Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Банки предлагают разные ипотечные программы. Потребители, которые нуждаются в новом жилье, могут выбрать подходящую программу и купить недвижимость на вторичном рынке. Учитывайте, что банки предъявляют жесткие требования не только к заемщикам, но и к недвижимости.

Банков много, и вы должны выбрать тот, который предлагает наиболее выгодные и подходящие условия. Вы должны предоставить пакет документов, изучив который, банк убедится в вашей платежеспособности. Способность заемщика погасить долг – важнейший аспект при принятии решения о выдаче ипотечного кредита.

Выбрав банк, напишите заявление о выдаче ипотеки. Как только ваша заявка будет одобрена, смело начинайте сбор нужных документов и подыскивайте новую квартиру. Выбрав подходящее жилье, сообщите об этом банку, который произведет его оценку и застрахует жилье. После следует процедура, когда по установленной схеме передаются деньги.

Обычно это выглядит так: вами оплачивается первый взнос, после чего банк осуществляет выкуп квартиры. Вы въезжаете в новое жилье и начинаете выплачивать банку ежемесячно определенную сумму и причитающиеся проценты. Лучше всего приобретать недвижимость в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями. Перед заключением договора необходимо беспристрастно оценить свои финансовые возможности и понять, сможете ли вы оплачивать ипотечный кредит.

Какие документы необходимы

Для оформления ипотеки необходимы следующие документы: паспорт РФ (копия всех страниц), информация о доходах по форме 2-НДФЛ (копия и оригинал), анкета-заявление, трудовая книжка (две заверенные копии). Контрактникам необходимо предоставить справку о прохождении службы и контракт (каждого документа - по две заверенные копии), пенсионное удостоверение, разрешение на обработку личных данных. Мужчинам призывного возраста нужно предоставить военный билет (с копией всех страниц).

Лучше уточнить список документов у сотрудника банка, либо на сайте организации. Это поможет сэкономить время. Если вы частный предприниматель – то пакет документов потребует внесения еще нескольких видов бумаг.

Кроме перечисленных документов, на квартиру, которую покупают за счет займа. Вам потребуется собрать: копии паспорта продавцов, документы на владение жилплощадью, справка о лицах, зарегистрированных в квартире; копию квартиры, оригинал справки оценки жилья (вдается оценщиком), а также сертификат оценщика. Также необходим документ об отсутствии обременений из Федеральной регистрационной службы. Кроме того, иногда банк может потребовать наличие поручителей в качестве дополнительной гарантии вашей платежеспособности.

​Рынок вторичного жилья за последние 10 лет развивается очень стремительно. Заметно возрос интерес и покупательская способность нашего населения на «вторичку». стала экономически выгоднее, удобнее и популярнее. Чем это вызвано?

Если вы молодая семья, которая уже не первый год скитается по съемным квартирам, то рано или поздно вы представите - сколько денег вы отдали чужому дяде или тете за все это время? Сумма получится весьма внушительная, а, главное, этой суммы вполне хватило бы на покупку собственного жилья или на первоначальный взнос по ипотеке. И вот здесь вас одолеет миллион вопросов: «Какое брать жилье - вторичку или новостройку или вступить в долевое строительство? Какие выгоды вторичного жилья перед новым? Брать в ипотеку, в рассрочку или накопить самостоятельно?

Чтобы окончательно не запутаться в этой системе, давайте внесем ясность, а именно - определим главные достоинства и основные недостатки вторичного жилья.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Рассмотрим целесообразность приобретения квартиры на вторичном рынке на примере молодой семьи, поскольку процент покупки вторички в ипотеку высок среди заемщиков возраста 25-35 лет. Оплачивая ежемесячно аренду за съемную квартиру, но при этом, желая переехать в собственную, у молодой семьи остается не так много вариантов. Поэтому, именно покупка квартиры на вторичном рынке может стать «спасительным кругом». Однако, в выборе в пользу вторички есть и свои минусы, причем довольно существенные.

