Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Практическое пособие по порядку согласования переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы в рамках оказания государственной услуги, права и обязанности собственников при производстве ремонтных работ

…Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…

…Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

…Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса…
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ(ред. от 28.12.2013)

Согласование перепланировки это проще, чем Вы думаете

Служба «одного окна» Мосжилинспекции

В службе «одного окна» Мосжилинспекции, а именно, в Инспекциях по надзору за переустройством помещений в жилых домах по административным округам (далее ИНПП по АО) можно получить бесплатные консультации о требованиях по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений. Дважды в неделю прием жителей осуществляют начальники ИНПП по АО. С телефонами, адресами и режимом работы службы «одного окна» можно ознакомиться на официальном сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru.

«Амнистия» по ранее выполненным переустройствам и(или)перепланировкам

В отношении лиц, обратившихся с заявлениями в службу «одного окна» по ранее выполненным самовольным переустройствам и (или) перепланировкам, административные санкции не применяются.

Каталоги типовых проектов

Разработаны каталоги типовых проектов переустройства и (или) перепланировки не требующих разработки индивидуального проекта и его согласования. Ознакомиться с каталогами типовых проектов можно на официальном сайте Мосжилинспекции - www.mgi.mos.ru или в службе «одного окна» ИНПП по АО.

Предоставление государственной услуги в электронном виде

На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы - www.pgu.mos.ru - предоставляется электронная услуга по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах и оформлению приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах.

Что можно и не требует согласования проекта

Некоторые виды работ не требуют согласования в Мосжилинспекции, например: косметический ремонт и т.п.
Замена окон без изменения оконного проема, Остекленение балконов, лоджий. Все остальные работы, в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества требуют оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, а также согласования проекта (если требуется). Вы можете получить бесплатную консультацию о порядке предоставления государственной услуги, в службе «одного окна» ИНПП по АО.

Что можно, но требует уведомления

Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений проведение которых НЕ затрагивает безопасность жизни, здоровья и имущества граждан, а также НЕ отражается на конструктивных особенностях дома выполняются без проекта. На основании заявления владельца помещения в течение 10 дней оформляется акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади. Монтаж и/или демонтаж ненесущих перегородок. Заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах.

Можно, но требует согласования проекта.

Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность дома - осуществляются на основе проекта переустройства и (или) перепланировки. С полным перечнем работ можно ознакомиться в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.

Замена, перенос и (или) установка оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой подводящих сетей (для нежилых помещений).
Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц. Разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

Можно но Требует согласования проекта и решения собственников

Работы, связанные с передачей в пользование части общего имущества, согласовываются Мосжилинспекцией с учетом решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, о передаче в пользование части общего имущества иным лицам. Такое решение принимается большинством голосов (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников) и оформляется протоколом. При нарушении порядка проведения общего собрания, принятые решения признаются недействительными. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле права в общей собственности (размеру занимаемой площади).

При устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) предусматривать размещение элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения;

Устройство дымоходов;

Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающие присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;

При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах; В проектных решениях (проектах) предусматривать единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у дома лоджиями (балконами) в случае их наличия.

Создание витрин в пределах (с выносом не более одного метра) габаритов существующих элементов здания без опирания на землю, не предусматривающее организацию помещений.

Входная группа в подвальные (цокольные или первые этажи зданий) в пределах земельного, участка относящегося к общему имуществу. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов

Можно Для объектов культурного наследия

Для объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия вместо проекта переустройства и (или) перепланировки разрабатывается проект приспособления для современного использования. Допускается установка кондиционеров на объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия при условии их размещения на дворовых фасадах, а также в случаях, когда их установка предусмотрена проектом работ по сохранению объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия.

Можно
Каталоги типовых проектов
Вы можете воспользоваться уже готовыми проектами переустройства и (или) перепланировки, содержащимися в каталогах типовых проектов перепланировки помещений. Ознакомиться с ними можно на сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru или в ИНПП по АО.

Запрещено

Не допускается ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан; Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах; Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; Перевод технических подполий в подвалы. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды.

С полным списком недопустимых работ можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.

Порядок действий При согласовании переустройства и(или) перепланировки

Получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции в службе «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе.

Адреса и телефоны размещены на официальном сайте Мосжилинспекции - www.mgi.mos.ru

1. Заказать проект переустройства и (или) перепланировки (если требуется)

В случае согласования переустройства и (или) перепланировки помещений по типовому проекту заявителю достаточно указать в заявлении ссылку на данный типовой проект.

2. Оформить заявление о согласовании переустройства и (или)перепланировки Заявление оформляется на бумажном носителе или в электронном виде. С формой заявления можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы - www.pgu.mos.ru

3. Сдать пакет документов В районный МФЦ*; при отсутствии МФЦ в вашем районе - в службу «одного окна» ИНПП по АО.

Заявление;
проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуется);
согласие собственников или согласие всех членов семьи нанимателя;
копию паспорта;
если требуются - другие документы, перечень которых вам могут подсказать при консультации в службе «одного окна».

* Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг города Москвы». Адреса и телефоны размещены на сайтах - www.kgu.mos.ru и www.pgu.mos.ru

Для принятия решения по вашему заявлению о переустройстве и (или) перепланировке Мосжилинспекция делает запросы в БТИ (технический паспорт), Росреестр (правоустанавливающие документы). В случае получения Мосжилинспекцией ответа об отсутствии в БТИ и (или) в Росреестре запрашиваемой информации, заявитель должен предоставить эти документы самостоятельно.

Обратите внимание:

Для объектов культурного наследия - вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме и жилом доме представляется проект приспособления для современного использования;
При использовании части общего имущества - представляется решение собственников помещений, принятое на общем собрании;

Для нежилого помещения - представляется заключение Управления Роспотребнадзора.

На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы имеется возможность оформить и подать заявление в электронном виде с приложением к нему электронных образов документов.
www.pgu.mos.ru - Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы
Возможность согласования переустройства и(или) перепланировки Для новостроек

Для владельцев помещений в новостройках, не имеющих свидетельства о регистрации права (свидетельства о собственности), имеется возможность согласования переустройства и (или) перепланировки.

Необходимые документы если объект построен по договору участия в долевом строительстве:

Копия договора на участие в долевом строительстве;
копия договора об уступке прав (если была уступка прав);
копия акта приема-передачи недвижимости;
справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору;
копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. если объект построен за счет городского бюджета:
копия распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта;
копия акта приемки строительно-монтажных работ объекта;
справка о присвоении адреса;
документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Завершение переустройства и (или)перепланировки

При обращении в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке необходимо представить:

1. Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения с указанием реквизитов действующего решения (распоряжения) о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
2. Копию договора с проектной организацией, осуществляющей авторский надзор за производством работ;
3. Копию договора подряда на производство работ;
4. Журнал производства работ;
5. Акты освидетельствования скрытых работ.

Оформление акта на ранее выполненные без разрешения работы (если такое разрешение требуется) допускается при представлении технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ, оформленного проектной организацией - автором проекта дома. В этом случае не требуется представлять документы перечисленные в пунктах 2,3,4.

Срок Предоставления государственной услуги Принятие решения о согласовании либо об отказе в согласовании:

В случае если переустройство и (или) перепланировка осуществляется в соответствии с типовым проектом 35 дней
в случае если помещение является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия 35 дней
20 дней во всех остальных случаях
10 дней Оформление акта о завершенном переустройстве и (или)перепланировке

Ответственность владельцев помещений

Лицо несет предусмотренную законодательством ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по исковому заявлению Мосжилинспекции может принять решение:

В отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа
Кодекс РФ об административных правонарушениях - Глава 7, Статья 7.21

Нарушение правил пользования нежилыми помещениями

Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования - влечет наложение административного штрафа.(по состоянию на 01.01.2014 года штраф на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей).
КОАП г. Москвы - Статья 9.12
Мосжилинспекция и Управление Федеральной службы судебных приставов по Москве подписали соглашение о взаимодействии. Согласно этому соглашению, к лицам, не исполнившим решение суда по устранению последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки, применяются меры по ограничению их выезда за границу.

Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.

В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.

Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.

Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:

Непредоставления полного пакета необходимых документов;

Предоставления документов в ненадлежащий орган;

Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.

23. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Статья 29. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа, выданного органом, проводящим согласование), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в данный орган.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переоборудованным состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии, что жилое помещение не приведено в прежнее состояние, принимает решение:

В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок. Если ситуация не изменяется, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции - восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения - что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

• замена газовых плит на электрические;
• перенос сантехнических и газовых приборов;
• переоборудование санузлов;
• реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
• прочее.

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

• Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
• Обустройство лестниц.
• Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
• Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
• Переустройство пола.
• Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
• Остекление балконов.
• Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
• Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
• Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
• Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
• Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

• возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
• замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
• обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
• улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

• если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
• если затрудняется доступ к коммуникациям;
• если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
• если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
• если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
• если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
• если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
• если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

• заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
• оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
• проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
• технический паспорт на жилое помещение;
• документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
• заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

• паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
• юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
• описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
• перечень документов, которые прилагаются к иску;
• дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

• технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
• заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
• заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
• документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

• управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
• центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
• экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

• обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
• обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
• равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
• восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
• обеспечение сохранности жилого фонда;
• контроль за целевым использованием помещений.

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

• утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
• правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
• правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
• утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
• правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

В обиходе часто работы по переустройству также называют пе­репланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.

Переустройство — установка, замена или перенос инженер­ных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический па­спорт жилого помещения.

• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разгра­ничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетент­ные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые. относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанав­ливаться региональными властями.

Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обяза­тельно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ

В каждом регионе согласованием перепланировки и переу­стройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. На­пример, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.

В любом случае узнать, кто именно занимается этими во­просами можно в своей администрации.

УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?

Согласование может быть уведомительным и разреши­тельным.

При уведомительном порядке человек уведомляет ответ­ственный орган уже после того, как сделал работы, заранее раз­решение получать не нужно.

Например, в большинстве регионов в таком порядке регистри­руются:

• перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• типовое остекление лоджий и балконов;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на пере­крытия дома;
• разборка ненесущих перегородок (за исключением межквар- тирных);
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и другие.

Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает

подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывает­ся проект предстоящих изменений. Только после того, как упол­номоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет при­ступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделы­вать заново.

• Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие не­сущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

• установка и перестановка газовых приборов с прокладкой до­полнительных труб;
• замена кухонных плит одного типа на другой (например, элек­трическую вместо газовой);
• перенос ванных комнат и туалетов;
• устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;

• разборка ненесущих перегородок, воспринимающих допол­нительную нагрузку (так называемых разгружающих перегоро­док);
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрыти­ями;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, кры­шах);
• устройство балконов, лоджий и террас;
• объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями и другие.
• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В лю­бом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать само­вольными.

Если же требовалось предварительное разрешение, а вы про­вели работы без него, первым делом обратитесь в контролиру­ющий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попро­бовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

• Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО

Работы, которые не признаются перепланировкой или переу­стройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:

• косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных по­крытий стен, полов, потолков;
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

• замена инженерного оборудования аналогичным по параме­трам (без перестановки);
• перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и другие.

ПОД ЗАПРЕТОМ!

А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не полу­чится взять разрешение. В региональных законах могут устанавли­ваться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:

• образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
• оборудование уборной и ванной (или душевой) непосред­ственно над жилой комнатой или кухней (исключение — размеще­ние на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
• перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на лоджии и балконы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем го­рячего водоснабжения и отопления;
• ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• устройство проемов и ниш в стенах-пилонах, стенах-диа­фрагмах, колоннах, в местах связей сборных элементов стен;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Также не получится согласовать и другие работы, которые ве­дут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочно­сти и устойчивости несущих конструкций здания.

• П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологи­ческие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
• П. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартир­ные»
• Пп. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентя­бря 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм техниче­ской эксплуатации жилищного фонда»

Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников. \

А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципа­литет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, по­требуется согласие всех остальных жильцов, даже вре­менно отсутствующих.

КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмо­трена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

• Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонаруше­ниях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвра­щена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:

• собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с тор­гов и выплатят прежнему собственнику выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры;
• с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и высе­лить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