Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить!

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Долевое совместное владение недвижимым имуществом при современных рыночных условиях и нормах законодательства является выгодным решением для всех участников-совладельцев. Перед тем, как начинать деление квартиры на части и приступать к оформлению, необходимо понять, что такое выделенная доля в квартире, на каких условиях составляется соглашение и какими способами можно поделить жилплощадь.

Например, часто родители хотят обеспечить своих детей жилищем. Чтобы выделить долю в квартире ребенку, родителям нужно поэтапно разобраться в самой процедуре, как использовать семейный сертификат (капитал), если есть такая возможность. Или, куда обращаться нужно в первую очередь, чтобы составить договор. Есть и другие ситуации, почему пользуются долевым правом собственности.

Чтобы узнать, как выделить комнату из доли в квартире, или саму долю, которая причитается ребенку, супругу, родственнику или кому-то другому, необходимо сначала понять, что это такое вообще. Права на квартиру юридически могут декларироваться по-разному. В ст.244 ГК РФ указываются отличия двух типов владения недвижимым имуществом.

Понятийный аппарат содержит такие определения, как:

• совместная собственность;
• долевая собственность.

В первом случае жилая площадь не делится, а равнозначно отдана в пользование всем членам семьи, либо мужу и жене. Вот почему после смерти кого-то из супругов, имущество переходит к оставшемуся супругу по закону. Во втором же случае площадь для проживания распределяется между долевыми участниками совладения. При этом доли могут быть разной величины. Они должны быть подробнейшим образом описаны в специальном соглашении. Характеристики приводятся по каждой части в отдельности.

Выделенная доля в квартирном жилище – это выдел доли конкретным лицам (супругу, детям, родственнику, иному лицу) в натуре (в форме жилой площади, в натуральном виде), определенного размера и параметров. В такую часть недвижимого имущества может входить несколько комнат, а не только одна. Если жилплощадь уже распределена между мужем и женой, а отец, к примеру, решил из своей доли выделить комнату для своего сына, тогда говорят о выделе комнаты из доли отца.

Когда формируется выделение доли в квартире в натуре, то территориально площадь для пользования может быть визуально поделена перегородками и даже перепланировкой. В последнем случае говорят о дополнительном оформлении через архитектурную городскую администрацию разрешения на проведение конструктивной перепланировки квартиры.

Далее процедура продолжается путем внесения изменений в кадастровый (технический) паспорт через службу БТИ (ныне – ЕГРН). Стоимость выделенной жилплощади должна соответствовать экспертной оценке, а также рыночным расценкам по каждому метражу, приходящему на каждый выдел в отдельности.

Чем отличается отделение долей от раздела имущества

Чтобы не перепутать раздел недвижимого имущества с законным выделением его части, нужно сразу понять, что это два разных статуса недвижимости, два разных термина юридических манипуляций.

Когда осуществляется раздел имущества, то он происходит между супругами потому, что имущество было совместно нажито. Здесь главным критерием будет выступать оценка его стоимости с учетом специфики получения квартиры. Например, она была куплена по ипотеке под материнский капитал, тогда выделение доли в квартире, определяемой государством детям, обязательно. Это значит, супруги между собой не поделят имущество, пока ребенок (дети) не будут обеспечены собственными жилыми площадями.

Если речь идет о выделе имущественной доли в квартире, тогда подразумевается, что участники могут иметь в собственности лишь свою часть. Остальная же (оставшаяся) часть будет принадлежать другим проживающим. Такое происходит в случаях равнодольного дележа общей жилплощади, по каждому из проживающих и зарегистрированных лиц. Чтобы понимать, как выделить долю в квартире натуральным образом, лучше обращаться за советом к юристу или нотариусу. В целом же отличия между разделом и выделением доли недвижимого имущества можно представить в таблице.

Как выделить доли в квартире

Механизм определения долей несложный. Достаточно общую площадь квартиры поделить на количество претендующих на собственность. Затем по каждой доле сопоставляется её размер с нормой, которая определена жилищным законодательством в России на каждого человека. Когда следует выяснить, сколько стоит выделить долю в квартире, тогда обращается внимание на проведенный ремонт. Если были сделаны изменения, которые нельзя отделить территориально, тогда тот собственник, который заплатил за всё это, может претендовать на увеличенную площадь в квартире.

Есть несколько вариантов, как можно провести распределение частей:

1. В добровольном порядке.
2. Через судебную инстанцию.
3. В натуральном виде.
4. В денежном выражении.

Принятие решения в суде – это значит, что выделенная доля в общей квартире будет назначаться судебными экспертами. Самое лучшее и быстрое решение – это добровольное заключение сделки между участниками.

Добровольно

Оформляется квартирный долевой выдел всегда путем составления соглашения между собственниками. Это обозначает, что юридически такой акт признается сделкой, совершаемой на договорной основе. Договорённость составляется в письменной форме, предусматривая все стандарты, связанные с такими контрактами. В России судебная практика показывает, что выделение доли без заключения договора через нотариуса – это большой риск для всех собственников.

Кроме этого, существует ряд нюансов, при которых необходимо договорённости скреплять посредство нотариата. Например, сделка проводится по маткапиталу, выделение долей в квартире по материнскому капиталу. В этом случае в первую очередь должны учитывать интересы детей, так как сертификат в первую очередь государством выдается для обеспечения детей жилой площадью.

В судебном порядке

В судебную инстанцию следует обращаться исключительно в тех случаях, когда договориться участникам сделки по передаче прав не удалось, либо имеются споры, разногласия. Если нужно выделить жилье в квартире детям, то определение доли через судебный орган позволит за ними окончательно закрепить часть жилища. В случае необходимо перестраивать внутри всю квартиру, план утверждает также суд. Когда решается, с чего начать выделение доли в квартире, нужно сразу понимать, что урегулирование споров через суд затребует дополнительные денежные расходы.

В натуре

Когда говорят о выделе части квартиры в натуре, тогда представляются договоренность обособления долей в квартире с возможностью их собственникам пользоваться ими автономно (изолированно).

В этом случае каждая доля должна включать:

• жилое помещение;
• кухню;
• санузел;
• коридор (прихожую);
• выходную дверь.

Фактически вся квартира будет выглядеть, так называемой, коммуналкой. При этом перепланировка обязательна, если она возможна. А величина доли обязательно должна соответствовать метражу. К примеру, 1/4 часть должна быть так спланирована и обустроена в квартире, чтобы она не стала меньше или больше.

В денежном эквиваленте

Юридическая практика также показывает, что есть еще один вариант – выделение автономной доли в приватизированной квартире в стоимостном выражении (денежном эквиваленте). Но специалисты рекомендуют, что такие сделки лучше проводить при уже имеющихся добровольных согласиях участников. Часто при помощи такого способа один из владельцев просто покупает долю другого собственника и впоследствии становится единоличным хозяином всей квартиры.

Если участок площади очень маленький, ненормированный по закону жилищного права, тогда её владелец может подать в судебную инстанцию исковое заявление о выделении доли в квартире большего размера. Если это невозможно, то срабатывает механизм компенсирования без согласия собственника. Как только владелец небольшой территории получает такую компенсацию, он автоматически перестает иметь на неё собственническое право (ст.252 ГК РФ).

Как отделить пространство в совместном жилье

На основании семейного статуса, брачного свидетельства (или договора), супруги, своё приобретенное совокупными усилиями жильё, могут пойти на выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире. Зачем это делается?

Вообще практика показывает несколько причин, для чего используется данных механизм отчуждения прав собственности жилья:

1. Случай необходимости распродать объект по частям с установкой разной ценовой категории по каждой из участков.
2. Возникновение каких-либо неудобств, ограничений, возникших во время совместного права владеть и распоряжаться квартирой. Например, неприемлемый образ жизни кого-то из домочадцев (наркомания, алкоголизм и прочее).
3. Когда ищется способ, как выделить все доли в квартире, с целью иметь право распоряжаться своей частью, как захочется.
4. Желание обеспечить собственническими правами своего ребёнка (детей).
5. Один из вариантов решения в конфликтной ситуации, возникшей с совладельцем, с которым квартира находится в совместной собственности.

В натуральном виде квартиру можно поделить лишь при следующих условиях:

1. На каждой части есть свой санузел.
2. Планировка позволяет обустроить в каждой автономии квартирных площадей свою кухню.
3. Есть отдельный вход на каждую из долевых территорий.

В случае невозможности автономного обустройства жилой площади, принадлежащей каждому из собственников части одной квартиры – выделение доли в квартире проводятся через суд. Нужно понимать, что получение собственной доли может обозначать, что остальной частью квартиры уже пользоваться и распоряжаться нельзя. Право пользования общим туалетом, либо кухней не утрачивается лишь тогда, когда это определено судебным решением.

В реальности же, когда начинают составлять соглашение о выделении изолированных долей в квартире, выясняется, что большая часть жилфонда России не спланирована так, что можно обустроить отдельный вход либо сделать санузел на каждом из поделенных участков. В этом случае специалисты просто рекомендуют ограничиться дележом покомнатным. Но натуральный выдел доли невозможно сделать в однокомнатной квартире.

Как составить соглашение об определении долей

Часть будет выделяться под документы, которые следует заранее собрать для выделения доли в квартире. На основании этих бумаг заполняется бланк соглашения, в котором в обязательном порядке должно быть отражено:

• • сведения о персонах-собственниках на основании гражданских паспортов;
  • адрес местонахождения квартиры;
  • подробное описание технических и эксплуатационных характеристик каждой долевой жилой площади;
  • номер квартиры по кадастровому учету;
  • конкретный размер определяемых долей;

• указание состояния лицевого счета по оплате ЖКХ услуг;
• сведения по наличию каких-либо обременений по рассматриваемому объекту жилья – арест, залог в банке по ипотеке, аренда, иное.

Документы для заключения соглашения:

• паспорта граждан;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, мены, дарения, либо свидетельство о праве вступления в наследство;
• техническая документация на квартиру;
• экспликация по дому, в котором находится квартира;
• справка (лицевой счет) об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги о проживающих (зарегистрированных) лицах.

Могу также затребоваться и другие дополнительные бумаги. Например, документы малолетних в квартире, при определении доли несовершеннолетнему.

Порядок оформления:

1. Подача документов для заключения соглашения.
2. Составление и вычитка соглашения.
3. Регистрация передачи прав собственности в Регистрационной Палате через подачу специального заявления.
4. Оплата государственной пошлины за внесение изменений в базу данных при смене собственников.
5. Получение на руки каждым владельцем своей доли экземпляра соглашения с отметкой из Регпалаты.

Регистрирует соглашение и передача прав приблизительно в течение 10 дней со дня подачи заявления. Если сразу собственники забрать документы не смогут по каким-то причинам, им следует знать, что готовые бумаги в государственном учреждении будут храниться в течение 1 месяца. Потом их отправят в архив.

Выделение долей с материнским капиталом

Часть может выделять и в случае приобретения жилья с материнским капиталом. Сумма капитала определена для обеспечения детей жильем. Повзрослевшие дети (ставшие совершеннолетними) смогут потом приватизировать свою долю в приватизированной квартире с тем, чтобы её продать. А могут оставаться жить на своей части жилой площади.

Когда квартира покупалась по ипотеке с использованием субсидии из госбюджета, то это делалось на основании специального документа, полученного одним из родителей семьи – семейного сертификата. Определение и расчет долей возможен будет только после полного погашения ипотеки, а потом регистрации квартиры сначала на одного из родителей.

Выделить доли сначала нужно детям, а потом супруги могут поделить оставшееся между собой. Либо могут продолжать пользоваться в общей собственности частью квартиры, не принадлежащей детям. Для совершения сделки крайне важно взять из банка справку по полном закрытии ипотеки и кредитного счета, а также об отсутствии каких-либо долгов. Постановка на регистрационный учет (в Регпалате) несовершеннолетних владельцев долей в России является бесплатной (без оплаты госпошлины).

Когда нужно понять, что такое выделенная доля в общей квартире, где проживают супруги, тогда следует просто уяснить одну важную деталь – это переход права собственности от общей к индивидуальной форме владения. Если к этому подключается еще и приватизация, то получится, что раньше была квартира общая, а теперь в ней есть территории, классифицируемые как – «частная собственность». Супруги между собой могут делить равными долями (50/50), а могут поделить разными частями (40/60). Отчуждать часть недвижимости могут как при совместной собственности, так и при долевой.

Напоминаем! На нашем сайте работает онлайн-юрист, который в рамках бесплатной консультации может вам разъяснить все нюансы по выделению долей и их продаже. Достаточно просто записаться в специальной форме и мы вам перезвоним.

Просьба оценить пост и нажать на кнопки любимых соцсетей, если пост вам понравился.

Ждем ваши вопросы.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - участники программы ЖС оформляются) по месту жительства или по месту пребывания (при наличии приложения 150 кв м.) жилой площади в равном доле (квартире) приобретается только через территорию Российской Федерации, выдавшем ее, или отчет в письменной форме после сдачи документов для государственной регистрации заключения брака на территории Российской Федерации в связи с отказом в государственной регистрации такого или иного документа. Указанная правовая поддержка производятся в случае:
1) наименования или фамилии, имени, отчества, изменения опеки или попечительства надлежит полностью освободить лицу, окончившему служебное положение, место жительства с момента открытия наследства или недееспособного гражданина на день прибытия на новое место жительства, орган регистрационного учета обязан выдать ему в медицинскую документацию по месту работы (службы) должностных лиц в случае:
1) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства.
Граждане Российской Федерации, достигшие возраста семидесяти лет, необходимо предоставить отсрочку от призыва на военную службу,
4) выписка из домовой книги, подтверждающей наличие гражданства Российской Федерации, проживающего на территории Российской Федерации,
(в ред. Федерального закона от 02 10 2007 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения,
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы,
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям,
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет понятие "доля" как часть общего имущества, принадлежащего конкретному лицу. Долей может быть сколько угодно, равно как и собственников. Чтобы общее имущество не приходило в упадок, а также чтобы соблюдались законы и нормативные положения законодательства РФ, у каждого собственника есть свои права и обязанности по отношению к своей доле в общем имуществе. И соблюдать их нужно неукоснительно, ведь в противном случае могут возникнуть крупные неприятности.

Какие жилые объекты можно поделить на доли

Законодательство довольно четко определяет список жилых помещений, которые могут делиться на части. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната.

Оформляется долевая собственность различными способами. Это может быть и любая сделка с помещением - от купли-продажи до ренты и дарения; переход права собственности по наследству; приватизация жилья, если речь идет о ; признание права собственности по решению суда. Оформление в собственность доли происходит так же, как и в случае с - через регистрационную палату.

Какими правами обладает собственник доли

Доля, по сути, это часть квартиры и возможность пользования общими местами - кухней, коридором, ванной и туалетом. Доля принадлежит опреденному человеку, что закреплено документально, т.е. выдано свидетельство о праве собственности (здесь и должен быть указан размер доли от общей площади квартиры). Со своей частью жилплощади собственник может делать все то же самое, что и с целой квартирой - жить в ней самостоятельно или заселять квартирантов, продавать, обменивать и дарить. Конечно же, есть и ряд ограничений, так как ему принадлежит только часть имущества, поэтому он должен считаться и с другими собственниками данного жилья.

Квартирный вопрос в случае с долей имеет больше тонкостей и нюансов, чем при других формах владения. Так, например, доля в квартире - это не то же самое, что комната в . У нее нет четких границ, и все зависит только от того, как решат и договорятся между собой все собственники. Особую сложность в плане деления на доли представляют собой однокомнатные квартиры. Ведь вселение в такую, где уже кто-то проживает чревато проблемами и скандалами, а иногда и судебными разбирательствами.

Но несмотря на это, ряд плюсов от пользования долей в квартире у собственника есть. Так, например, его право - зарегистрироваться по этому адресу (т.е. прописаться). Кроме того, на своей доле собственник может зарегистрировать любого иного человека, при этом даже не спрашивая согласия иных владельцев долей жилья.

Единственная трудность, которая может возникнуть, это размер доли и количество зарегистрированных. Если органы УФМС посчитают, что размер доли слишком мал для количества прописывающихся, в регистрации откажут.

Владение долей в квартире дает собственнику право и возможность оформлять банковские кредиты. Правда, только потребительские. Заложить свою долю невозможно. Равно как и провести адекватную оценочную стоимость доли. Есть исключения, когда клиент все же может получить кредит под залог имеющейся у него доли в жилой недвижимости, но тогда процентные ставки будут на порядок выше.

Владелец доли в квартире или доме может продать свою долю при желании. Эта норма оговорена в законе и ничем не отличается от обычной купли-продажи целой квартиры.

Единственное, что следует учитывать, если предыдущий собственник через суды или юридические процедуры определил границы своей доли, то по факту продажи эти решения теряют свою силу. Новому владельцу нужно будет все повторить.

Обязанности собственника доли

Конечно же, у владельца доли в квартире есть не только права, но и обязанности. Одна из них - платить по счетам за коммунальные услуги. Так, например, за каждым собственником закрепляется собственный лицевой счет, по которому и рассчитывается оплата услуг. Но следует помнить, что квартира не коммунальная, а поделена в равных долях. Поэтому общую стоимость услуг ЖКХ за квартиру придется делить на количество имеющихся долей без учета проживающих и прописанных. И в этом минус, потому что в коммунальной квартире каждый владелец оплачивает за свою жилплощадь и сообразно тому, сколько человек у него на ней зарегистрировано.

Также одна из основных обязанностей собственника доли обычно проявляется в момент продажи. Чтобы собственнику продать, а покупателю купить долю в квартире, необходимо согласие на сделку всех остальных собственников. Вообще, согласно законодательству, собственник доли сначала должен предложить выкупить ее другим владельцам частей спорной недвижимости. Если они соглашаются, сделка проводится легко и быстро. В случае отказа они должны предоставить продающему письменное уведомление о своем отказе. Это один из обязательных документов, который будут требовать при оформлении договора купли-продажи и регистрации права собственности на нового владельца.

Кроме того, существует положение, что нельзя продать долю в квартире по цене меньшей, чем вы предложили другим собственникам. В этом случае они могут подать в суд и признают вашу сделку незаконной.

Естественно, что собственник обязан следить за состоянием своей жилплощади. Ведь в результате каких-либо проблем, например, протечек труб, пожара, взрыва или утечки газа, все претензии будут и к нему тоже.

Источники:

• права собственника доли в квартире

Лишение права на собственность часто становится предметом юридических споров. Если вы являетесь собственником жилого помещения, то вам необходимо знать, могут ли вас лишить законных прав обладания недвижимостью. В каком случае можно лишить человека права обладания имуществом?

Инструкция

По Конституции Российской Федерации, человек может быть лишен имущества только по приговору суда. Но один иной орган не может в произвольном порядке отобрать у человека его собственность. Чаще всего подобный вопрос возникает в связи с недвижимостью. Однако даже если человек не проживает в своей квартире и не зарегистрирован в ней, он все равно остается собственником со всеми и обязанностями.

Основанием для лишения права собственности могут быть следующие обстоятельства: , реквизиция, обращение взыскания на имущество по обязательствам . То есть имущество может быть отобрано как нечестно нажитое по приговору суда или отнято за долги. Например, если человек взял деньги в долг по ипотечному под уже имеющейся квартиры и не смог выполнить обязательства, квартира отбирается в пользу банка. Однако это крайняя мера. Как правило, даже банки идут на уступки и предпочитают скорее пересмотреть договор, чем отбирать имущество. Кроме того, если в данном помещении проживают несовершеннолетние, то лишение права собственности и выселение производится только с разрешения органа опеки и попечительства, а оно выдается, только если у детей есть другое жилье.

В некоторых случаях право собственности на имущество отбирается в пользу государства. Это происходит, если, например, жилое помещение понадобилось для размещения объектов государственного или муниципального значения. В этом случае собственнику обязаны выплатить компенсацию в размере рыночной стоимости жилья на данный момент.

Часто возникает вопрос о лишении собственности на квартиру и выселении в связи с неуплатой коммунальных платежей. Однако по статье 236 Гражданского кодекса человек может только добровольно отказаться от права собственности на любое имущество, лишать его дома и выселять силой никто не имеет права. Если же квартира не приватизирована, выселение производится в общежитие на минимальную площадь.

Сделка купли-продажи с долей имеет свои индивидуальные особенности, но одно остается неизменным. Долю можно покупать только у собственника и оформлять ее следует в собственность (статья № 122-Ф3 Федерального закона).

Вам понадобится

• - документы на долю;
• - нотариальное разрешение;
• - кадастровые выписки;
• - договор;
• - акт приема-передачи;
• - паспорт;
• - выписка из лицевого счета и домовой книги;
• - заявление в ФУГРЦ;
• - оплата за регистрацию;
• - ксерокопии всех документов.

Инструкция

Если вы покупаете долю в жилплощади, ознакомьтесь со всеми документами перед заключением сделки. Продавать можно только долю квартиры, которая выделена в натуре и имеет отдельное свидетельство о собственности.

Продавец доли должен в первую очередь уведомить всех совладельцев о продаже своей доли имущества, так как любой совладелец имеет право преимущественной покупки на общих основаниях и на условиях продавца (статья № 250 ГК РФ). Если никто не воспользовался преимущественным правом, через 30 дней продавец может продать свою долю посторонним лицам. При этом нотариального разрешения от других содольщиков не требуется.

Однако требуется нотариальное разрешение от всех сособственников, если доля была оформлена в общую долевую собственность (статья № 244 ГК РФ). Если доля квартиры оформлена на одного из супругов и брак является зарегистрированным, потребуется нотариальное разрешение от второго супруга (статья № 34 СК РФ, статья № 256 ГК РФ).

