Разработка и утверждение ФСО№7

ФСО №7 разрабатывался в 2013-2014 годах
рабочей группой под руководством С.А.Табаковой.
Его окончательная редакция была принята Приказом
МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ №611 от 25
сентября 2014 года.

СТРУКТУРА СТАНДАРТА

Стандарт включает в себя 30 параграфов, объединенных в 8 глав:
I. Общие положения (§§ 1-3)
II. Объекты оценки (§ 4)
III. (§§ 5-7)
IV. Задание на оценку (§§ 8-9)
V. Анализ рынка (§§ 10-11)
VI.Анализ наиболее эффективного использования (§§ 12-21)
VII. Подходы к оценке (§§ 22-25)
VIII. Согласование результатов оценки (§§ 26-30)

Общие положения

ФСО №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и
процедуры, установленные ФСО №№1-3 и является обязательным к
применению при оценке недвижимости.
Таким образом, ФСО №7 в случае оценки недвижимости является
приоритетным по сравнению с ранее существующими стандартами.
Положения ФСО №7 не распространяются на оценку:
подлежащих государственной регистрации морских и воздушных
судов;
судов внутреннего плавания;
космических объектов;
участков недр;
предприятий как имущественных комплексов;
кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.

Объекты оценки

Застроенные земельные участки
Незастроенные земельные участки
Объекты капитального строительства
Части земельных участков и объектов капитального
строительства
Жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности,
с учетом связанных с ними имущественных прав, если это
не противоречит действующему законодательству
Доли в праве на объект недвижимости

рассмотрения в качестве объекта оценки ОКС без учета
земельного участка.

Общие требования к проведению оценки

5. Осмотр объекта оценки должен проводиться в период,
возможно слизкий к дате оценки, если в задании на оценку не
указано иное.
В случае непроведения осмотра оценщик указывает причины
этого, а также допущения и ограничения, связанные с
непроведением осмотра.

возможность отказа от осмотра объекта оценки.

Общие требования к проведению оценки

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем
объектов
капитального
строительства
при
отсутствии
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на
земельный участок проводится с учетом установленных
действующим законодательством
прав и обязанностей
собственника объектов капитального строительства в отношении
земельного участка, а также типичного на рассматриваемом
рынке поведения собственников в отношении аналогичного
земельного участка (выкуп или аренда)
Таким образом, ФСО №7 предусматривает возможность
проведения оценки при отсутствии правоустанавливающих и
правоподтверждающих документов на земельный участок

Общие требования к проведению оценки

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных
прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта
недвижимости,
ограничений
(обременений),
а
также
экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя
из предположения об отсутствии таких прав, ограничений
(обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств,
выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не
указано иное.
Таким образом, ФСО №7 предусматривает официальную
возможность отказа от учета возможных ограничений,
если документы, подтверждающие их отсутствуют.

Задание на оценку

Требования п.17 ФСО №1
Объект оценки
Имущественные права на объект оценки
Цель оценки
Предполагаемое
использование
результатов оцени и связанные с этим
ограничения
Вид стоимости
Дата оценки
Срок проведения оценки
Допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка

Состав объекта оценки с указанием
сведений,
достаточных
для
идентификации каждой из его частей
(при наличии)
Характеристики объекта оценки и его
оцениваемых частей или ссылки на
доступные для оценщика документы,
содержащие такие характеристики
Права, учитываемые при оценке объекта
оценки, ограничения (обременения) этих
прав, в том числе в отношении каждой из
частей объект оценки.

