельности. Отчет об

оценке. Стандарты оценки.

1.Верно ли утверждение, что оценочная деятельность - это:

а) вид бизнеса, сфера самостоятельного предпринимательства;

б) раздел экономической науки – прикладной экономический анализ;

в) искусство;

2.Оценочная деятельность – это:

а) деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками,

зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них;

б) деятельность по расчету доходов от объектов оценки;

в) деятельность по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

г) анализ объекта оценки с целью его продажи.

3.Предметом оценочной деятельности является установление

а) ликвидационной стоимости объекта;

б) рыночной стоимости объекта;

в) одного из видов стоимости в зависимости от цели оценки;

г) инвестиционной стоимости объекта.

4.Объекты оценки – это:

а) природные ресурсы;

б) финансовые активы;

в) недвижимость;

д) все объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ

установлена возможность их участия в гражданском обороте;

5. Верно ли утверждение, что оценочная деятельность это одно из направлений

риэлтерской деятельности:

б) неверно.

6.Рыночная стоимость объекта оценки - это:

а) действительная стоимость;

б) эквивалентная стоимость;

в) разумная стоимость;

г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции;

е) реальная стоимость.

7.Чистая сделка характеризуется следующими условиями:

а) осведомленностью сторон о предмете сделки при соблюдении своих интересов;

б) объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

в) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана

принимать исполнение;

г) мотивация у сторон типичная, а цена сделки разумная;

е) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

и) а,б,г,е.

8.Субъектами оценочной деятельности являются:

а) предприятия, учреждения, организации;

б) российские и иностранные юридические и физические лица;

в) заказчики;

г) юридические и физические лица - оценщики и потребители их услуг – заказчики;

д) индивидуальные предприниматели без образования юридического лица;

е) нет правильного ответа

9.Обязательные требования к договору об оценке следующие:

а) письменная форма договора;

б) нотариальное удостоверение договора;

в) вид объекта оценки;

г) вид определяемой стоимости;

д) основания для заключения договора;

е) денежное вознаграждение за проведение оценки объекта;

ж) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

10. Верно ли утверждение, что не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на

достоверность оценки:

11.Может ли оценщик проводить оценку на предприятии, если он является учредителем,

акционером, собственником или должностным лицом этого юридического лица;

12. Допускается ли проведение оценки объекта, если оценщик

является учредителем, собственником, акционером, кредитором. страховщиком

оценочной фирмы;

13. Верно ли, что передача прав на объекты, принадлежащие РФ, субъектам РФ либо

муниципальным образованиям требуют обязательной оценки:

14.Является ли страхование гражданской ответственности оценщика обязательным для

осуществления оценочной деятельности:

в) в отдельных регионах РФ.

15.К общим требованиям, предъявляемым к отчету об оценке объекта не относятся:

а) дата составления отчета;

б) указание на основания проведения оценки:

в) сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду

имущества;

г) точное описание объекта оценки;

д) стандарты оценки, используемые данные с указанием источников их получения,

принятые допущения;

е) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

ж) дата определения стоимости объекта оценки;

и) б,в,г,з,е,

к) а-ж –все являются обязательными;

16.Деятельность по оценке имущества в России в настоящее время:

а) не лицензируется;

б) лицензируется федеральными органами;

в) лицензируется в отдельных регионах;

в) лицензируется только на некоторые виды имущества.

17.Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:

а) на протяжении гарантийного срока произведенной оценки;

б) только на определенную дату – дату оценки;

в) только на определенную дату – дату осмотра объекта, которая есть дата оценки;

г) на протяжении определенного срока, который указывается в отчете об оценке.

18. Стандарты по оценке имущества определяют требования:

а) к процессам оценки и к профессиональному уровню оценщика;

б) к процессам оценки, к отчету, к этической стороне отношений оценщика и заказчика;

в) к отчету по оценке по его форме и содержанию;

г) к этической стороне отношений оценщика и заказчика.

