Долги по коммуналке прежнего собственника. Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника

Случай с долгами бывшего нанимателя квартиры:

samarek пишет 02.07.2013 г.:
Здравствуйте,Всем! Получил муниципальную однокомнатную квартиру вместе с бывшей женой, во вторичном жилье, предоставленную Департаментом управления имуществом г.о.Самара. По решению суда -переселение из аварийного муниципального жилья!При осмотре квартира представляла из себя сарай-не работали, ни туалет, ни эл.плита, ни сантехника,стёкла в рамах треснутые, полы из ДСП прогнутые, потолки все промочены и коридорный шкаф из ДСП весь разваленный, в каждый момент мог упасть на жильца! Ужас! квартира 80-х годов,обычная планировка!Всё это я сфотографировал и поехал в Департамент показать и отказаться от неё.Но мне зам.рук.Департамента(который с февраля этого года уже сидит за мошенничество с квартирами-себе новые забирал бесплатно)сказал, что другой я не получу ещё 26 лет(столько я прожил в бараке с семьёй). Ничего не оставалось как подписать договор соцнайма! И 21.02.12г. я его подписал.Ни о каких долгах за квартиру речи не было,всё было скрыто чиновниками из Департамента (нарушение ч.2 ст.24 Конституции РФ). В итоге я попал в ловушку, кот.мне приготовил этот мошенник! Капремонт Департамент делать не отказывался, но и не спешил. Оказывается по ст.153 ч.2, после подписания договора соцнайма, уже я обязан платить за квартиру (найм,ремонт текущий, т.е. за содержание жилья).И это несмотря на то, что в квартире проживать было невозможно. Акт о принятии и передачи мне квартиры в 10дневный срок(основание типовой договор соцнайма №315)не составлялся и не мог составляться,так как квартира нуждалась в капремонте.Сделали капремонт только 28.12.12г.(акт приёмки работ был составлен, я его авансом подписал,хотя ещё балкон был не сделан (зима пришла), но гарантийное письмо было дано мне строит.компанией выполнявшей капремонт). И уже после Новогодних праздников я и жена пошли выписываться из аварийного барака и регистрироваться в квартире.18.01.13г.мне в МП ЕИРЦ своего района выписали лицевой счёт №...-с чужим долгом за эту квартиру! Долг 30799руб., умершей квартиросъёмщицы, которую мы никогда не знали в своей жизни (не родственники,ни знакомые, никто друг другу). Наступил момент истины-почему я должен оплачивать этот чужой кварт.долг? На это мне во всех инстанциях города-Администрация гор.округа, Департамент г.о., УК, МП ЕИРЦ, жилищная инспекция -отвечали, что это долг за квартирой (ужас)за объектом и он переходит на нового квартиросъёмщика,т.е.на меня!? Как может создавать долг недвижимое имущество, я не знаю, но факт остаётся фактом!Выходит и транспортный налог создаёт машина, а не человек, значит пусть сама машина и платит его-аналогия ситуации!Прокуратура отмалчивалась и десятки жалоб в Генпрокуратуру, СК РФ и пр. ничего пока не дали!Так как мы с женой решили приватизировать эту квартиру,после ремонта,то времени на это у нас осталось-21 раб.день,т.е катастрофически мало, до окончания действия Закона №1541 "О приватизации жилищного фонда в РФ". Оспаривать чужой долг уже не было времени, а при наличии этого долга мне ни одной справки для приватизации в МП ЕИРЦ не выдавали и оспорить это уже было некогда(по закону О приватизации, долг не имеет значения), но факт остаётся фактом. Справок не дают, субсидию на оплату ЖКУ, как инвалиду 3гр,тоже не дают(есть ответ из этой организации) выход был единственно верный-оплатить чужой долг! Мы решили занять денег и оплатить этот долг, а затем подать иск в суд и вернуть свои деньги(сейчас иск в суде).Далее. Долг выставил мне МП ЕИРЦ, вместе с Департаментом,он же их учредитель,даже до момента подписания мною договора соцнайма, это почти 11000руб! И это их не смутило.Далее, долг на меня повесили и за найм квартиры, в которой мы не могли жить, так как она была не отремонтированной и потому нежилой! Департамент(он же Собственник этой квартиры и обязан был бы по ЖК РФ,оплачивать все долги в УК, за содержание жилья)и Прокуратура города, отвечали, что я сам по личной инициативе оплатил все чужие долги!? Это я пенсионер инвалид,имеющий пенсию 10тыр,из которой 1/3 уходит на лекарства, сознательно по личной инициативе оплатил долг? Это отвечали люди, не имеющие ни совести, ни чести!Я подал в Мировой суд иск в конце апреля о взыскании с МП ЕИРЦ и УК (солидарно), необоснованно начисленного на меня чужого квартирного долга и процентов, за пользование чужими денежными средствами необоснованно!На предварительных заседаниях суда, МП ЕИРЦ, вдруг "выделяет" (как они пишут дословно)из лицевого счёта на квартиру, другой лицевой счёт! Без моего на то заявления,просто по собственной инициативе!Но по ЖК РФ- деление,выделение,размножение-лицевых квартирных счетов запрещено, дабы не плодить коммуналки!

