Раздел квартиры в ипотеке. Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Возможность купить недвижимость на собственные средства имеют не многие. Зачастую граждане приобретают ее в ипотеку. Когда речь идет о семье, неважно, на кого из супругов оформлена собственность и ипотечный договор. Согласно семейному законодательству имущественный долг является общим. В связи с этим, при разводе перед супругами может встать острый вопрос о том, как делить ипотеку при разводе.

Квартира в ипотеке как делить при разводе

На сегодняшний день не существует четкого законодательства о том, как поступать с ипотечными долгами при разводе и разделе имущества. Когда квартира в ипотеке, по вопросу, как делить ее, суды принимают в учет семейный кодекс, Гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке», договор по ипотечному займу.

Недвижимость и долг делится пополам. В расчет суд не берет даже то, что один из супругов мог быть не трудоустроен, и не имел возможности давать деньги на погашение ссуды.
Если квартира была куплена в строящемся доме, право на собственность получается только после сдачи дома в эксплуатацию.

Возможны два варианта развития событий:

Если на момент получения свидетельства, разводящийся должник, состоит в браке, то недвижимость и оставшийся долг по ипотеке делятся пополам.
Если заемщик получит свидетельство уже в разводе, то он выплатит бывшему супругу компенсацию суммы, потраченной им на оплату кредита. Право на квартиру и оставшийся долг остается за заемщиком.

Нередки случаи, когда квартира была куплена до брака, а платежи по кредиту вносились уже обоими супругами. Бывший супруг может претендовать на возмещение потраченной суммы по ипотечному займу. Долги по кредиту он выплачивать не обязан, но и на часть квартиры претендовать не может. Бывают ситуации, когда один из супругов вносил по кредитному договору средства, имеющиеся у него до брака.

Если он сможет доказать этот факт в суде (доход, полученный от продажи наследства, полученный по договору дарения и. т.д.), супруг имеет право:

Требовать возврата этой суммы от бывшего супруга.
Уменьшение размера платежей по кредиту на сумму собственных средств без ущемления его доли.

Как делить ипотеку после развода, если супруги со заемщики

Зачастую кредитные организации при одобрении займа обязывают второго супруга выступать со заемщиком. Данный момент страхует банк от возможных неприятных последствий в случае распада семьи. При разделе имущества в этом случае три заинтересованной стороны: супруги и кредитная организация. При необходимости разделить имущество по ипотеке, нужно попытаться решить проблему мирно. Это поможет избежать лишних судебных тяжб и разбирательств.

Важно. В первую очередь о разводе нужно уведомить банк. Кредитная организация может предложить свои варианты решения проблемы.

Развод не решает всех проблем с ипотекой

Долг по ипотеке при разводе никуда не девается, до вынесения решения, устраивающего все стороны, оплачивать взносы нужно обоим супругам.

Существует несколько наиболее оптимальных вариантов решения проблемы:

Супруги дальше совместно платят по ипотеке, после погашения долга продают квартиру и делят деньги пополам. В этом случае нужно обратиться в банк с просьбой разделить долг на обоих супругов. Будет составлен новый договор, по которому бывшие супруги будут оплачивать уже свои отдельные суммы кредита. Часто кредитные организации отказываются разделять договор. Решение банка можно оспорить в судебном порядке.
Один супруг отказывается от недвижимости и платежей по ипотеки в пользу другого.

Как правило, такая процедура оформляется через суд. На основании судебного решения, банк переоформляет кредитный договор с одной из сторон.

Продать квартиру с согласия банка, полностью погасить долг и разделить оставшиеся средства пополам.

Данную сумму можно направить в дальнейшем на первоначальный взнос для приобретения уже отдельной квартиры. Банки, как правило, часто предлагают такое решение вопроса заемщикам. Однако, это не самый лучший вариант решения проблемы.

Почему на практике это невыгодно для бывших супругов:

Очень трудно продать квартиру по хорошей цене, при наличии обременения
Возникают проблемы с поиском клиента на такое жилье.
Как правило, после продажи квартиры и оплаты всех долгов, супругам почти ничего не остается.

Как делить ипотеку при разводе с ребенком

Когда в бракоразводном процессе фигурируют дети, доля собственности имущества увеличивается в сторону того супруга, который будит воспитывать их в дальнейшем.
Если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, по закону она оформлена в равных долях на всех членов семьи. Супруги могут претендовать лишь на свои доли в недвижимости. Платежи по оставшемуся займу делятся поровну.

