Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Любые финансовые операции облагаются налоговыми сборами, замечаем мы это или нет. Достаточно часто они включены уже в итоговую стоимость продукта, и обыватель просто не задумывается об их уплате. Но иногда этим вопросом приходится заниматься самостоятельно. Сегодня мы подробно рассмотрим, как и в каких размерах уплачивается налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2018 году. Как он считается, и на какие послабления можно рассчитывать.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом - основное положение

Налоговое законодательство для физических лиц достаточно простое. Все доходы облагаются сбором в размере 13%. Иными словами при продаже любой налог на недвижимость физическим лицам составляет 13% от суммы сделки.

Выглядит это следующим образом. Вы продаете свой гараж за 200 000 рублей. Соответственно, вам необходимо оплатить 26 000 рублей.

На первый взгляд все просто, но существует несколько важных моментов, которые позволяют вам сократить выплаты в пользу государства или же вовсе их избежать.

Что такое нежилое помещение?

Но для начала стоит разобраться, что такое нежилое помещение. Несмотря на то, что налог с продажи нежилого фонда равен отчислению от продажи с квартиры , налоговые льготы предоставляются разные , соответственно, итоговый расчет также может очень сильно различаться.

Основная проблема заключается в том, что в российском законодательстве нет четкого разделения на жилую и нежилую недвижимость . Так, не всегда можно точно классифицировать, что такое нежилое помещение. Если вы продаете, например, гараж или торговый павильон, то тут все понятно, но если речь о недостроенном доме, то как тогда классифицировать данное строение?

Можно выделить несколько признаков, по которым помещение считается жилым:

• оно должно быть недвижимым и иметь отдельный вход ;
• строение должно соответствовать всем требованиям противопожарной безопасности ;
• все необходимые коммуникации , такие как электричество, отопление и водоснабжение, должны быть заведены в него;
• оно должно быть пригодным для жизни .

Если ваше помещение не попадает хотя бы под один из этих критериев, то оно будет считать нежилым.

Но и тут есть несколько исключений , о которых стоит знать. Новый тип строений - апартаменты , а также гостиницы относятся к объектам нежилого фонда . Соответственно, сбор с продажи физлицом высчитываются как для нежилого помещения.

Как не платить налог на недвижимость физическим лицам

ФНС достаточно лояльно относится к физическим лицам, поэтому предусмотрены случаи, когда нет необходимости выплачивать налог на недвижимость физическим лицам.

Но тут стоит сделать одно важное замечание - с 2016 года действует ряд серьезных изменений, которые существенно влияют на систему налоговых вычетов. Самое главное, что следует понимать, если вы вступили в собственность до 2016 года , то сможете работать по старым нормам, если после, то стоит ориентироваться на новые.

Дата 1 января 2016 года относится именно к этому, а не ко времени проведения сделки, это очень важно!

Уплата сбора до 1 января 2016 года

Система, работающая до 1 января 2016 года, была достаточно проста. Если недвижимость находится в вашей собственности 3 года , то налог с продажи нежилого помещения физическим лицом платить не нужно .

Возникает вопрос, а с какой даты стоит высчитывать эти самые 3 года? В абсолютном большинстве случаев речь идет о дате, указанной в свидетельстве о праве на собственность . Но есть одно исключение - получение наследства . Тогда отсчет будет вестись с даты смерти, а не со дня вступления в наследство .

Уплата сбора после 1 января 2016 года

Что же изменилось? Главное изменение - увеличение срока владения для продажи, не облагаемой налоговыми выплатами. Теперь вместо трех лет , необходимо владеть, например, гаражом пять лет .

Но и тут есть несколько исключений:

• получение наследства;
• дарственная.

В этих случаях срок остается прежним - 3 года . Также сохраняется исчисление даты вступления в собственность при вступлении в наследство.

Как влияет банкротство на уплату налога?

Еще одним важным изменением последних лет стала возможность банкротства физического лица. Налог на недвижимость физическим лицам не будет взиматься, поскольку это принесет ущерб кредиторам.

Если нужно заплатить налог, вы в любом случае можете претендовать на определенные льготы.

Всего их две, тут стоит уточнить сразу:

• по отношению к одной сделке может быть применена только одна льгота;
• в 1 налоговый период физическое лицо может воспользоваться каждой льготой лишь единожды.

Имущественный налоговый вычет - это?

Необходимо знать, что имущественный налоговый вычет - это право каждого человека при любой крупной сделке, будь то сбыт квартиры или автомобиля. Но тут есть одна очень важная деталь - размер вычета разный.

Каковы налоговые вычеты:

• для жилья - 1 000 000 рублей;
• для всего остального - 250 000 рублей.

Именно поэтому выше поднималась тема о том, какая недвижимость не считается жилой.

Сам механизм работает следующим образом. Из общей суммы сделки отнимается размер вычета, и уже от оставшейся производится окончательный расчет.

Давайте разберем это на примере. Вы продаете гараж стоимостью 600 000 рублей. Соответственно, все сборы оплачиваются только от 350 000. Если же вы продаете имущество на сумму меньше налогового вычета , то платить ничего не нужно .

Что представляет собой компенсация расходов?

Данное послабление подходит для тех, кто приобретал недвижимость по договору купли-продажи . Формула расчёта выглядит следующим образом: налог оплачивается от разницы между суммой покупки и сбыта .

Купили гараж за 200 000 рублей, а продали за 210 000 рублей. Итоговые отчисления делаются от разницы, то есть от 10 000 рублей.

Что изменилось в 2016 году?

Изменение налогового законодательства коснулись и одной льготы - компенсации расходов . Теперь, когда рассчитывается налог с продажи нежилого помещения физическим лицом, учитывается его кадастровая стоимость . Это сделано для того, чтобы не было случаев уклонения от выплаты налоговых отчислений.

Теперь система работает следующим образом. Сравнивается кадастровая стоимость объекта и сумма указанная в договоре . В случае если больше первая, то она берется в расчет как основная, но с коэффициентом 0,7. Такой коэффициент был введен из-за несовершенства расчета стоимости при кадастровой оценке.

Выглядит это так: если кадастровая стоимость вашего объекта, не предназначенного для проживания, составляет 400 000 рублей и она оказывается большей, то за основу расчета берется она и умножается на 0,7: 400 000 * 0,7 = 280 000.

Сроки отчетности по выплатам

Не стоит забывать о том, что необходимо не только совершить сделку, но и подать отчетность.

Сроки очень лояльны:

• подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года ;
• уплатить до 15-го июля в год подачи декларации.

Иными словами, если вы продадите своё имущество в декабре 2017 года, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2018, а заплатить до 15 июля.

Как правило, никаких проблем не возникает. Однако есть ситуация, при которой у ФНС к вам могут возникнуть вопросы. Если после закрытия ИП вы продаете недвижимость как физлицо . Подобные действия законом не запрещены, но если с помощью объекта вы получали прибыль, то и все выплаты должны производить как юридическое лицо .

Иными словами, если вы продаете торговый павильон после закрытия ИП, то сумма налога составит вовсе не 13%. Всё зависит от системы налогообложения, по которой работал предприниматель, но в большинстве случаев нужно произвести две выплаты:

• 18% НДС;
• налог на прибыль.

Заключение

Мы подробно рассмотрели, что из себя представляет налог с продажи нежилого помещения физическим лицом. Теперь вы знаете, что имущественный налоговый вычет - это право каждого человека, а также на какие льготы вы можете рассчитывать, а в каких случаях можете вообще не платить ничего.

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ . Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду - от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ

• Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц её просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
• Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа:
  • основание - пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 30.07.2013 г.
• При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40%:
  • основание - и Налогового кодекса РФ

Что учитывается при расчёте НДФЛ?

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта
• если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 - основание:
  • пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7 , на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

• для работников, получивших патент для найма на работу
• для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС)
• для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.
• для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России
• для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ ( Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчёт НДФЛ для резидентов РФ

1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0.13 х S ОБ

S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре,

2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0.13 х 0.7 х S КАД

где S КАД - кадастровая стоимость объекта недвижимости,

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

1. налог будет доначислен
2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы
3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов ( Налогового кодекса РФ):

• нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи
• резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0.13 х (S ОБ - W)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W)

(W - налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).

Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

Виды вычетов

Вычеты бывает 2-х видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей ( Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.

• Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:

• в размере до 1 000 000 руб.

применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

1. жилого дома
2. квартиры
3. комнат, включая приватизированные жилые помещения
4. садового домика
5. земельного участка

• в размере до 250 000 руб.

применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W ФИКС)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W ФИКС)

• S ОБ - стоимость продажи объекта недвижимости
• W ФИКС - фиксированный вычет, равный 1 млн. руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

• Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

1. договором купли-продажи недвижимости
2. актом приемки-передачи денег
3. договором на оказание услуг риэлтора
4. расписками продавца в получении денег
5. приходными кассовыми ордерами
6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца
7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов)
8. товарными и кассовыми чеками
9. платёжными поручениями
10. иными документами, подтверждающими расходы

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W R),

• S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре
• W R - вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами

Если расходы W R окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита
2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку
3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде

Примеры

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

• вычет не используется

1. рассчитываем 70% от кадастровой стоимости: 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.
2. 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W ФИКС = 1млн.руб.

1. определяем налогооблагаемую базу: 0.7 х S КАД = 6.79 млн.руб.
   
2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (6.79 млн.руб. - 1 млн.руб.) = 5.79 млн.руб.
3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

• вычет не используется:

1. .руб.
2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб . = 78 тыс. руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W ФИКС = 250 тыс.руб.

1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (600 тыс.руб. - 250 тыс. руб.) = 350 тыс.руб., то есть полученный результат больше, чем 70% от кадастровой стоимости,
3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 350 тыс.руб . = 45.5 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше S КАД .

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W ФИКС = 1 млн. руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

• вычет не используется

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. - это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.

• вычет используется

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб . - W ФИКС) =(1.96 млн.руб. - 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.

• вычет применяется:

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. - 1 млн. руб.) = - 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.

Полезная информация

• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться .здесь .

Нежилым помещением принято считать недвижимое имущество, непригодное для жизни людей, которое имеет отдельный вход и используется в целях торговли, создания производства или административной единицы. Это может быть кафе, склад, салон красоты, ангар, гараж, магазин и другое.

Какие налоги предстоит платить собственнику?

Являясь собственником такого помещения, физическое лицо обязано уплачивать налог. Это регламентировано Законом Российской Федерации от 09.12.1991 года № 2003-1. Платеж основывается на стоимости нежилой собственности, которая максимально соответствует рыночной. Суд один раз в три года выносит решение, согласно которому выполняются оценочные действия. Оценивает помещение налоговая инспекция. Налогоплательщик получает уведомление о рассчитанной стоимости до 1 августа ежегодно, уплатить обязан до 1 октября. Другие действия, связанные с нежилым помещением, к примеру сдача в аренду или продажа, облагаются другими видами налогообложения.

На какое помещение больше налоги - на жилое или на нежилое?

При расчете налогообложения недвижимости применяют налоговые ставки в соответствующей пропорции. Учитывая тип недвижимости и масштаб цен, которые приближены к рыночным, выделяют три вида ставок:

• Ставка 0,1 %. Сюда относятся гаражи, парковочные места, недвижимые комплексы, в которых имеется минимум одна жилплощадь, дома, хозпостройки на дачных участках площадью не более 50 кв. м, квартиры, жилье на стадии постройки.
• Ставка 2 %. К этой группе относятся нежилые помещения коммерческого или административного типа (кафе, парикмахерская, офис, торговый центр, столовая и др.), а также имущество, цена которого составляет более 300 млн руб.;
• Ставка 0,5 %. Сюда относятся остальные строения.

Обратите внимание! С ноября 2016 года нежилые помещения приравнены к жилым и облагаются налогом. Налог исчисляется по кадастровой стоимости. Следовательно, за жилое помещение придется заплатить больше.

Возможные налоги арендатору

Владелец нежилого помещения имеет право сдавать в аренду свою недвижимость. Если он не является при этом ИП, то процентная ставка составляет 13 % по отношению к общей прибыли, которую он получит. Прибыль учитывается не ежемесячная, а за оговоренный в договоре период.

Налогообложение

Размер начислений может отличаться в зависимости от различных ситуаций.

При покупке

При приобретении нежилого помещения покупатель освобождается от уплаты налога. Произвести расчет с налоговой инспекцией обязан старый владелец помещения. Однако новый владелец обременяется налогом на недвижимость. Уплачивать его он должен до 1 декабря того года, который идет за годом приобретения объекта. Это обусловлено статьей 409 п. 1 Налогового кодекса РФ.

При продаже

Если помещение находится в собственности более пяти лет, то можно не производить платеж при продаже нежилого объекта при условии, что он не служил владельцу в качестве источника прибыли (НК РФ, ст. 217 пункт 17.1). Для подтверждения этого необходимо представить сотрудникам НС документально зафиксированные доказательства.

Если же сроки владения не достигают трехлетней продолжительности, то платить придется обязательно. Платят индивидуальные предприниматели, недвижимость которых применялась в их деятельности. Налог составляет 6 % по упрощенной системе.

Обратите внимание! Если продать помещение хочет предприниматель, но объект при этом не является источником его прибыли, то возникнут определенные трудности. Связаны они с тем, что в судебном порядке предпринимателю будет сложно доказать свою правоту. Веским доводом для уменьшения платежа является документация, которая подтверждает, что объект был куплен ИП тогда, когда он был физическим лицом.

При дарении

Согласно ст. 228 НК РФ п. 2, п. 1, пп. 7, человек, получивший подарок в виде недвижимости, обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Это объясняется тем, что процесс дарения приравнивается к получению выгоды тем, кому подарили недвижимость. Он составляет 13 % для тех, кто более 180 дней за год находится на территории РФ. В обратном случае ставка равняется 30 %. Налогом не облагаются в отдельных случаях:

• заключение договора дарения между людьми, которые приходятся друг другу родственниками (или членами одной семьи);
• дарение производилось работнику консульства, члену его семьи или близкому родственнику.

При безвозмездном пользовании

Налог обязан платить получивший помещение от ИП или юридического лица в безвозмездное пользование (статья 211 НК РФ). Если получен объект от физического лица без статуса предпринимателя, налог не уплачивается.

В СНТ

СНТ признано плательщиком на прибыль организации. Товарищество обязуется предоставлять в налоговую службу декларации. Если имеется имущество, попадающее под налогообложение, платиться налог на имущество. Следует отметить, что размер налога устанавливается на региональном уровне и не может превышать ставку 2,2 %. При этом строения, предназначенные для жилья, облагаются налогом по стандарту, предназначенному для жилого помещения.

Налогообложение

Начисление налогов отличается в зависимости от того, кто является налогоплательщиком.

Для физических лиц

В 2018 году налог на нежилые помещения для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Существуют несколько категорий граждан, которые освобождаются от уплаты, в их число входят и пенсионеры. Однако льгота распространяется только на один объект из каждой категории: гаражи, хозпостройки и т. д.

Для юридических лиц

Организации уплачивают налог с имущества, которое входит в основные средства. Это регламентировано статьей 374 Налогового кодекса РФ. Однако для компаний, использующих ЕНВД и УСН, начисляется налог только на недвижимое имущество.

Документальное сопровождение уплаты налогов

После начисления суммы ФНС направляет налогоплательщику уведомление, в котором содержится информация об объекте, сумма начислений, законодательные акты, на основании которых проводился расчет и сроки оплаты.