:
(продолжение)
Платёжно - финансовые документы, на оплату ЖКУ, с присвоением ресурсоснабжающей организацией, своего лицевого счёта, для любого нанимателя (собственника) это пожалуйста по заявлению нанимателей(собственников)через суд решается свободно!На мой вопрос и вопрос суда на каком основании МП ЕИРЦ это сделало, последовал невразумительный ответ -так нужно было?! Кому? В связи с этим, я был вынужден добавить в свои требования в иске, строку-об обязании судом, МП ЕИРЦ- оставить первоначальный лиц.счёт! И это связано ещё с тем, что к этому времени пришли документы на приватизацию квартиры, а именно договор с Департаментом, где была ссылка на старый лицевой счёт! Мировой суд уже такие спорные вещи не решал и передал дело в районный суд!Пока не было рассмотрения. Вопрос: кто сталкивался данной ситуацией и как она разрешилась? Какие дельные советы может кто-то дать в этой конкретной ситуации? Ситуация в общем-то пустяковая, но после оплаты мною чужого долга в 30799руб, умершей квартиросъёмщицы, долг на первоначальном лицевом счёте №.., опять возник, но уже в сумме 15500руб.!?? В Мировом суде на это никто не смог ответить-ни представитель Департамента, ни УК, ни тот кто этот новый долг выписал (МП ЕИРЦ) на умершую квартиросъёмщицу (именно на неё, а она уже к этому времени была на небесах 2,5 года)! Может быть у МП ЕИРЦ и Департамента, учредителя, сей посреднической организации, есть связь с умершими? Прокуратура молчит, возможно ищет эту связь или уже нашла, поэтому молчит. Но пути господ чиновников и служащих нашей с вами муниципальной власти, прокуратуры и прочих силовых структур страны- неисповедимы! Мы сначала их избираем (или нет), своих новых представителей во власти и муниципалитетах, а затем, чуть ли не с первого дня, начинаем с ними нескончаемую борьбу! Это действительность нашей сегодняшней жизни, к которой мы сознательно пришли, соглашаясь со всеми противозаконными методами их управления! Спасибо.Вячеслав.

Угрозу купить квартиру вместе с неоплатными долгами сайт обсудил с юристом, экспертом в сфере недвижимости.

Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с неприятным сюрпризом - застарелыми долгами бывшего владельца по уплате не только услуг ЖКХ, но и налога на недвижимость, других платежей... Можно ли проверить, числятся ли за приобретенной собственностью задолженности? Можно ли какие-то из этих долгов скостить, или придется оплачивать по полной?

Налог на недвижимость

Насколько обоснованны эти опасения, и надо ли покупателю беспокоиться за такие долги предыдущего собственника - не придется ли ему потом их гасить?

Давайте разбираться по порядку. Что касается налога на имущество физических лиц, плательщиками этого налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество (ст. 400 Налогового кодекса РФ), - рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость». - Он начисляется и оплачивается владельцами ежегодно за каждый календарный год (налоговый период).

В случае возникновения или прекращения у налогоплательщика права собственности на имущество в течение налогового периода (предположим, что кто-то продал или купил квартиру) налог уплачивается прежним и новым собственником только за фактическое количество полных месяцев владения имуществом на праве собственности за этот год. Плюс еще один месяц - для прежнего собственника имущества, если право собственности прекратилось до 15 числа неполного месяца. И один дополнительный месяц - для приобретателя имущества, если право собственности возникло после 15 числа неполного месяца (ст. 408 НК РФ).

Таким образом закон делит налог на имущество физических лиц за тот год, в котором произошел переход права собственности, между прежним и новым собственником квартиры, исходя из количества полных месяцев владения имуществом каждым из них.