19.Отчет по оценке является:

а) строго регламентированным документом по форме и содержанию;

б) строго регламентированным только по форме, содержание определяется спецификой

в) регламентированным только по содержанию, а форма определяется спецификой

г) не регламентирован, однако на практике сложилась типовая структура отчета.

Правовые аспекты недвижимости и сделок с ней. Основы оценки недвижимости.

Принципы и подходы оценки.

Наилучшее и эффективное использование земли, зданий и сооружений. Ипотечно-

инвестиционный анализ.

1.Цель оценки недвижимости - это:

а) определение одного из видов стоимости объекта недвижимости;

б) передача прав на объект недвижимости;

в) наилучшее и наиболее эффективное использование объекта

недвижимости.

2.Рынок недвижимости – это:

а) обычный рынок;

б) несовершенный рынок;

в) локальный рынок;

г) совершенный рынок.

3.Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

а) полезность;

б) дефицитность;

в) возраст;

г) передаваемость прав;

4.Слово «стоимость» имеет много значений, но наиболее общее из них следующее:

а) цена, за которую что-то продано;

б) ценность какого-либо объекта как средства достижения цели;

в) будущая полезность объекта;

г) текущая стоимость объекта;

д) мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за объект.

5.Верно ли, что стоимость объекта недвижимости, затраты на его создание и цена объекта

недвижимости – это одно и то же:

6.Какое из ниже приведенных определений является синонимом понятия «стоимость в

а) субъективная стоимость:

б) стоимость для конкретного пользователя:

в) ликвидационная стоимость:

г) рыночная стоимость.

7.Каким образом может быть охарактеризована «стоимость в пользовании»:

а) объективная стоимость,

б) наиболее вероятная цена,

в) инвестиционная стоимость,

г) ликвидационная стоимость.

8. Подходы к оценке недвижимости – это:

а) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования,

б) сравнительный,

в) с учетом износа,

г) доходный,

д) затратный,

9.Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земли:

а) метод прямого сравнения продаж,

б) затратный,

в) доходный,

10.Ставка дохода на инвестиции в недвижимость – это:

а) процентное отношение цены продажи к доходу,

б) процентное отношение чистого дохода ко вложенному капиталу,

в) процентное отношение вложенного капитала к цене продажи.

11.Верно или неверно утверждение, что чем выше процентная ставка и (или) короче срок

амортизации кредита, тем меньше обязательный периодический платеж:

б) неверно.

12.Затратный подход к оценке недвижимости предполагает расчет трех видов износа:

а) физический износ, функциональный износ, внешний износ,

б) неустранимый физический износ, устранимое устаревание,

устранимое устаревание по местоположению,

в) физический износ, моральный износ, устранимое устаревание.

13.Верно или нет утверждение, что стоимость замещения и стоимость воспроизводства

являются синонимами:

б) неверно.

14.Верно или неверно утверждение, при определении стоимости недвижимости методом

сравнения продаж поправки вносятся в цены сопоставимых объектов с учетом их отличий

от оцениваемого объекта:

б) неверно.

15.Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени

соответствует подход сравнительного анализа продаж:

а) индивидуальные жилые здания,

16.При реализации доходного подхода к оценке недвижимости как называется

коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую

стоимость при дисконтировании:

а) общий коэффициент,

б) ставка процента,

в) ставка дисконта,

г) коэффициент реверсии.

17.Как рассчитывается ставка (коэффициент) капитализации:

а) делением цены продажи на величину чистого операционного дохода,

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи,

в) умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи,

г) умножением цены на рыночный фактор.

18.Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше

рыночная стоимость:

б) неверно.

19.Верно или нет утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме

ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:

б) неверно.

20.При вложении собственных и привлеченных средств инвестор в общем случае

рассчитывает на получение:

а) текущих доходов от объекта;

б) дохода от перепродажи объекта;

в) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту:

г) дохода от возрастания стоимости объекта в течение времени;

з) всего выше перечисленного.

21.Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более

высокую цену будет стремиться получить продавец:

б) неверно.

22.Рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредита,

определяется исходя из:

а) текущей стоимости денежных потоков;

б) текущей стоимостью перепродажи (реверсии);

в) текущего остатка ипотеки;

е) ничего из перечисленного.

23.При приобретении объекта недвижимости инвестор планирует для себя отдачу на

уровне 10%. Ипотечная постоянная равна 12%. Какие условия финансирования имеет в

данном случае инвестор:

а) благоприятные;

б) неблагоприятные;

в) типичные.

24. Ипотечная постоянная определяется:

а) делением размера кредита на общую сумму инвестиции;

б) делением ежегодных выплат по кредиту на размер кредита;

в) умножением ставки дохода на заемные средства на сумму заемных средств.

25.Верно или неверно утверждение, что коэффициент капитализации собственного

капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции:

б) неверно.

26. Коэффициент ипотечной задолженности – это:

а) результат деления общей суммы инвестиций на величину заемных средств;

б) произведение ипотечной постоянной на сумму заемных средств;

в) результат деления суммы заемных средств на общую сумму инвестиций.

27.Коэффициент покрытия долга – это

а) отношение суммы заемных средств к общей стоимости инвестиций;

б) отношение чистого операционного дохода к величине ежегодных выплат по кредиту;

в) сумма собственных и заемных средств.

28. Взаимодействием каких факторов определяется вариант наилучшего и наиболее

эффективного использования земли:

а) потенциал местоположения;

б) рыночный спрос;

в) ресурсное качество участка;

г) условия возврата капитала;

д) правовая обоснованность застройки;

е) технологическая обоснованность застройки;

ж) финансовая обоснованность застройки;

з) все вышеперечисленные;

и) а.б.в.д.

к) а,б,в,д,е,ж.

29.Основным критерием в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования

является

а) самая высокая цена объекта недвижимости;

б) самая низкая стоимость улучшений;

в) самая высокая стоимость земли.

30.Что из перечисленного нельзя отнести к объектам недвижимости в соответствии ГК

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) водные объекты;

г) ценные бумаги;

е) многолетние насаждения;

ж) предприятие в целом как имущественный комплекс;

з) здания, сооружения.

31. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

регистрируются:

а) права собственности;

б) иные вещные права на недвижимость;

в) ограничения(обременения) прав;

г) сервитуты;

д) ипотеки;

е) доверительное управление;

ж) аренда;

з) все перечисленное;

к) а,б,г-ж.

32.Какому методу оценки будет отдано предпочтение при определении рыночной

стоимости гостиницы:

а) метод продаж;

б) капитализации дохода;

в) затратный метод.

33. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:

а) наличие удобного подъезда;

б) обеспеченность социальной инфраструктурой;

в) местоположение.

34.Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:

35.При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение

отдается:

а) сравнительному подходу;

б) затратному подходу;

в) доходному подходу;

Таблица правильных ответов Блок 1

2. собственная стоимость

3. рыночная стоимость +

4. ликвидационная стоимость

3. балансовой стоимостью

Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость

1. стоимость, рассчитанная по конкретному факту

2. разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности

3. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности

4. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства

5. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора +

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это

1. принцип полезности

2. принцип прогрессии и регрессии

3. принцип соответствия

4. принцип замещения +

5. Соблюдение какого из нижеследующих условий является необязательным при определении наилучшего и наиболее эффективного способа использования недвижимости

1. на данном рынке существуют достаточные экономические возможности для обоснования предложенного использования

2. предложенный вариант использования соответствует существующим или возможным нормам зонирования

3. население района не возражает против предложенного использования +

4. топография соответствует или может быть приведена в соответствие с предлагаемым вариантом использования

6.Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данной утверждение является отражением принципа

1. ожидания +

2. замещения

3. альтернативности

4. будущей продуктивности

Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки

1. метод капитализации дохода

2. метод избыточных прибылей

3. метод дисконтированных денежных потоков +

4. метод чистых активов

Для подхода к оценке бизнеса базовым является экономический

Принцип замещения

2. затратный подход

3. сравнительный подход +

4. все перечисленное

5. доходный подход

Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку доходности он ожидает

1. верно +

2. неверно

Диверсификация приводит к снижению совокупного риска, который берут на себя инвесторы, принимая конкретное инвестиционное решение. Какой из приведенных ниже компонентов совокупного риска может быть снижен путем соответствующей диверсификации