10. Задание на оценку

Помимо вышеизложенного, в задании на оценку могут
быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за
которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на
дату оценки при типичных рыночных условиях
Затраты на создания (воспроизводство или замещение)
объектов капитального строительства
Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при
отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях
Затраты на устранение экологического загрязнения и (или)
рекультивацию земельного участка

11. Анализ рынка

Требования п.8ж ФСО №3
Дополнительные требования ФСО №7
В отчете об оценке должен
содержаться анализ рынка объекта
оценки, а также анализ других
внешних факторов, не относящихся
непосредственно к объекту оценки,
но влияющих на его стоимость. В
разделе анализа рынка должна быть
представлена информация по всем
ценообразующим
факторам,
использовавшимся при определении
стоимости,
и
содержаться
обоснование
значений
или
диапазонов
значений
ценообразующих факторов.
1. Оценщик исследует рынок в тех его сегментах,
к
которым
относятся
фактическое
использование оцениваемого объекта и другие
виды использования. Необходимые для
определения его стоимости
2. Последовательность анализа:
Анализ общей политической и социальноэкономической обстановки в стране и регионе
Выделение сегмента рынка
Анализ ценовой информации
Анализ основных факторов, влияющих на
спрос, предложение и цены, в приведением
интервалов их значений
Основные выводы.
3. Объем исследований определяется исходя из
принципа достаточности

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости

Требования
п.10 ФСО №1
Дополнительные требования ФСО №7
При определении 1.
наиболее
эффективного
использования
объекта оценки 2.
определяется
использование
объекта оценки,
при котором его
стоимость будет
наибольшей.
3.
4.
5.
6.
7.
НЭИ представляет собой такое использование недвижимости, которое
максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и
которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения
стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Анализ НЭИ проводится, как правило, по объемно-планировочным и
конструктивным решениям. Для объектов, включающих в себя земельный
участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом
имеющихся ОКС. При этом такой анализ выполняется путем проведения
необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены
обоснования, не требующие расчетов.
Анализ НЭИ частей объекта недвижимости (встроенных помещений) проводится
с учетом фактического использования других частей этого объекта
Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта
недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта
недвижимости.
НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от
его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
Рыночная стоимость для внесения в государственный кадастр недвижимости
оценивается исходя из вида фактического использования, при этом застроенный
земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для
использования в соответствии с видом его фактического использования.
Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом
условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или
проектом такого договора.

13. Подходы к оценке: сравнительный подход

Требования п.22 ФСО №1
Дополнительные требования ФСО №7 (п.22)
1. Оценщик должен выбрать единицы сравнения 1. Вместо
термина
«элементы
сравнения»
и провести сравнительный анализ объекта оценки
используется
термин
«ценообразующие
и каждого объекта-аналога по всем элементам
факторы». Отмечается, что ценообразование по
сравнения. По каждому объекту-аналогу может
каждому фактору должно быть единообразным
быть выбрано несколько единиц сравнения.
для оцениваемого объекта и объектов-аналогов.
Выбор единиц сравнения должен быть обоснован
Термин же «единица сравнения» используется в
оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от
качестве удельного показателя (цена или
использования других единиц сравнения,
арендная плата на единицу площади или объема)
принятых при проведении оценки и связанных с
2. Дана классификация методов: качественные
факторами спроса и предложения;
(относительный сравнительный анализ, метод
2. Скорректировать значения единицы сравнения
экспертных оценок и др.), количественные (метод
для объектов-аналогов по каждому элементу
регрессионного анализа, метод количественных
сравнения в зависимости от соотношения
корректировок и др.). Прописана возможность
характеристик объекта оценки и объекта-аналога
сочетания методов. Дано краткое описание
по данному элементу сравнения.
методик.
3. Согласовать результаты корректирования
3. Ценовая информация – это цена сделки и/или
значений единиц сравнения по выбранным
предложения.
объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать
схему согласования скорректированных значений
единиц сравнения и скорректированных цен
объектов-аналогов.

14. Подходы к оценке: доходный подход

Требования п.21 ФСО №1
Доходный подход применяется, когда существует
достоверная информация, позволяющая прогнозировать
будущие доходы, которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
При применении доходного подхода оценщик определяет
величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом
прогнозирования понимается период в будущем, на
который от даты оценки производится прогнозирование
количественных характеристик факторов, влияющих на
величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить
поток доходов в течение периода прогнозирования, а также
сделать заключение о способности объекта приносить
поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую
доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки
по уровню риска объекты инвестирования, используемую
для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых
доходов в период прогнозирования, а также доходов после
периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Дополнительные требования ФСО №7 (п.23)
1.
Описаны методики доходного подхода, причем
выделено 3 методики: прямая капитализация,
дисконтирование, капитализация по расчетным
моделям.
2. Отмечено, что структура (учет налогов, возврата
капитала, темпов изменения доходов и стоимости
актива) используемых ставок дисконтирования и
(или) капитализации должна соответствовать
структуре дисконтируемого (капитализируемого)
дохода.
3. Для недвижимости, которую можно сдавать в
аренду, в качестве источника доходов следует
рассматривать арендные платежи.
4. Оценка недвижимости, предназначенной для
ведения определенного вида бизнеса (например,
гостиницы, рестораны, АЗС) может проводиться на
основании информации
об операционной
деятельности этого бизнеса путем выделения из
его стоимости составляющих, не относящихся к
оцениваемой недвижимости.

15. Подходы к оценке: затратный подход

Требования п.23 ФСО №1
Дополнительные требования ФСО №7 (п.24)
Затратный
подход
применяется, когда существует
возможность заменить объект
оценки
другим
объектом,
который либо является точной
копией объекта оценки, либо
имеет аналогичные полезные
свойства. Если объекту оценки
свойственно
уменьшение
стоимости
в
связи
с
физическим
состоянием,
функциональным
или
экономическим устареванием,
при применении затратного
подхода необходимо учитывать
износ и все виды устареваний.
1. Затратный подход рекомендуется применять для
оценки объектов недвижимости, но не их частей,
т.е. помещений.
2. Недвижимость должна соответствовать НЭИ
земельного участка как незастроенного
3. Должна быть возможность корректной оценки всех
видов износа и устареваний.
4. Рекомендуется для объектов с низкой активностью
рынка и для оценки недвижимости специального
назначения (линейных объектов, гидротехнических
сооружений, водонапорных башен, насосных
станций, котельных, инженерных сетей и
др.недвижимости, где рыночные данные о сделках
и предложения отсутствуют.
5. Дан общий алгоритм оценки в рамках затратного
подхода.
6. Дан акцент на расчете прибыли предпринимателя.

16. Самостоятельный выбор методологии

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и
самостоятельно
определять
метод
(методы)
оценки
недвижимости в рамках каждого их подходов, основываясь на
принципах существенности, обоснованности, однозначности,
проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке
необходимо привести описание выбранного оценщиком метода
(методов), позволяющее пользователю отчета олб оценке
понять логику процесса определения стоимости и соответствие
выбранного
оценщиком
метода
(методов)
объекту
недвижимости, принципам оценки, определяемому виду
стоимости и предполагаемому использованию результатов
оценки.

17. Согласование результатов оценки

Требования п.24 ФСО №1 и п.8и ФСО №3
Дополнительные требования ФСО №7 (гл.VIII)
Оценщик для получения итоговой стоимости
28. В процессе согласования промежуточных результатов
объекта оценки осуществляет согласование
оценки недвижимости, полученных с применением
(обобщение) результатов расчета стоимости объекта
разных подходов. Следует проанализировать достоинства
оценки при использовании различных подходов к
и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
оценке и методов оценки. Если в рамках
промежуточных результатов и на основе проведенного
применения какого-либо подхода оценщиком
анализа определить итоговый результат оценки
использовано более одного метода оценки,
недвижимости.
результаты применения методов оценки должны
29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для
быть согласованы с целью определения стоимости
реализации какого-либо из подходов к оценке
объекта оценки, установленной в результате
недвижимости в соответствии с требованиями настоящего
применения подхода.
Федерального стандарта оценки и ФСО №№ 1-3, в рамках
При согласовании результатов расчета стоимости
выбранного подхода на основе имеющихся данных
объекта оценки должны учитываться вид стоимости,
рекомендуется указать ориентировочные значения
установленный в задании на оценку, а также
(значение) оцениваемой величины, которые не
суждения оценщика о качестве результатов,
учитываются при итоговом согласовании, но могут быть
полученных в рамках примененных подходов.
использованы в качестве поверочных и итоговому
Выбранный оценщиком способ согласования, а
результату оценки недвижимости.
также все сделанные оценщиком при
30. После проведения процедуры согласования оценщик,
осуществлении согласования результатов суждения,
помимо указания в отчете об оценке итогового результата
допущения и использованная информация должны
оценки стоимости недвижимости, приводит свое
быть обоснованы. В случае применения для
суждение о возможных границах интервала, в котором, по
согласования процедуры взвешивания оценщик
его мнению, может находиться эта стоимость если в
должен обосновать выбор использованных весов.
задании на оценку не указано иное.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1 , ФСО N 2 , ФСО N 3 , в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Федеральный стандарт

оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) ", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) ", "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) " (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1 , ФСО № 2 , ФСО № 3 , и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1 , ФСО № 2 , ФСО № 3 , в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость объекта.

Документы, их оформление, а также порядок действий - специально разработаны и утверждены законодательно, согласно приказам Минэкономразвития России.

Эти проекты, в случае оценки имущества, применяются в обязательном порядке.

Что входит в недвижимость по стандартам ФСО №7?

Общие положения к процедуре оценки по стандартам ФСО

Процесс оценивая поэтапный .

В процедуру включают:

• заключение договора с экспертом (определение стоимости услуг специалиста);
• сбор и анализ информации об имуществе;
• применение подходов к оценке (доходный, сравнительный, затратный);
• согласование результатов оценки (ФСО №3);
• составление отчёта.

Различные виды подходов к оценке

Методы оценки

Оценка недвижимости может проводится независимыми оценщиками, риелторами или самостоятельно.

Следует учитывать, что специалист-оценщик необходим в тех случаях, когда вам нужны юридически правильно составленные и заверенные документы. Риелтор таких полномочий не имеет. Документы, составленные экспертом, считаются официальными и особенно важны при передачи недвижимости в залог, инвестировании и других положениях.

Справка. Оценщик не должен состоять в родстве с клиентом или находиться у него в подчинении. Это должен быть только независимый эксперт .

Эксперт проводит оценку следующим образом:

1. Исследует рынок.
2. Собирает информацию о недвижимости, составляет задание.
3. Анализирует наиболее эффективное использование имущества, то есть определяет эксплуатацию объекта, при которой цена будет наибольшей.
4. Определяет подходы к оценке (доходный, сравнительный, затратный).
5. Согласует результаты оценки, где анализирует преимущества и недостатки подходов к оценке, проверяет достоверность собранной информации. Согласование проводится согласно стандартам ФСО №3.
6. Составляет отчёт согласно стандартам, которые указаны в ФСО №3.

Справка. Цель оценки и виды стоимости описаны в ФСО №2. .

Услугами риелтора можно воспользоваться по телефону, онлайн или непосредственно пригласить его на объект. Но специалист этого уровня не даёт официальных документов , плюс необходимо учитывать опыт проведения данных работ.

На сегодняшний момент услуги риелтора расцениваются как средние (персонал в большинстве не имеет юридических знаний) и подходят преимущественно для оценки квартир.

Услуги риелтора в режиме oонлайн или по телефону не сильно отличаются друг от друга. Такой процесс сводится к минимальным затратам и усилиям, но эксперт не вносит в стоимость много нюансов объекта (например, качество ремонта, коммуникаций, планировку, расположение).

Риелтор оценивает стоимость квадратных метров в хорошем/плохом районе, плюс иногда требуются отдельные затраты на оформление документов у юриста.

Если же вы намерены произвести оценку самостоятельно, то вам необходимо ознакомиться со стандартами работы профессионального оценщика , а также собрать необходимый пакет документов .

Иными словами:

1.Необходимо собрать и проанализировать информацию об имуществе:

• во сколько оценивается объект на рынке;
• определить факторы, которые могут повлиять на стоимость имущества (скидки, период окупаемости объекта, коммуникационные вопросы, расположение инфраструктуры);
• проанализировать основные положения: мотивацию покупателей, колебание цен на этот вид имущества, количество представленных объектов данного типа на сегодняшний момент.

Одной из ситуаций, когда может понадобиться оценка недвижимости является, например, .

Если Вас интересуют вопросы дарения квартир, стоит заглянуть

О процедуре регистрации договора дарения квартиры в регистрационной палате —

2.Собрать необходимый пакет документов на собственность (смотрите перечень ).

3. Составить задание:

• описание недвижимости;
• имущественные права;
• цель оценочной процедуры;
• вид стоимости;
• сведения об обременениях объекта(наличие страховки/договоров/соглашений/долговых обязательств, арендаторов на данный объект и т. п.);
• срок и дата проведения оценки;
• ограничения/допущения оценки и т. д.

5. Составить отчёт:

• дата/номер отчёта;
• сведения о специалисте, который проводил оценку (ФИО, его место нахождение/работы, как можно с ним связаться, членство в организации);
• цель/основания оценки (на продажу, для сдачи в аренду, для залога, для погашения долга);
• тщательное описание объекта (план/карта местоположения, стоимость, количество этажей/комнат, состояние: достроен/недостроенный/ремонт есть/нет, что входит в состав объекта - здания сооружения, коммуникации);
• указание подхода , с помощью которого проводилась оценка, и обоснованность такого выбора (если доходный/затратный/сравнительный поход, то почему);
• перечень документов/источников, с помощью которых проводилось оценка;
• дата, когда проводилось оценка имущества.

6. Если вы владеете частью/долей объекта или на владение имуществом имеют права другие собственники - нужен юридический документ (заявление/договор), в котором второй владелец даёт своё согласие на оценку объекта.

Для этого необходимо заверить бумаги у нотариуса.

Справка. После составления отчёта, продать имущество необходимо в течение 6 месяцев .

При самостоятельном определении стоимости следует учитывать следующие положения:

Документы для оценки недвижимости

Документы для процедуры оценки отличаются для разных видов недвижимости, но самым главным считается Документ выдаётся Федеральной регистрационной службой.

Перечень необходимых бумаг для оценки объекта коммерческого типа:

• Свидетельство о праве собственности.
• Сведения об обременениях объекта.
• Справка из БТИ.
• Сведения о положении объекта (план/карта с описанием местоположения и границ).
• Документы, которые подтверждают право владения землёй (собственность, аренда).
• Сведения о сооружениях, которые входят в состав объекта.

Перечень необходимых бумаг для оценки квартиры:

Перечень необходимых бумаг для оценки земельной площади:

• Свидетельство о праве собственности.
• Сведения о положении объекта (план/карта с указанием границ).
• Класс участка земли (поле, дачный и т. п.).
• Сведения о коммуникациях: имеется или нет, состояние.
• Ставка налога/арендной платы на землю (если есть).
• Договор аренды земли (если есть).

Краткое резюме

Оценка недвижимости проводится согласно требованиям, которые установлены законодательством и являются обязательными к выполнению. Целесообразно проводить оценку с помощью эксперта (оценщика) .

Специалист составит необходимые документы, которые будут считаться официальными.
Услуги риелтора, как и самостоятельная оценка, в большинстве случаев потребуют заверения бумаг у юристов.

Следовательно, для качественного и законного оформления документов рекомендуются услуги профессиональных оценщиков.

Видео — Некоторые вопросы практики применения Федерального стандарта ФСО №7 по оценке недвижимости

2015-04-30

Оценка недвижимости по Федеральному стандарту ФСО №7 Reviewed by on Апр 30 . При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость об Rating: 0

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2006, N 31, ст.3456; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 29, ст.4291; 2014, N 30, ст.4226)

приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Министр
А.В.Улюкаев

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" , "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2 , ФСО N 3 , и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО N 1 и ФСО N 3 .

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2 , ФСО N 3 , в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт Минэкономразвития России
www.economy.gov.ru (сканер-копия)
по состоянию на 03.10.2014