Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах - инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо - застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи - это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер - в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки - если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ - важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты - единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше - до визита в офис продаж.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны - недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе - серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку - это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости - обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
6. Регистрация. Должна пройти обязательная , чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров - вопрос пока остается открытым.

Важно! С 1 июня 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходит через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте « ».

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Содержимое страницы

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях. По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица. Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

1. Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
2. На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
3. Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
4. Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
5. Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Закон о долевом строительстве

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика). Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком. К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

1. Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
2. Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
3. В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
4. Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
5. В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
6. Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга. Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

1. Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
2. Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
3. Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
4. К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

1. Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2018 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
2. Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
3. Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
4. Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
5. Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

Важно! В ДДУ все условия, права и обязанности сторон должны быть прописаны максимально точно и прозрачно. Не должно быть формулировок с двойственным смыслом или пунктов, противоречащих друг другу.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

1. Данные строительной компании (наименование юридического лица, реквизиты, контакты, в том числе юридический адрес) должны совпадать с данными, которые указаны в разрешительных документах. Также должны быть указаны данные директора и ссылка на учредительный устав компании.
2. Обращайте внимание, с кем заключаете договор: с самим застройщиком, который фигурирует в остальных документах, или с ООО и иным юрлицом. Будьте осторожны, если вас заставляют заключать соглашение с иной организацией, отличной от застройщика. В случае обмана и мошенничества, ООО легко ликвидируется, долги списываются, застройщик спокойно продолжает работать дальше, дольщик остается ни с чем, так как компании, с которой он подписывал договор, просто нет.
3. В ДДУ не должно быть пунктов, которые дают право застройщику изменять какую-либо документацию в одностороннем порядке.
4. В случае когда сдачей документов для регистрации в росреестре занимается представитель компании, проверьте у него наличие действующей нотариальной доверенности и права заниматься такой деятельностью.
5. В строке «Предмет договора» важно, чтобы было прописано, что именно указанный застройщик обязан передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с законом ФЗ-№214.
6. В информации о строящемся объекте должны быть указанны данные конкретного дома, объекта новостройки, в которой вы покупаете квартиру: количество этажей, лоджий, квартир, их площадь, адрес дома и т.д. Это гарантирует, что вы будете иметь право требовать квартиру именно там, где договорились изначально.
7. Ваша квартира, за которую вы передаете деньги, также должна быть подробно описана. В ней должны быть выделены отличительные черты, которые позволят в дальнейшем дифференцировать ее от других квартир в этом же доме. Должны быть прописаны площадь квартиры, количество комнат, этаж, подъезд, планировка. Такой подход дает гарантию, что вы не получите угловую квартиру вместо квартиры в среднем подъезде, а также при выявлении каких-то неточностей сможете обсудить с застройщиком неустойку или исправление недостатков.
8. Цена в соглашении должна быть прописана и за квартиру, и за квадратный метр. После сдачи квартиры сотрудники БТИ для составления технического паспорта объекта будут делать замеры площади, которая всегда отличается на 1-2 квадратных метров от прописанных изначально. Если квадратов оказалось больше, дольщик доплачивает деньги, если меньше – застройщик возвращает разницу.
9. Сроки передачи ключей от квартиры должны быть указаны конкретно. Часто бывает так, что в договоре прописана дата завершения строительства, а не передачи квартир дольщикам. После того как дом возведен, застройщик может еще долгое время оттягивать время заселения жильцов по разным причинам. Поэтому уточняйте дату именно передачи ключей от жилья. И прописаны должны быть цифры в дате, к примеру, 1.01.2019, а не фразы «первое полугодие», «последний квартал года» и т.п.
10. Срок сдачи должен быть обозначен словами «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи».
11. Проверьте, как прописана гарантийная ответственность. Гарантия на объект должна быть не менее 5 лет, а на работу коммуникационных систем – не менее 3 лет.
12. Проверьте гарантии на возведение объекта. Застройщик должен вам показать документы, которые подтвердят то, что ваши деньги идут на строительство вашего дома, а не на иные цели (они должны быть переданы в компенсационный фонд долевого участия), а также страховые документы, подтверждающие наличие страховки.
13. Расчет за квартиру начинается с момента регистрации ДДУ в Росреестре и никак не раньше. Порядок расчета прописывается в договоре. Если застройщик попросил внести часть денег до регистрации ДДУ якобы для подтверждения вашей платежеспособности, отказывайтесь и предоставьте ему доказательства в иной форме, к примеру, получите выписку с банковского счета.
14. ДДУ признается действительным до момента полного исполнения обязательств обеими сторонами соглашения. Объект будет признан качественно построенным только в том случае, если он введен в эксплуатацию.
15. Обратите внимание на список форс-мажорных ситуаций для прекращения выполнения застройщиком своих обязательств. Он не должен быть слишком длинным. Допускаются такие обстоятельства, как природные катаклизмы, чрезвычайная ситуация из-за пожара, взрыва, войны.
16. ДДУ обязательно должен содержать пункты, касающиеся порядка расторжения договора, а также размеров штрафов и неустоек. Также должны быть прописаны условия и порядок возмещения расходов дольщика, если будут обнаружены важные недостатки в новостройке.

Обязательные условия договора

В юриспруденции есть такое понятие, как существенные условия договора. Это такие условия, без описания которых, договор признается не заключенным и не имеющим юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома существенными условиями являются:

1. Наличие описания отличительных характеристик объекта: площадь, этаж, количество комнат, планировка, расположение на этаже и т.п., которые соответствуют указанным характеристикам в проектной документации и позволяют идентифицировать вашу квартиру при приеме-передаче.
2. Сроки сдачи. В договоре могут фигурировать две даты, которые прописаны конкретно: срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Должно быть отмечено, что при нарушении сроков строительная компания обязана по закону уплатить неустойку дольщику за каждый день просрочки.
3. Стоимость ДДУ. Прописывается полная стоимость договора, с указанием цены за квадратный метр, а также сроки и условия расчета (единовременно или в рассрочку, с привлечением кредитных средств, материнского капитала или собственных накоплений). Должно быть отмечено, что цена договора не подлежит изменению. Можно прописать пункт, что при обоюдном согласии при возникновении определенных обстоятельств, цена может быть изменена.
4. Гарантийный срок. Должен быть прописан гарантийный срок на построенный объект. Стандартная гарантия на новостройку – 5 лет. Указание наличия гарантий предполагает, что при обнаружении дефектов в полученной квартире, застройщик обязан устранить их за свой счет или компенсировать расходы владельца квартиры на самостоятельные ремонтные работы по избавлению от изъянов.
5. Страхование выполнения застройщиком своих обязательств. В договоре должен быть указан способ, какие гарантии строительная компания дает дольщику касательно того, что его деньги пойдут на строительство его дома (перевод инвестиций в компенсационный фонд, использование счетов ЭСКРОУ, оформление договора страхования).

Прочие условия договора

В договор по согласию сторон могут быть внесены дополнительные условия долевого строительства, которые необязательны, но могут быть.

В качестве иных условий в ДДУ могут быть прописаны:

1. Порядок подписания акта передачи квартиры (при каких условиях и обстоятельствах дольщик может принять, а при каких отказаться от предоставляемого объекта).
2. Возможность уступки прав требования другому покупателю (фактически дольщик может продать недостроенную квартиру, которую уже оплатил).
3. Условия и обстоятельства для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком.
4. Порядок урегулирования претензий, касающихся объекта долевого строительства, соблюдения условий договора и т.д.

Часто в ДДУ застройщик ссылается на различные законодательные акты. Но участие в долевом строительстве регулируется отдельным федеральным законом №214, который будет иметь довлеющее значение в различных ситуациях. Поэтому остальные условия будут признаны не имеющими юридической силы. К примеру, если застройщик прописывает в договоре срок гарантии на новостройку 3 года ссылаясь на какие-то нормативные акты, этот пункт не будет иметь юридической силы, поскольку при возникновении споров, стороны обращаются к закону о долевом строительстве, где прописано, что срок гарантии – 5 лет.

Образец договора ДДУ

ДДУ – это строго регламентированный законом документ. Но к его оформлению и составлению застройщики подходят по-разному, что не запрещено законом. У каждого юридического лица могут быть свои условия, свои формулировки и т.п. Документ подлежит обязательной регистрации договора в органах Госреестра, поэтому если допущены какие-то ошибки или нет существенных условий, договор просто не пройдет проверку и не будет зарегистрирован. Поэтому наличие чего-то противозаконного в ДДУ – исключено.

Заключение

Таким образом, ДДУ при покупке квартиры в новостройке более выгоден для дольщика по сравнению со вступлением в ЖСК или иными видами закрепления отношений со строительной компанией. Этот документ защищает права дольщика и дает ему немало полномочий. Последние изменения в федеральном законе ФЗ-№214 усиливают защиту прав участников долевого строительства. Согласно поправкам в законе, участник долевого строительства теперь вправе требовать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу дома или за нарушение других условий соглашения. Дольщики могут контролировать и быть в курсе, куда тратятся их деньги. Важным пунктом является возможность досрочного расторжения ДДУ в одностороннем порядке, при которой застройщик должен вернуть средства покупателю вместе с процентами за пользование деньгами. В ДДУ дольщик признается соинвестором, но имеет намного больше возможностей для защиты своих прав, чем коммерческие партнеры строительной компании, потому что граждане при участии в долевом строительстве дополнительно защищаются законом, как потребители.

Вопрос — ответ

Вопрос: с какого момента застройщик вправе заключать ДДУ?

Ответ: после получения разрешения на строительство, строительная компания может начать оформлять ДДУ при условии наличия иных документов, требующихся по закону для ведения деятельности.

Вопрос: можно ли вложить материнский капитал?

Ответ: да, это не запрещено законом.

Вопрос: что такое предварительный договор о долевом участии?

Ответ: предварительный договор очень похож на ДДУ, но с иными юридическими последствиями. Он не регистрируется в госорганах. В нем говорится о том, что в будущем стороны заключат настоящий ДДУ, а на данный момент подписываются бумаги об обязанности это сделать.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Чтобы без лишних проблем получить квартиру по ДДУ нужно знать, на что обратить внимание договор долевого участия в строительстве – не простой документ, а обстоятельства, из него вытекающие, действуют продолжительное время. Процедура заключения и содержание договора регламентированы законодательством, но опыт и знание существенных моментов позволит минимизировать затраты времени, денег и нервов как в ходе строительства, так и в процессе расчётов с финансовой организацией для скорейшего оформления собственности на квартиру.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.

По сути, ДДУ – это законный способ «привязать» потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде.

Государство определило нормы права (ФЗ № 214) для застройщика и дольщика, предусмотрительно обеспечив права сторон договора и собственные интересы. Обязательное участие финансовой организации имеет значение. ДДУ – это не приобретение жилья, а описание юридических аспектов на строящееся жилье, которое должно быть построено к определённому сроку.

Времена, когда строительство жилья выполнялось по различным вариантам применения гражданского законодательства закончились.

• строительный подряд;
• совместная деятельность;
• купля-продажа;
• возмездное оказание услуг.

Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания.

Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.

Долевое строительство для дольщика – это поиск кредитора и минимизация затрат на его «содержание» в течение многих лет и только после расчётов с финансовой организацией начнётся процесс оформления жилья в собственность.

Защита законных интересов дольщика находится в его руках. Строительная организация преследует свои цели, финансовая организация – свои, а государство подключается к процессу лишь в критических случаях.

1. Компенсационный фонд – это для застройщика.
2. Обязательная регистрация ДДУ – это для дольщика.

По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие.

Дольщик должен понимать: вкладывая свои деньги (кредитные от финансового учреждения) по ДДУ, он не получает квартиру, а лишь право на её получение в будущем. Квартиры как таковой нет, а право собственности на построенное жильё дольщик получит только тогда, когда рассчитается по кредиту.

В данном контексте пункты договора ДДУ имеют существенное значение, важно всё прописать правильно, отчётливо представляя всё, что может произойти в ходе строительства и по факту сдачи дома в эксплуатацию.

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

• застройщик занят строительством;
• от дольщика требуются периодические платежи;
• отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
• нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
• информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
• в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.

Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной. Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.

1. Размер периодических платежей дольщика.
2. Размеры периметра и площади квартиры.
3. Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
4. Прочие важные элементы жилого помещения.

Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.

Соглашаться на варианты доплат, которые не предусмотрены договором, но предлагаются в дополнительных соглашениях или просто по тем или иным причинам вне договора ДДУ – категорически не следует.

Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения. Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ. Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.

Прежде всего, предмет договора и срок исполнения. Ни первое, ни второе не должно допускать разночтений. Под сроком строительства квартиры понимается точная дата, а не период времени. Целью ДДУ является квартира, а не процесс её строительства. Именно в этом контексте предмет договора прописывается в контексте срока исполнения.

• земельный участок (кадастровый номер);
• строительный адрес дома;
• этаж и номер квартиры (необязательно точный);
• квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.

Времена, когда застройщики попросту собирали деньги, а потом получали разрешения, покупали земельные участки, согласовывали проектную документацию, закончились очень давно. Законодатель определил порядок застройки, условия для строительных организаций, создал компенсационный фонд и стал на защиту интересов дольщиков.

Предмет договора предполагает обязательство построить квартиру, исправить дефекты, нести гарантии, а, следовательно, обязательно должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика.

Законодатель предусмотрел ответственность застройщика за задержку сдачи жилого дома, за допущенные нарушения в строительстве, за задержки платежей в компенсационный фонд и т. д. Ничто не мешает дольщику установить гарантии для себя на случай нарушения обязательств застройщиком.

Пункт о периодических платежах дольщика следует обезопасить от возможности роста размера платежа и цены квартиры в целом. Важно предусмотреть варианты, когда площадь квартиры или её план изменятся в лучшую или худшую сторону. Вариант, когда по результатам осмотра жилого помещения будет определено, что предмет договора имеет меньшую/большую площадь, но стороны друг другу ничего не должны – недопустим.

Если дольщик исправно платил застройщику и принял на себя ответственность на несколько лет за ипотеку или кредит, то любое нарушение застройщика для дольщика имеет денежное выражение, а просрочка или нарушение обязательств должны быть возмещены отдельно.

Важно, на что стоит обратить внимание при заключении договора долевого участия: уточнить приоритет дольщика в выборе суда. В пунктах ДДУ про обстоятельства непреодолимой силы, про разногласия сторон, про нарушения обязательств сторон, в которых упоминается судебное решение важно не допустить разбирательства спора по юридическому адресу застройщика. Лучше всего, когда выбор суда оставлен на откуп дольщика или на момент возникновения спора.

Строительство жилого дома – достаточно длительный процесс. Часто дом сдаётся частично, функционально законченными блоками. Фактически кто-то уже получает квартиру и живёт, а остальные блоки квартир строятся.

Вполне возможно, что у застройщика появится заинтересованность изменить проектно-сметную документацию. Не исключено, что причиной такой заинтересованности будет попытка извлечь дополнительную прибыль, например, появился новый дольщик, который платит много, но хочет больше и требуется подвинуть остальных.

• влияние природной среды;
• изменение санитарных норм;
• требования техники безопасности;
• авария или иное непредвиденное объективное обстоятельство.

С точки зрения закона это не допустимо, покупатель покупает «законченное изделие», а не конструктор в динамике.

Следует максимально обезопасить себя от возможности получить что-то за пределами предмета договора.

ДДУ, на что обратить внимание: ДДУ регистрируется в Росреестре и с этого момента возникает право на получение конкретной квартиры с конкретными данными и техническими характеристиками. По законодательству, построенная квартира, автоматом получает гарантийный срок, а в случае задержки сдачи квартиры от дольщика к застройщику могут быть серьёзные финансовые претензии.

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

• настаивать на соблюдении сроков;
• отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Передача объекта дольщику при обычном положении вещей начинается с осмотра и заканчивается подписанием акта приёмки-передачи.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Начиная строительство, выбирая застройщика, финансовую организацию, оформляя заём или ипотеку, гражданин начинает длительный путь к получению в собственность квартиры.

• договор на долевое строительство;
• договор ипотеки или иного варианта займа денежных средств.

Эти два этапа совмещены во времени и постоянно будут пересекаться, а после подписания акта приёмки-передачи квартиры, от первого этапа останется только гарантия на построенное жилье

Перед завершением второго этапа финансовое учреждение предпримет максимально пристально достаточное количество мер, чтобы как можно больше забрать денег с бывшего дольщика перед тем, как он станет собственником квартиры и с него снимется финансовое бремя.

Договор на финансирование не будет слишком сложным. Единственный критерий минимизировать обузу: процент за пользование деньгами и срок пользования. Выбор финансового учреждения важен, но далеко не всегда это удаётся сделать. На выбор может оказать влияние застройщик, район проживания или иной фактор.

Да и потом, у всех банкиров и финансистов есть одна общая профессиональная черта: они ласковы вначале, внимательны в процессе, крайне придирчивы и раздражительны в конце при подсчёте своей прибыли.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Естественно, дольщик должен «знать своего застройщика в лицо и часто появляться в его офисе» – незыблемое правило гражданина, которому не безразличны его права и его собственность.

«Дольщик обязан исполнять свои обязательства точно в срок и в полном объёме» – незыблемое правило дольщика, который будет иметь объективные основания для отстаивания своих интересов в любой ситуации в любое время и выиграет любое дело у любого самого искушённого в долевом строительстве застройщика.

Гражданин и дольщик до момента пока на нём висит бремя ипотеки или займа должен следить за динамикой изменения условий кредитования, государственной политикой в финансовой сфере.

Необязательно глубоко разбираться в финансовых вопросах, но важно понимать на момент прекращения ипотеки или займа, любой финансист предпримет все доступные ему инструменты, чтобы навязать заёмщику десерт.

Покупка квартиры в строящемся доме - неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

Долевое участие работает так: застройщик строит дом в том числе и на деньги дольщиков

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить - о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора - это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями - это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

Сроки

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок - он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором - когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка - «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома - 5 лет; для инженерного оборудования - 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего - 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение - о продлении срока или других изменениях первоначальных условий - его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌паспорт;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги - 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель - Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет - не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, - это, собственно, предмет покупки.

Самое главное - проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия - описание приобретаемой квартиры.

В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё - с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, - подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, - комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, - предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, - отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию - плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно - чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков - например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, - комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере - 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе - залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина .

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, - отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.