Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Содержатся нормы на строительные работы, выполняемые при реконструкции и техническом перевооружении зданий и сооружений: усиление и замена существующих конструкций, разборка и возведение отдельных конструктивных элементов и т.п.

1.6. В нормах табл. , (гр. 5, 6) на разборку отдельных конструктивных элементов учтено производство работ на высоте до 4 м от опорной площадки. При большей высоте затраты на устройство подмостей следует учитывать по нормам Сборника № 8 "Конструкции из кирпича и блоков".

1.7. Нормы на разборку отдельных конструктивных элементов, пробивку и заделку проемов, отверстий, гнезд и борозд не подлежат корректировке в зависимости от марки бетона, вида кирпича и марок растворов в бетонных, железобетонных и каменных конструкциях.

1.8. В приведены комплексные нормы по последовательной разборке конструктивных элементов надземных частей зданий. Для определения затрат на разборку зданий методом обрушения применение норм этой таблицы не допускается.

1.9. Нормы на разборку бетонных, железобетонных и каменных конструкций, приведенные в настоящем , предусматривают производство этих работ в отдельных местах с применением ручных механизмов и приспособлений (отбойные молотки и т.п.).

Затраты по разборке конструкций другим способом следует определять по калькуляциям и расчетам в соответствии с проектом.

1.10. Затраты на демонтаж отдельных конструкций зданий и сооружений, а также на демонтаж внутренних санитарно-технических устройств следует определять в порядке, установленном в Общих указаниях к сборникам сметных норм.

1.11. Количество материалов, пригодных для дальнейшего использования, следует определять на основании актов обследований.

1.12. Затраты на возведение новых конструктивных элементов в реконструируемых зданиях и сооружениях следует определять по соответствующим нормам сборников элементных сметных норм с применением коэффициентов, приведенных в Общих указаниях к сборникам сметных норм.

1.13. При определении затрат на производство работ, предусмотренных настоящим , в эксплуатируемых зданиях, действующих цехах без их остановки, при наличии в цехах высокой температуры, газов, дыма и т.п. к нормам затрат труда, заработной плате и нормам эксплуатации машин, приведенным в данном , надлежит применять следующие коэффициенты:

а) в эксплуатируемых зданиях всех назначений, в действующих цехах и на производственных площадках в связи с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования, или загромождающих помещения предметов, или движения транспорта по внутрицеховым путям - 1,1;

б) то же, при особой стесненности рабочих мест - 1,15;

в) при выполнении работ вблизи объектов, находящихся под высоким напряжением, что связано с ограничением действий работающих требованиями техники безопасности - 1,2;

г) при производстве работ в действующих цехах с вредными условиями труда, а также при температуре воздуха на рабочем месте более 40°С в помещениях - 1,25.

2. Правила исчисления объемов работ

Объемы работ следует исчислять по проекту в соответствии с правилами, изложенными в технических частях соответствующих сборников элементных сметных норм.

Компания «Топстрой» предлагает услуги по реконструкции зданий и сооружений в Москве. Наш 7-летний опыт работ и квалифицированный штат специалистов позволяет качественно выполнять комплексные задачи различного масштаба под ключ:

Реконструкция зданий в Москве осуществляется в особом порядке, учитывающем соответствующий комплекс законов города, в том числе градостроительный кодекс. Любые работы, выполненные без соблюдения действующего законодательства, проектные решения, по которым не были получены необходимые экспертные заключения, считаются самовольными постройками.

Специалисты компании знают требования и нюансы подобных работ, что гарантирует оперативность и качество наших услуг.

Ориентировочные расценки на реконструкцию зданий, цена за 1 м 2 в руб.:

Работы по реконструкции зданий и сооружений, как правило, проводятся в следующей последовательности.

1. Предпроектная подготовка: сбор информации, планирование выполнения работ, составление технического задания.
2. Обследование зданий при реконструкции, их оснований.
3. Подготовка и согласование проекта реконструкции зданий в соответствии с техническим заданием, формирование исполнительной и сметной документации.
4. Выполнение непосредственных работ по реконструкции.
5. Сдача в эксплуатацию и пусконаладочные работы, если речь идёт об объекте производственного назначения.