• Во-первых, стоимость таких объектов, как правило, намного выше, чем в новостройках. Но этот недостаток легко компенсируется низкими процентными ставками по ипотечным программам. Поскольку такие объекты недвижимости обладают высокой ликвидностью на рынке, риски банков сведены к минимуму. Это напрямую влияет на высокий процент одобрения ипотечных заявок на покупку вторичного жилья.
• Во-вторых, не всегда присутствует развитая инфраструктура. Особенно, это касается квартир в пригороде, находящихся в удалении от транспортных развязок, станций метро и т.д. Новостройки же застраиваются в экономически более выгодных местах, с уже развитой инфраструктурой, хорошей транспортной проходимостью. Хотя, и в первом, и во втором случае - это индивидуальные особенности местоположения объекта.

Но самым главным плюсом вторичного жилья является отсутствие ожидания. После оформления сделки вы сразу получаете на руки ключи от вашей квартиры и можете переехать в нее уже сегодня.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Алгоритм приобретения вторичного жилья

Итак, если вы убеждены в своем выборе, то существует четкий план дальнейших действий:

1. Обойдите несколько банков, проконсультируйтесь с банковскими специалистами и определите несколько выгодных ипотечных программ на вторичное жилье, которые подходят именно вам.
2. Заранее оформите на работе справки о ваших доходах, и другие необходимые документы (полный перечень вам выдадут в любом банке).
3. Подайте заявку на кредит. Это можно сделать через интернет или при личном посещении отделения банка.
4. Получить ответ по заявке от банка (как правило, решение принимается банком в течение 5 рабочих дней).
5. После того, как вам станет известна одобренная банком сумма, приступайте к поиску подходящего объекта недвижимости. Чаще всего, на поиск жилья банком отводится срок в 30 дней. Поэтому многие заемщики, чтобы уложиться в срок, пользуются услугами риелторских компаний.
6. Если подходящая квартира найдена, необходимо, чтобы собственник предоставил полный пакет документов на квартиру. С этим перечнем вы обращаетесь в банк для оформления договора.
7. После подписания договора, вы обращаетесь в Росреестр для оформления вас в качестве нового собственника жилья, а далее в ближайший МФЦ для оформления и регистрации сделки.
8. После получения всех документов в МФЦ и Росреестре вы снова обращаетесь в банк. Он проверяет порядок и правильность оформления всей документации. После чего, заключается ипотечный договор с вами как с покупателем. А продавец получает свои деньги на расчетный счет.

На этом процедура оформления вторичного жилья закончена. Но стоит напомнить про основные требования, которые предъявляют банки к заемщикам и недвижимости.

Требования к заемщику и объекту недвижимости

В большинстве банков требования к заемщикам стандартны:

• Возрастная категория граждан от 21-65 лет (включительно на момент окончания выплат по ипотеке).
• Гражданство Российской Федерации.
• Постоянная регистрация.
• Стаж работы не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
• Наличие постоянного высокого и подтвержденного документально дохода.

Кроме того, все существующие ипотечные программы предусматривают внесение первоначального взноса на покупку жилья (от 20%). Об этом следует позаботиться заранее, поскольку иных программ, позволяющих не вкладывать личные средства, не предусмотрено.

Что же касается самого объекта недвижимости, то перед покупкой его оценивает независимый оценщик, прошедший аттестацию банка. Не всегда эта оценка может совпадать с ожиданиями покупателя. На что именно обращают внимание оценщики и какие пункты этого процесса отражают в своем отчете?

• Во-первых, оценивается сам объект визуально, т.е. из каких материалов построен объект и в каком они состоянии (кирпич, железобетонные панели, дерево и т.д.);
• Во-вторых, дается оценка наличию необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, газ, канализационные трубы и т.д.);
• В-третьих, оценивается местоположение объекта или инфраструктура (насколько объект недвижимости удален от главных магистралей, магазинов, больниц и т.д.)

Этот перечень далеко не полный, поскольку после оценки специалиста в банк отдается полный отчет о состоянии объекта для дальнейшего изучения сотрудником кредитного отдела.

Как снизить процент по ипотеке?

