Москва, Кремль

Для защиты прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков решено создать специальный фонд. Определены его статус, основные направления деятельности. В числе функций - формирование компенсационного фонда; учет поступивших в него обязательных отчислений (взносов) застройщиков; выплата возмещений, если застройщик признан банкротом; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.

Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор. Прописаны их полномочия.

Установлена единая методика расчета взносов застройщика в компенсационный фонд, которая утверждается Правительством РФ.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Предусмотрено создание Единой информационной системы жилищного строительства.

Упрощена процедура банкротства застройщиков.

Уточнены требования к застройщикам.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Участники Круглого стола «Взаимодействие банков с застройщиками в рамках 218‑ФЗ» на международной выставке BATIMAT RUSSIA обсудили Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ , где спикерами выступили представители этой рабочей группы – Бритов О.А. и Горбунов В.Е. Данный Законопроект вынесен членом Совета Федерации Матвиенко В.И. на рассмотрение в Госдуму.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» получила приглашение войти в рабочую группу «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» возглавляемую губернатором Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С. Основной фокус аудиторов будет направлен на вопросы налогообложения в рамках действия 214‑ФЗ и 218‑ФЗ после 1 июля 2018 года.

В частности, в последней редакции 214-ФЗ исчезло понятие «Услуги застройщика», в то время как в НК РФ оно имеется и не облагается НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это обстоятельство порождает неясность в вопросах формирования финансового результата (дохода) у застройщиков и его освобождения от НДС.

Вторая острая тема в налогообложении застройщиков – это целевое/нецелевое использование средств дольщиков и последствия в этой части при исчислении налога на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Это только часть вопросов, которые требуют правового осознания и разъяснений фискальных органов, которые будут запрашивать аудиторы «Эксклюзив Консалтинг». И, не исключено, что потребуется дополнительная проработка законодательства о долевом строительстве для восстановления баланса интересов застройщиков и Государства в налоговом аспекте.

Пояснительная записка

к проекту федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о долевом строительстве») направлен на обеспечение стабильности деятельности по созданию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Предлагаемые законопроектом в интересах участников долевого строительства методы регулирования операционной деятельности по застройке позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков положений Закона о долевом строительстве, обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдающих требования закона и добросовестных участников рынка. Таким образом, будет упрочена основа для успешной реализации строительных проектов с привлечением средств участников долевого строительства, с учетом вступающих в силу с 01.07.2018 изменений в Закон о долевом строительстве (внесены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – «Закон 218-ФЗ»), которые предусматривают повышенные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства.

Права участников долевого строительства будут защищены должным образом, только если в обмен на вносимые ими денежные средства им будут своевременно предоставляться объекты долевого строительства надлежащего качества, и при этом ожидания участников долевого строительства относительно параметров среды расположения объекта долевого участия будут оправданы. Таким образом, регуляторные ограничения в отношении застройщиков не должны приводить к фактической невозможности реализации строительных проектов и ухудшению работы строительной отрасли в целом, поскольку это отрицательно скажется в первую очередь на положении участников долевого строительства без возможности для них получить адекватную компенсацию. Кроме этого необходимо учитывать, что дополнительные затраты застройщика приведут к увеличению стоимости жилья и иных объектов долевого строительства для их приобретателей, и поэтому в интересах этих приобретателей - в пределах разумного избегать регуляторных требований, необоснованно повышающих издержки застройщиков.

Положения Закона о долевом строительстве в редакции Закона 218-ФЗ создают риски:

• невозможности надлежащего и своевременного обеспечения объектов долевого строительства необходимой инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, а также элементами благоустройства;
• неисполнения застройщиками своих обязательств по договорам, заключенным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по договорам с участниками долевого строительства;
• невозможности обеспечить сбалансированное и непрерывное финансирование проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, соответственно, риски задержек в осуществлении этих проектов;
• существенного увеличения стоимости строительства и, соответственно, цен на рынке жилья;
• необоснованной приостановки деятельности застройщика, соответствующим образом отражающиеся на участниках долевого строительства последствия которой для проекта будет невозможно устранить.

Для обеспечения устойчивого функционирования строительной отрасли в интересах участников долевого строительства законопроектом предусматривается:

1. Возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, на определенном земельном участке, но и объектов (в т. ч. линейных) инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания функциональной и комфортной среды проживания для будущих собственников таких объектов долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства и договоров, заключенных застройщиком с публично-правовым образованием. Текущая редакция Закона о долевом строительстве, требующая от застройщика осуществления проекта в рамках только одного разрешения на строительство в единицу времени, допускает риск невозможности создания такой инфраструктуры и неисполнения застройщиком своих соответствующих обязательств в ущерб интересам участников долевого строительства;
2. Возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций. Таким образом, застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства;
3. Включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких обычных для его деятельности обязательств, как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства. Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства;
4. Право застройщика при наличии налоговых претензий или мнения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве защитить свою позицию в установленном законом порядке, прежде чем его деятельность по привлечению средств участников долевого строительства, а фактически - деятельность в рамках проекта будет приостановлена. Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика;
5. Возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках (то есть банках, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, и включенных в список Центрального банка России), с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке. При этом застройщик должен быть вправе сменить обслуживающий его банк в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту, без возможности сменить банк. В частности, текущая редакция Закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг (в том числе, завышенный размер комиссии), что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства.
6. Право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности, в том числе для финансирования новых проектов уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта. Поскольку наличие разрешения на ввод в эксплуатацию означает фактическую готовность объектов долевого строительства к передаче, и при этом права участников долевого строительства на своевременное получение этих объектов по-прежнему защищены положениями Закона о долевом строительстве, а также законодательством о защите прав потребителей, данное изменение не ухудшит их положения. Одновременно, средства застройщика не будут заморожены на неопределенный период до завершения передачи всех объектов участникам долевого строительства, которая может затянуться по не зависящим от застройщика причинам.

Законопроект также развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ с тем, чтобы новые, существенно изменившиеся правила организации всей деятельности застройщика не затронули ранее начатые масштабные проекты, в том числе по договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договорам о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей или договорам о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Застройщики, ранее заключившие такие договоры, исходили из совершенно иного регулирования при осуществлении ими таких проектов и распланировали свою деятельность определенным образом (определили количество земельных участков в проекте, порядок разработки проектной документации и получения разрешений на строительства, очередность строительства, порядок обеспечения проекта элементами благоустройства и необходимой инфраструктурой и тому подобное). При вступающем в силу с 01.07.2018 изменении регулирования завершение таких проектов по разработанному плану (как и изменение этого плана, уже реализованного в определенной части) окажется невозможным, что резко негативно повлияет на участников долевого строительства, уже предоставивших средства для финансирования соответствующих объектов. Кроме этого, такое существенное изменение регулирования в отношении начатых инвестиционных проектов означало бы отсутствие каких-либо гарантий стабильности инвестиций, что в целом крайне негативно сказалось бы не только на всей строительной отрасли, но и в целом на инвестиционном климате Российской Федерации.

Таким образом, предлагаемые законопроектом изменения позволят сохранить установленный Законом о долевом участии эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства и при этом повысят гарантии такой защиты путем обеспечения работоспособности строительных проектов, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и соответственно к улучшению жилищных условий граждан.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.

04 апреля 2018 года ПАО Сбербанк провел совещание по вопросам применения Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в рамках изменений в законодательство (214-ФЗ), которые вступят в силу с 01.07.2018 г.

В работе совещания приняли участие в работе члены Регионального делового клуба строителей Майис Мамедов, Игорь Безматерных, Владимир Литвинов, руководители организаций строительного комплекса и представители органов власти.

Роман Теленчинов , заместитель начальника строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, в своем выступлении обратил внимание на несвоевременность вступления данного закона с 1 июля текущего года. «Необходима отсрочка хотя бы на год для доработки данного закона. Крупные застройщики в соответствии с данным законом пока не завершат один проект, не могут перейти к другому, а у них идет строительство целых жилых массивов. Застройщикам будет проблематично заходить на проблемные дома с обманутыми дольщиками, так как у них есть собственные стройки. А статья закона «одно разрешение — один дом» мешает данному строительству» — подчеркнул в своем выступлении Теленчинов Р.А.

Руководители и представители ПАО Сбербанк представили присутствующим основные подходы Сбербанка при финансировании объектов недвижимости, целевая модель работы в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

По итогам семинара участниками мероприятия были заданы следующие основные вопросы:

1. Как будут действовать разрешения на строительство в рамках изменений, вступивших в 01 июля 2018 г.?

Ответ: Изменения распространяются на разрешения, выданные с 01 июля 2018г., к ранее выданным разрешениям изменения не применяются.

2.Проектное финансирование. У застройщика имеется земельный участок. Может ли банк брать его в залог и учесть его в качестве собственных средств в проекте?

Ответ: Да может. Стоимость земельного участка может быть зачтена как собственные средства в сумме не более 15% от бюджета проекта;

3.Какие документы предусмотрены для списания средств со счета эскроу в пользу Застройщика?

Ответ: акта приема-передачи объекта долевого строительства или односторонний акт, оформленный надлежащим образом.

4.Кому и куда начисляются проценты по счету- эскроу?

Ответ: Эскроу-счет — это счет физичесого лица. Выплата процентов производится на этот же эскроу счет. По итогам подписания акта приема- передачи объекта все средства, включая начисленные проценты перечисляются застройщику;

5.Стоимость сопровождения счетов-эскроу. Кто оплачивает?

