Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире - одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество "подводных камней". Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а "дарения".

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись "без угла".

Прежде обратимся к формулировкам - доля в квартире - что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной - когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности : квартира, которую супруги купили совместно, однако, "записана" она на кого-то одного. И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого. Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина - когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам . Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может "уйти" к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее - ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый "камень". В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам. Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует. На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности. Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной "больной точкой" темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками. Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества. Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное - покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель - проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом - в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение - безвозмездный процесс.

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

• Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
• Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
• О правилах совместного "общежития" можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
• Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; , где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

• долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
• совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры — что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

• ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
• ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право , и т.д. свою долю.
• ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
• ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
• ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
• ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
• ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
• ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
• ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с , точнее доли .

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

• нажитое до брака;
• полученное в результате ;
• личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Сегодня находится около 95% квартир. С недвижимыми объектами совершаются различные сделки. В результате некоторых из них возникает доля собственности в квартире. Во многих случаях ее размер вполне достаточен, чтобы осуществлять нормальное пользование площадью. Однако иногда может образоваться незначительная доля в квартире.

У многих граждан возникают сложности не только при осуществлении сделок с такой недвижимостью, но и с ее использованием. Ведь зачастую при пересчете в квадратные метры площадь малозначительной части помещения становится такой, что туда едва можно поставить ногу, не говоря о нормальном проживании. Рассмотрим далее, что можно сделать с таким имуществом.

Общие сведения

Незначительная доля в квартире меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра. Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений. Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности. В первую очередь они связаны с невозможностью ее обособить.

Специфика закона

Раньше допускался выкуп доли в квартире, если ее нельзя было выделить в натуре. Эта процедура осуществлялась по ст. 247. Вот что гласит эта норма:

• Имущество, которое находится в долевой собственности, может разделяться ее участниками по взаимному согласию.
• Субъект может требовать выдела причитающейся ему площади.
• В случае недостижения соглашения участниками об условиях и способе раздела имущества либо обращения виртуальной его части в реальную заинтересованное лицо может подать заявление в суд.

В некоторых случаях выдел невозможен без несоразмерного ущерба недвижимому объекту или не допускается законом. В таком случае ст. 247 ГК предусматривается компенсация за долю в квартире. Она выплачивается другими владельцами имущества с согласия заинтересованного лица. Однако норма делает оговорку: если отсутствует существенный интерес участника, а его доля признана незначительной, выплата возмещения может осуществляться и без его согласия. После получения денег субъект не может более претендовать на общее имущество.

Практическое применение положений

Специалисты, которые использовали ст. 247 в своей деятельности, читали в основном о том, что незначительная доля в квартире может приобретаться без отсутствия согласия ее владельца. На остальные положения нормы внимание мало кто обращал. В результате выкуп доли в квартире стал одним из наиболее популярных дел в судах. При этом во всех случаях возникал актуальный вопрос по поводу цены. Если стоимость комнаты в квартире можно определить без особых затруднений, то с виртуальной площадью все не так гладко. В результате в процессе применения нормы возникло множество возможностей для проявления коррупции.

Судебные процессы

Признание доли незначительной - процедура довольно трудоемкая и продолжительная. В первую очередь заинтересованное лицо направляет иск в суд. Заявление составляется по правилам ГПК. Иск подается в районный суд, находящийся по адресу расположения спорного имущества. В качестве предмета заявления будет выступать признание права. На практике выработан ряд условий, обеспечивающих вероятность выигрыша спора. Здесь стоит упомянуть выводы ВС. В своих подчеркивал, что, допуская возможность выкупа доли, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций.

Соответственно, первая инстанция может вынести решение в пользу истца не во всех случаях, а только при наличии ряда обстоятельств. К ним относят:

1. Невозможность выделить истцу изолированную комнату, соответствующую величине его доли.
2. Заявитель никогда не вселялся на спорную площадь.
3. Остальные участники долевой собственности являются посторонними истцу людьми.
4. При заключении договора (например, при приобретении объекта) заявитель знал о ситуации с имуществом.
5. Бывший содольщик не пользовался объектом.
6. Участник до предъявления ему иска не просился в квартиру и не оспаривал свои права.

Разъяснения

На практике принять решение по аналогии в рассматриваемой ситуации будет крайне проблематично. Допустим, содольщик подал заявление с требованием о вселении до предъявления к нему незначительности доли. Последний пункт из приведенных выше в этом случае исключается. Может возникнуть ситуация, когда бывший содольщик пользовался определенное время квартирой. В этом случае не выполняется п. 5 перечня. Субъект в процессе разбирательства может не признаться в том, что он знал о ситуации с объектом. Из всего этого следует, что действие закона распространяется только на единичные незначительные доли.

Проблемы оценки

Собственник доли в квартире встречается с необходимостью определить цену своего виртуального имущества. Для этого суд инициирует процесс оценки. Экспертами была предложена дисконтная схема. В соответствии с ней, любую долю оценивали в 2-3 раза дешевле в сравнении с тем, если бы ее продавали совместно с квартирой.

Рассмотрим пример. В квартире есть 2 доли. Общая цена объекта составляет 5 млн. рублей. Соответственно, 1/2 будет оценена в 2,5 миллиона. Однако если половина объекта продается отдельно, при этом в нем есть другой скандальный владелец, то она не может иметь высокую цену. Максимум, который можно предложить за нее, - 30% от 5 млн. рублей. В результате стала осуществляться совместно со всем объектом. выгоднее. Участники договаривались друг с другом, продавали квартиру, а вырученные деньги разделяли в соответствии с имеющимися долями.

Однако не всегда удается достичь такого компромисса. При этом проблемные доли относятся, скорее, к исключениям. В этой связи виртуальная площадь должна оцениваться в привязке ко всей недвижимости. Однако и здесь нашлось место для проявления коррупции. Допустим, есть квартира с долями 7/8 и 1/8. Последняя меньше самой маленькой по площади комнаты. Владелец большей доли захотел выкупить 1/8. Однако хозяин последней не хочет реализовывать ее за небольшую сумму. Владелец 7/8 обращается к юристу. Адвокат составляет иск к хозяину 1/8 о ее выкупе и денежном возмещении. Суд должен назначить оценочную экспертизу. При этом он может обратиться к любому специалисту по своему усмотрению.

Если будет выбран оценщик, работающий по дисконтному принципу, выиграет истец. В результате:

• Приобретатель 1/8 получает желаемое с наименьшими потерями.
• Юристу выплачивается гонорар, а оценщику - вознаграждение за работу.

Однако за все процедуры платил владелец 1/8. Субъект нес значительные убытки, поскольку продажа доли в квартире осуществлялась принудительно за смешную цену.

Ликвидация коррупционных проявлений

В настоящее время дела о выкупе малозначительных долей относятся к категории проигрышных. Более того, такие сделки сегодня вообще невозможны. В 2012 году ВС, Мособлсуд и Мосгорсуд пояснили, что выкуп малозначительной доли допустим только в случае, если ответчиком был поставлен вопрос о выделе ее в натуре. Однако, учитывая размер виртуального имущества, это на практике невозможно. Для выдела необходимо оборудование отдельного входа, кухни и санузла. В квартире это сделать невозможно.

Запрет на вселение

Он установлен в одном из определений ВС. Сложно сказать, интересы скольких владельцев недвижимости коснулся этот акт. Определение было принято при пересмотре спора владельцев небольшой квартиры. Однако положения акта касаются неопределенного количества лиц. Важность закона состоит в том, что в настоящее время многим гражданам принадлежит доля в квартире. По наследству она получена или вследствие других сделок - значения не имеет.

Проблемы возникают в связи с несоразмерностью виртуальных площадей. Некоторые собственники владеют солидными долями. Они могут соответствовать одной или более комнатам. У других же очень маленькая доля в квартире. Права на имущество, между тем, хотят предъявить все в равной степени. В частности, владельцы микроскопических виртуальных площадей требуют вселения. Рассмотрение таких дел в судах раньше заканчивалось вынесением решения в пользу истцов. В результате квартиры превращались в так называемые "вороньи слободки", где не могут ужиться ни прежние, ни новые пользователи. Начинаются конфликты, в которых выигрывает сильнейший. При этом он не всегда является тем, у кого больше прав. ВС, пересмотрев одно из таких дел, четко указал законодательные нормы, разъяснив, когда допускается вселение долевых собственников в квартиры, а когда нет.

Суть спора

В суд Московской области обратилась гражданка, являвшаяся долевым собственником квартиры, как и ответчица. При этом у заявительницы была 1/40. Ответчица владела 1/2. Спорный объект представлял собой однокомнатную малогабаритную квартиру. Суд принял решение в пользу истицы. В результате она вселилась в квартиру. Ответчица, не согласившись с постановлением, обратилась в ВС. Суд, изучив материалы, установил, что областная инстанция нарушила законодательные нормы. Соответственно, претензии ответчицы являлись вполне обоснованными.

В ходе изучения материалов было выявлено, что истица зарегистрировалась в помещении накануне подачи заявления. Ответчица, в свою очередь, достаточно давно проживала в квартире. Первая инстанция, удовлетворяя иск, руководствовалась следующим: истица имела право требовать вселения, поскольку по 30 статье ЖК она может распоряжаться, владеть и пользоваться помещением. Этот вывод был назван ВС нарушением материальных норм. Обосновывалась позиция следующим. В ЖК указывается, что в качестве объекта прав выступает жилое помещение. Оно может быть представлено в трех видах. Это может быть дом, квартира или их части, а также комната.