Каждый этап имеет особенности, зависящие от назначения объекта, его конструктивных отличий и пожеланий заказчика.

Разработка проекта реконструкции здания

Проектирование реконструкции зданий и сооружений является обязательным этапом и позволяет существенно оптимизировать затраты финансов, времени и сил.

Грамотно разработанный проект реконструкции здания поможет своевременно устранить необходимость проведения всех дополнительных работ, которые могут потребоваться в случае исправления допущенных ошибок.

Стоимость проекта реконструкции зданий

Цена проекта складывается из цены каждого этапа его подготовки.

1. Проведение предварительных консультаций.
2. Разработка эскизного проекта.
3. Разработка рабочей документации и её согласование в надзорных органах.
4. Экспертиза проекта (это обязательный этап, который включается в стоимость проекта реконструкции здания).
5. Получение разрешения в Мосгосстройнадзоре на ведение реконструкции.

Заказать проект реконструкции здания вы сможете в нашей компании. У нас есть достаточный опыт, кадровые и технические возможности для реализации проектов любой сложности.

Цена реконструкции зданий и сооружений

Определяющими факторами для того, чтобы определить стоимость реконструкции здания за 1 м 2 , являются:

• техническое состояние;
• степень морального и физического износа;
• перечень выполняемых работ;
• масштабы планируемых изменений.

По каждому из перечисленных параметров проводится отдельный расчёт. Кроме того, принимается во внимание тип сооружения. К примеру, стоимость реконструкции исторического здания будет всегда несколько выше в сравнении с суммой, требующейся на аналогичные работы на объекте, построенном несколько десятков лет назад.

Не меньшее значение имеет и то, сколько будут стоить проектные работы. Стоимость проектирования и последующей реализации, заложенных в плане работ, если требуется реконструкция здания, определяется индивидуально.

Специалисты при составлении сметы учитывают такие факторы, как:

• сложность выполнения работ (объект может быть расположен в труднодоступном для работы техники месте, иметь разную высотность);
• срочность выполнения заказа;
• площадь (средняя стоимость квадратного метра реконструкции нежилого здания увеличивается при снижении площади);
• виды и объёмы выполняемых работ, их технологическую сложность, необходимость привлечения дополнительных узких специалистов для их выполнения.

Стоимость проведения строительной реконструкции помещений рассчитывается исходя из всего комплекса факторов. При этом в отношении каждого из объектов специалистами принимаются во внимание поправочные коэффициенты, которые учитывают моральный и физический износ объекта.

Компания «Топстрой» предлагает свои услуги по проведению полного спектра работ по реконструкции зданий и сооружений любого типа. Обращайтесь и мы гарантируем, что цена и качество выполненных работ вас приятно удивят.

Для объектов реконструкции характерны сложные и специальные работы, связанные с разборкой, заменой и усилением конструкций здания.

По степени сложности (категории сложности) объекты реконструкции подразделяют на 3 группы:

1. Несложные объекты; 2. Средней сложности. 3. Особо сложные.

По составу и объемно-планировочному решению различают:

1. несложные – это несколько типовых зданий или одно здание с простым объемно-планировочным решением;

2. средней сложности – это несколько не типовых зданий и сооружений, с повторяющимися параметрами основных габаритных схем или одно не типовое (индивидуальное здание);

3. особо сложное – это большое количество различных зданий и сооружений или одно крупное здание с различными нетиповыми объемно-планировочными решениями.

Конструктивные решения здания или сооружения:

1. несложные – это типовые конструкции;

2. средней сложности – это различные сочетания индивидуальных и типовых конструкций, требующие применения относительно простых технологий строительного производства;

3. особо сложные – это индивидуальные конструкции, в значительном объеме связанные с заменой или усилением оснований, фундаментов, несущих конструкций зданий и требующих разработки специальных технологий производства работ.

По стесненности:

1. несложные – это нормальная стесненность (К ст >1);

2. средней сложности – это стесненные площадки (0<К ст <1);

3. особой сложности – это особо стесненные площадки (К ст =1).

По плотности застройки:

1. несложные – это малая плотность;

2. средней сложности – это средняя плотность;

3. особо сложные – это высокая плотность.

по эксплуатационной деятельности реконструируемых объектов:

1. несложные – работы выполняют в зданиях, освобожденных на период производства СМР;

2. средней сложности – основная деятельность объекта приостанавливается на ограниченное время, но объект функционирует с некоторыми ограничениями.

3. Особо сложные – эксплуатация объекта не прекращается во время производства СМР.

По насыщенности территории и условиям эксплуатации инженерных коммуникаций:

1. несложные – малое количество инженерных коммуникаций, не требующих их защиты или переплаты в процессе реконструкции;

2. средней сложности – имеются коммуникации, как эксплуатируемые в ходе реконструкции, так же требующие их замены или переноса в незначительной степени;

3. особо сложные – наличие большого количества коммуникаций, эксплуатируемых в процессе реконструкции и требующих их защиты либо переноса.

Реконструкция действующих предприятий всегда связана с необходимостью обеспечения взаимодействия двух систем:

1. эксплуатация объекта;

2. строительное производство.

Их взаимодействие возможно лишь в случае создания для каждой соответствующих условий.

Возможны три метода реконструкции:

1. с остановкой производства – в промышленном строительстве применяется в основном при реконструкции производств перерабатывающего типа с непрерывным технологическим циклом (производство стали, стекла, цемента) или цехов предприятий со строгими требованиями по микроклимату, влажности и чистоте помещений (химическая, электротехническая промышленность); в гражданском строительстве данным методом реконструируют здания, из которых на время их перестройки выселены люди и вывезены, размещаемые в них, предприятия;

2. без остановки производства – работы по реконструкции выполняют без остановки основного производства, либо без выселения жителей домов;

3. частичная остановка – как разновидность.

Под стесненностью понимают наличие определенных препятствий, ограничивающих возможность использования строительных машин или рабочих на строительной площадке. Объекты реконструкции характеризуются внутренней и внешней стесненностью. Внешняя стесненность выражается отношением свободной территории стройплощадки к площади участка, необходимой для рациональной организации строительного производства и размещения строительной техники, складирования конструкций и материалов и размещения бытового городка для строителей. Внутренняя стесненность определяет технологию строительных процессов, их взаимоувязку во времени и пространстве, и характеризует условия организации рабочих мест, ограничении в формировании фронтов работ, возможность использования строительной техники при монтажных и демонтажных работ. Внутренняя стесненность характеризуется степенью свободы внутриобъектного помещения строительных конструкций. Под степенью свободы подразумевают количество возможных направлений беспрепятственного перемещения конструкций и материалов. Степень свободы зависит от расположения ограждающих конструкций, габаритов здания, габаритов помещения, высоты этажей, либо других параметров, характеризующих объемно-планировочные решения здания. Все эти параметры во многом определяют марки машин и механизмов.

Реконструкция (ремонтно-строительное производство) имеет ряд особенностей, отличающих ее от нового строительства. В их число входят:

· сохранение (восстановление, усиление) некоторых конструктивных элементов здания;

· производство работ в стесненных условиях сложившейся городской застройки;

· наличие специфических технологических процессов (обследование, восстановление, усиление, демонтаж конструкций);

· необходимость принимать принципиальные организационно-технологические решения по реконструкции задолго до начала проектирования - обычно уже на этапе обследования здания, намеченного для реконструкции (на последующих этапах эти решения лишь уточняют и корректируют).

Проект организации ремонта (реконструкции) должен разрабатываться с учетом :

· применения прогрессивных технологий,

· материалов, изделий, конструкций, оборудования;

· максимального ограничения строительства временных зданий и сооружений за счет использования на время ремонта или реконструкции существующих строений (включая подлежащие сносу);

· создания условий для максимального сохранения конструкций, материалов, изделий, оборудования, получаемых при разборке;

· обеспечения безопасности граждан в зонах, прилегающих к объектам ремонта или реконструкции; охраны окружающей среды.