Важно . Если принято решение о продаже квартиры, находящейся в залоге, необходимо срочно выписать из нее детей. В противном случае, ситуацией могут заинтересоваться органы опеки. Родителям может грозить лишение прав за невозможность обеспечить ребенка условиями для проживания.

Такая ипотека имеет свои особенности. Военную ипотеку может взять только военнослужащий, на него и будит оформлено жилье. Привлечение супруги в качестве созаемщика здесь не требуется. Долг по ипотеке по факту гасит не сам заемщик, а министерство обороны РФ.

В связи свыше сказанным, общепринятые законы в ситуации разделе имущества по военной ипотеке не работают. Право на недвижимость всегда остается за супругом. Суды зачастую выносят решение о разделе такого имущества, руководствуясь семейным законодательством. Однако это фактически неосуществимо. Решения подлежат обжалованию, и право на имущество сохраняется за супругом, состоящим на военной службе.

Сегодня, как правило, банки не дают такую ипотеку без оформления брачного договора. По его условиям заемщик при разводе остается единственным владельцем приобретаемого имущества.

Бывший супруг отказывается платить по ипотеке

Какими сложными не были бы отношения во время развода, следует помнить о своих обязательствах по кредиту.

Важно. До вынесения решения суда оплачивать взносы по кредиту нужно в обязательном порядке. Случаи, когда одна из сторон перестает платить кредит за свою долю достаточно частые.

Если выплата по кредиту не поступает в течение трех месяцев, при этом бывший супруг не торопится отказываться от своей части квартиры, банк может вынести следующие решения:

Обязать платить недостающую сумму по кредиту вторую сторону.

Если второй супруг платежеспособен, банк перезаключает с ним ипотечный договор, заемщик становится единственным владельцем квартиры.

Выставить квартиру на продажу для погашения задолженности.

Такой исход невыгоден, так как недвижимость, как правило, реализовывается по низкой цене. Суммы с продажи хватает только на покрытие долгов.

Совет. Если вы сами выплачиваете кредит в полном размере, сохраняйте все квитанции и чеки. В случае дальнейших претензий второго супруга на долю в квартире, это поможет вам отстоять свои права в суде.

Раздел ипотечного имущества во время развода, всегда сложный и длительный процесс. Итоги разбирательств могут быть самые разные. Консультация грамотного адвоката поможет в решении жилищных споров и существенно облегчит судебную волокиту.

Как выплачивается ипотека при разводе – разбираем все нюансы разделения долгов между экс-супругами.

Особенности ипотечного имущества

Согласно ст. 34 Семейного законодательства, имущество, приобретенное за годы жизни в официальном браке, считается совместно нажитым. Сюда относят не только недвижимость, но и любые виды доходов, в том числе пенсии , пособия, ценные бумаги. Исключение – только подаренное имущество и драгоценности. Они принадлежат тому, кому предназначались в качестве презента, и при разводе не делятся.

При этом неважно, какую долю внес каждый из супругов в семейное благосостояние. Например, если жена несколько лет не работала, находясь в декретном отпуске, но за это время была куплена недвижимость или автомобиль в кредит, то она также имеет право на долю. То же касается и квартиры в ипотеке – как делить при разводе становится понятно: если она была взята в период официального супружества, то долговые обязательства и полученная в результате закрытия кредита квартира делятся между обоими супругами поровну.

Правила разделения ипотеки

Законодательство определяет, как делится квартира в ипотеке при разводе – по общему правилу в равных долях, если другое не прописано в дополнительных соглашениях. После подписания договора с банком, супруги принимают на себя обозначенные в документе обязательства, в том числе по погашению долга:

в равных долях;

в процентах, относительно дохода каждого.

Банк в меньшей степени интересует изменение жизненной ситуации, главное для него – чтобы платежи поступали своевременно. Поэтому после развода экс-супруги обязаны продолжить выполнение кредитных обязательств. Но что делать, если «старые правила игры» теперь уже не устраивают жену или мужа (или обоих)?

Новые условия

Подписать с банком дополнительное соглашение о разделе совместных обязательств. Потребуется не только согласие обоих супругов, но и подтверждение их платежеспособности. В противном случае банкиры вряд ли пойдут на уступки. И тогда придется делить ипотечное жилье и обязательства по нему через суд.

