Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Рыночная стоимость учитывает гораздо большее количество факторов, в состав которых входят:

• местоположение и окружение участка;
• наличие ;
• геофизические характеристики (рельеф местности, размер и форма участка);
• инфраструктура (наличие доступных инженерных сооружений, возможность подключения к ним, наличие дорог).

Подходы и методы

При стоимости участка применяются следующие подходы (ФСО №1):

1. Сравнительный.
2. Доходный.
3. Затратный.

В первом случае оценка стоимости участка производится путем сравнения со стоимостями подобных данному участков – аналогов. Такой подход рекомендуется применять в том случае, когда имеется достоверная информация о ценах и показателях участков – аналогов. При этом могут быть использованы как цены уже состоявшихся , так и предложенные цены. Сравнительный подход используется в методе сравнивания продаж, методе выделения и методе распределения.

Во втором случае оценка стоимости основывается на определении ожидаемого дохода от использования данного участка. Подобный подход можно применять в случае, когда возможен прогноз о будущих доходах и расходах.

При третьем подходе стоимость оценивается по затратам, необходимым для приобретения, воспроизведения объекта с учетом его износа. Для реализации этого подхода используются различные методы подсчета затрат на воспроизведение точной копии объекта.

При оценке рыночной стоимости сравнительным методом:

• проводятся анализ рынка и подбор данных об участках-аналогах;
• выбираются единицы сравнения (например, стоимость 1 квадратного метра участка);
• выбираются факторы, влияющие на цену;
• формируется набор участков – аналогов;
• рассчитывается значение единицы сравнения с учетом влияния различий аналогов;
• вычисляется по единице сравнения и площади участка;
• составляется отчет.

Пример оценки рыночной стоимости

Примером для расчета рыночной стоимости с использованием метода сравнительного анализа продаж может служить оценка стоимости участка в Воскресенском районе Подмосковья с кадастровым номером 50:*** площадью 102756679 кв. м.

1. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земли.
2. В качестве влияющих на цену факторов выбраны местоположение участка, его площадь, наличие коммуникаций, вид передаваемых прав.
3. В качестве аналогов были выбраны три участка. Один участок расположен в Балашихинском районе, а два участка – в Чеховском. Их площади равны 750000, 153200 и 241900 кв. м соответственно. Цена 1 кв. м составляет 487, 812 и 776 руб.
4. Анализ расположения объектов в данной местности показал зависимость стоимости участков от их расположения. Для участков-аналогов корректировка стоимостей составила 18% , 17% и 3%.
5. Анализ стоимости участков различных размеров показал обратную экспоненциальную зависимость цены от величины площади участка. На основании этого в стоимость аналогов была введена корректировка в 64%, 74% и 71% соответственно.
6. Остальные факторы влияния на цену для выбранных участков-аналогов оказались похожими на эти факторы у оцениваемого участка. Поэтому по ним корректировка стоимости не проводилась.
7. С учетом корректировок цена 1 кв. м земли для участков аналогов составила 110, 170 и 140 руб.
8. Средневзвешенная оценка такой стоимости составила 140 руб за 1 кв. м.
9. Оценка рыночной стоимости участка составила: Ц=140*102756678=14 385934920 руб.

Кто может провести оценку земли?

В простейшем случае рыночная цена на участок устанавливается по договоренности между и покупателем. Но есть ряд случаев, когда такая цена должна быть установлена официально. Официальная цена должна быть установлена, например, при

Оценка земельного участка производится с целью выявления его рыночной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:

• Передача по наследству ;
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка;
• При оспаривании прав на владение землей;
• Раздел совместно нажитого имущества;
• Определение размера налога в случае дарения;
• Расчет расценок при продаже;
• Оформление страховки на недвижимость;
• Включение в уставной капитал;
• Выставление объекта в качестве залога при получении кредита и др.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Документы, необходимые для оценки

Для оказания данной услуги требуется представить следующие документы:

• Свидетельство, подтверждающее право владения или выписку из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт на землю;
• Реквизиты заказчика;
• Сведения об обременениях (при наличии).

Цены:

Сертификаты экспертов:

В условиях современного рынка любая сделка или официальная процедура с землей должна сопровождаться ее оценкой. Для землевладельцев расчет рыночной стоимости земельных соток независимыми экспертами имеет свои преимущества, т. к. в результате процедура позволяет экономить деньги. Речь идет о налогообложении.

Оценка кадастровой стоимости (КС) земельного участка осуществляется государственными оценщиками. Именно на базе этих расчетов каждый собственник платит налоги за недвижимость. Однако зачастую она завышена, т. к. устанавливается массовыми методами, не позволяющими изучить все нюансы образования рыночной стоимости на конкретный земельный объект.