1. страновой риск

2. операционный (производственный) риск

3. риск, связанный с изменением ставки процента

4. инфляционный риск +

Когда целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков

1. имеется достаточное количество данных по сопоставимым объектам

2. ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих +

3. ожидается, что будущие денежные потоки приблизительно будут равны текущим

4. можно с достаточной долей достоверности оценить будущие денежные потоки

12.Денежный поток для собственного капитала можно определить следующим образом: Чистая прибыль + износ + прирост собственного капитала - капитальные вложения

Неверно

13.Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате

1. оценки всех активов компании

2. оценки основных активов

3. ничего из вышеперечисленного

4. оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств +

14. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек

1. действительный валовой доход +

2. потенциальный валовой доход

3. платежи по обслуживанию долга

15. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации

1. премия за риск

2. премия за низкую ликвидность

3. безрисковая ставка +

Премия за управление недвижимостью

Какое из нижеследующих утверждение неправильно

1. коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции +

2. норма отдачи включает только доход на инвестиции

3. коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций

4. общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций

Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли

1. затратный +

2. рыночный

3. все перечисленные

4. доходный

Существуют следующие виды износы (необходимо выбрать правильный ответ)

физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по местоположению, внешнее воздействие

физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ +

устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ

Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе

1. оценки нематериальных активов

2. оценки избыточных прибылей +

4. всего вышеперечисленного

5. оценки стоимости предприятия как действующего

Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж

1. процентная корректировка

2. корректировка экономического коэффициента +

3. долларовая корректировка

4. корректировка по единицам сравнения

Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор

1. делением цены продажи на потенциальный или действительный валовой доход +

2. делением действительного валового дохода на цену продажи

3. делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход

4. делением чистого операционного дохода на цену продажи

22. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов

1. "Запасы"

2. "Дебиторская задолженность"

3. "Основные средства"

4. "Денежные средства" +

Оценка стоимости миноритарного пакета акций открытого типа может быть получена

2. при использовании метода рынка капитала +

Оценка стоимости контрольного пакета может быть получена

1. при использовании метода рынка капитала и добавлении премии за контроль+

2. при использовании метода дисконтированного денежного потока

3. при использовании метода стоимости чистых активов

4. при использовании метода сделок

Оценка стоимости миноритарного пакета акций компании закрытого типа может быть получена

1. при использовании метода сделок

2. при использовании метода рынка капитала и вычитании скидки за недостаток ликвидности +

3. при использовании метода дисконтированного денежного потока

4. при использовании метода стоимости чистых активов

Лица, заинтересованные в оценке капитала ФПГ

1. правительство

2. инвесторы +

3. налогоплательщики

4. таможенники

Вид стоимости, соответствующий выявлению истинной картины финансового положения ФПГ