Выход

Существует возможность выйти из ипотеки после развода. Для этого подписанный договор переоформляется на одного из супругов, в результате чего он становится после погашения долга владельцем жилья, а вышедший супруг полностью освобождается от внесения ежемесячных платежей. Для реализации этого способа необходимо составить специальное соглашение об уплате алиментов , одним из пунктов которого станет раздел ипотечной недвижимости.

В этом случае также потребуется согласие банка, который убедится в платежеспособности того, кто полностью перекладывает на свои плечи погашение долга, а также возьмет комиссию за переоформление (в среднем 1% от суммы имеющегося долга).

Важно! Если муж или жена согласны полностью взять на себя обязательства, то «отказнику», скорее всего, придется выплатить ту часть денег, которая была внесена в момент брака, если, конечно, супруг не согласится простить долг .

Продажа

Выясняя, как делится ипотека при разводе, стоит помнить и о третьем варианте – продать жилье и его стоимость поделить между бывшими супругами. Стоит приготовиться к осложнениям, ведь перед продажей придется снять кредитное обременение с квартиры, то есть полностью расплатиться с банком (из личных средств, за счет найденного на недвижимость покупателя, при помощи нового займа).

У данного пути множество трудностей – от невозможности быстро найти хорошего покупателя и потери в деньгах до откровенного мошенничества, на которое нарваться проще из-за спешки и желания поскорее разделаться с неприятным дележом.

Если есть малолетние дети?

Разделение ипотеки при разводе супругов с детьми имеет ряд особенностей. Во-первых, важно защитить интересы ребенка, чтобы в будущем он был обеспечен жильем, поэтому его доля суммируется с долей одного из родителей.

Во-вторых, погашение ипотеки ложится на плечи бывших супругов в равной степени, однако сумма того, с кем остается жить ребенок, может быть уменьшена, если:

Не забудем, что для изменения условий кредитования придется получить согласие банкиров, а на любые операции с недвижимостью при участии малолетних детей – разрешение соцопеки.

Алименты и ипотека – нюансы

Многих волнуют вопросы про алименты и ипотеку после развода.

Если заем был взят до брака (или в гражданском):

выплата алиментов на ребенка не является веским основанием для уменьшения сумм ежемесячного платежа по ипотеке, но сократить размер алиментных выплат можно через суд со ссылкой на ухудшение материального положения (если алименты взимаются по ст.83 СК в твердой денежной сумме);

если супруг погашает ипотеку, то размер алиментов не будет уменьшен, ведь, как известно, алименты рассчитываются на основании заработка, а не заработка за минусом долгов.

Если ипотечный кредит оформлен в период официального супружества, то:

если алименты больше 50% от ипотечного платежа, то ребенок получает разницу;

если меньше, то один из супругов приплачивает для закрытия ипотечного долга тому, кто погашает задолженность.

Ипотека до брака

Как делится ипотека до брака при разводе? Здесь важна конкретика.

Если жилье было полностью оплачено одним из супругов до женитьбы или замужества, то второй супруг не будет иметь на квартиру прав. Она не является совместно нажитым имуществом, поэтому не делится.

Если кредит был оформлен до брака, но выплаты по нему осуществлялись уже после? Платежи вносились из семейного бюджета, который также считается совместным, а, следовательно, и купленная на общие деньги квартиры – совместно нажитой, поэтому схема действий тут такая же, как и при ипотеке в браке.

Размер доли каждого из супругов определяется на основании проводимых выплат и срока участия в погашении задолженности. Например, если муж начал платить банку еще до брака, то ему, скорее всего, суд отдаст большую часть жилплощади.

Как подстраховаться?

Как обезопасить себя при разводе при ипотеке? Лучше всего подумать о страховке еще на этапе заключения брака, включив обязательства по погашению ипотечного займа в брачный договор . Он поможет и остаться полноправным владельцем недвижимости, которая была куплена на заемные деньги до росписи в ЗАГСе.

С учетом того, что в нашей стране по-прежнему такие соглашения не пользуются популярностью, в ближайший месяц-два после официальной регистрации следует:

уведомить финансовое учреждение о смене статуса (вместо холост женат или замужем);

включить в кредитный договор второго супруга в качестве созаемщика или поручителя .

Ипотека и развод – что делать теперь вы знаете. Если же нет уверенности в собственных силах, и вы сомневаетесь, что сможете защитить свои права самостоятельно, рекомендуем найти хорошего юриста по семейному праву.

Последнее обновление Февраль 2019

Не каждая семья может позволить себе приобрести собственное жилье на заработанные честным трудом и скопленные денежные средства. А потому единственным выходом для них становится приобретение жилья в ипотеку.

На кого бы из супругов не был оформлен договор ипотечного займа, согласно семейному законодательству долг этот ложится на плечи обоих. Так же как и квартира, купленная с использованием ипотечных средств, с момента покупки становится совместной собственностью супругов.

По этой причине вопрос о том, как при разводе делится квартира в ипотеке, ставит в тупик практически каждую распадающуюся семейную пару. По закону всё понятно: и квартира и ипотечный долг делятся между бывшими пополам. А как происходит на практике? Попробуем разобраться.

Нужно уведомить банк

В последние годы практика выдачи ипотечных займов семейным парам такова, что один из супругов выступает основным заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. Сути это не меняет – всё равно они несут солидарное обязательство перед банковской организацией, выдавшей кредит.

Если вы решили расторгнуть брак или уже развелись, об этом обязательно нужно уведомить кредитную организацию. Именно она предложит вам приемлемые варианты раздела квартиры, находящейся в ипотеке, и самого ипотечного долга.

Приемлемые в первую очередь для них. А вот с решением, вынесенным судом или указанным в брачном договоре (мировом соглашении о разделе имущества), она может и не согласиться.

Оптимальные варианты раздела

Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами.

Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.

Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.

Платежи по кредиту делятся между бывшим мужем и женой поровну, и каждый начинает нести уже не солидарную, а индивидуальную ответственность за погашение ипотечного займа.

Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:

не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.

Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.

Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.

Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья. Вернее останется она также в совместной собственности, вот только распорядиться своей долей супруг, досрочно погасивший кредит, не сможет до окончательного снятия с нее обременения.

Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.

Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту.

Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным.

Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.

Другие варианты

Самый идеальный вариант, который может устроить любую кредитную организацию, и облегчить процедуру раздела квартиры в ипотеке при разводе, это погасить ипотечный заём досрочно. Для этого можно изыскать необходимые денежные средства путем:

продажи другого дорогостоящего имущества из числа совместно нажитого
оформить другой кредит на одного из супругов
продать ипотечную квартиру и т.д.

Нужно быть готовым к тому, что некоторые кредитные организации, узнав о разводе созаемщиков и их желании разделить солидарность по ипотечному займу, могут выдвинуть требование об обязательном досрочном погашении кредита. Это условие может быть заранее предусмотрено в кредитном договоре. Также банки при выдаче займа могут потребовать от заемщиков составления брачного договора во избежание возможных проблем с ипотекой в дальнейшем. И в последнее время это встречается довольно часто.

Встречаются и такие бывшие пары, которые ничего не переоформляют, а продолжают платить кредит после развода на прежних условиях. Это возможно в случаях, когда отношения между экс-супругами не испортились, они продолжают жить в ипотечной квартире вместе либо платят кредит за квартиру, в которой проживает их общий ребенок (дети).

Если есть дети

При разделе квартиры в ипотеке, если есть ребенок, суд может отойти от правила, при котором всё совместно нажитое супругами в браке будет делиться при разводе пополам. Довольно часто встречаются случаи, когда суд оставляет матери с детьми бОльшую долю в квартире, в то время как кредит бывшие супруги продолжают платить в равных долях.

А если у матери есть особые обстоятельства, как то нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом даже и уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но возможно это опять же только при согласии кредитной организации.

Нередко для полного или частичного погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В этом случае ребенку (или детям) по закону обязательно должны быть выделены доли в ипотечном жилье после снятия с него обременения (см. . Так что доля в жилье у родителя, с которым дети останутся после развода, условно увеличивается еще и за счет этого.

Военная ипотека

При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.

Три основных правила военной ипотеки:

кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги),
предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей,
военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья,
он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.

В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо.

Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.

Ипотека до брака

Нередки ситуации, когда муж или жена купили в ипотеку квартиру еще до того, как вступили в брак. Однако, ипотечные займы, как правило, долговременны и затратны, и платить кредит впоследствии приходится уже обоим законным супругам из общего кошелька.

Если совместная жизнь не сложилась, то второй супруг не только будет освобожден от ипотечных выплат, но и сможет взыскать с первого, являющегося заемщиком, свою долю денежных средств, направляемых на погашение кредита. И это вполне справедливо, ведь тот остается единоличным собственником ипотечного жилья, купленного до брака, а второй претендовать на него не может.

Еще встречаются ситуации, когда квартира приобретается в ипотеку уже в браке, но на первоначальный взнос использовались средства, полученные одним из супругов от продажи «добрачного» жилья, доставшиеся по наследству или подаренные (то есть его единоличные). При доказательстве данного факта при разводе в суде он вполне может рассчитывать на уменьшение своей доли в ипотечном кредите или на преимущественное право при разделе такого жилья.

В случае развода при наличии квартиры в ипотеке важно еще до обращения в суд и банковскую организацию выбрать оптимальный именно для вас обоих вариант раздела. При наличии веских доводов и аргументов всегда можно попробовать договориться и найти выход, который устроит всех.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

К сожалению, около восемнадцати процентов семей, согласно статистике, распадаются на протяжении первых трех лет после заключения брака. Если у супругов на этот момент имеется заключенный с банком-кредитором договор ипотеки, то раздел ипотечной квартиры становится для обеих сторон серьезной проблемой, решение которой может занять не один год. В этой работе мы постараемся всесторонне рассмотреть этот непростой вопрос и рассказать о том, как делить квартиру в ипотеке после развода бывших супругов.

Как делится ипотека с точки зрения закона

Раздел имущества после развода создает немало сложностей. Необходимо решать массу вопросов, и в первую очередь приходится спросить себя: «Если мы разводимся, то как мы станем делить между собой квартиру в ипотеке после развода, которая пребывает в залоге у банка, как мы станем выстраивать отношения с созаемщиками, если таковые имеются? Кому и в какой пропорции в дальнейшем выплачивать оставшуюся часть ипотечного займа?»

Осложнения в ситуации с ипотечным кредитом возникают еще и потому, что проблема затрагивает интересы как обоих бывших супругов, так и кредитной организации, тогда как раздел имущества, если оно не обременено ипотекой, требует только согласия между разводящимися супругами. Отсюда мы можем констатировать значительную сложность при принятии решения, которое могло бы удовлетворить все три стороны. В момент согласования обязательств по погашению ипотеки и разделу ипотечного жилого объекта при этом зачастую наблюдается ущемление интересов одной из сторон.

Возникают ситуации, когда банк-кредитор, решившийся на реализацию залогового жилья, если по нему не погашается ипотечный заем, оказывается перед фактом, когда суд после подачи иска решает лишить заемщика единоличной собственности на квартиру по ипотеке по окончании процедуры развода или заимодатель после расторжения брака, лишившись квартиры, вынужден и дальше погашать ипотечный заем.

В силу специфики каждой отдельной ситуации, изобилующей разного рода нюансами, мы отмечаем отсутствие на данный момент единого плана, который позволял бы принимать однозначные решения в разделе обязанностей сторон после расторжения брака по ипотечному кредиту и залогу недвижимости. В правоприменительной судебной практике сегодня отсутствуют прецеденты, на которые суды могли бы ориентироваться в ситуациях такого рода. Поэтому в аналогичных случаях мы наблюдаем, что после подачи иска суды выносят зачастую совершенно разные решения, вплоть до противоречащих друг другу. Возникновение юридических проблем в ситуации, когда суд должен поделить ипотечную квартиру после развода супругов, обусловлено в первую очередь отсутствием четкого правового регулирования и соответствующей доказательной базы в действующем законодательстве России.

Делить квартиру между супругами после развода и решать проблему дальнейшей оплаты мужем или женой ипотеки судам приходится, исходя из существующих на сегодняшний день положений Федерального закона «Об ипотеке», Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации и ипотечного соглашения между мужем и женой в зависимости от того, кто из них является заемщиком и выплачивает кредит.

Главный критерий, по которому сегодня ипотечное имущество делится между мужем и женой после того, как брак расторгнут, мы видим в том, что, если жилье было приобретено супругами в период, пока они находились в браке, на средства от ипотеки, то относиться к нему следует как к совместно нажитому имуществу. Отсюда мы наблюдаем последствия правового характера, которые ведут к тому, что это имущество делится пополам. Раздел имущества, которое было приобретено мужем и женой на заемные средства, и жилья по займу ипотеки в том числе, не зависит от того, на кого из супругов был оформлен кредит ипотеки, если иное решение проблемы не было оговорено брачным соглашением, если таковое существует. Между экс-супругами также делятся имеющиеся перед банком финансовые обязательства, вне зависимости от того, был ли ипотечный кредит оформлен на кого-то конкретно или они являются созаемщиками.

Регулятором семейных правоотношений в России, как известно, выступает Семейный кодекс РФ. Из него мы можем узнать, что под общей собственностью супругов следует понимать все то, что было приобретено ими в период пребывания в браке и рассматривается как равные части, принадлежащие каждому из супругов. Таким же образом толкуются и долговые обязательства. Мы отмечаем, что с точки зрения Семейного кодекса России квартира, купленная по ипотечному займу, также рассматривается в виде общего для супругов имущества. Не имеет значения, кто из них явился заемщиком по кредиту, кто вносит платежи из своих доходов. При отсутствии брачного соглашения между супругами раздел такого жилья будет произведен на паритетных началах, равно как и погашение оставшегося долга будет поровну распределено между ними. По отношению к банку у супругов наблюдаются обязательства двух видов: кредитные и залоговые. Их регулирует уже не семейное законодательство, а Гражданский кодекс РФ. В положениях о займе и залоге Гражданского кодекса РФ в статье 391-й указано, что смена должника в обязательстве возможна лишь с согласия кредитора.

Российское семейное право, таким образом, однозначно заставляет супругов делить пополам любую совместную собственность, хотя на практике мы можем наблюдать ряд отклонений от этого принципа, потому что с жильем, находящемся в залоге у банка-кредитора, собственники не могут совершать какие либо действия юридического порядка.

Способы разделить ипотечную квартиру между супругами

Выбор способов раздела ипотечного жилья между бывшими супругами после того, как они расторгли брак, определяется несколькими факторами. Все зависит от того, состояли ли мужчина и женщина в официальном браке, был ли договор ипотеки заключен с банком до или после создания семьи, существует ли брачный контракт, что является источником для внесения средств на погашение задолженности, степени участия в выплатах каждого из созаемщиков, наличия детей, времени покупки квартиры и некоторых других. Рассмотрим основные ситуации более подробно.

Гражданский брак

Гражданский брак, на практике являющийся формой сожительства так называемых фактических супругов, с юридической точки зрения лишен правовой базы, и нормы семейного и гражданского права на него не распространяются. К тому же при отсутствии соглашения в виде брачного контракта ипотечный кредитный заем, как и сама недвижимость, при наибольшей вероятности продолжит числиться за тем, на кого он оформлялся. Может возникнуть потребность в доказательстве одинакового участия обоих формальных супругов в ипотеке, произведенных ими ремонтов, приобретения ими каких-то вещей или бытовой техники. Решать проблему им придется, скорее всего, после подачи соответствующего иска в суд и привлечения свидетелей и доказательств в виде чеков или квитанций оплаты, выписок с лицевых счетов и тому подобного. Для подачи судебного иска и создания для него доказательной базы им придется заручиться поддержкой опытного юриста.

Количество проблемных моментов, связанных с квартирой в ипотеке можно существенно снизить, заключив при вступлении в брак брачный контракт. Причем, согласно действующему законодательству, такое соглашение может быть оформлено как до момента создания семьи, так и после него. Однако, согласно статистике, только пять процентов наших граждан идут на оформление таких брачных соглашений, невзирая на все их преимущества.

Брачный договор должен предусматривать все нюансы раздела недвижимого имущества с учетом ипотеки, даже при существовании ипотечного займа, взятого еще до заключения брака. Такой документ, заверенный в нотариальном порядке, станет ключевым после подачи иска для рассмотрения вопроса в суде. При наличии брачного контракта раздел ипотеки будет проходить в соответствии с договором.

Имущество, нажитое до брака, в соответствии с Семейным кодексом является личным и не подлежит делению в случае развода. Но тот же Семейный кодекс позволяет одному из супругов предъявить претензии на получение доли в квартире, так как ипотека выплачивалась из общего бюджета бывшей семьи. Такие требования носят обоснованный характер даже тогда, когда они выдвигаются неработающим человеком по той причине, что в браке материальный вклад одного из супругов считается общим бюджетом семьи. Из судебной практики мы знаем, что суд часто выносит решение в пользу такого неработающего супруга при наличии чеков, выписок и иной доказательной базы и хорошего адвоката. Большую сложность представляют квартиры из новостроек, взятые по ипотечному договору. Права собственности на такое жилье согласно закону наступают только в момент начала эксплуатации таких объектов. Здесь возможны два варианта развития ситуации. Если заемщик расторгнет брак до получения свидетельства ипотеки, то со стороны суда к нему будет применено обязательство о выделении в момент развода доли бывшей супруге либо супругу, так как ипотека погашалась ими совместно. Если же один из заемщиков состоит в браке, то по решению суда он должен будет при расторжении брака выделить долю в недвижимом имуществе другой стороне.

Раздел ипотеки между бывшими супругами

Почти семьдесят процентов бывших супругов относятся к категории созаемщиков. Чтобы не осложнять ситуацию, таким супругам до оформления раздела ипотечного имущества в момент развода лучше всего найти мирное решение проблемы, тщательно проанализировав все возможные сценарии во избежание необходимости решать вопрос в суде после подачи иска, невыплат по ипотеке и тому подобного. Мирным, компромиссным решением здесь может стать дальнейшее совместное погашение ипотечного займа, отказ одного из супругов в пользу другого от недвижимости по ипотеке, если банк согласится продать ипотечное жилье, а полученная прибыль будет поровну поделена между бывшими супругами. Вариантом мирного решения проблемы может стать полная выплата ипотеки с дальнейшей продажей квартиры и равным разделом вырученных денег. Последний способ отличается наибольшей простотой в плане реализации, ибо не требует долговременных разбирательств, но и практикуется такое весьма редко. Если же действовать по первому варианту, то придется составить с банком новый договор, облегчив задачу внесения выплат. При этом каждый из созаемщиков становится отдельным плательщиком, внося отдельно свою часть кредитной задолженности. Весьма вероятно, что эти части ипотечной задолженности для бывших супругов могут оказаться неравными. Раздел кредита, как показывает судебная практика, не столь часто практикуется банками, так как создает для них излишние риски. Тем не менее иск, поданный в суд соответствующей инстанции, позволит оспорить позицию кредитного органа.

Как делится ипотека при наличии детей

Если у бывших супругов есть несовершеннолетние дети, то изменение долевой собственности будет зависеть от того, с кем остаются дети. Последующий раздел ипотеки производится на основании этого правила. Особенно следует учитывать факт прописки ребенка. Если его проживание зарегистрировано в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, то он должен быть немедленно выписан. Иначе на родителей могут обратить пристальное внимание органы опеки, которые могут оценить ситуацию с точки зрения отсутствия нормальных условий для проживания несовершеннолетних детей.

Стоит ли уведомлять банк

Для кредитора появление двух должников вместо одного и двух половин квартиры на месте одной целой на его балансе является крайне негативным моментом. Банки крайне редко идут на раздел долговых соглашений, ведь две, вновь возникшие, доли квартиры существенно труднее продать по меньшей цене в случае необходимости. Дабы снизить риски, банк делает второго супруга созаемщиком, а обоих супругов – ответчиками перед кредитным органом в равной степени, и теперь требования по погашению долга банк может предъявить любому из должников. Одинаковые обязательства по новому соглашению с банком дают ему возможность обратить взыскание на общее имущество на любого из супругов. Впрочем, мы знаем ситуации, когда ипотека оформляется банком на одного из супругов. Это практикуется при наличии брачного соглашения, где содержится пункт, согласно которому все расходы ложатся на одного из членов семьи, он будет считаться владельцем жилья после развода, а второй супруг уже не рассматривается банком в качестве должника, но и претендовать на свою половину квартиры он также не может. Страхуя свои риски, банки включают в договор ипотеки на случай, если супруги являются созаемщиками, параграф, согласно которому условия ипотечного соглашения остаются неизменными. Такое обязательство позволяет банку после того, как брак между супругами-созаемщиками окажется расторгнутым и один из них откажется от своих обязательств по выплате ипотечного займа, возложить финансовую ответственность полностью на второго супруга.

В практическом плане выбор для мужа и жены, решивших расторгнуть брак, в сущности, невелик. Они могут либо продолжить вносить текущую оплату ипотеки, либо погасить ее досрочно, найдя недостающую сумму либо согласовав решение с банком, по подходящей для дальнейшего раздела стоимости. Этот раздел возможен как на паритетных началах, так и в некоторой пропорции по договоренности сторон. Возможно еще одно решение вопроса с разделом после развода. В этом случае один из бывших супругов или компенсировав деньгами, или безвозмездным образом письменно отказывается от своей части от общего жилья в ипотеке, а второй берется внести весь остаток по кредитному займу сразу или помесячно. При условии, что банк удовлетворен платежеспособностью этого супруга, право на собственность переходит к нему, и это фиксируется в органах государственной регистрации по территориальному признаку. Банковская комиссия при переоформлении кредитного договора составляет порядка 0,5–1% от оставшейся задолженности.

Наши читатели спрашивают, как будет делится ипотека при разводе супругов, имеющих детей. Сама процедура развода не является причиной для изменения условий по жилищному кредиту. Супруги далее будут нести солидарную ответственность по ипотеке.

Что говорится в законодательстве?

В Семейном Кодексе РФ указаны следующие права супругов, которые имеют детей, ипотечную квартиру и разводятся:

Общее имущество супругов – любая собственность, которая была нажита в браке (при этом не имеет значения, на кого она оформлена).
Ранее платежи были выплачены за счет общего имущества мужа и жены
Так как супруги несут солидарную ответственность, то банк заставит их после развода совместно погашать кредит.
делится на две равные половины. Но если в семье есть дети, то тот родитель, с которым они будут проживать, получает большую часть жилья.

Ответственность за ипотеку несут оба супруга независимо от того, кто заключал договор с банком. Некоторые банки могут потребовать досрочного погашения заема, узнав о предстоящем разводе. Подробнее о том, как правильно гасить ипотечный заем на дом или квартиру, можно прочитать в этой статье .

Важно: в каждом подобном случае есть множество нюансов, которые обязательно будут учитываться банковской организацией. Если вы с бывшим супругом не можете прийти к единому решению, которое бы устраивало обе стороны, то вы всегда можете обратиться в суд. Руководствоваться при этом нужно Семейным кодексом, Гражданским кодексом, федеральным законом «Об ипотеке», и, конечно же, вашим договором.

Но и здесь стоит помнить о том, что не существует единого сценария развития событий, по каждому делу будут выноситься абсолютно уникальные решения, прецедентов для ориентира попросту не существует. К сожалению, очень тяжело бывает прийти к согласию, т.к. должны учитываться мнения сразу нескольких сторон.

Как может делиться недвижимость и долг?

Стоит отметить, что подобное деление не всегда происходит по стандартному сценарию, каждый случай индивидуален. У всех разные обстоятельства, доходы.

Возможны следующие варианты:

При наличии согласия банка можно внести изменения в ипотечный договор и разделить ответственность за погашение задолженности на определенные части.
При наличии брачного договора или через суд квартира может делиться по согласию.
Квартира по суду делится напополам, иное возможно тогда, если один из супругов сможет доказать, что только он принимал участие в .
Сделка может быть переоформлена только на одного, но только если банк удостовериться в его платежеспособности, хорошей кредитной истории, надежности как плательщика. Будущему заемщику важно знать, как сохранить кредитную историю положительной, несмотря ни на что, об этом подробно расскажет данный обзор .
Если один из супругов отказывается вносить деньги в счет погашения кредита, то после развода долг полностью переходит на плечи второго созаемщика. Если он не согласен, то квартира будет выставлена банком на продажу.
Супруг, который покроет перед кредитором весь долг, может в судебном порядке потребовать денежную компенсацию от второго, в соответствии с внесенной суммой.
Если взносы по ипотеке не поступают в течение 3 месяцев и более, жилье будет выставлено на аукцион, а заемщики получат остаток средств после продажи и погашения задолженности. Если в квартире прописан ребенок, то его нужно выписать. Суд может дать отсрочку на поиск нового жилья. Если по решению суда ребенок не будет вовремя выписан, то органы опеки могут поставить вопрос о лишении родительских прав на основании того, что родители не могут обеспечить нормальные условия для проживания детей.
Ипотечная квартира может быть продана бывшими мужем и женой, чтобы погасить задолженность. Остаток делится между супругами. О том, как продать жилье под ипотекой, читайте .

Важные моменты

Перед тем, как решаться на какие-то действия, внимательно ознакомьтесь с вашим кредитным договором, по возможности обратитесь в отделение банка для получения консультации по вашему вопросу. Очень часто в договоре прописано, что супруги становятся созаемщиками, что выгодно для всех — увеличивается общий доход, для банка это дополнительная страховка и т.д.

Что оказывается на практике? Зачастую там есть еще одна приписка, которая гласит, что при разводе условия договора не изменяются. Это значит, что если одна из сторон откажется от продолжения выплат, то все обязательства полностью перейдут на второго созаемщика. И оспорить это будет очень трудно.

По сути, у вас останется всего 3 варианта развития событий: продолжать платить сообща, найти недостающую сумму долга для досрочного погашения, либо продать залоговую квартиру банку. Во многих случаях используется именно третий вариант, чтобы удовлетворить интересы и кредитора и должников.