Важно! Иногда ФНС не присылает уведомление собственнику. Это случается, потому что владельцы помещений часто меняются, и налоговая инспекция не всегда осведомлена об этом. В такой ситуации собственник обязан самостоятельно уведомить ФНС о наличии у него объекта, подлежащего налогообложению. Нарушение правила влечет за собой наказание в виде штрафа, размер которого составляет 20 % от размера неуплаты.

Как избежать уплаты или уменьшить налог?

Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся. Однако можно снизить размер начисления. Для этого нужно оспорить кадастровую стоимость. Такой вариант возможен при неправильных данных в расчете стоимости и при завышении реальной рыночной стоимости. Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в комиссию Росреестра.

Все владельцы нежилых помещений обязаны уплачивать налог на имущество. Освобождаются от таких начислений только льготные категории граждан. Однако существует возможность снизить размер начислений.

Из этого видео вы узнаете, как уменьшить налог при продаже квартиры:

Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016 году. Законные способы уменьшения налогов при продаже нежилых помещений с 1 января 2016 года.

1. Последние изменения в законодательстве

В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли - продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Вторым новшеством стало изменение срока в течение, которого гражданин должен владеть коммерческой недвижимостью для минимизации налогообложения. Теперь этот срок составляет пять лет, раньше он составлял три года. Новый срок нахождения недвижимости в собственности гражданина не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, полученными продавцом по наследству, не распространяется на сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, на приобретение недвижимости в результате приватизации или в результате заключения договора ренты. Если гражданин приобрел свою недвижимость до 01 января 2016 г., то на него по-прежнему распространяется трехлетний срок нахождения нежилой недвижимости в собственности.

2. Как уменьшить сумму налогов?

2.1. Получение налогового вычета.

Налоговый кодекс, позволяет гражданам уменьшать сумму налога на доходы полученные от реализации недвижимости, за счет имущественного налогового вычета.

Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.

2.2. Уменьшение суммы налога на сумму расходов, затраченных на покупку коммерческой недвижимости.

Существует и другой способ сократить сумму налога, на сумму расходов, затраченных продавцом на покупку объекта нежилой недвижимости. Необходимо помнить, что затраты продавца необходимо подтвердить документально. К таким расходам, можно отнести расходы на строительство объекта коммерческой недвижимости, расходы на ремонт помещения и другие расходы. Хотим обратить особое внимание наших клиентов, что комиссия, которую покупатель заплатил агентству недвижимости за услуги по поиску необходимого ему помещения, также включается в состав расходов на покупку коммерческой недвижимости. Документами, подтверждающими расходы, могут быть договоры купли - продажи недвижимости, договоры оказания услуг, выполнения работ, договоры купли - продажи стройматериалов, акты приема - передачи результатов работ, товарные накладные, документы, подтверждающие перечисление или передачу денежных средств за недвижимое имущество, выполненные работы или оказанные услуги.

2.3. Продажа коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями

Доходы, полученные от индивидуальной предпринимательской деятельности, облагаются по ставке 6%, поэтому некоторые специалисты рекомендуют приобрести статус индивидуального предпринимателя перед продажей коммерческой недвижимости. Однако, так можно продать не любую недвижимость. МИНФИН РФ в своем письме от 29 апреля 2013 г. N 03-11-11/15091 разъяснил, особенности налогообложения доходов индивидуальных предпринимателей, полученных от продажи недвижимости. В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов. При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса. Таким образом, приобретение статуса индивидуального предпринимателя для применения при налогообложении ставки налога 6 % гражданину придется доказать, что принадлежащая ему коммерческая недвижимость использовалась им для осуществления предпринимательской деятельности, после приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Следует отметить, что при принятии решения о том, получать статус индивидуального предпринимателя или нет, необходимо учитывать также, что в период действия статуса необходимо вести бухгалтерский учет и нести другие расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности.

Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.

Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.

Ситуация 1.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более .

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».

Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Что может насторожить налоговую в такой ситуации:

— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП , сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;

— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;

— наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;

— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.

Важно!

Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением . Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.

Ситуация 2.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.

В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% . Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :

1. получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.

Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;

1. вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.

Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.

При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.

Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.

А теперь советы:

1. Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
2. Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
3. Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.

Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.