Суммы, которые одобряет банк в качестве заемных средств, как правило, довольно большие и снижение процентной ставки даже на пол процента, может существенно повлиять на конечную сумму выплаты. Для снижения ставки по ипотеке можно заключить договор на страхование недвижимости , титула или жизни собственника. Это позволяет добиться снижения ставки на 1-2%. Кроме того, для покупки жилья или последующего досрочного погашения суммы долга, можно привлекать средства материнского капитала . Для распоряжения ими вам стоит обратиться в Пенсионный фонд и подать заявление на досрочное погашение кредита.

Также вы можете попасть под льготные банковские программы, действующие в регионах, например, программа «Молодая семья ». Это также позволит вам взять ипотечный займ по сниженной ставке.

Ипотечное кредитование для многих семей является единственной возможностью стать владельцами собственного жилья. В статье подробно поговорим об основных плюсах и минусах приобретения квартиры с помощью ипотеки, а также о том, как выбрать банк, какие документы нужно подготовить и как проводится экспертная оценка.

Преимущества и недостатки покупки

Не каждая семья имеет возможность приобрести жилье сразу оплатив полную стоимость. Отличным выходом из ситуации станет ипотека, именно тот факт, что всю денежную сумму можно оплачивать частями и является основным преимуществом ипотеки.

Получить ключи от квартиры и оформить ее в собственность можно сразу же после оформления кредита. Приобретая жилье на вторичном рынке нет необходимости ждать пока, например, дом достроят и сдадут в эксплуатацию, в нее можно заезжать сразу.

Среди прочих плюсов можно отметить:

• недвижимость можно купить именно в том районе города, в котором хотелось бы жить;
• банки предлагают множество ипотечных программ и на сегодняшний день можно выбрать именно ту, которая подходит вам;
• риск неэффективно вложить денежные средства минимален.

При оформлении ипотеки на вторичное жилье существуют и свои минусы, среди которых:

1. Оплата дорогостоящей страховки.
2. Цена на вторичное жилье гораздо дороже, чем в новостройке.
3. Существуют многоквартирные дома старой постройки, в которых маленькая квадратура и неудобная планировка, например, хрущевки, цены на такие квартиры практически не растут, даже в период роста спроса на недвижимость. Поэтому выбирая жилье следует обратить особое внимание на тип постройки дома, год строительства и планировку, иначе можно невыгодно вложить денежные средства.

Выбор банка и подача заявки

Прежде чем остановить свой выбор на конкретном банке следует лично посетить представительства нескольких банковских учреждений и ознакомиться с программами ипотечного кредитования, которые они предлагают. Только тщательно проанализировав полученную информацию можно сделать правильный выбор и взять ипотеку в том банке, который предоставляет наиболее выгодные условия.

Ипотека предоставляется банками в среднем на 15-20 лет и более, ее можно погасить и раньше срока, если есть такая возможность. Штрафные санкции при этом не налагаются.

Следует обратить внимание на то, что заемщику на момент оформления ипотечного кредита должно быть не менее 18 лет, некоторые банки устанавливают возраст от 21 года. Обязательным условием также является наличие постоянной работы.

Еще один важный момент на который следует обратить особое внимание – это первоначальный взнос или аванс. Все дело в том, что каждый банк устанавливает свой процент исходя из общей суммы кредита и условий ипотеки.

Минимальный первоначальный взнос в каждом банке разный и колеблется от 10% до 20% от общей суммы стоимости квартиры.

Некоторые банковские учреждения предлагают своим клиентам оформить ипотеку без предоставления справки с места работы. Это возможно только в том случае, если первоначальный аванс будет составлять не менее 50% от стоимости квартиры.

Оформляя ипотеку на приобретение квартиры можно воспользоваться средствами материнского капитала или иными государственными программами.

После того как вы определились с банком, в котором хотите взять ипотеку далее необходимо посетить любое отделение банка и заполнить специальную заявку-анкету. Банк рассмотрит заявление и при положительном ответе для оформления ипотечного кредита потребует предоставить ряд документов.

Сбор документов

К подготовке необходимой документации следует отнестись максимально серьезно и внимательно, ведь именно от этого зависит как быстро вы сможете получить нужную сумму денег для приобретения квартиры.