Ответ: в соответствии с законом – не взимается.

6.Стоимость сопровождения спецсчета застройщика?

Ответ: на текущий момент тарифы разрабатываются, предположительно, с учетом требований по контролю целевого использования средств данные тарифы будут выше обычных.

7.Контролирующие функции. Имеется ли внутренний нормативный документ в Банке для контроля счетов-эскроу?

Ответ: Нормативная база по работе со счетами эскроу в Сбербанке разработана и используется в тестовом режиме в рамках реализуемых пилотов (в ходе ответа на вопрос приведен ряд примеров по открытию счета экроу, о изменениях в договоры ипотеки при работе со счетами эскроу и т.п.). Вцелом эскроу-счета регулируются ФЗ-214.

8.Как учитывается земельный участок в структуре финансирования, если договор аренды этого участка бессрочный?

Ответ: Практика работы с бессрочными договорами аренды в банке имеется, но каждый случай необходимо рассматривать отдельно, с учетом конкретной ситуации и с учетом позиции юристов.

9.Не завершено строительство блок-секции, наступили изменения в ФЗ-214, будет ли закон препятствовать строительство дома если разрешение на строительство на новую блок секцию будет получено после 01.07.2018г.?

Ответ: Данный вопрос обозначен департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска как существенный, влияющий на возможность завершения текущих проектов по комплексной застройке и освоению территорий. Инициатива по изменению закона в этой части направлена в Министерство строительство РФ

10.Прогноз на сколько Сбербанк может увеличить объемы проектного финансирования на строительном рынке

Ответ: Оценить сложно, но Банк готов росту спроса на проектное финансирование от застройщиков.

11.Специфика специального счета. Варианты использования.

Ответ: После 01.07.2018г. застройщик имеет право выбора, либо эскроу счета, либо работа через спецсчет застройщика. Основные направления работы спецсчета – размещение свободных средств в депозиты, расходование средств на строительство объекта с обязательным контролем целевого расходования средств со стороны уполномоченного банка.

12.В рамках работы эскроу –счетов предусматривает ли ипотека лишь в ПАО Сбербанк?

Ответ. Не обязательно. Счета эскроу могут быть только в уполномоченном банке, в котором застройщик получает проектное финансирование, но средства на эти счета могут поступать в том числе в рамках ипотечных сделок с другими банками.

9 августа 2017 года в Совете Федерации состоялось совещание по вопросам ключевых аспектов реализации Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В нем приняли участие представители Ассоциации "Национальное объединение строителей" (НОСТРОЙ), Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), Клуба инвесторов Москвы, крупных строительных и девелоперских компаний Москвы и нескольких регионов страны.

Открывая совещание, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Степан Киричук заявил, что цель закона о компенсационном фонде долевого строительства - исключить появление новых обманутых дольщиков, и эта цель достигнута. Он отметил, что по поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко на обсуждение с застройщиками выносятся отдельные аспекты принятого законодательного акта. Необходимо "найти возможности его улучшить", - сказал Степан Михайлович. Процитировав выступление Председателя Совета Федерации, он отметил, что закон должен "обеспечивать конкурентоспособность и баланс обязательств". Замечания от профессионального сообщества в Совет Федерации ожидают не позднее 1 сентября.

Все поступившие замечания будут направлены в Минстрой России и АИЖК. Комментарии этих ведомств по замечаниям ожидаются к 15 сентября. После этого, 20-25 сентября, состоится следующее совещание, возможно, уже под председательством Валентины Матвиенко. При этом обязательно пройдут консультации с председателями профильных комитетов Госдумы.

Степан Киричук обозначил окончательную дату: "К 15 октября мы должны быть готовы доложить вопрос на Совете Федерации".

Позицию профессионального сообщества на встрече озвучили представители НОСТРОЙ, НОЗА, Клуба инвесторов Москвы и некоторых региональных застройщиков.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил, что принятый закон создает существенные сложности в деятельности застройщиков. В частности, большие проблемы вызывает принцип "один застройщик - одно разрешение на строительство". При этом он отметил конкретные противоречия некоторых пунктов закона ряду положений Градостроительного кодекса, регулирующих комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий. Закон отменяет многие законодательные инициативы, которые только вступили в силу 1 января и 1 июля текущего года, и задает противоположный вектор развития застройщиков - не на укрупнение, а на разукрупнение компаний. По мнению Антона Глушкова, которое в ходе совещания поддержали другие региональные застройщики, норма прибыли проектов по строительству многоквартирных домов не превышает 6%. Поэтому установление порога по наличию 10% собственных средств застройщика перед началом проекта - это заградительная мера, которая выше экономических возможностей большинства региональных застройщиков.

Руководитель компании-застройщика "Брусника" (НОЗА) Алексей Круковский считает, что общая нацеленность закона на решение проблемы обманутых дольщиков правильная. Он также отметил, что все добросовестные застройщики поддерживают идею взвешенного и поэтапного регулирования и контроля в сфере долевого строительства жилья. Однако 218-ФЗ не в полной мере учитывает все особенности девелоперской деятельности, полагает он. Девелопер обратился к председательствующему с предложением о приоритетном рассмотрении консолидированной позиции делового сообщества, а не отдельных обращений отдельных участников рынка. Кроме того, он попросил организовать по итогам представления консолидированных предложений консультативные встречи строительного сообщества с разработчиками закона, а также с юристами Минстроя России и АИЖК, чтобы разъяснить суть предложений застройщиков.

Председательствующий поддержал предложение Алексея Круковского. Степан Киричук счел полезным наличие консолидированных предложений ключевых предпринимательских объединений застройщиков.

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы) остановился на проблеме стимулирования потребительского терроризма. Законом определено, что застройщику запрещено получать доходы от проекта по окончании его реализации до исполнения обязательств перед последним дольщиком. Таким образом, у недобросовестных дольщиков появляется возможность заниматься вымогательством у застройщика, шантажируя его отказом в приемке квартиры. Судебная практика показывает, что передача последней квартиры в доме может затянуться на один-два года, отметил Владислав Преображенский. Все это время в соответствии с новыми требованиями деньги застройщика будут заморожены в банке и не могут быть использованы на следующие проекты.

Первый заместитель генерального директора ООО "КОАЛКО ДЕВЕЛОПМЕНТ" (г.Москва) Михаил Викторов обратил внимание на сложности, создаваемые законом, при выполнении социальных обязательств застройщика. "При котловом принципе механизм финансирования строительства детских садов и школ, транспортных узлов был найден, - отметил он. - Если под каждое разрешение на строительство будет создаваться отдельное юридическое лицо, то механизма нет. С доходов от одного дома школу не построить".

Генеральный директор ООО "СДС-Строй" Максим Николаев (г.Кемерово) сообщил о конфликте принятого закона с законом о государственных и муниципальных закупках N 44-ФЗ. Так, законодательство о государственной контрактной системе требует, чтобы на каждый госконтракт подрядчик открывал отдельный расчетный счет, тогда как застройщик по 218-ФЗ может иметь только один расчетный счет и не вправе исполнять больше никаких строительных контрактов, включая государственные. По мнению застройщиков Кузбасса, сегодня ни один из них не соответствует требованиям 218-ФЗ по тем или иным основаниям, указанным в законе. А с учетом прогнозируемого роста издержек на исполнение 218-ФЗдолевое строительство жилья станет непривлекательным. Застройщики либо свернут свою деятельность на рынке жилищного строительства, либо уйдут в сегмент продажи готового жилья. Это сделает жилье менее доступным, более дорогим и приведет к ликвидации преимуществ долевого строительства, считают кемеровчане.

На совещании также выступили представители застройщиков Челябинской, Кировской областей, Краснодарского края. В ходе их выступлений было отмечено, что сегодня концентрация на одном юридическом лице производства стройматериалов и строительства квартир позволяет экономить налоги. После вынужденного дробления бизнеса на отдельные юридические лица появляется дополнительная выручка, облагаемая НДС. Это приведет к росту себестоимости строительства, убеждены девелоперы.

Директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко сообщила, что главное достижение закона - создание Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, государство дает новый уровень гарантий гражданам, что привлечет в отрасль дополнительных участников долевого строительства. Этот новый уровень гарантий компенсирует некоторые неудобства, вызванные 218-ФЗ. Кроме того, закон будет внедряться постепенно. Это дает застройщикам время для адаптации к новым требованиям. Вместе с тем, Ольга Корниенко сообщила, что Минстрой России готов работать в направлении обеспечения баланса интересов, если сообщество предоставит аргументированные предложения, подкрепленные экономическими обоснованиями.

Защита дольщиков усилена - все о 218-ФЗ

Госдума приняла Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства». Этот документ существенно изменил суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Суть: рост требований к строительным компаниям, возводящим многоэтажки, и организация компенсационного фонда для поддержки покупателей недвижимости у обанкротившихся застройщиков.

Нововведения в 218-ФЗ распространяются на работу застройщиков, получающих разрешительную документацию на возведение жилых домов с 1.07.2018. Поэтому на новый закон не вправе ссылаться покупатели недвижимости, заключившие ДДУ с компанией, которая приступила к возведению дома до лета 2018. Эти участники долевого строительства в случае разорения застройщика должны рассчитывать на помощь в решении проблемы от местных органов власти.

Если вы планируете приобрести квартиру, но хотите избежать покупки жилья в долгострое , посмотрите варианты в уже сданных жилых комплексах при помощи нашей поисковой системы.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке