Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Вернемся к крайнему сценарию. На общем языке в эти дни вы были «под водой» в своем ипотечном кредите. Ваша прибыль от ваших инвестиций не равна нулю. В этом случае, как будто вы удвоились в казино и вам нужно кашлять еще больше денег, чтобы выйти из игры.

Сравнение ипотеки и потребительского кредита

Но нижний авансовый платеж увеличивает эффект этой потери, требуя, чтобы вы придумали больше денег, чтобы выйти из своих инвестиций. Когда стоимость дома растет, вы получаете больший доход на каждую инвестированную сумму, имея меньший капитал. Какая стоимость дома снижается, вы получаете больший убыток на сумму, вложенную за счет снижения собственного капитала.

При меньшем справедливости, в некотором смысле, увеличится влияние на ваши инвестиции. Поэтому, как правило, имеет смысл сознательно удерживать ваш капитал до получения более высоких инвестиций, если вы достаточно уверены в увеличении стоимости недвижимости.

Это может показаться немного похожим на азартные игры, и все инвестиции в какой-то степени азартны. Речь идет о том, где лучше всего положить ваши деньги. Итак, если ваша домашняя ценность растет, и если вы не достигли некоторых целей, обсуждавшихся в предыдущих постах, таких как наличие чрезвычайного фонда, страховки и пенсионных накоплений, возможно, это будет лучше, чем инвестировать больше в эти вещи, прежде чем беспокоиться об увеличении собственного капитала.

Конечно, это еще не все. Мы еще не учитывали интерес. Когда мы рассматриваем сумму, уплачиваемую процентами за ипотеку, большая часть прибыли, которую мы видели ранее, выглядят не так хорошо. Тем не менее, при нормальных условиях с низкими процентными ставками, меньший капитал по-прежнему может быть плохой для инвестиций.

Предположим, например, что у вас есть 4% -ная ставка по 30-летней ипотеке. Предположим, что вы получаете достаточно хорошее 5% -ное увеличение стоимости недвижимости в год. Предположим, что вы начинаете с 20% первоначального взноса. Расчеты сейчас довольно сложны, но, в конце концов, вы по-прежнему увидите более высокую эффективную доходность для краткосрочной продажи за счет стандартных ежемесячных платежей по ипотеке, а не путем переплаты.

Предположим, вы планируете продать свой дом через 10 лет. Если вы заплатите свой стандартный платеж, вы получите 7% -ную отдачу от вложенных денег в течение 10 лет. Теперь предположим, что вы переплатили свою ипотеку, увеличив свои платежи на 20%. В этом случае ваша эффективная отдача от ваших денег при продаже через 10 лет составит 2%.

Ипотека с господдержкой в России: что это значит

Если вы увеличили свои платежи еще больше, чтобы построить собственный капитал и заплатили двойной стандартный платеж по ипотеке, в этом случае вы получите 8% -ную доходность более 10 лет. Важно еще раз отметить, что этот совет относится только к краткосрочной собственности. Если вы ежемесячно переплачиваете свою ипотеку, вы в конечном итоге погасите ее раньше. И как только вы расплатились с ипотекой, проценты больше не сокращаются в ваших доходах, в то время как ваша домашняя стоимость может продолжать ценить.

Это означает, что в конечном итоге общая отдача на самом деле будет лучше, когда вы переплатите, так как в итоге вы получаете меньше процентов в целом. Для сценариев, обсуждаемых здесь, ваш возврат за переплату в 20% превысит ваш возврат за обычный платеж в течение 24 лет в вашу ипотеку. Если вы удваиваете ежемесячный платеж по ипотечным кредитам, точка безубыточности составляет около 15 лет: после 15 лет владения ваша общая отдача от инвестиций будет выше с удвоенным платежом по сравнению со стандартным.

Это подтверждает, что эта стратегия, которую мы обсуждаем здесь, имеет значение только тогда, когда вы планируете продать раньше. Чем дольше вы владеете своим домом, тем менее уместны эти идеи. Также давайте подчеркнем предположения здесь: это было для 4% -ной ставки по 30-летней ипотеке с 5% -ным приростом стоимости недвижимости. Очевидно, что доходность будет зависеть от индивидуальных обстоятельств. Как правило, эта стратегия наиболее сильна, когда ожидаемая прибыль по стоимости собственности составляет, по крайней мере, процент процентов, который вы платите по кредиту.

Вы по-прежнему получите более высокую эффективную прибыль от своих вложенных средств, не переплачивая с помощью вашей процентной ставки в 4%, если ваша собственность получает только 4% годовых в стоимости, а не 5%. Вы все равно получите это, если ваш дом будет получать только 75% в год. Это должно быть здравым смыслом, но если ваш дом набирает ценность значительно ниже, чем ваша процентная ставка, дополнительные проценты, которые вы платите, будут превзойти любые дополнительные доходы, удерживая справедливость ниже.

Окончательная практическая проблема, связанная с продажей вашего дома и ликвидностью

Пока что компромиссы с низким уровнем справедливости, похоже, хеджируют ваш возврат инвестиций. Но имейте в виду, что наличные деньги могут иметь решающее значение во время продажи дома. С практической точки зрения, многие люди оказываются в ситуации, когда они пытаются продать свой дом в то же время, когда они покупают новый, часто в течение небольшого временного окна.

В подобном сценарии вы, как правило, намного лучше с наличными деньгами. Возможно, вам удастся внести существенный авансовый платеж в новый дом, даже если вы продадите старый. Возможно, у вас будет резерв наличных денег, позволяющий вам продолжать делать платежи по ипотеке на несколько месяцев или даже год, пока вы не получите хорошее предложение на своем старом доме. Иногда возможность подождать хорошего покупателя может заработать вам тысячи или десятки тысяч долларов в вашей продаже, поэтому наличие такой гибкости может быть огромным преимуществом.

Однако, если все ваши лишние деньги были заброшены в ваш старый ипотечный кредит, у вас может быть мало денег, чтобы перейти к ситуации с продажей высокого давления. Таким образом, за исключением каких-либо инвестиционных преимуществ, хранение денег в жидком состоянии, когда вы готовитесь продать свой дом в ближайшие несколько лет, действительно хорошая идея.

Актуальность ипотечного кредитования в России

Если вы планируете продать свой дом в краткосрочной перспективе, наращивание капитала часто не так выгодно только ради справедливости. Если вы достаточно уверены в том, что ваша домашняя стоимость растет ежегодно, также могут быть хорошие инвестиционные причины, почему более низкий капитал может реально помочь вашему общему портфелю. Является ли это хорошим решением в вашем конкретном случае, будет зависеть от растущей стоимости ваших инвестиций в недвижимость, если вы будете сбалансированы с потерями в процентах, которые вы платите по кредиту.

В конце концов, это сводится к сравнению между тремя разными ставками: процентная ставка по ипотечным кредитам, уровень инфляции и темп, по которому вы получаете прибыль. Если ваша процентная ставка ниже или ниже уровня инфляции, переплата может быть не хорошей стратегией. Как обсуждалось здесь, если ваша процентная ставка ниже или ниже уровня вознаграждения вашего дома - и вы планируете продать в ближайшее время - переплата может оказаться не хорошей стратегией.

Сделать точный вызов для конкретной ситуации сложно и требует более сложного математического анализа, но эти общие тенденции важны. В конечном счете, что важно при рассмотрении стратегии переплаты - это то, что вы делаете с деньгами, если вы не используете его для погашения ипотеки. Предыдущие должности в этой серии обсуждали некоторые критические финансовые потребности, которые, возможно, придется решать до погашения ипотеки. Однако, если у вас есть все эти потребности, вам все равно нужно выяснить, что делать с остальными деньгами, если вы не поместите их в свою ипотеку.

Отказ от ответственности: это не предназначено для профессиональных финансовых консультаций и не применяется ко всем людям во всех ситуациях. Это хорошая идея проконсультироваться с профессиональным финансовым консультантом, прежде чем вносить какие-либо серьезные изменения в управление финансами, поскольку индивидуальные обстоятельства часто будут влиять на выбор стратегии.

Иногда свет может ослепнуть. Периоды безубыточности для платных баллов, основанные на правилах большого пальца, могут быть далеки от отметки. Во-первых, он игнорирует различия в ссудном балансе в двух случаях. Более низкая процентная ставка по ипотеке амортизируется быстрее - заемщик обязан меньше за любой период.

Снижение стоимости жилья

Во-вторых, метод обратного конверта игнорирует временную стоимость денег. Деньги, выплаченные сегодня, стоят больше, чем деньги, выплаченные в будущем. В-третьих, подход брокера игнорирует налоги, которые влияют на ответ, потому что в отношении процентных ставок и процентов по-разному трактуются налоговым кодексом. По сделке с покупкой на дому баллы полностью вычитаются в том году, когда кредит получен, тогда как процентные платежи в будущем подлежат вычету лет, поскольку они выплачиваются.

Правильный расчет периода безубыточности для пунктов оплаты

Просто укажите, является ли сделка покупкой дома или рефинансированием, и введите сумму кредита, срок, кронштейн налога на прибыль и ставку реинвестирования. Бюджет налога на прибыль - это ставка, которую вы платите за последний доллар дохода, который вы зарабатываете, иногда называемый «предельной налоговой ставкой». Если вы платите налоги, но не знаете, введите «28», любая ошибка будет небольшой.

Важна скорость реинвестирования. Чтобы получить более низкую ставку, вы платите более высокие баллы, и деньги, использованные для оплаты этих очков, могут быть инвестированы. Аналогичным образом, чтобы получить более низкие очки, вы платите более высокую ставку, а деньги, используемые для внесения больших ежемесячных платежей, могут быть инвестированы. Если ваши свободные деньги хранятся в фонде денежного рынка, на котором вы зарабатываете 2% или 3%, вы должны использовать эту цифру. Если у вас есть портфель акций, который возвращает 15%, вам нужно будет использовать более высокую ставку реинвестирования, хотя, вероятно, не 15%, потому что это возвращение далеко не обязательно.