В соответствии со ст. 30 законный хозяин может распоряжаться и владеть своим имуществом. Однако спорная квартира принадлежит четырем собственникам. Из этого следует, что 30 статью нельзя применять в одиночку. Вместе с ней необходимо воспользоваться и иной нормой. Ею является 247 статья ГК. В ней сказано, что распоряжаться долевой собственностью допускается только по соглашению участников. Если же оно не достигнуто, то следует обратиться в суд. При изучении материалов дела, последний выявил, что соответствующее решение было. Истица, владеющая 1/40, вместе со своим сыном уже обращалась с требованием установить порядок пользования. Однако суд отказал в удовлетворении этого заявления. При этом в решении отмечалось, что доли настолько малы, что выдел их в пользование невозможен. Районный суд, в свою очередь, не принял во внимание это постановление.

Выводы

ВС подчеркнул, что при вынесении решения не было учтено одно важное обстоятельство: при перерасчете оспариваемая доля составляет 0,5 кв. м. Выделить эту площадь в натуре нельзя ни при каких условиях. В результате ситуация складывается так, что спорный объект не может использоваться всеми владельцами без нарушения прав собственника, имеющего наибольшую долю. Далее следует отметить важный вывод ВС. Он указывает, что реализация собственником возможности пользования и владения помещением зависит от величины его части и соглашения всех участников. Поскольку мировой суд уже отказал заявителю, районная инстанция не имела оснований удовлетворять новый иск.

Однако это не все. Главным нарушением, по мнению ВС, стало ущемление прав остальных дольщиков. Здесь суд ссылается на конституционные положения. В основном законе сказано, что право субъекта на выбор места проживания не должно нарушать интересы иных лиц. ВС обращает внимание на то, что спорная недвижимость никогда не использовалась истицей, в отличие от ответчицы. Последняя не только является владелицей большей части объекта, но и проживает на его территории в течение продолжительного времени. Таким образом, ВС постановил следующее: в соответствии со ст. 10 ГК права собственника квартиры не могут осуществляться исключительно с намерением нанести вред другому гражданину, запрещены действия в обход норм с противоправной целью, иное недобросовестное поведение.

Суд подчеркнул, что исследованные им обстоятельства позволяют расценивать действия заявительницы, владелицы 0.5 кв. м., требующей ее вселить в помещение, как злоупотребление своими юридическими возможностями. Они нарушают квартиры, владеющего половиной объекта. ВС были отменены все прошлые решения, а дело было направлено на пересмотр. В итоге Мособлсуд отказал истице.

Дарение доли в квартире

Любая сделка с недвижимостью предполагает заключение письменного договора. В документе должна присутствовать следующая информация:

• Описание доли, которая предоставляется в дар.
• Данные паспортов участников сделки.
• Адрес расположения объекта недвижимости.
• Число квадратных метров, предоставляемых в дар. Их вычисляют по общему метражу.
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Количество этажей в доме.
• Дополнительные условия.

В последнем пункте можно, например, указать, что владелец доли будет определенное время проживать в квартире или не будет выписываться из нее. Цену имущества приводить не обязательно.

Регистрация

Как оформить долю в квартире? Необходимо обратиться в регистрирующий орган по адресу расположения недвижимости. Договор подписывается перед специалистом уполномоченной инстанции. Регистратору передаются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор. Количество экземпляров должно быть больше числа участников сделки на 1 шт. Лишний остается у регистратора.
• на объект. В качестве него может выступать свидетельство, договор передачи, купли-продажи, инвестирования/ренты, выписка из ЕГРП.
• Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом. Оно необходимо, если осуществляется дарение доли в квартире, приобретенной в браке.

Если от имени какой-либо стороны действует представитель, дополнительно предоставляется доверенность, подтверждающая его полномочия. Если субъект, которому дарят долю, является несовершеннолетним либо недееспособным, предоставляется согласие органа попечительства и опеки. Необходимость предъявления этого документа следует уточнить в регистрационной инстанции. К указанным бумагам прилагается квитанция об уплате госпошлины. Приняв все документы, регистратор составляет заявление в 2-х экземплярах. Их проверяют и подписывают стороны сделки. После этого регистратор выдает расписку, в которой указана дата получения свидетельства.

Обращение к нотариусу

Это второй вариант оформления передачи доли в квартире. Такой способ более затратный, но в ряде случаев более оправдан, чем обращение в регпалату. Нотариусу предоставляются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий законность владения недвижимостью.
• Договор-основание.
• Выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях нотариусы запрашивают также справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Договор дарения будет составлен в нескольких экземплярах. При этом в документе будет указана цена имущества. Именно на ее основании будет рассчитываться пошлина и стоимость услуг нотариуса. У него же можно заверить согласие супруга/супруги.

Заключение

Для регистрации нотариус заберет оригиналы документов (за исключением паспортов) и договора дарения. Как и регпалата, он выдает расписку, в которой указывается дата получения бумаг. Забрать их можно будет у нотариуса или в регистрационном органе. Выдача свидетельства осуществляется при предъявлении паспортов. Кроме этого, новый собственник получит выписку из ЕГРП с соответствующей записью.

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

1. По его добровольному согласию.
2. По решению суда.
3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

• Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
• Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
• Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
• Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
2. Доля не может быть выделена в натуре.
3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

○ Как избежать отчуждения?

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.