1. ликвидационная стоимость +

2. рыночная стоимость

3. балансовая стоимость

4. инвестиционная стоимость

Какой показатель лучше использовать при оценке капитала вновь созданной ФПГ

1. рентабельность акций +

2. дивидендный выход

3. прибыль на акцию

4. цену-прибыль

Что собой представляет капитализация

1. произведение акций, находящихся в обращении, и их рыночной стоимости

2. произведение акций и дивидендов +

3. произведение акций и их балансовой стоимости

4. произведение акций, находящихся в обращении, и прибыли на акцию

Аренда - это

1. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

3. + юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

Агент - это

1. + специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

2. брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

3. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

4. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

Недвижимость - это

1. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности

3. +Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями

Заемщик - это

1. +лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

2. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

Брокер - это

1. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

2. +посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

3. специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

4. брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

Девелопмент - это

2. передача вещи в залог без передачи владения

4. +проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях

Ипотека - это

1. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

2. +передача вещи в залог без передачи владения

3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

Инвестиции - это

1. + вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

2. совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

3. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

4. передача вещи в залог без передачи владения

Левередж - это

1. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

2. +рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости

3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

4. совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

Рента - это

1. + Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности

2. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

3. рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости

4. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

Риэлтер - это

1. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

2. специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

3. +брокер или агент недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

4. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

Рынок недвижимости - это

1. +совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

2. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

Акт передачи - это

1. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

2. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

3. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

4. +Док-т, испол-емый иногда вместо закладной в зав-ти от хар-ра закон-ва в отн-нии недвижимости. Удост-ет передачу титула на землю дов. лицу в кач-ве залога, к-рый обесп-ет гарантию выплаты долга на условиях и к-рый возвр-ся после выплаты долга

Закладная - это

1. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

2. Документ, использ-й иногда вместо закладной в завис-ти от хар-ра зак-ва в отнош недвиж. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу в качестве залога, кот-й обесп-т гар-ю выплаты долга на усл-х и кот-й возв-ся после выплаты долга

3. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

4. + Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

Кадастр - это

1. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении

2. + Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я

3. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности

4. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах

Кодекс земельный - это

1. + Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности

3. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении

Листинг - это

1. +Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги

4. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

Регистр недвижимости - это

1. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности

2. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах

3. + Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении

4. Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я

Регистр поземельный - это

1. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах

2. +Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении

3. Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я

4. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности

Реституция - это

1. Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов

2. Все вышеперечисленное

3. +Восстановление в прежнем правовом имущественном положении возвращение собственности законному владельцу

Эскроу - это

1. Док-т, исполь-мый иногда вместо закладной в зав-ти от хар-ра закон-ва в отн-нии недв-ти. Удостоверяет передачу титула на землю дов-му лицу в кач-ве залога, кот-й обесп-ет гарантию выплаты долга на условиях и к-рый возвр-ся после выплаты долга

2. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

3. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

4. *Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

Имущественное право - это

1. *Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

2. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

3. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

4. Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Право собственности - это

1. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

2. Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

3. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

4. *Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

Тендер - это

1. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

2. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

3. * Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д

4. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

Титул - это

1. *Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую силу

2. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

3. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

4. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Доходной стоимости

103. Физический износ - это:

1. * потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации

2. действие факторов извне - изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и тД

3. потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей

104. Метод сравнения продаж наиболее действенен:

1. для недавно построенных объектов

2. для доходной недвижимости

3. *для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации

105.Какой метод не используется при пересчете чистого дохода в текущую стоимость:

Метод прямого сравнения

2. метод дисконтирования денежных потоков

3. метод прямой капитализации

106.Заключительный шаг в процессе оценки:

1. использование трех методов оценки

2. анализ рыночной информации

Согласование результатов

107. В чем уникальность объекта недвижимости:

1. в наборе передаваемых прав

2. в дате постройки

В местоположении

108. Функциональный износ это:

Для доходной недвижимости

3. *для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации

110. Какой правовой документ регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации:

112. Совокупное предложение земли:

1. эластично *

Неэластично

3. абсолютно неэластично

113. Вознаграждение оценщика определяется:

1. заказчиком

2. * государством

3. в зависимости от конечной стоимости оцениваемого объекта

4. в зависимости от затрат времени оценщика и затрат на сбор, обработку и оформление информации

114. Дисконтирование - это:

118. В соответствии с нормативными актами по переоценке основных фондов, какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик:

1. остаточную стоимость

2. рыночную стоимость *

3. остаточную стоимость замещения

С учетом износа

3. затратный

4. рыночный

122. Каким образом может быть охарактеризована "стоимость в пользовании":

1. стоимость для конкретного пользователя

2. наиболее вероятная цена

3. объективная стоимость *?