Проект организации ремонта (реконструкции) является обязательным документом для всех участников инвестиционного процесса: инвесторов, заказчиков, подрядчиков, эксплуатирующих организаций, органов надзора и контроля. Проект организации реконструкции согласовывают с заказчиком, генподрядной организацией, владельцем (балансодержателем или уполномоченным им органом) ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений, администрацией муниципального образования, на территории которого осуществляются ремонтно-строительные работы, эксплуатирующими организациями, комитетом по охране окружающей среды субъекта РФ, Управлением государственной противопожарной службы, соответствующим управлением ГИБДД. Уполномоченный орган, проводящий экспертизу проектно-сметной документации на ремонт или реконструкцию, в процессе экспертизы вправе потребовать дополнительные согласования в связи со спецификой ведения ремонтно-строительных работ. Утверждение проекта организации реконструкции (в составе проектно-сметной документации) выполняется в порядке, определенном для утверждения проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию).

Исходными материалами для разработки проекта организации реконструкции являются:

· технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчеты (ТЭР), бизнес-планы;

· материалы технического обследования конструкций, элементов и систем ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений;

· данные о возможности и сроках освобождения (в случаях необходимости) зданий и сооружений от проживающих и арендаторов;

· проектно-сметная документация на ремонт или реконструкцию; согласованные с подрядными организациями решения по применению основных конструкций и изделий, а также средств механизации ремонтно-строительных организаций;

· согласованный с эксплуатирующими организациями порядок обеспечения объектов энергетическими ресурсами;

· данные об условиях поставки и транспортировки на объекты от поставщиков конструкций, материалов, изделий, оборудования;

· данные об обеспечении объектов трудовыми ресурсами;

· сведения об условиях социально-бытового обеспечения работающих на весь период проведения ремонтно-строительных работ;

· сведения об основных положениях контрактов с иностранными подрядчиками (в случае привлечения к работам иностранных фирм).

Вышеперечисленные материалы заказчики передают проектной организации.

В состав проекта организации ремонта (реконструкции) входят :

1) календарный план;

2) строительный генеральный план с указанием: существующих и сносимых зданий и сооружений; эксплуатируемых зданий, сооружений, инженерных сетей, не подлежащих реконструкции; разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций.

Проект организации работ по реконструкции здания является руководством для оперативного планирования, контроля и учета и должен предусматривать подготовительный и основной периоды. В подготовительный период осуществляются следующие работы:

1) размещение заказов на изготовление деталей и конструкций, с определением сроков поставки на площадку;

2) ограждение ремонтируемого здания (захватки);

3) разборка строений, подлежащих сносу;

4) устройство и перекладка подземных коммуникаций;

5) доставка па площадку инвентаря, инструмента, машин и оборудования, монтаж основных машин;

6) устройство временных сооружений, складов (максимально используя существующие помещения в реконструируемом объекте);

7) ресурсообеспечение (водой, электроэнергией, связью и пр.);

8) освобождение здания от жильцов (арендаторов);

9) осмотр здания технической комиссией в составе представителей заказчика, проектной организации и подрядчика с целью уточнения проектных решений и определения возврата материалов от разборки конструкций и оборудования.

Работы основного периода по реконструкции здания начинаются после окончания всех работ подготовительного периода, о чем составляют специальный акт. Работы основного цикла обычно группируют в следующие циклы:

1) подготовительный этап;

2) нулевой цикл;

3) демонтаж внутренних сетей (водопровод, канализация, центральное отопление, газ, электросети) и установленного оборудования;

4) демонтаж строительных конструкций (в соответствии с проектом; как правило, сверху вниз);

5) ремонт (восстановление и усиление), при необходимости - замена строительных конструкций в последовательности, определенной проектом;

6) санитарно-технические, электромонтажные и прочие работы (1-й этап);

7) внутренние отделочные работы (1-й этап);

8) санитарно-технические и электромонтажные работы (2-й этап), выполняемые после 1-го этапа отделочных работ - установка приборов и арматуры;

9) внутренние отделочные работы (2-й этап);

10) ремонт фасадов;

11) благоустройство территории.

Ремонтно-строительные потоки в зависимости от структуры подразделяются на:

· специализированные, состоящие из ряда поточно выполняемых на захватках строительных процессов, объединяемых по группам конструктивных элементов здания или этапов демонтажа и монтажа;

· объектные, представляющие собой совокупность специализированных потоков, итогом которых является реконструированное здание;

· комплексные, представляющие собой группу объектных потоков, отнесенных к комплексу однородных зданий (например, жилой застройки).

