Обслуживание многоквартирного дома с одним собственником. Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Статья 36-43. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, за исключением случаев необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством (ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах на общем собрании могут принимать решения об изменении правового положения общего имущества их дома, например, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на него. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, которые противоречат данному правилу, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Комментарии к статье

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п.1 ст.290 ГК РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п.1 ст.290 ГК РФ, не является исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение “в том числе”.

При решении вопроса об отношении того либо элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два.

Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.

Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

При определении технических и эксплуатационных характеристик элементов состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".

2. Абзац 2 п.1 коммент. ст. в отличие от ранее действовавшей нормы ст.10 ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст.33, 36 ЗК РФ, Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000. 10 янв.), постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (РГ. 2002. 10. авг.; 2003. 27 нояб.).

Подробный порядок определения размеров и установления границ земельных участков, на которых находятся многоквартирные дома, установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (с изм. от 21 августа 2000 г.) (РГ. 1997. 10 окт.; 1998. 16 апр.).

3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст.246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.

4. Правило п.3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.

5. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п.1 ст.246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.

Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.

6. В п.5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст.216, 274-277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
кровля;
несущие конструкции;
инженерно-технические коммуникации;
, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

владельцы недвижимости в здании;
органы госвласти;
органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

лестничные клетки;
коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

землю;
инженерные коммуникации;
тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6]

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

СТ 36 ЖК РФ .

Комментарий к Ст. 36 Жилищного кодекса РФ

1. Общее имущество в многоквартирном доме - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям; тесно связанные с помещениями назначением и следующие их судьбе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.

Согласно статье 36 ЖК РФ в общем имуществе собственников в многоквартирном доме доля конкретного собственника определяет его обязанности по затратам в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт названных видов общего имущества, т.е. это обязательные платежи, производимые собственником с учетом его доли в общем имуществе или так называемое бремя содержания имущества на основе долевой собственности.

Неиспользование собственником принадлежащих ему помещений на основе общей долевой собственности либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту, в других расходах.

Доля собственника в общем объеме обязательных платежей может служить основанием определения числа голосов одного лица на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Однако следует иметь в виду: каждый собственник при осуществлении права общей долевой собственности независимо от размера своей доли в принципе имеет один голос.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с положениями ст. 83 , 85 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 20 - 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации .

Земельные участки передаются в общую долевую собственность собственникам в нормативных размерах бесплатно. При этом нормативный размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно многоквартирным домом и иным объектом недвижимости, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, противопожарной безопасности, санитарных зон между зданиями, иных норм, обеспечивающих нормативные условия проживания.

2, 3, 4. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в соответствии с целевым назначением, правилами пользования. Права распоряжения ограничены. По решению собственников помещений, принятому на их собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если такая передача не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, коридоры, ограждающие и несущие конструкции, лифтовые, иные шахты, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри помещений.

По решению собственников помещений могут быть переданы в срочное пользование (на основе договора) другим лицам: лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельные участки, если это, как отмечалось, не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Такая передача на возмездных началах может быть вызвана интересами предпринимательской деятельности, получения имущественной выгоды от размещения в подвалах ресторанов, баров, кафе, магазинов; на технических этажах - мастерских по ремонту и обслуживанию передающих радиотелеаппаратуры; на крышах домов - установление рекламных щитов и т.д.

Допустимо как уменьшение, так и увеличение общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников на основе официально разрешенной реконструкции компетентными органами (установка усовершенствованных лифтов, нового инженерного оборудования в технических подвалах и т.п.).

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования им другими лицами (). Не допускается отказ в пользовании земельным участком, когда необходим доступ к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса (до 1 марта 2005 г.). Нет жестких ограничений относительно нового обременения земельного участка правом ограниченного пользования. Такое пользование устанавливается соглашением между собственниками помещений и заинтересованными лицами. Споры о сервитуте и его условиях разрешаются судом.