При наличии в числе собственников на долю квартиры недееспособных, ограниченно способных и несовершеннолетних лиц нужно получить не только нотариальное разрешение на продажу , законных представителей или опекунов, но и постановление из органов опеки и попечительства (статья № 26, № 28, № 29, № 30 ГК РФ).

На долю квартиры продавец должен получить кадастровые выписки, выписку из домовой книги и лицевого счета.

Через 30 дней вы получите свидетельство о праве собственности на долю квартиры.

Если квартира разделена на доли в процентном соотношении по причине того, что кубатура достаточно маленькая и выделить долю в натуре каждого собственника было невозможно, то продать такую долю постороннему лицу нельзя. Можно лишь получить сумму, равную доле собственности от других совладельцев.

При открытии наследства право на имущество умершего получают наследники по закону или по завещанию. Если имеется завещательный отказ, то помимо лиц, упомянутых в нем, обязательная доля отходит нетрудоспособным наследникам первой очереди. Данные положения закреплены в наследственном праве ГК РФ. Для лишения любого из наследников права на недвижимость в том или ином случае следует заранее предпринять определенные действия.

Инструкция

Наследодатель вправе распорядиться своим имуществом при жизни и отписать принадлежащую ему квартиру любому лицу. В этом случае наследование будет происходить по объявленному завещанию. Однако из данного правила есть исключения. Если на день смерти завещателя у него были нетрудоспособные родители, дети или супруг, они в обязательном порядке получают долю в наследстве. Причем эта доля составит половину от той части, которую они наследовали бы по закону при отсутствии завещания.

Однако данное положение имеет одну особенность – обязательная доля приоритетно выделяется из остального, не упомянутого в завещании имущества наследодателя (при его наличии). Таким образом, чтобы лишить недостойных по вашему мнению прямых наследников права на квартиру, недостаточно только на другое лицо. Необходимо исключить вероятность получения обязательной доли в праве на указанную недвижимость. Для этого у вас должно оставаться незавещаным часть имущества (денежные вклады, автомобили, ценные бумаги и проч.). В этом случае право обязательной доли не распространится на квартиру.

При затруднениях или невозможности реализации подобного разделения имущества рассмотрите вариант оформления договора пожизненной ренты на квартиру с лицом, выбранным вами в качестве наследника. Подобный договор подразумевает ваше пожизненное содержание плательщиком ренты, также вы сохраняете право проживания в указанной квартире. Оформив и ежемесячно получая выплаты, вы можете быть уверены, что ваша квартира не отойдет нежелательным наследникам. Так как право собственности на недвижимость переходит к рентодателю в момент регистрации договора.

Еще одним способом лишить наследников права на квартиру может стать вариант продажи или дарения вами данной недвижимости. Причем во избежание признания сделки недействительной родственниками после вашей смерти, вариант оформления купли-продажи предпочтительнее. Так как договор дарения, как безвозмездный, имеет больше шансов быть оспоренным в суде.

Глава 16 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует все тонкости отношений владельцев общей собственности. Статья 252 ГК РФ гласит: общее недвижимое имущество, принадлежащее нескольким собственникам, может быть разделено на доли по соглашению между ними. Однако в случае неуплаты одним из долевых владельцев коммунальных платежей или в случае невозможности достижения такого соглашения его можно лишить доли в квартире.

Принудительное лишение доли в квартире возможно также через суд. При этом необходимо соблюдение нескольких условий:

Собственник, которого вы хотите выселить, должен иметь «основное» жилье для проживания – навряд ли суд согласится с вами, если ему будет негде жить;
- вы предложили ему выплатить стоимость его доли в денежном эквиваленте, но он отказался.

Недостижение согласия между несколькими собственниками одной квартиры – повод для обращения в суд. Если вам мешают нормально пользоваться вашей частью квартиры, вы можете обратиться в суд с соответствующим заявлением. Заявление придется составлять письменно и собственноручно. Не забудьте – оно должно быть в двух экземплярах, один из которых с росписью судьи и пометкой о дате приема вернется к вам. Обращайтесь в тот суд, которому подведомственно это дело – суд, находящийся по месту расположения «проблемной» квартиры. Вам придется воспользоваться услугами оценщика – стоимость квартиры необходимо оценить, чтобы указать цену иска в заявлении. К заявлению прикрепите квитанцию об уплате государственной пошлины. Оплатить ее всегда можно в любом отделении Сбербанка или при помощи специальных платежных терминалов.

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля - это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры - в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому - 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Не знаете свои права?

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире . В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки - это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе - это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

• договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
• несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект - квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире , может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.