Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Генеральный директор агентства E-Promo Антон Черноталов написал для сайт колонку о внедрении системы по определению стоимости человека-часа в компании.

Генеральный директор агентства E-Promo Антон Черноталов

Во всем мире в сфере услуг с высокой добавленной стоимостью наиболее распространенной моделью ценообразования является методика, основанная на расчете объема прогнозируемых работ во времени, умноженного на ставку человеко-часа.

В России эта модель тоже применяется довольно часто, а в сфере digital она нашла самое большое распространение среди продакшн-услуг. Не так давно даже вышел отдельный продакшн-компаний с указанием ставок нормо-часов. Однако в агентствах, занимающихся контекстной/таргетированной рекламой в России ценообразование услуг традиционно строилось на основе процента от бюджета, направляемого в рекламные площадки.

В первой половине 2015 года мы провели исследование рынка интернет-агентств в западной Европе и удивились тому, что средние по размеру компании (с 30-100 сотрудниками) часто не использует процент от бюджета в качестве основной методики ценообразования при продаже ведения Google AdWords и сопутствующих услуг.

Большинство работ нормализовано по времени, и оценка их стоимости зависит от ставки человеко-часа. Однако при достижении performance-показателей агентства берут процент бюджета в виде бонуса.

Решая задачу повышения операционной эффективности, мы оцениваем стоимость работ для клиентов как по модели процента от бюджета, так и по модели Time&Material, анализируя себестоимость и стоимость для клиента каждого специалиста компании.

Такую модель эффективно использовать в двух случаях:

• предлагая услуги агентства, в рамках которых нет расходов в рекламные площадки, например, аналитики;
• обслуживая клиентов со средними и небольшими бюджетами, когда традиционный доход в виде процента от бюджета в рекламные площадки не покрывает полного объема работы.

В данной публикации мы поделимся методологией и подводными камнями при расчете себестоимости нормо-часа сотрудника агентства.

Для начала опишем моделируемое агентство.

Специализация - performance-маркетинг: контекстная, таргетированная реклама, ремаркетинг, веб-аналитика, возможно, SEO, SMM, перепродажа CPA, классическая медийка.

Штат: от 15 человек. В агентстве есть выделенный отдел по работе с клиентами (аккаунт-отдел, client service, далее по тексту - «коммерческий отдел») и есть отдел/отделы со специалистами, которые ведут рекламные кампании (далее - «производственный отдел»). Финансовая служба, юристы, HR, генеральный директор, ИТ-отдел и другие объединены понятием «административный отдел».

Для оценки себестоимости нормо-часа мы заполняем таблицу, представленную ниже. В примере приведен расчет стоимости часа специалиста по контекстной рекламе. Эта стоимость в дальнейшем будет учитываться при расчете стоимости услуг, которые выполняет специалист по контексту:

• создание рекламной кампании;
• ежемесячное ведение, подготовка отчета;
• оптимизация и другое.

Комментарии по расчету каждого параметра даны после таблицы.

Для расчета себестоимости нормо-часа мы будем использовать данные о том, сколько времени сотрудник тратит на решение задач клиента, и какие расходы на сотрудника несет агентство.

1 этап: расчет фактического числа рабочих дней

При пятидневной рабочей неделе в 2015 году было 247 рабочих дней. Необходимо вычесть из них отпуск (28 календарных дней чаще всего равны 20 рабочим дням). Также нужно учесть, что работодатель оплачивает первые три дня больничного.

Многие компании на нашем рынке лояльно относятся к ситуациям, когда сотрудники из-за плохого самочувствия остаются работать дома или не выходят один-два дня на работу. По нашему опыту в среднем агентство оплачивает три дополнительных day-off в год.

Соответственно, мы имеем 224 рабочих дня в году.

2 этап: расчет фактического числа оплачиваемых клиентов часов

В таблице выше указано, что в рабочем дне шесть часов. «Как же так? Их восемь», - можете удивиться вы. На практике я лично редко встречал ситуацию, когда сотрудники в течение рабочего дня тратили ровно восемь часов на рабочие задачи и когда внедрение жесткой дисциплины приводило к повышению производительности.

Кроме того, законодательство РФ и требования СанПиН вводят ограничения - при постоянной работе за компьютером рабочая смена не может превышать шесть часов. Оставшиеся два часа теоретически можно использовать для проведения совещаний, обмена опытом, обучения, но для расчета эффективнее исходить из реалистичных данных.

Также нужно учесть фактор оплачиваемого и неоплачиваемого времени клиентом. Клиент не хочет оплачивать время:

• при подготовке коммерческих предложений, расчете медиапланов;
• которое затрачивают специалисты на исправление ошибок по их вине;
• когда агентство хочет превзойти ожидания клиента и выполняет работы сверх заказанной.

По нашему опыту клиент оплачивает 70% от всего рабочего времени, которое тратят специалисты на работу с ним.