Итак, основными документами, которые следует предоставить являются:

• паспорт гражданина РФ;
• справка о доходах (если сумма первоначального взноса не превышает 50%);
• диплом об образовании;
• заверенную руководителем предприятия копию трудовой книжки или договора;
• свидетельство о браке и рождении детей;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Поиск подходящей квартиры

Приобретая недвижимость с помощью ипотеки следует понимать, что банк согласится выдать кредит не под любую недвижимость, она должна соответствовать определенным требованиям. Это связано в первую очередь с тем, что квартира является залогом ипотеки. Поэтому в случае если со временем заемщик станет не платежеспособным, банк захочет продать квартиру и при этом быстро и за хорошую цену. То есть банку не выгодно выдавать большую денежную сумму заемщику для приобретения жилья, которое в скором времени может стать непригодным для жизни или резко упадет в цене.

Для поиска подходящей квартиры можно воспользоваться услугами опытного риэлтора, который хорошо знает рынок недвижимости и то какие квартиры подходят для ипотеки.

Требования к жилью

А теперь разберем каким именно критериям должна соответствовать квартира, которая приобретается с помощью ипотечного кредита.

Основные требования:

1. Дом, в котором приобретается квартира должен иметь более 5 этажей.
2. Год постройки дома должен быть в среднем не более тридцати лет.
3. Квартира не должна находится на последнем или первом этаже многоквартирного дома.
4. Жилье не должно относится к категории малосемейки или коммуналки.

Основной перечень требований должен предоставить банк, так как все же в каждом банке существуют свои правила.

Следует отметить, что после оформления ипотека, заемщик должен найти подходящую недвижимость в течение трех месяцев.

Экспертная оценка

После того как вы найдете квартиру, которая устраивает вас по всем параметрам и соответствует требованиям банка, необходимо будет провести оценку недвижимости. Это нужно сделать для того, чтобы предоставить банку специальный отчет с указанием реальной рыночной и ликвидационной стоимости квартиры.

Оценку сможет провести независимый эксперт для этого нужно обратиться в специальную компанию, занимающуюся оценкой недвижимости. Обычно банк, который предоставляет ипотечный кредит имеет список проверенных фирм куда можно обратиться. Оформляя кредит можно просто попросить у специалиста банка перечень и выбрать компанию для проведения оценки. Такие услуги предоставляются не бесплатно, и стоят не малых денег, поэтому следует учитывать эти расходы при оформлении ипотеки.

Специалист оценивает:

• местонахождение недвижимости и развитость инфраструктуры в данном районе;
• общее состояние жилья;
• год постройки дома, материал стен и этажность;
• удобство планировки и общую квадратуру.

После того как специалист проведет оценку, в течение нескольких дней он составит отчет с прикрепленными фотографиями недвижимости. Этот отчет нужно будет предоставить сотруднику банка.

Отличия от ипотеки на новостройку

В отличие от вторичной недвижимости ипотечный кредит на новостройку выдается не на готовый, а только на строящийся объект.

Основные отличия вторичной недвижимости от новостройки:

1. Стоимость недвижимости – вторичное жилье стоит значительно дороже, так как такая квартира имеет внутреннюю отделку иногда мебель, а новостройка сдается без отделки.
2. В квартиру, которая куплена на вторичном рынке можно въехать сразу и оформить документы, подтверждающие право собственности. А вот оформить все документы на квартиру в новостройке не получится так быстро и к тому же обычно нужно ждать несколько месяцев, а то и лет пока дом сдадут в эксплуатацию.
3. Степень риска при покупке квартиры на вторичке значительно ниже, чем в новостройке, так как застройщик может обанкротиться в любой момент и не сдать дом в эксплуатацию.

Перечень отличий ипотеки, которая выдается на новостройку:

• выдается только на строящиеся объекты;
• в качестве залога выступает право требования на строящуюся квартиру;
• правоустанавливающие документы на квартиру можно оформить только после сдачи недвижимости в эксплуатацию;
• прежде чем подписать договор с банком нужно будет заключить договор долевого участия.

Поводя итог можно сказать, что оформить ипотеку для приобретения недвижимости на вторичном рынке не так сложно, как кажется на первый взгляд. Главное понимать алгоритм действий, знать какие документы для этого понадобятся и какие дополнительные затраты нужно будет понести.