Если вы не согласны с КС, ее можно оспорить с нашей помощью. Процесс позволяет снизить налоги и выкупную цену на землю, сократить арендную плату, а также уменьшить налоговые вычеты на имущество предприятий.

Кадастровая оценка земельных участков оспаривается в комиссии при Росреестре, либо в суде. Специалисты нашей компании сделают для вас отчет, где будет указана реальная стоимость вашей земли. Наша помощь повысит ваши шансы на положительный результат при оспаривании, и вы будете точно знать, какова перспектива переоценки недвижимости в вашем случае.

Какие особенности учитываются при оценке стоимости участков?

Таких нюансов существует несколько. Перечислим наиболее важные из них.

Место его расположения

Земля, расположенная в центральной части города, а также вблизи различных видов коммуникаций, как правило, имеет более высокую цену. Значение имеет также нахождение территории относительно расположения улиц и объектов инфраструктуры. Для загородной недвижимости именно наличие возможности подключения к магистральным коммуникациям является важным моментом формирования его стоимости - наряду с "престижностью" места, где он расположен.

Состояние территории

При оценке недвижимости учитывается качество почвы. Необходимо отметить, что особенности рельефа накладывают ряд ограничений на строительство зданий.

Предназначение площади

Критерии анализа разнятся для сельскохозяйственных угодий, территорий для коммерческой или жилой застройки.

Площадь

Цена одного квадратного метра или сотки большого участка, как правило, оказывается ниже, чем цена у небольшого надела.

Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе

Необходимо учитывать объективные колебания общих расценок на недвижимость. Кроме того, данный вид недвижимости в экономически успешных регионах традиционно ценится выше.

Форма собственности

Стоимость зависит также от того, оформлены ли у вас право собственности или какой-то из существующих видов аренды.

Методы оценки земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка предполагает применение различных подходов, каждый из которых обусловлен несколькими методами. Наиболее часто используется сравнительный, реже - затратный и доходный способы. В процессе работы специалист математически обосновывает выбор той или иной методики определения стоимости земельных площадей.

Сравнительный

Сравнительный подход подразумевает сопоставление данного участка с аналогичными по характеристикам объектами. Этот метод позволяет определить рыночную цену, которая необходима для осуществления ряда операций. Методы оценки земельных участков сравнительного подхода - сравнение, выделение, распределение. С помощью сравнения продаж специалист выясняет условия сделок с похожими объектами. Целесообразно сравнивать сопоставимые сделки в случае, когда имеется большая информационная база для работы, возможность подметить все нюансы аналогов оцениваемого земельного участка.

Применяя данный способ, специалисты анализируют предпочтения покупающей и продающей стороны. Распределение и выделение чаще применяется для работы с земельными владениями с типовыми постройками. Для выполнения их оценки, как правило, исследуются аналогичные объекты, сфера применения которых ограничена.

Доходный

Рыночная оценка земельного участка доходным подходом используется в случае, если земля приносит прибыль от какой-либо деятельности. Здесь эксперт задействует метод остатка (подробнее - ), при котором учитывается возможность дополнения участка новыми постройками для увеличения дохода.

Затратный

Затратный подход применяется при оценке земли для определения стоимости улучшений, которые находятся на данном земельном участке, например, зданий, сооружений или строений, для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Помимо прочих техник, оценщики применяют метод изъятия, с помощью которого получают разницу между рыночной стоимостью всего участка с улучшениями и восстановительной стоимостью объекта с расчетом его износа.

Категории земель

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

1. Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним - «оценка земли».

2. Ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

Если участок имеет несколько владельцев

Нередки ситуации, когда земля принадлежит нескольким людям. Для проведения любых операций с данной недвижимостью, с которой может быть как пустой, так и застроенный участок, необходимо выделить доли каждого из владельцев. После этого все участники буду иметь документ о праве собственности.

В каких случаях нужна оценка:

• Передача или продажа доли другим лицам;
• Раздел участка;
• Изменение размера площади участка.

Если все стороны, участвующие в долевом владении, имеют документ, подтверждающий право их собственности, оценка долей земельного участка не обязательна.

Расценки и сроки проведения работ

Оценка земельного участка, цены на которую формируется на базе 2-х основных параметров, зависит от типа имущества и его площади. Таким образом, дороже всего будут стоить услуги, которые касаются лесного хозяйства, а оценка земель садовых товариществ обойдется значительно дешевле.

Сроки проведения процедуры также зависят от особенностей объекта, и составляют обычно до 5 рабочих дней.

Специалисты компании «ИНЕКС» осуществляют рыночную оценку наделов и их долей в Москве и Московской области в соответствии со всеми нормами, стандартами и иными регулирующими документами. Мы предлагаем своим клиентам профессиональное выполнение работ любой сложности в сжатые сроки и по самым выгодным ценам.