Соответственно, количество оплачиваемых рабочих часов в году: 224 * 6 * 70% = 941 час.

Для определения себестоимости нормо-часа осталось разделить годовой фонд оплаты труда (ФОТ) сотрудника на полученный 941 час. При расчете годового ФОТа важно не забыть подоходный налог (13%), единый социальный налог (в случае общей или традиционной схемы налогообложения это 30%) и взносы в ФСС (0,2%).

Если сотрудник получает на руки после уплаты налогов, к примеру, 33 410 рублей, то годовой фонд оплаты его труда составит: 12 мес * 33 410 рублей. в мес / 0,87 * 1,302 = 600 000 рублей.

Таким образом, себестоимость человеко-часа производственного сотрудника равна: 600 000 рублей / 941 час = 638 рублей/час.

В начале расчетов мы указывали информацию про три отдела - коммерческий, производственный и административный. Самое время про них вспомнить при расчете себестоимости человеко-часа для компании.

При обслуживании клиента, если производственный специалист потратил один час работы, то какое-то время потратили и аккаунт-менеджеры, и бухгалтерия, и офис-менеджер и так далее, компания также оплатила много административных расходов - за аренду офиса, связь и так далее. Учесть время каждого и все расходы крайне проблематично, но можно и нужно учесть долю косвенных затрат при расчете себестоимости часа сотрудника.

Для этого проще всего обратиться к данным и понять, какую долю в операционных расходах занимает фонд оплаты труда производственных отделов. В продакшн-компаниях этот показатель обычно составляет 70%, в агентствах он, как правило, ниже. Возьмем для примера 45% (показатель по рынку).

Тогда себестоимость человека-часа производственного сотрудника для агентства будет равна: 638 рублей в час / 0,45 = 1 418 рублей.

Многие компании делают ошибку при проведении этой операции, а точнее, не проводя ее. То есть они не учитывают административные и коммерческие расходы при расчете себестоимости производственного сотрудника. В качестве альтернативы можно предложить отдельно выставлять клиентам время аккаунт-менеджера, и на рынке такие примеры есть.

Заметим, что 1 418 рублей в час - это цена без НДС, и рентабельность при такой цене равна нулю. Если же мы хотим работать с рентабельностью в 20% от валовой прибыли, то цена в час для клиента станет равной: 1 418 / 0,8 = 1 773 рублей без НДС.

1 773 рублей без НДС - полученная стоимость человеко-часа в performance-агентстве для клиента при доходе сотрудника в 33 410 руб на руки в месяц при условии уплаты всех налогов и доле ФОТа производственных сотрудников в 43%.

Агентские особенности на рынке

У агентств со штатом больше 50 человек за счет эффекта масштаба понижается доля административных расходов. Соответственно, используемый в примере показатель 45% может быть больше и доходить до уровня 60-65%. В итоге снижается себестоимость человеко-часа.

У некоторых агентств, работающих со средними и небольшими бюджетами, доля ФОТа коммерческого отдела крайне мала, так как специалисты и настраивают рекламные инструменты, и общаются с клиентами. За счет такой экономии и узкой специализации в одном рекламном канале можно добиться повышения показателя с 45% до 70% и снижения себестоимости человеко-часа.

Краткие выводы

При снижении темпов роста рынка и росте конкуренции борьба за операционную эффективность выходит на первое место. В cфере услуг оценка стоимости человеко-часа, нормализация работ и учет времени сотрудников становятся ключевыми критериями для экономического успеха в работе компании.

Конечно, всегда будут клиенты с большими рекламными бюджетами, процент комиссии от площадок по которым начнет перекрывать объемы работ, однако процент таких клиентов на рынке не велик, и площадки постоянно ужесточают условия работы с такими компаниями, так что это отдельная история.

Агентствам на рынке пора посмотреть на опыт западных коллег, которые оценивают свою работу не в виде процента от бюджета, а с помощью классической методологии Time&Material. Процентом от бюджета может являться KPI агентства за «успех операции» - достижение и перевыполнение плановых показателей.

P.S. Читатель мог удивиться доходу специалиста в 33 410 рублей на руки. Это пример расчета. Если в вашей компании этот показатель больше или меньше в N раз, то и стоимость человека-часа будет в N раз выше или ниже.

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента
2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
3. После этого можно переходить к самому главному - выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды - его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

Не знаете свои права?

• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
• по возможности план и экспликация,
• паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

1. Сравнительный (аналоговый) подхо д: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
2. Доходный подход : оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
3. Затратный подход : определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

• касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
• касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
• касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

14.08.17 37 961 4

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг - собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов - на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка - дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

Профильное образование

Членство в СРО

Застрахованная ответственность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» - с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок - 1-2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3-5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу - 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Рыночная стоимость - цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость - минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов - хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2-3%, первый этаж - на 5-10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой - до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS