Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Дом, имеющий все признаки многоквартирного, но возведенный в неподобающем ему месте – эта тема, к сожалению, весьма «популярна» в последнее время. Общественный резонанс ей придают действия властей – принимаются судебные решения о сносе подобных строений, некоторые из данных решений приводятся в исполнение. Крайними же оказываются владельцы квартир: они не только не получают никаких компенсаций за утраченное имущество, но часто еще и обязаны оплатить судебные издержки и расходы на снос.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Сначала семь, а дальше больше
В поисках ответов на интересующие нас вопросы мы по традиции обратились к законам. Поначалу все было просто: у земель имеется целевое назначение. «Данному вопросу посвящена ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент» . – Всего категорий семь, причем, как отмечает Юрий Маклецов, член совета директоров – управляющий партнер Kaksad Family , в Московской области все они представлены:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли поселений;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса».

Однако при дальнейшем погружении в проблему понимаешь, что все значительно сложнее. Внутри каждой категории существуют еще и виды разрешенного использования. «По закону собственник имеет право назначать любой вид разрешенного использования (в рамках категории земли), - объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» . – С этим обстоятельством связаны запутанные истории и юридические коллизии: собственник может назначить вид использования, но должен действовать в соответствии с Градостроительным кодексом».

Для строительства жилья вроде бы идеально подходит категория «земли поселений». Но здесь, обращает внимание Михаил Кондырев, видом разрешенного использования может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а может - и строительство многоэтажного жилья (этажность которого также возможна разная). Эти нюансы регулируются правилами застройки и землепользования, принимаемыми районными властями.

То, что данный предмет, мягко говоря, непрост, подтверждает и Ирина Суслова, юрист компании «Century 21 Римарком» . По ее словам, в соответствии с Классификатором видов использования земель (утвержден Приказом Росреестра от 12.10.2011 N П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости») всего существует 188 видов использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, продолжает эксперт, может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования,
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.

…Вывод, который автор смог сделать из всей этой «науки», оказался не слишком утешительным: «дело это в высшей степени сложное и запутанное» (copyright д-ра Ватсона из культовой советской экранизации рассказа «Пестрая лента»), разобраться во всех хитросплетениях обычному человеку нереально. Что ж, было бы иначе – не было бы такого количества скандалов со строительством «неправильных» объектов на дачных шести сотках…

Избирательная строгость
Попробуем зайти с другой стороны – спросим о том, что встречается в реальной жизни. У нас, то есть в Москве и Московской области. Картина, нарисованная экспертами, тоже «порадовала» разнообразием. «У нас не Камчатка, поэтому вы не встретите охранной территории вокруг вулкана, - обнадеживает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость» . – Но даже на таком небольшом и урбанизированном клочке земли, как Москва (это только одна категория – земли населенных пунктов), присутствуют абсолютно все виды разрешенного использования. Есть река (водоохранные земли), Тимирязевские поля (сельхозпроизводство), жилая застройка, промышленные и оборонные предприятия – все, что угодно».

Как же все это используется? «Возьмем, к примеру, водоохранные земли, - говорит Алексей Сенчук. – Это территории, покрытые водой. И прибрежная полоса – зона отчуждения (15-20 м), которая может принадлежать только государству. И ничего, кроме причалов на ней строить нельзя. Та же самая ситуация с лесным фондом. Однако эти территории можно взять в аренду и, пройдя долгие согласования, построить рекреационную зону – прогулочные зоны, аллеи и прочее».

Насколько известно автору, на этом строится самая распространенная схема «освоения» прибрежных территорий. Сначала возле озера и реки (но дальше прибрежной зоны отчуждения) строится дом отдыха или пансионат. Затем – уже у самого берега, там, где строить нельзя, – возводится нечто, что по документам выглядит как «беседки» или «места для шашлыков». На деле же это полноценные жилые строения…

Аналогично и с тем, с чего мы начинали свой рассказ – «высотками на сотках». В садовом поселке (это с юридической точки зрения земли поселений, только с разрешенным использованием ИЖС) возводится дом в 3-4 этажа. Выделить в нем квартиры юридически невозможно – так что продавец выделяет доли , которые и продает желающим.

…Все подобные схемы при всем их видимом разнообразии объединяет одно: они жизнеспособны ровно до той поры, пока надзирающий за соблюдением законности чиновник по каким-то причинам не обращает на происходящее внимание. Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е. индивидуального жилищного строительства.

Что дальше?
Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен. В Гражданском кодексе РФ есть ст. 222, которая называется «Самовольная постройка». Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет). И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку.

«Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические. На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС. Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», - замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).

«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность» может стать основанием для признания за собственником права собственности)», - комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»).

Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена? Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – , скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу. С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, - продолжает Алексей Сенчук. – Здесь налицо не только нарушение законодательства, но и нарушение прав всех граждан, кто живет поблизости. Решение о сносе, таким образом, становится неким сигналом рынку: терпеть такое власти не будут.

Отсюда и громкие скандалы, в том числе освещенные в СМИ. И вряд ли можно избежать разбирательства, дав взятку».

«Не виноватая я!»
Многие покупатели «сомнительных» квартир пытаются построить свою защиту на том, что возводили эти строения не они, а совершенно другие лица. А сами они ничего не знают и являются «добросовестными приобретателями» (слова эти к месту и не к месту используются сегодня на рынке всеми). К сожалению, в нашей ситуации это не очень поможет.

«Самовольность постройки и признание покупателя добросовестным приобретателем – это два отдельных вопроса, - объясняет Алексей Сенчук. – Суд может вынести решение, что покупатель добросовестный. По документам, на основании которых было приобретено жилье, суд установит его стоимость и вынесет решение о том, что продавец должен возместить приобретателю указанную в договоре сумму. Но в реальности застройщика найти очень сложно, и у него может не оказаться денег. Так что решение суда – это один вопрос, а его реализация в дальнейшем – другой».

Впрочем, есть и другой вариант развития событий, более гуманный, о нем говорит Илья Дискин («Фламандия eco village»): «Власти зачастую идут на узаконивание многоквартирных домов, требуя от нынешних владельцев, например, решить вопрос с нехваткой электрических мощностей (оплатив сетевой компании соответствующие работы) и т.п.». То есть власти меняют вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажное жилищное строительство».

Мы не станем призывать никогда и ни при каких обстоятельствах не нарушать закон – как известно из Нового Завета, кидаться камнями может только тот, кто сам без греха, а таковые обычно в большом дефиците. Но напомним, что для нарушения закона потребна хитрость, информированность и дружба с сильными мира сего. Все это может наличествовать у человека, который продает вам «квартиру» в пятиэтажном доме в дачном товариществе, но не быть у вас. Так что не удивляйтесь потом, почему власти совершенно не замечали незаконную стройку, когда она велась – но сразу заметили, когда собственником стали вы.

А рекомендации – они простые. Не гоняться за дешевизной (если все квартиры вокруг стоят 2,5 - 3 млн, то предложение за 1, 2 – это неспроста). Изучать документы. А лучше – обратиться за помощью к профессионалам. Риелторы обычно хорошо знают, кто что продает и чей товар – гниль…

В последнее время мы часто видим в новостях, как бульдозеры сносят новенькие, только что отстроенные таунхаусы. Это происходит, например, в коттеджных поселках Москвы, Тулы и Казани.

В нашем регионе пока инцидентов не было, но основания для тревоги у покупателей имеются. Вряд ли кто-нибудь хочет заплатить несколько миллионов рублей и жить с постоянной мыслью о том, что твое жилище могут в любой момент снести.
Наша редакция попыталась выяснить, каким образом покупатель может быть гарантированно спокоен за свою недвижимость. И поставила несколько ключевых вопросов:

• Каким комплектом документов должен обладать застройщик?
• На каких землях возведение таунхаусов на 100% законно?

С данным вопросом мы обратились к известной девелоперской компании . Ответ наша редакция получила от юристов компании:

Сегодня на практике существует несколько вариантов юридического оформления таунхауса:

Таунхаус -индивидуальный дом.

Именно по такому пути пошла компания «СТАРТ Девелопмент», реализуя .

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами - как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки» .

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если же в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома на каком-либо участке должны возводиться на участках от 6 соток, это не препятствует строительству таунхаусов - главное, чтобы на каждую секцию таунхауса приходился придомовой участок размером не менее 6 соток. Проблемы возникают тогда, когда на данных 6 сотках (участке, предназначенном для строительства одного индивидуального дома) возводят линию таунхаусов из нескольких секций. В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной.

Нужно учитывать, что оформление таунхауса как индивидуального дома накладывает определенные ограничения на строительный проект. Так, в этом случае у таунхаусов не должно быть общего подвала и/или общего чердака, а инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, чтобы не было общих труб (СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Покупатель таунхауса-индивидуального дома получит 2 свидетельства о собственности - отдельно на дом и на участок. Каждому таунхаусу присваивается свой милицейский адрес.

Таунхаус - квартира.

В этом случае линия таунхаусов оформляется как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру имеется отдельный вход. Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и т.д. распространяются все те же правила, что и на обычный многоквартирный дом. Земельный участок под таунхаусом может быть очень мал (0,5 сотки) и является долевой собственностью всех владельцев таунхаусов в линии.

Оба эти варианты юридически равноправны и имеют при этом свои особенности, преимущества и недостатки как для застройщика, так и для покупателя. Разрешение на строительство при этом получать в любом случае нужно, как на любой жилой дом для постоянного проживания (в отличие от жилых строений в ДНП, на которые получать разрешение на строительство необязательно).

В обоих случаях возможен вариант аренды земли - это не может быть препятствием для заключения сделки. Однако, приобретая дом на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках, связанных с тем, что после окончания срока аренды, он не будет иметь прав на землю и дом могут снести по решению суда, если у владельца участка будут другие планы на использование участка.

ДНП

Что касается строительства таунхаусов на землях ДНП, то юридически это неоднозначная схема, и у разных юристов по ней разные мнения. Но если не будет получено разрешение на строительство, то потом объект не сможет законным образом пройти экспертизу и не будет признан жилым домом, а значит, в таком таунхаусе нельзя будет прописаться.

Заключение редакции

Попытаемся подвести предварительные итоги. К однозначному выводу о том на каких именно землях можно возводить таунхаусы мы так и не пришли. В одном случае таунхаус маскируется под индивидуальный дом, в другом - долевая собственность непонятно на какую постройку. В случае строительства таунхаусов на землях сельхозназначения под дачное строительство мнения юристов разнятся. Очевидно, что в настоящее время существует определенный пробел в законодательстве, регламентирующем строительство таунхаусов. Точку в этом вопросе ставить рано, поэтому мы обязательно постараемся разобраться в этой непростой ситуации в ближайшем будущем.

1. Можно ли построить 3-4 таунхауса на 15 сотках земли под ИЖС.

1.1. Нет. Не сможете. Потому что земля ИЖС

1.2. Здравствуйте
Нет, нельзя
максимум 2

1.3. Ни одного нельзя, если строго следовать букве закона. Таунхаус - это многоквартирный дом.

2. Хочу купить таунхаус на три семьи на земле ижс, какие документы должны быть?

2.1. Свидетельство о праве собственности на землю и дом, кадастровые паспорта.

3. Хочу купить таунхаус на земле ИЖС
Какие последствия могут быть?

3.1. Подобное строение может быть снесено по решению суда.

3.2. Обычно это совместная собственность,поэтому прописка и продажа возможна только с согласия всех собственников

4. Купили таунхаус (земли ИЖС), теперь хотим продать, но выяснилось, что земля под ним в собственности у застройщика. Когда застройщик покупал землю, то брал под нее ипотеку, а залогодержателем сделал меня. В базе Росреестра теперь висит обременение в мою же пользу, что отпугивает потенциальных покупателей. Как снять обременение? Спасибо.

4.1. Добрый день! Можно через суд снять обременение!

5. Имеется 4,5 земли под сельское хозяйство. На ней стоит таунхаус на 5 блоков. На нашей земле соответственно 1 блок. Дом не строили, купили уже в таком виде. Документы только на землю. Что бы оформить дом, надо перевести землю в ижс. А администрация разрешение не даёт, потому что меньше 6 соток. И что нам делать, скоро начнут штрафовать за то, что дом незаконно стоит.

5.1. Наталья, Добрый вечер! Мой Вам искренний совет - избавляйтесь как угодно, пока не поздно. Штрафовать начнут - это полбеды. Могут и не штрафовать вовсе, а сразу с иском в суд о сносе незаконной постройки. У меня было такое дело недавно. До Верховного суда дошли, без толку - снести и всё тут. Хотя люди покупали именно жильё - оформленное в Росреестре (просто администрация и росрестр не доглядели). Печально!

6. Я хочу построить таунхаус для последующей продажи квартир в нем. для этого я планирую купить участок с коммуникациями в подмосковье. Надо мне покупать участок ижс или просто участок с коммуникациями? Надо ли оформлять ип?вижу объявления о продаже участков в подмосковье за 12 тыс руб за сотку. Не мошенники ли это? можно ли так дёшево купить участок? Сколько минимально соток земли потребуется купить для строительства таунхауса? Что лучше-таунхаус построить или мкд?

6.1. Добрый день! Главное, чтобы было назначение ИЖС! А прежде чем купить нужно участок проверить, чтобы знать мошеники или нет!

6.2. Назначение ИЖС.
Кстати вы вообще можете сами выбрать участки и в разных районах области и взять их в аренду у муниципалитета, а потом приобрести за 1-1,5 % от кадастровой стоимости.
Вообще такие вопросы обсуждаются индивидуально.

7. У меня такой вопрос. Многоквартирный дом построен на земле под ИЖС. Шесть квартир в долевой собственности тип строения таунхаус. У нас есть возможность разделится и получить индивидуальный номер квартиры?

7.1. Нет, это исключено.
Так как это самовольное строительство, подлежащее сносу..

8. Куплен таунхаус на земле по ИЖС. В документах числится как квартира с выделенной долей земли. Является ли это законным? Если нет как можно изменить документы?

8.1. Добрый день, уважаемый посетитель!
Вполне законно в рассматриваемом случае
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

8.2. На земле под индивидуальное жилищное строительство могут быть только индивидуальные дома. Если документам у вас квартира то значит дом многоквартирный. В настоящее время юридический статус таунхауса четко не определен.

9. Таунхаус на 2 хозяев в общей долевой собственности по 1/2 доли у каждого хозяина. Входы отдельные, забор, земля 8 соток так же в общ долевой по 1/2 доли, назначение: ижс. Хотим вывести из долёвки и получить каждый свидетельство на отдельную часть дома и участок, прилегающей к нему в индивид собственность. Как быть? Оба собственника согласны на выдел в натуре. С чего начать сборы для суда?

9.1. Доброго времени суток! Заключайте между собой письменное соглашение согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ и определяйте доли для себя.

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет

На сегодняшний день одним из популярных типов недвижимости становятся таунхаусы, которые возводятся на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Что такое таунхаус? Это жилой дом, этажность которого обычно не превышает 2-3 этажа. Дом разделен на секции: каждая секция - это отдельная, многоуровневая квартира.

Таунхаусы пришли в Россию из Европы и США. Если вы окажетесь в Англии, вы увидите целые спальные районы, состоящие из таунхаусов. На территории России первый таунхаус был построен в 1995 году неподалеку от Москвы. С начала 2000-ых годов в стране наблюдается «коттеджный бум»: многие жители больших городов устают от суетливой городской атмосферы и перебираются за город в индивидуальные коттеджи или в таунхаусы.

Как выглядит современный таунхаус?

На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области таунхаусы растут как грибы. Многие строительные компании занимаются созданием пригородных коттеджных поселков, которые состоят из коттеджей, таунхаусов и дуплексов.

Современный таунхаус - это комфортабельное здание, в котором запроектировано несколько квартир. Обычно застройщики возводят таунхаусы из газобетона или кирпича. Каждая квартира в таунхаусе имеет собственный выход на улицу, а также небольшой палисадник. Площадь земельного участка составляет от 0,6 до 3 соток.

Большинство застройщиков возводят таунхаусы со стандартной планировкой. На первом этаже квартиры располагаются общие зоны: кухня, гостиная, столовая, прихожая, кладовая и гостевая ванная комната. На втором и третьем этажах обычно располагаются приватные зоны: спальни, детская, ванные комнаты владельцев дома, гардеробные, балконы и террасы. В большинстве таунхаусов к каждой квартире прилегает гараж, рассчитанный на одно/два машиноместа. В современных таунхаусах также может быть устроена собственная котельная в подвале или в цокольном этаже.

Как выбрать таунхаус?

На сегодняшний день многие строительные компании занимаются возведением таунхаусов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В Петербурге застройщики пытаются создать элитные районы, сочетающие в себе прелести жизни за городом с городским уровнем комфорта. Так появились коттеджи и таунхаусы в Коломягах, в Озерках и рядом со станцией метро «Удельная». По сути, таунхаусы в черте города - это элитное жилье, стоимость которого может быть очень высока.

В Ленинградской области с таунхаусами дело обстоит сложнее. Многие застройщики возводят таунхаусы в своих коттеджных поселках. Но насколько правомочны их действия? Мошенников на рынке недвижимости всегда много, а недобросовестных застройщиков - еще больше. Портал «Невастройка. Загородная Недвижимость» решил собрать воедино все, что нужно знать покупателю таунхауса.

Статус земли

Во-первых, при выборе таунхауса стоит обратить внимание на статус земли, на которой ведется жилищное строительство. Сейчас в Ленинградской области распространены следующие аббревиатуры: ИЖС, МЖС, ДНП.

Земли под ИЖС

ИЖС - это земли, предназначенные под индивидуальное жилое строительство. То есть, на этих землях можно строить только индивидуальные дома: загородные дома и коттеджи. На такой земле не должно быть таунхаусов, дуплексов, и тем более, многоквартирных домов. Многие недобросовестные застройщики предлагают покупателям таунхаусы на землях ИЖС, заявляя, что после окончания строительства переведут земли в другой статус. Эти заявления чаще всего настолько легковесны, что им не стоит верить. Такой застройщик соберет деньги, построит дома, а вопрос с переводом земли в другой статус оставит на жильцов новых домов.

Стоит отметить, что перевод земель из одного статуса в другой - очень сложное и муторное занятие. Особенно, если на этих землях уже что-то построено. Поэтому тем, кто решился покупать таунхаус, построенный на землях ИЖС, нужно быть готовым к тому, что придется потратить многое времени и нервов на изменение статуса земли. Следует также помнить, что суды имеют право решить, что строительство на землях ИЖС велось незаконно. В таком случае, недвижимость, построенная на землях ИЖС, может подлежать сносу. И в таком случае, покупатели не получат ни денег, ни жилья.

Тем не менее, у застройщиков есть возможность построить таунхаусы на землях ИЖС. Застройщик обязан оформить каждую секцию таунхауса как индивидуальный жилой дом. В таком случае размер участка, предназначенного под одну секцию таунхауса, будет ограничен «Правилами землепользования и застройки». По такому пути пошли застройщики коттеджного поселка , которые вынуждены строить блокированные дома и секции таунхаусов на участках площадью не менее 1,5 соток.

Кроме того, следует отметить, что таунхасы, оформленные как индивидуальные дома, будут строиться с некоторыми ограничениями. Например, у таких домов не должно быть общедомового подвала или чердака. Или инженерные коммуникации должны быть отдельно заведены в каждую секцию таунхауса.

Земли под МЖС

МЖС - это земли, предназначенные под малоэтажное жилой строительство. На этих землях могут быть построены многоквартирные жилые дома, этажность которых не должна превышать 3 этажей. Именно эти земли отлично подходят для строительства таунхаусов, дуплексов и малоэтажных загородных домов, состоящих из нескольких квартир. Для примера можно привести коттеджный поселок , который строится на землях МЖС.

При покупке таунхауса, стоящего на землях МЖС, следует обратить внимание на этажность. Если застройщик заявляет, что строит трехэтажные дома + мансарда, будьте готовы к проблемам. Этажность зданий на землях МЖС не должна превышать 3 этажа: мансарда будет считаться как четвертый этаж.

Земли под ДНП

ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Земли ДНП предназначены для строительства дач и летних домиков. Тем не менее, сегодня на территории ДНП часто возводятся целые коттеджные поселки с таунхаусами и дуплексами.

Дело в том, что в ДНП используется упрощенная схема строительства. Например, никто не может запретить вам строить комфортабельный загородный дом на землях ДНП. С друго й стороны, все же таунхаусы - это многоквартирные дома, которые на землях ДНП строить не рекомендуется. Единого мнения насчет строительства дуплексов и таунхаусов на территории дачных некоммерческих партнерств не существует. Поэтому мы рекомендуем покупателям обращать внимание на наличие разрешения на строительство у застройщика. Если есть разрешение на строительство таунхаусов на землях ДНП, то значит, застройщик смог узаконить свой проект. Если такого разрешения нет, то вы рискуете остаться ни с чем.

5 золотых правил покупки таунхауса

Мы разработали 5 правил покупки таунхауса, которые помогут нашим читателям приобрести легитимную недвижимость и не потерять деньги:

Таунхаус должен находиться только на землях МЖС;

У застройщика должна иметься вся разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство);

Стройплощадка не должна представлять собой чистое поле;

Выбирайте застройщика, который уже реализовал несколько проектов в Ленинградской области;

Не бросайтесь на цены, которые не соответствуют рынку загородной недвижимости.

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов?

Сегодня рынок Московского региона наводнен разными форматами сблокированных домов. Это таунхаусы и лэйнхаусы, квадрохаусы и вилетты. Эти красивые названия родились в головах маркетологов и не имеют юридического статуса. А что на самом деле приобретает покупатель таунхаусов? Рассказывает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье».

Как называют таунхаус в документах о собственности?

Я встречал в документах о собственности самые разные названия таунхаусов - и блоки, и части домов, и просто жилые дома, и квартиры, и квартиры в жилом доме. Но Жилищный кодекс РФ знает только два вида жилых помещений - жилой дом и квартира. Так же в нем упоминается часть жилого дома. И в юридическом оформлении уже построенного дома с блоками жилых помещений возникает множество вопросов и проблем.

Мне кажется, что наиболее правильно его называть жилым домом или частью жилого дома, но часто называют квартирами. И порой даже административные органы принуждают к тому, что им более понятно, используя нормативные документы, где говорится, что жилой дом, в котором более двух квартир, является многоквартирным. Соответственно, все помещения в этом доме должны быть квартирами. Но этой логике можно противопоставить то, что есть выходы из жилых помещений на земельный участок. Если такой выход есть, то это уже не многоквартирный дом, за исключением случаев, когда присутствуют другие признаки многоквартирного дома - общий чердак, подвал и т.п. Поэтому в текущем регулировании наиболее правильно было бы использовать термин «жилой дом» или «часть жилого дома как отдельный объект». В этом случае собственник может оформить и право собственности на прилегающий земельный участок, и что-то переделать. Если (хотя такого пока не случалось) на территории поселка нет управляющей организации, каждый собственник сам организует управление своей собственностью.

Поселок "Экодолье Белкино"

Если в таунхаусе жилой блок называется квартирой, то этот объект вне зависимости от его технических характеристик становится многоквартирным домом. Со всеми вытекающими последствиями - общее имущество, общий участок, на который распространяется требование об общем имуществе, необходимость согласования любых изменений - как на участке, так и на фасаде.

Собственники должны собрать общее собрание и выбрать один из способов управления, например, привлечь стороннюю организацию. Чаще всего таунхаусов эта проблема не касается, потому что в них порядка 10 блоков. А до 12 квартир допускается управление без привлечения каких-то управляющих организаций. Но все формальности при этом нужно соблюсти - провести собрание, избрать председателя. В противном случае муниципальное образование, где расположен этот таунхаус, обнаружит, что эти мероприятия не проведены, не выбран способ управления, и организует привлечение управляющей организации.

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"

Сколько документов о собственности должно быть при покупки таунхауса?

Один, если это многоквартирный дом. Земля под пятном застройки отдельно практически никогда не оформляется. Некоторые так делали, но это кажется неправильным. Нормальная практика, когда оформляется документ на строение и документ на участок. И в зависимости от того, квартира это или жилой дом, появляются два аспекта. Если это квартира, то земельный участок, который расположен непосредственно под домом, скорее всего общая долевая собственность всех собственников жилых блоков в этом таунхаусе. При этом если земельный участок был оформлен «под обрез фундамента», то в общую долевую собственность попал только этот земельный участок. И тогда может появиться некий прилегающий участок, который может быть отдельно оформлен, куплен, продан и т.д. Соответственно, появляются два документа о собственности.

Поселок "Белый город"

Также нужно учитывать, что у таких домов часто нужно сделать отмостку, которая становится частью общего имущества, к которому у каждого должен быть доступ. В результате возникают неразрешимые проблемы - как обеспечить такой доступ, как огородить участок, потому что внутри оказывается общая собственность.

Если таунхаус оформлен как жилой дом, то в этом случае образуется единый земельный участок, как находящийся под пятном застройки данного блока, так и на прилегающей территории. В этом случае возникают два документа - документ на собственность на дом и документ на собственность на земельный участок.

Нужно ли оформлять в собственность прилегающий участок?

На этот вопрос каждый покупатель отвечает для себя сам. Обычно человек чувствует себя спокойнее тогда, когда и дом, и участок, на котором расположена недвижимость, находятся в его собственности. Но если объект сформирован как многоквартирный дом, то общий земельный участок становится общей долевой собственностью всех жителей таунхауса. И без решения всех собственников невозможно что-либо сделать на территории.

Поселок "Бристоль"

Может быть, в текущем правовом регулировании такое процедура и удобна. Она позволяет воздействовать на собственника, пытающегося использовать территорию для своих нужд, мешая остальным (возвести забор, вырыть канаву). Но в плане использования земельного участка для собственных нужд индивидуальная собственность, конечно, лучше.

Какие документы необходимо проверить перед покупкой таунхауса?

Поселок "Наполеон"

Что касается документов, то перед любой покупкой нужно проверить действующее разрешение на строительство, посмотреть, что в нем написано, проверить права на земельный участок, поинтересоваться, что, собственно, продают: только ли дом или дом с земельным участком, как будет оформлен этот земельный участок. Проверить вид разрешенного использования, потому что если застройка таунхауса пройдет на территории, не предназначенной для этого, то он фактически становится самовольной постройкой и может быть снесен. Примеры подобных случаев хорошо известны. Таунхаусы можно строить на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства или для индивидуального и малоэтажного строительства. В порядке исключения на дачных землях возможна постройка таунхаусов, имеющих только 4 секции, развернутых по сторонам света - в один ряд не более двух секций.