4. ликвидационная стоимость

123. При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается:

Затратному подходу

2. рыночному подходу

3. доходному подходу *

124. Верно ли, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше рыночная стоимость:

1. неверно

125. Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:

1. неверно

2. верно *

126. При оценке влияния местоположения на рыночную стоимость не учитывается:

1. радиус обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения

2. **средний размер семьи по населению

3. загрязнение территории

127. Рыночная стоимость объекта это:

1. * мера издержек, необходимых для создания объекта, сходного с оцениваемым

2. сумма, затраченная на покупку сходного объекта в прошлых сделках

Затратный метод

129. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка (землепользования) играет:

1. обеспеченность социальной инфраструктурой

2. наличие удобного подъезда

3. местоположение

Вопрос №2

Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:

Таблица 1

Выделенные красным это правильные

1. Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия "стоимость в обмене"

1. стоимость для конкретного производства

2. собственная стоимость

3. рыночная стоимость +

4. ликвидационная стоимость

2. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется

1. инвестиционной стоимостью +

2. стоимостью действующего предприятия

3. балансовой стоимостью

4. обоснованной рыночной стоимостью

В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли , может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.  

Стоимость в пользовании (нерыночные виды стоимости)  

Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости).  

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения и другие.  

Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости).  

Так как стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного  

Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида  

Доля участника, который при учреждении ООО не внес в срок свой вклад в уставный капитал в полном размере, а также доля участника, который передал в пользование обществу имущество в качестве вклада в уставный капитал и не предоставил в срок соответствующую компенсацию, переходит к обществу. При этом оно выплачивает участнику действительную стоимость части его доли, пропорциональной внесенной им части вклада или сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании ООО, или с согласия участника выдает ему имущество такой же стоимости. Устав может предусматривать, что к ООО переходит часть доли, пропорциональная неоплаченной части вклада или стоимости компенсации. Если участник исключен из ООО, то его доля переходит к обществу. При этом ООО выплачивает исключенному участнику действительную стоимость его доли.  

Например, если договор имеет вид 3/10 чисто 45 , то стоимость источника равна 31,8% (3 97 -360 35- 100%). Логика рассуждений очевидна допустим, что полная цена равна 100 руб. отказ от скидки означает, что за пользование дополнительным (в течение 35 дней) источником придется платить больше на 3,093% (3 97 100%) переход к характеристике стоимости в терминах годовой процентной ставки как раз и дает величину 31,8%. Легко заметить, что этот источник весьма дорогой вот почему скидками чаще всего пользуются.  

Налогом со строений облагались жилые дома, фабрики, заводы, склады, торговые помещения и всякого рода строения и сооружения, находившиеся в пользовании или владении как частных лиц, так и предприятий и учреждений обобществленного сектора (за исключением строений, отнесенных к имуществам местных Советов, т.е. муниципализированных, за пользование которыми могла взиматься только арендная плата). Предельные ставки налога , дифференцированные по плательщикам, были установлены законом в размерах для государственных строений, промышленных предприятий - 0,75%, для прочих строений обобществленного сектора - 1,0% к балансовой стоимости (без скидки на амортизацию) для строений рабочих и служащих - 1,0% к страховой оценке , для остальных строений - 1,5% к страховой оценке (с правом республик повышать эту ставку до 2,0%).  

Налог взимался с кооперативных предприятий, организаций и учреждений за любые строения, находящиеся в их собственности или переданные им в пользование государственными и общественными (кроме кооперативных) предприятиями и организациями граждан СССР, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства за принадлежащие им строения на территории СССР. Налог уплачивался в размере 0,5% стоимости строений - за строения жилищного фонда кооперативных предприятий, учреждений, организаций и иностранных юридических лиц и 1% стоимости строений - за остальные строения.  

Кредиторы определяют процент, который они готовы авансировать, учитывая ликвидность, способность к хранению, стабильность рыночной цены , сложность реализации и расходы, связанные с ней, вида запасов , предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде. Издержки реализации некоторых видов запасов могут быть очень высоки. Кредиторы не хотят иметь дело с ликвидацией обеспечения, но они не хотят также убедиться в том, что залог имеет адекватную стоимость в случае, когда заемщик прогорает и не способен выплатить кредит или хотя бы процент. Однако при выдаче большей части обеспеченных ссуд решение о выдаче зависит от возможностей заемщика генерировать денежные средства для обслуживания долга . Существует множество способов приобретения кредитором определенных прав на запасы, и мы рассмотрим их по очереди. Согласно первым трем методам (изменяющийся залог, залог движимого имущества и расписка о передаче имущества в доверительное управление) запасы остаются в собственности заемщика. В соответствии с двумя последними (товарные квитанции на хранение на складах общественного пользования и складах заемщика) запасами владеют третьи лица.  