Аналогичные правила действуют и в отношении налога на имущество, уплачиваемого юридическими лицами (глава 30 НК РФ).

Выходит, никакие долги прежнего собственника по налогу на имущество нового владельца волновать не должны, даже если он задолжал налоговой за несколько лет?

Именно так. Но из этого правила есть одно исключение. И касается оно не покупки квартиры, а приобретения ее в собственность в порядке наследования. В этом случае к наследнику вместе с квартирой переходит (в пределах стоимости наследственного имущества) и не исполненная обязанность наследодателя по оплате налога на имущество (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ).

Платежи за коммуналку

- А что с долгами по ЖКУ?

Тут тоже действует общее правило: новый собственник не отвечает за долги предыдущего, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Закон гласит: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). Есть и другая обязанность, так же закрепленная законом: граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Александр Перепелкин / архив редакции

При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ, касающегося введения взносов на капитальный ремонт. По умолчанию переход этой обязанности происходит в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако на практике стороны договора купли-продажи чаще всего привязывают договором к передаче квартиры и переход обязанности уплатить все прежние долги от продавца к покупателю в соответствии со ст. 556 ГК РФ по передаточному акту или иному документу о передаче, где фиксируют показания счетчиков и других приборов учета.

Взносы за капремонт

- А взносы за капремонт? Правда ли, что тут неважно, прошлый или нынешний собственник наделал долгов?

Да. Из правила, которое я привел выше, есть одно исключение. И связано оно как раз с новой обязанностью собственников жилых помещений по уплате взносов на капремонт (ст. 158 ЖК РФ), которые в соответствии со статьями 154, 158 ЖК РФ включены законодателями в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При переходе права собственности на квартиру к новому владельцу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате этих взносов (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому, если за бывшим собственником числится долг по взносам на капитальный ремонт, то, в отличие от других коммунальных расходов, оплачивать его придется новому собственнику.

В общем, стоит помнить: покупая квартиру (или становясь ее собственником по другим основаниям, таким как дарение, наследство), вместе с правом владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ) вы приобретаете и некоторые обязанности в отношении квартиры. В частности, по оплате налогов и других обязательных платежей. Даже если закон вас освобождает от уплаты долгов прежнего владельца, походить по инстанциям, чтобы это всем доказать, придется. Поэтому при покупке квартиры не последним делом для вас должна стать проверка приобретаемой недвижимости на отсутствие задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам, связанным с квартирой, - заключил юрист в комментарии для сайт.

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

«Пока долг не погасите, прописку не оформим».
«Если не заплатите, мы вам отключим воду».
«Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
Проверяйте квартиру самостоятельно.
Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
Фиксируйте показания счётчиков.
Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч.

3 ст. 158 ЖК РФ).

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?

Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

<1>.

<2>

договор продажи;

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Примечание.Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Предложение оплачивать коммунальные долги соседей назвали незаконным

Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

"Квартира с долгами" меняет собственника

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов — такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт.

Кто платит по долгам ЖКХ прежнего собственника?

В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. <1>.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

"Квартира с долгами" меняет собственника

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Взыскание с прежнего собственника

Как оспорить задолженность предыдущего собственника

плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Существуют ли превентивные меры?

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Перевод долга на нового собственника

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Прежний собственник оставил после себя долги за жилищно-коммунальные услуги

Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с "долгами", не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло. "Коммунальщики" считают, что оплатить задолженность старого хозяина должны Вы и их интерес понятен, ведь так проще, нежели искать должника, а потом пытаться взыскать с него хоть что-то в судебном порядке. Повторюсь, платить не нужно и вот по каким причинам.

У прежнего "хозяина" квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется. Это все равно, что к "новому" собственнику зайдет сосед по площадке и потребует вернуть долг, мотивируя тем, что прежний собственник Василий задолжал ему пару сотен.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Немного о правах и обязанностях

Таким образом, закон не предусматривает никакого бремени содержания до возникновения права собственности!

Может случиться и так, что Вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, а Ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника. Естественно, это незаконно и легко обжалуемо в суде.

Однако вот что следует помнить. При покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда Вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае, установить «сколько же было на счетчике» на момент передачи вам по договору жилого помещения практически невозможно и в этом случае Вы заплатите за то, что "нажег" еще продавец.

Действующие нормативные акты обязывают собственников оплачивать предоставляемые коммунальные услуги.

Такое право возникает с момента получения собственности в свое распоряжение. Это может произойти в результате сделок различного характера: наследования, мены, дарения. Купля-продажа является одной из них. На практике довольно часто возникают случаи, когда реализующий жилье собственник может иметь задолженность по расчетам за услуги коммунального характера: газ, воду, электричество, тепло, утилизацию бытовых отходов, капитальный ремонт, поддержание частоты и порядка в местах общего пользования и на прилегающей территории. В таких случаях возникает проблема по подписанию соглашения между управляющей компанией и новым собственником.

Обязанность по оплате коммуналки определена правилами Жилищного кодекса РФ, а конкретно статьей 153. Также все вопросы, связанные с расчетом и внесением денежных средств отражены в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Оно касается порядка оказания и расчетов за предоставляемые, в том числе и собственникам жилья, услуг ЖКХ.

Обязанность по оплате

По общим правилам обязанность по расчету за коммунальные услуги возникает с определенного момента.

К ним отнесены:

Заключение договора купли-продажи, аренды, найма, в том числе и социального.
Передачи помещения от застройщика дольщику.
Вселение в муниципальное или государственное жилье.

То есть все указанные ситуации возникают с момента получения человеком права проживать в помещении. Однако владение недвижимостью на праве собственности имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что права указанного характера переходят к новому владельцу с момента внесения сведений в ЕГРП. То есть дата заключения договора купли-продажи в этом случае роли не играет.

Новый владелец только тогда вступит в свои права только с момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав и аннулирования информации о прежнем собственнике. Именно с этого момента у нового хозяина и возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.

Образование задолженности

Образование задолженности по квартплате представляет собой нарушение сроков расчета за предоставленные услуги коммунального характера. Причины в данном случае могут быть различными. Чаще всего нарушение возникает по вине плательщика, поскольку последний попросту самоустраняется. Однако на практике встречаются ситуации, когда человек утрачивает возможность вносить необходимую сумм. Причинами этому может быть нарушение сроков расчета по месту профессиональной деятельности, утрата рабочего места, длительное заболевание, нахождение на содержании престарелых, инвалидов или несовершеннолетних. Такие факторы затрудняют своевременную оплату, поскольку влекут дополнительные затраты.

Задолженность при смене собственника

Переход прав к другому владельцу происходит на основании совершенной сделки купли-продажи.

Однако в отличие от наследования, обязанности к новому хозяину не передаются в полном объеме. Оплата коммунальных услуг новому собственнику будет начисляться с момента регистрации его прав в Едином государственном реестре. То есть предыдущие начисления значения в данном случае не имеют. В то же время такая ситуация может повлечь определенные трудности для нового владельца.

По оплате жилья

Основной частью расходов, которые возникают у каждого собственника, являются затраты по оплате жилья. Сюда входит, в том числе использование воды, тепла, газа и электричества. Согласно общим правилам, каждый собственник должен оплачивать такие расходы. То есть расходы в этом случае касаются не конкретной квартиры или домовладения, а самого человека. Эти сведения отражаются в лицевом счете каждого владельца. Поэтому, когда происходит передача прав новому хозяину, не осуществляется переход долгов по коммунальным платежам на нового собственника. То есть покупатель впоследствии, начиная с даты регистрации своих прав в ЕГРП, обязан оплачивать новые начисления. Прежние долги будет возмещать продавец.

По капитальному ремонту

В отношении расходов на капитальный ремонт действующими нормативными правовыми актами все определено несколько иначе. Правила возмещения затрат управляющей компании в таких ситуациях указаны в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Обязательство по внесению денежных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме касается всех без исключения владельцев жилья. В случае передачи прав новому хозяину, ему переходят также долговые обязательства предыдущего. Такое правило не касается государственных или муниципальных инстанций, которые передали свою недвижимость новому собственнику.

Проверка перед покупкой квартиры

Чтобы избежать проблем в последующем, покупателю необходимо собрать максимум информации об объекте сделки. Закон не утвержден перечень действий, которые человек может предпринять в таких ситуациях. Однако на практике можно использовать различные способы. Следует отметить, что информацию необходимо собрать не только о приобретаемой недвижимости, но и о самом продавце.

Как узнать о долгах

Получить информацию об объекте сделки и продавце можно несколькими способами. Прежде всего, допускается предпринять некоторые самостоятельные действия. Они заключаются в том, что покупатель может самостоятельно сверить представленные сведения с показаниями индивидуальных приборов учета. При наличии расхождений можно сделать вывод, что задолженность все-таки имеет место.

В то же время действующими нормами, касающимися заключения договоров, предусмотрено представления сторонами сделки отдельных документов, которые будут подтверждать законность её совершения. По этой причине покупатель имеет полное право потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Чтобы избежать возможной фальсификации, обе стороны договора могут присутствовать при её выдаче.

Следует отметить, что предоставление справки не является безусловной обязанностью продавца. Однако отказ может затруднить реализацию недвижимости или вовсе исключить таковую.

Если покупатель сталкивается с подобной ситуацией, но все-таки намерен приобретать жилье, он может получить информацию и самостоятельно. В таком случае допускается личное обращение или через интернет в ЕИРЦ, управляющую компанию, ИСЖ, ресурсообеспечивающую организацию. При этом не требуется получать детальные сведения. Достаточно будет выяснить, имеется ли задолженность в принципе. Следует отметить, что такой вариант вызовет определенные трудности, поскольку уполномоченные инстанции могут отказать постороннему в предоставлении сведений. В то же время можно обратиться к нотариусу, который на возмездной основе сделает необходимые запросы.

Урегулирование проблемы

Чтобы урегулировать проблему с задолженностью, можно использовать несколько способов.

Самым простым из них является предварительное погашение долга. Суть такого варианта заключается в том, что продавец, до завершения сделки вносит положенные денежные средства в добровольном порядке. Такой способ является самым оптимальным для каждой из сторон. Следует отметить, что в таком случае необходимо будет потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности.

Обязанности по возмещению расходов можно исполнить и после завершения сделки. Такое условие необходимо отразить в тексте договора купли-продажи либо заключить отдельное соглашение. При этом надо установить дату исполнения такого обязательства продавцом. Указанную обязанность может взять на себя и покупатель. Хотя подобное встречается крайне редко, и то если сумма долга незначительная.

Также покупатель вправе урегулировать такую проблему самостоятельно. Он может заключить с управляющей компанией соглашение о реструктуризации долга.

Такой вариант применяется редко. Он актуален в случаях, например, когда прежний собственник умер и не имеет правопреемников. Покупатели идут на этот шаг, чтобы избежать судебных разбирательств. Хотя согласно действующим правилам новый собственник не обязан этого делать, но если сумма долга небольшая, чаще всего человек стремится решить вопрос мирным путем.

Покупка квартиры с долгами

Приобретение жилья, прежний собственник которого имеет задолженность по оплате коммунальных услуг, повлечет за собой определенные проблемы для покупателя. Прежде всего, это касается взаимодействия в дальнейшем с управляющей компанией или ресурсообеспечивающей организацией. На практике указанные инстанции нередко уклоняются от подписания соглашения о предоставлении услуг коммунального характера с новым собственником, до момента полного погашения задолженности. И хотя это является нарушением прав владельца недвижимости, такие факты встречаются.

Если УК требует оплаты

Покупатель недвижимости, по которой имеется задолженность по оплате ЖКУ, может столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания будет требовать возмещения расходов. На практике это заключается в направлении по почте информационных писем, предупреждений, уведомлений и претензий. Также специалисты УК могут посещать нового владельца, чтобы вручить указанные документы под подпись. Иногда заложенность включается в квитанцию об оплате без ведома нового владельца. Такие действия со стороны управляющей компании незаконны. В этом случае необходимо направлять письменные ответы, на все полученные уведомления.

Действия покупателя

Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.

Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.

Общие правила взыскания долгов

Взыскать задолженность с плательщика можно двумя способами.

Первый – досудебный. В данном случае должнику направляется письмо с указанием суммы долга, срока его погашения, а также о правовых последствиях, которые наступят в случае невыполнения требований. Такой вариант предусматривает не только выплату прежних расчетов, но и начисление пени за каждый день нарушения, если обязательства не исполнялись более тридцати фактических суток. К претензии прилагается расчет.

Второй – судебный. В этом случае инициатор должен составить ходатайство о выдаче судебного приказа или исковое заявление. К нему, помимо расчета, прилагается копия соглашения о предоставлении услуг, претензии, направленные должнику, полученные ответы, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Следует отметить, что взыскать задолженность по оплате ЖКУ в судебном порядке может как управляющая компания, так и покупатель недвижимости.

В особняке бывшего главы марий эл маркелова нашли произведения искусства, находящиеся в международном розыске Что нашли у маркелова

Разное 2021-05-31 05:42:52