Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты. Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия. Коммерческая недвижимость - это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.

Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.

Критерии привлекательности

Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:

1. Месторасположение - наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
2. Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
3. Современный интерьер помещений - наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.

Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, - это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй - на строительные и ремонтные работы, а третий - на построение бизнеса.

Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.

Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:

• 1 путь - улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
• 2 путь - перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
• 3 путь - бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.

Офисная недвижимость

Офис - это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.

Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.

Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.

Складская недвижимость

Склады, складские комплексы и помещения - это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.

Склад - это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.

Торговая недвижимость

Торговые объекты - это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом - эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы - это, несомненно, целая наука.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости - очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты - офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» - это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации - в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

• наличие центральной системы управления зданием;
• возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
• современные системы пожарной безопасности;
• высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
• два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
• современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
• высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
• планировка этажа открытая;
• шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

• величина торговых площадей;
• зона охвата торгового центра;
• состав арендаторов;
• специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

• целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
• тип торгового центра;
• состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

• микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
• окружной торговый центр (Community Shoping Center);
• региональный центр (Regional Center);
• суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух - на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

• близость основных транспортных артерий;
• возможность адаптации под любые виды товара;
• высокая скорость оборота;
• гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» - это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения -- промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

1. Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) -- это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для осуществления, множеству розничных, причем не только торговых операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипермаркеты и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет -- это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не м нее 1 тыс. м 2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет -- это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м 2 , расположенный, как правило, в отдельном здании, редко -- в составе; МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг -- это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью 1 менее 1 тыс. м 2 , предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие, не подпадающие под вышеприведенную классификацию форматы -- ритейлпарк. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейлпарк представляет собой единое строение -- комплекс 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются: минимальная площадь общего пользования -- вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города в первую очередь в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. При строительстве ритейл-парка наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Этот формат получил распространение в Западной Европе, США (под названием "Пауэр-центр") в 1980-1990-х гг.

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где, как музейные редкости.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта -- главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них считаются следующие:

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяет Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В C = 3*,D = 1*);

система корон -- в Великобритании;

система разрядов -- на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый. Существуют и другие классификации.

В Российской Федерации существуют гостиницы класса люкс, него класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует 3 класса: экономический, средний и первый, или высший, присутствуют элементы "звездной" системы в соответствии с ГОСТ Р. 506459-4.

Гостиницы экономкласса ("три звезды"), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на командированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, Двухместных номеров не менее 80%. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В "трех звездах" клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы "три звезды" предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне от 1300 до 6 тыс. руб./сутки.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц, где унифицирован уровень сервиса, дизайн номеров, общая система бронирования. Вплоть до того, что в холлах отелей будут распылять одни и те же духи, а из динамиков звучать одинаковые мелодии.

Присвоение звезд гостиницам осуществляется после проведения экспертизы.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурно-досуговые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и другие развлекательные объекты.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC). Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров ("офисных центров") Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию, на основе которой составлена табл. 2.1.

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произведена модернизация.

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить:

с низкой арендной ставкой;

с возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

с возможностью использования складских помещений завода;

с близостью офиса к собственному производству, складу, гаражу.

Таблица 2.1

Классификация офисных помещений

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи -- отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг -- отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели, обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладаю целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т.д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса авто любителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, т.е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи -- помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов ВПГ -- это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка -- здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, -- это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупается (арендуется) прежде всего, для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательных природных воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо "с точностью до наоборот":

явно ограничено предложение хорошо расположенных "новых" объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода , для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

• Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
• Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
• Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

• Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
• Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования . Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

• Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
• Существует риск повреждения.
• Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы , от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

• Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
• Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
• Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно .

Кто может быть собственником таких помещений?

Собственником таких помещений могут быть:

1. Юридическое лицо.
2. Физическое лицо.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида , но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

• Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
• Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
• Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
• Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
• Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в .

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства .

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

• Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
• Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
• Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

• Отсутствие трафика покупателей.
• Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно .

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в .

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать .

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

Различия между ними можно выделить следующие:

1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ .

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать .

Налогообложение

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

• Пожара.
• Кражи.
• Взрыва.
• Затопления.
• Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание , внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать .

Управление

Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход . Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.