Налогообложение выражает смену форм собственности . Только тогда форма принудительного изъятия средств в казну государства является налоговой, когда часть стоимости в денежном выражении переходит из корпоративной или индивидуальной собственности в государственное пользование.  

В соответствии с МСФО 18(параграф 30) проценты должны признаваться на пропорционально временной основе, учитывающей эффективный доход на актив. Это значит, что они признаются в тех отчетных периодах , в которых денежные средства и другие активы находились в пользовании других организаций, пропорционально времени их нахождения у заемщика (должника). Эффективный доход на актив определяется процентной ставкой , необходимой для дисконтирования ожидаемого денежного потока на протяжении всего срока применения этого актива и доведения его до первоначальной балансовой стоимости . Процентная выручка включает сумму погашения любой разницы между первоначальной балансовой стоимостью долговой ценной бумаги и ее стоимостью на момент погашения , включая скидки, премии и т.п. Когда невыплаченные проценты накапливаются до приобретении ценной бумаги или инвестирования актива иным образом, они не признаются в качестве выручки, а корректируют дисконтированную стоимость инвестиции.  

Пример. Нефтебаза планирует на очередной год реализацию товаров по покупной стоимости в сумме 324 млн. руб. Средняя длительность оборачиваемости товаров , определенная на основе статистических данных за предыдущий год,- 12 дней. Процентная ставка за пользование банковским кредитом по товарообороту и под временные сверхнормативные сезонные запасы - 2%. Норматив собственных-оборотных средств - 3 млн. руб.  

АКТИВЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ - стоимость права пользования землей, водой и другими природными ресурсами , сооружениями, оборудованием, а также иных имущественных прав (в том числе на использование изобретений, ноу-хау), внесенная участниками предприятий (совместного, акционерного общества , общества с ограниченной ответственностью и др.) в счет их вкладов в уставной фонд предприятия и приобретенных в процессе его деятельности. Величина износа (амортизации) по АКТИВАМ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМ определяется в порядке, устанавливаемом учредительными документами предприятия.  

В последние годы все большую популярность среди промышленных компаний получает финансовый лизинг , т.е. приобретение дорогостоящих машин и оборудования и сдача их в аренду. Обычно банк или подчиненная ему лизинговая компания покупают за полную стоимость машины и оборудование и предоставляют их в пользование арендатору. Последний периодически (раз в месяц, квартал) уплачивает взносы, за счет которых происходит погашение стоимости оборудования и обеспечивается прибыль учреждения, кредитующего сделку.  

При оперативном лизинге имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной стоимости в течение договора лизинга . По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю.  

При возникновении необходимости в уточнении заявленной декларантом таможенной стоимости товара декларант вправе обратиться в таможенный орган Российской Федерации с просьбой предоставить ему декларируемый товар в пользование под залог имущества или гарантию уполномоченного банка в соответствии с законодательством Российской Федерации либо уплатить таможенные платежи в соответствии с таможенной оценкой товара, осуществленной таможенным органом Российской Федерации.  

Активное участие в построении лизинговой сделки для обеспечения оптимальной величины стоимости имущества, получаемого в пользование (а в дальнейшем возможно и в собственность).  

Финансовый Л. (Л. с полной окупаемостью) - договор финансовой аренды , по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Особенность данного вида Л. в пользование сдается не оборудование, которое использовалось арендодателем, а новое специально приобретенное лизингодателем для данных целей. Срок аренды , как правило, приближается к сроку службы оборудования и составляет от 70 до 80% амортизационного периода. В течение срока договора имущество практически полностью амортизируется, и лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает его стоимость или большую ее часть. Согласно российскому  

Стоимость в обмене (рыночная, ли-видационная, утилизационная) Стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налого-обложения)  

П. Г. Заостровцев (1959) поддерживает мнение, что ДР существует при социализме потому, что собственность на землю отделена от землепользователя (но ведь, по Конституции СССР, земля передана в пользование колхозам в вечное и бесплатное пользование. - Ю. Т.). В недалеком будущем, заявляет он, общественная стоимость начнет регулироваться лучшими колхозами на худших землях.  

Еще до принятия указанного закона Правительством Москвы были одобрены предложения Московской лизинговой компании об организации лизинга малых предприятий под ключ. Суть данной формы лизинга заключается в сдаче во временное пользование или долгосрочную аренду созданного арендодателем (при необходимости по согласованию с будущим арендатором) малого предприятия , подготовленного к началу самостоятельной хозяйственной деятельности. Минимальный набор имущественного комплекса включает в себя производственные помещения и/или земельные участки, технологию и оборудование. При необходимости он может быть дополнен запасами сырья и материалов, ноу-хау и заемными оборотными средствами . По окончании лизингового соглашения арендатор вправе выкупить малое предприятие по остаточной стоимости . В целях реализации данных предложений отмеченным распоряжением Москомимуществу поручено начиная с 1994г. ежеквартально выделять в каждой префектуре города на правах аренды не менее пяти помещений (общей площадью по городу 15 000 кв2 в квартал) для вновь создаваемых под ключ предприятий малого бизнеса, а Московской лизинговой компании предоставлено приоритетное право размещения на предприятиях города, имеющих в уставном капитале долю собст-  

В российской практике срок списания стоимости нематериальных активов при невозможности его четкого определения составляет 10 лет, но не более срока деятельности организации . При этом в соответствии с действующим порядком (приказы Минфина РФ от 19.10,95 № 115 и от 12.11.96 № 97) нематериальные активы подразделяются на погашающие и не погашающие с течением иремени свою первоначальную стоимость . В частности, к неамортизируемым объектам относятся товарные знаки знаки обслуживания организационные расходы учредителей, внесенные в качестве вклада в уставный капитал бессрочные права пользования стоимость квартир, приобретенных организацией в жилых домах.  

Так, при упоминании категории налог в сознании возникает представление о неком движении стоимости в денежном выражении безотносительно какой бы то ни было формы от субъекта, ее создавшего, в пользу правителя или государства. Иными словами, упоминание о налоге вызывает в сознании образ перемещающихся денег из частного пользования в государственное. Но этого явно недостаточно, чтобы управлять этим движением. Следует углубиться в смысл этого движения и понять, как и почему оно происходит, с чего начинается и чем заканчивается, к каким результатам приводит. Это движение есть не что иное, как распределительные и перераспределительные отношения. Они объективны, ибо продиктованы жизненной необходимостью. Вот именно это движение олицетворяют экономическая категория налог и организационно-экономическая категория налогообложение. Следовательно, обращаясь к изучению первооснов налоговых отношений, наука исследует глубинные закономерности воспроизводства и распределения. В этом случае налогообложение как общественно необходимый процесс представляет собой совокупность экономико-правовых отношений, формирующихся при перераспределении части созданной в производстве стоимости сугубо в общественных целях. Но распределить можно только то, что создано в производстве. Именно эту закономерность констатирует наука о всеобщей экономической категории распределения финансы, включающая в себя частные категории налог и налогообложение.  

Услуги финансового посредничества состоят в аккумулировании финансово-кредитными организациями временно свободных денежных средств одних институциональных единиц (путем привлечения депозитов, выпуска векселей, облигаций или других ценных бумаг) и предоставлении их в пользование другим институциональным единицам (посредством предоставления кредитов, приобретения векселей и других финансовых активов). Проценты, получаемые финансовыми посредниками за предоставленные средства, должны обеспечить выплату процентов за привлеченные ими средства и быть достаточными для возмещения их текущих затрат и получения прибыли . Стоимость услуг финансового посредничества измеряется косвенным путем как разность между процентами, полученными и выплаченными