Специфической чертой реконструкции является организация работ по перестановке и перемещению конструкций здания. В состав этих работ входят: демонтаж, перемещение или перестановка конструктивных элементов. В основу организации демонтажа должен быть положен принцип комплексной механизации всех операций.

По характеру выполняемых строительно-монтажных работ различают реконструкцию : с изменением объемно-планировочных решений; без изменения объемно-планировочных решений; с заменой и усилением несущих конструкций.

По характеру совмещения строительно-монтажных работ с деятельностью предприятия реконструкция может производиться: без остановки производства; с частичной остановкой производства; с полной остановкой работы действующего предприятия.

Лучшие цены на реконструкцию зданий в этом месяце!

Наименование работ	Стоимость, руб.	Ед. изм.
Демонтаж перегородок из гипсобетона	135	м2
Демонтаж перегородок из кирпича (до 1/2)	150	м2
Демонтаж перегородок из железобетона толщ. 8 см	500	м2
Очистка потолка от краски, шпатлевки	160	м2
Очистка стен от краски, шпатлевки	100	м2
Очистка стен от штукатурки	160	м2
Очистка потолка от штукатурки	220	м2
Установка декоративных балочных конструкций со шлифовкой под старину и покрытием лаками	1000	м2
Монтаж 2-х слойных перегородок из ГКЛ	400	м2
Монтаж 4-х слойных перегородок из ГКЛ	500	м2
Устройство перегородок из кирпича 1/2	450	м2
Устройство перегородок из блоков	400	м2

Хотите увеличить площадь частного дома и достроить к нему этаж? А может, Вам необходима грандиозная перепланировка многоквартирного дома или офиса? Вот только кому её доверить – Вы не знаете? Закажите реконструкцию здания в нашей компании, и больше ни о чем не беспокойтесь! Узнайте первыми, какие задачи успешно решает реконструкция зданий и сооружений, и почему подобного рода работы лучше доверить исключительно профессиональным строителям!

Работы по реконструкции здания: что к ним относится?

Реконструкция зданий и объектов – это выполнение определенных строительных работ, направленных на модернизацию постройки и улучшение её эксплуатационных характеристик.

Строительство и реконструкция зданий промышленного и производственного предназначения выполняется с целью модернизации и усовершенствования его функциональности, увеличения производственной мощности, изменения ассортимента выпускаемой продукции и повышения ее качества. Если говорить о реконструкции жилых зданий, то в данном случае основные ее задачи – это продление срока службы домов, расширение полезной площади за счет создания мансард, пристроек и надстроек, а также повышение уровня комфорта.

После проведения ремонта и реконструкции зданий готовая постройка должна полностью соответствовать действующим техническим, экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям и нормам.

Почему капитальный ремонт и реконструкцию зданий нельзя доверить людям без строительного опыта?

Эксплуатация зданий подлежащих реконструкции обычно сопряжена с крупными затратами – как правило, лучше однажды выложить внушительную сумму за грамотную реконструкцию, чем постоянно платить за обслуживание ветхой постройки. Последний вариант в итоге будет самым затратным – именно поэтому реконструкция помещения в здании остается одной из важнейших строительных функций. Строительство и реконструкция зданий и сооружений требует высокого уровня квалификации и профессионального подхода к каждому этапу.

Неправильно выполненная капитальная реконструкция зданий может стать причиной не только появления трещин перекрытий и фасада, но и деформаций фундаментной конструкции и даже полного разрушения здания!

Без соблюдения СНиПов, технических и экологических стандартов невозможно выполнить грамотную реконструкцию нежилого здания или жилого дома. Доверив проект реконструкции здания дилетантам, Вы не сэкономите деньги, а потратите их впустую, так как подобный подход к работе уже совсем скоро вынудит Вас искать подрядчиков для срочного капитального ремонта. Для организации реконструкции зданий стоит выбрать компанию с многолетним опытом, в штате которой трудятся квалифицированные специалисты, а к выполнению работ привлекаются опытные строители.

Полищук Вадим Игоревич,

Руководитель проектов

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается - будет разъяснено в данном материале.

Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

Определения объекта капитального строительства и линейного объекта

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация - с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение - не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля - на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство - это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами - если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.

Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети - то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях - и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.