Среди существующих программ жилищного кредитования особым спросом пользуется ипотека на вторичное жилье. Многие семьи, планирующие обзавестись собственным жильем, выбирая объект недвижимости, обращают внимание на рынок вторички как менее дорогостоящий и более безопасный вариант.

Если покупка строящейся квартиры влечет за собой риски, связанные с надежностью застройщика, непредсказуемыми ситуациями, то в отношении уже сданных объектов гарантируется передача полного права на собственность при условии тщательной предварительной проверки на юридическую чистоту. Есть и иные преимущества, связанные с условиями, на которых дается ипотека. Следует разобраться, какая недвижимость считается вторичным жильем и как лучше оформить кредитную сделку.

Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку

Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2018 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.

К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:

1. Возможность быстро заселиться – сразу после оформления сделки.
2. Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
3. Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
4. Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
5. Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанный в документации на жилье.
6. В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке несданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротства и мошенничества очень велик.
7. Беспроблемное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.

Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:

1. Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
2. Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья может привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
3. На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.

Процесс приобретения кредитной квартиры состоит из нескольких этапов. Необходимо заранее узнать, как оформляется ипотека на вторичное жилье и какие ограничения может выдвинуть кредитор.

Будущему владельцу квартиры предстоит следующий порядок действий:

1. Первичный сбор документов для подачи предварительного запроса на предоставление кредитной линии.
2. Изучение условий, дают ли ипотеку рассматриваемой категории заемщиков, подбор оптимальной программы и финансового учреждения.
3. Определение требуемых параметров кредита с учетом располагаемой суммы первоначального взноса, величины кредитной линии, срока погашения, допустимого ежемесячного платежа, исходя из существующего заработка.
4. Подача заявки на рассмотрение в выбранный банк. Можно подать запрос сразу в несколько организаций, чтобы определить, где предоставляются более низкие ставки, гибкие условия обслуживания долга, иные дополнительные преимущества.
5. Выбор варианта, соответствующего критериям будущего покупателя, с учетом располагаемого лимита средств и готовности продавцов на ипотечную сделку (деньги поступают в распоряжение бывшего владельца квартиры только после завершения регистрационной процедуры с переоформлением прав на нового собственника).
6. Подготовка полного пакета документов к сделке со стороны продавца. От заемщика требуется оформить заключение экспертов об оценочной стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку, заемщик собирает внушительный перечень бумаг: личные документы и справки об официальном доходе, техническую, юридическую документацию на объект, справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии долгов и обременений. Полный список сообщит менеджер, ведущий ипотечную сделку, с учетом конкретной ситуации.
7. Перед сделкой потребуется оформить страхование будущего объекта залога. А сама закладная подписывается в момент заключения ипотечного договора. Дополнительно финансовая организация может попросить оформить личную страховку по основным рискам, обеспечивая себя защитой на случай невозврата вследствие каких-либо негативных событий.
8. Накануне составления и подписания соглашения банк тщательно изучит документы на объект недвижимости. Следует внимательно изучить параметры жилья, приобретение которого готов кредитовать банк. Это позволит избежать отказа в последний момент перед сделкой. Отдел безопасности проверит репутацию плательщика на предмет отсутствия в прошлом значительных просрочек, непогашенных на текущий момент проблемных долгов и т. д.
9. В назначенный день происходит подписание купчей и ипотечного договора. Следует внимательно читать договор с продавцом, а также тщательно изучить положения в соглашении с кредитором, чтобы в дальнейшем не иметь неприятностей в связи с переоформлением недвижимости и дальнейшими выплатами долга.
10. Получив на руки купчую, закладную, ипотечный договор, покупатель обращается в Росреестр с целью внесения новой регистрационной записи, информирующей о смене собственника. Срок на проведение регистрации составляет 5 дней, после чего заемщик получает новые документы на собственность, а продавец получает оставшуюся согласно договору сумму в банке.

Благодаря привлечению заемных средств, заемщик сможет стать собственником недвижимости даже при наличии незначительной (не менее одной десятой доли) суммы личных накоплений. В свою очередь кредитор, выдавая крупные суммы, должен быть уверен в безопасности сотрудничества с клиентом, выдвигая особые требования к жилью.

В отличие от классических займов, ипотеке характерны следующие параметры:

1. Большие лимиты кредитной линии, позволяющие финансировать до 90% от оценочной стоимости объекта.
2. Пониженные ставки, обеспечивающие небольшую долю переплаты.
3. Увеличенный срок кредитования – до 30 лет (в некоторых случаях заем погашается дольше).
4. Обязательность оформления залога и страховки на залоговую недвижимость.
5. Ограничение в праве распоряжения объектом на протяжении действия ипотечного договора.

Так как срок погашения длителен, в течение десятилетий суммарная переплата по процентам может многократно превысить изначальную суму займа. Необходимо заранее рассчитать, сколько средств потребуется вносить ежемесячно, чтобы погашать долг в соответствии с установленным графиком.

Получить согласие на сделку можно, если выбирать имущество с учетом требований банка. Традиционные требования к ипотечному жилью выглядят следующим образом:

• высокая ликвидность объекта залога;
• юридическая чистота оформляемых документов, отсутствие ограничений в праве распоряжения;
• объект располагается в доме с исправными коммуникациями, отличным техническим состоянием, этаж не может быть первым или последним;
• предыдущий хозяин владел им более 3 лет;
• перепланировка должна быть узаконена;
• жилплощадь должна быть изолирована и иметь все необходимые для проживания удобства.

Чтобы ипотека на вторичном рынке жилья была успешной, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

1. Выбирать для покупки только отдельные объекты недвижимости (квартира или дом). Купить невыделенную долю в квартире нельзя.
2. Проверяют год сдачи дома в эксплуатацию, степень износа по технической документации, общее состояние зданий. Банк запретит любую сделку, если дом признан аварийным или запланирован под снос.
3. Под запретом также сделки между ближайшими родственниками.
4. Сложно, а иногда и вовсе невозможно получить разрешение на выделение кредитной линии, если собственником является ребенок, лицо с инвалидностью, осужденный.

Так как сумма займа велика, а срок кредитования длителен, банки дают ипотеку только в том случае, когда не остается сомнений в юридической чистоте сделки и успешном погашении долга.

Для многих семей единственным вариантом приобрести собственное жилье является оформление кредита. Как взять ипотеку на вторичное жилье? Такие программы являются одними из наиболее популярных продуктов банка. Несмотря на широкое предложение новых квартир, сделок на вторичном рынке больше. Но в тоже время оформление такого кредита вызывает много вопросов и сомнений у потенциального заемщика, так как сумма зачастую немаленькая. Поэтому, прежде чем окончательно выбрать банк и оформить кредит, стоит тщательно разобраться в особенностях ипотеки на вторичное жилье.

С чего начать?

После принятия решения о покупке квартиры или дома на вторичном рынке через ипотеку, многие начинают поиск недвижимости. Иногда даже оформляется договор задатка или аванса, и только после этого человек идет в банк для получения кредита. Здесь его может ожидать неприятный сюрприз: кредитор отказывает или согласовывает сумму существенно меньше необходимой. В итоге, можно остаться и без жилья, и потерять деньги, отданные несостоявшемуся продавцу.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше начать с поиска банка и получения его предварительного согласия на ипотеку . Сейчас многие банки готовы на первоначальном этапе рассматривать только документы заемщика, а в случае положительного решения у него есть два-три месяца на поиск жилья.

Выбор банка

Для того чтобы выбрать банк, необходимо определиться со следующими вопросами:

• ценовая категория недвижимости, которую планируется приобретать;
• размер взноса, который заемщик готов сделать за счет собственных средств (необходимо помнить также о затратах на оформление сделки купли-продажи и кредита);
• официально подтвержденный доход, а также размер и источники дополнительного;
• возможность привлечь созаемщиков и поручителей;
• срок, на который хотелось бы получить кредит.

Понимая ответы на эти вопросы можно составить список банков, в которых с большей вероятностью можно получить кредит. Конечно, одним из первых факторов выбора кредитора будут проценты, так как они наиболее влияют на размер обязательного ежемесячного платежа и итоговую переплату. Не стоит делать выбор только исходя из ставки, так как за ее привлекательным значением могут скрываться дополнительные затраты и другие комиссии. Нужно также обратить внимание на:

1. размер страховых платежей;
2. наличие и размер дополнительных комиссий;
3. условия частичного и полного досрочного погашения;
4. санкции за просроченный платеж.

Сравнение всех этих параметров даст возможность более полно оценить выгодность предложения того или иного банка. Не стоит забывать о репутации кредитного учреждения и удобстве обслуживания. Лучше в обязательном порядке ознакомиться с типовым кредитным договором, так как заемщик практически никогда не может внести в него изменения, и решать такие вопросы с банком непосредственно в день оформления ипотеки практически бесполезно.

Какие нужны документы?

Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита на вторичное жилье, можно узнать на сайте или непосредственно в отделении. В каждом банке этот перечень отличается, но обычно он выглядит таким образом:

1. гражданский паспорт;
2. свидетельство о браке или разводе;
3. свидетельство о рождении детей;
4. анкета-заявление соответствующей формы;
5. документы, которые подтверждают доходы (многие кредиторы требуют справку по форме НДФЛ-2, но допускается и справка по форме банка);
6. документы, подтверждающие наличие имущества в собственности;
7. подтверждение наличия первого взноса;
8. документы о состоянии задолженности в других банках, при наличии действующих кредитов.

Банк может потребовать от конкретного заемщика какие-либо дополнительные документы. Например, если потенциальный заемщик в браке и имеет место брачный контракт, то его также необходимо предоставить.

Сейчас несложно найти банк, который готов выдать кредит по двум документам и без подтверждения доходов, но условия по таким программам обычно не выгодные с финансовой точки зрения. Поэтому, если проблем с получением справки с места работы нет, ее лучше взять.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Решение банка

Решение банка можно получить и за один день, а можно ждать и две недели. Чтобы сократить время ожидания, необходимо постараться предоставить все необходимые документы уже при первом обращении.

Стоит обратить внимание, что многие банки дают возможность оставить заявку на получение ипотечного кредита на сайте. Конечно же, такое решение будет предварительным. Но это дает возможность не тратить много времени, подать заявку в несколько банков, а потом выбрать оптимальный вариант кредитования.

Банк должен дать ответ клиенту в письменной форме с печатью и подписью.

Выбор жилья на вторичном рынке

Выбор жилья, которое потенциальный покупатель планирует приобрести в ипотеку, имеет ряд особенностей. В отличие от сделки, когда расчет производится исключительно за личные средства, квартира должна не только нравиться покупателю, но и соответствовать требованиям банка. Каждый кредитор имеет свой определенный список таких требований, но в целом можно выделить следующие:

1. жилье должно быть обособленным и иметь все необходимые коммуникации;
2. дом не может находиться в аварийном состоянии и подлежать сносу;
3. дом должен иметь каменный, цементный или кирпичный фундамент и стены. Если в постройке присутствует дерево, то большинство банков в выдаче кредита откажут, так как существует высокий риск пожара;
4. объект не должен иметь каких-либо обременений;
5. недвижимость должна находиться в населенном пункте, где есть представительство банка.

Кроме того, каждый отдельный банк может выдвигать требования по этажности многоквартирного дома и года постройки.

После выбора жилья, заемщику необходимо будет предоставить в банк документы на недвижимость для ее проверки юристами, а также для определения оценочной стоимости. На этом этапе лучше сразу предупредить продавца, что сделка будет происходить при участии банка, так как некоторые собственники не соглашаются на такую продажу.

Пакет документов на квартиру, который необходимо предъявить в банк, обычно выглядит следующим образом:

1. предварительный договор купли-продажи;
2. копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
3. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
4. копия документа, который подтверждает право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
5. копия паспорта всех собственников;
6. разрешение на продажу органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
7. согласие супруги\супруга продавца или его нотариальное заявление о том, что на момент приобретения недвижимости он не состоял в браке;
8. доверенность, заверенная нотариусом, если продажу осуществляет доверенное лицо (такие объекты банки согласовывают не охотно).

Банк дает разрешение на сделку только после предоставления ему полного пакета документов и их проверки.

Еще одним камнем преткновения при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку может стать оценочная стоимость . Обычно при расчете максимально возможной суммы кредита банк принимает меньшее из двух значений:

1. стоимость объекта, согласно проведенной независимой экспертизы;
2. стоимость объекта, указанная в предварительном договоре купли-продажи.

В ситуации, когда первая сумма значительно меньше второй, заемщику может просто не хватить средств для расчета с покупателем. В таком случае, если торг не решает проблему, то от сделки лучше отказаться.

Если претензий у банка нет, можно решать вопрос о назначении даты проведения сделки.

Особенности заключения договора купли-продажи с привлечением ипотечного кредита

​В день сделки первым этапом получения ипотеки на вторичное жилье обычно является заключение договора страхования . Заемщик в обязательном порядке обязан подписать договор и оплатить страховой взнос. Если условия предоставления ипотеки предусматривают заключение договора личного и титульного страхования, то их также необходимо оформить до подписания кредитного договора.

Следующим этапом будет подписание договора купли-продажи . Даже если заемщик ранее ознакамливался с текстом договора, его стоит просмотреть еще раз, обратив особое внимание на суммы, сроки, процентную ставку, а также реквизиты сторон.

После заключения кредитного договора происходит подписание договора купли-продажи. Выдача денег и их передача может осуществляться через их закладку в сейфовую ячейку, аккредитив или безналичный расчет. Наибольшей популярностью пользуется первый способ, так как он наиболее понятен.

Деньги находятся в ячейке до того момента, когда продавец предоставит договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода прав собственности. После чего он забирает деньги и обязан освободить квартиру в сроки, которые были предусмотрены в договоре.

На этом сделка считается завершенной. Заемщик имеет право на пользование квартирой, но не может совершать отчуждения до полного погашения ипотеки или до получения особого разрешения банка.

Особенности ипотеки на вторичное жилье с привлечением материнского капитала

Семьи, которые имеют право на материнский капитал, могут им воспользоваться как в качестве первого взноса или его части. Стоит понимать, что не все банки предоставляют ипотеку на таких условиях. При поучении первичной консультации, необходимо в обязательном порядке это озвучивать и указывать в заявлении на получение кредита.

Этот момент также играет роль для продавца. Особенность заключается в том, что пенсионный фонд имеет право рассматривать документы на выплату материнского капитала в течение двух месяцев . Поэтому полный расчет покупателя может растянуться на этот период. Иногда банки предлагают альтернативный способ. Например, заемщику оформляют дополнительный кредит на сумму материнского капитала, полное погашение которого происходит путем безналичного зачисления после одобрения сделки пенсионным фондом.

Также существует ряд особых требований ПФ:

1. на момент сделки второму ребенку в семье должно быть больше трех лет;
2. купить можно только всю квартиру, кредит на долю или комнату получить нельзя;
3. выделение доли каждому члену семьи, в том числе и детям.

Последнее условие идет в разрез с требованиями банка, который не оформляет договор ипотеки, если собственниками доли квартиры являются несовершеннолетние дети. Для решения этого вопроса, родители обязаны дать письменное заверенное нотариусом обязательство. В нем должно быть указано, что после погашения ипотеки часть квартиры будет переписана на детей.

Особенности ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса

В отличие от периода 2008-2009 годов, найти сейчас классическую ипотеку без первоначального взноса сложно. Как правило, банки предлагают два варианта:

• Заемщик должен предоставить дополнительный залог.
• Заемщику оформляют дополнительный кредит для оплаты первоначального взноса.

Оба варианта несут в себе больше минусов, чем плюсов. Прежде всего, это более высокая финансовая нагрузка на бюджет. Потребительский кредит заемщик получит под более высокий процент и меньший срок. Что касается дополнительного залога, то могут возникнуть трудности с его реализацией, так как не все покупатели готовы приобретать жилье, которое находится в залоге у банка. Покупать недвижимость в ипотеку без первоначального взноса стоит только в крайнем случаи , когда решить жилищный вопрос другим способом невозможно.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка жилья в ипотечный кредит на вторичном рынке требует основательной подготовки и внимательного отношения ко всем нюансам. Только тогда получение кредита и покупка недвижимости не принесет неприятных сюрпризов.