Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

В одном из писем читатели спрашивали у нас, в какую организацию можно пожаловаться на председателя ТСЖ, чтобы провести проверку его деятельности? В большинстве случаев под проверкой деятельности председателя подразумевается именно её финансовая составляющая. О ней-то мы и поговорим.

Для начала давайте вспомним, что по Жилищному кодексу, члены товарищества собственников жилья и собственники помещений в доме имеют право ознакамливаться с протоколами заседаний и заключениями ревизионной комиссии товарищества.

Члены ревизионной комиссии избираются общим собранием членов товарищества не более, чем на 2 года. При этом члены правления товарищества не могут входить в состав ревизионной комиссии. Не реже одного раза в год комиссия проводит ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключение по результатам проверки годовой финансовой отчетности. Кроме того, комиссия представляет собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Общее собрание членов ТСЖ рассматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии и утверждает заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годовой финансовой отчетности.

Если по каким-то причинам ревизионная комиссия не предоставляет отчетов или вы не особо им доверяете, то действуйте в соответствии с законом. Будет лучше, если при этом вы привлечете на свою сторону опытного юриста. И помните, что общее собрание – великая сила. Кроме того, по Жилищному кодексу, это ещё и орган управления товарищества.

Инициируйте внеочередное собрание, на котором большинством голосов примите решение о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, либо решение о внеплановой проверке товарищества налоговой инспекцией. Письмо с решением направьте председателю ТСЖ лично или по почте, или же начальнику ФНС по Вашему району, в зависимости от того, какое именно решение вы примите. Результатом проведения проверки налоговой инспекцией будет акт. Помимо этого, юристы одного из ЖСК советуют, как вариант, обратиться в аудиторскую компанию. Стоить, конечно, это будет дороже, но и дело пойдёт гораздо быстрее.

В случаях, когда у вас имеются доказательства преступной деятельности со стороны председателя ТСЖ, вы можете обратиться с заявлением на имя начальника управления внутренних дел по своему району. Если же исполнитель (как правило – участковый уполномоченный) отказывает в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления, вы можете обжаловать это решение в суде.

Цветущие клумбы во дворе, чистый подъезд, исправно работающие лифты и отсутствие неожиданных статей расходов в квитанциях, – так должно работать идеальное ТСЖ. Однако нередко жильцам многоквартирных домов приходится сталкиваться с нерадивостью председателя и правления ТСЖ. В этой статье мы расскажем о том, как проконтролировать работу товарищества собственников жилья.

ТСЖ является общественной организацией, поэтому государство осуществляет лишь номинальный контроль, следя, чтобы деятельность товарищества соответствовала целям, ради которых оно создавалась. Фактический контроль за хозяйственной деятельностью ТСЖ ложится на плечи его непосредственных участников. Если среди членов ТСЖ найдется группа инициативных жильцов, они могут сделать деятельность организации достаточно прозрачной, и не последнюю роль в этом играет метод аудиторских проверок и ревизии.

Это тревожное слово «проверка»

Ревизия . Проверить, куда уходят отданные жильцами деньги, если мусор не вывозится неделями, а из крана давно пропала горячая вода, может ревизионная комиссия. Она формируется выборным путём, и стать её участником может любой жилец дома. Формирование комиссии происходит на общем собрании, из числа членов ТСЖ или членов их семей. Срок полномочий надзорного органа - два года. Важно отметить, что председатель ТСЖ и члены правления не имеют права вступать в ревизионную комиссию. Одна из задач, ложащихся на плечи ревизоров, состоит в проверке финансовой деятельности ТСЖ:

• Проверка смет доходов и расходов, отчетности;
• Анализ банковских выписок, кассовых отчетов, расходования поступивших денежных средств;
• Проверка тарифов на оплату коммунальных услуг и жилья;
• Анализ распределения экономии, вырученной от оплаты за коммунальные услуги.

По результатам проверки комиссией составляется отчет о деятельности ТСЖ. Справиться со сложной бухгалтерской и юридической работой под силу только специалисту - именно поэтому желательно, чтобы в состав комиссии входили профессиональные экономисты, финансисты и аудиторы. Впрочем, если среди инициативных жильцов дома таковых не нашлось, можно решить проблему просто - пригласить независимых аудиторов.

Аудит . Аудиторская проверка подразумевает привлечение к работе специалистов сторонней аудиторской компании на основании договора. Один или несколько аудиторов подробно изучают представленные документы, берут пояснения у руководства ТСЖ. После проверки жильцы получают оформленный соответствующим образом отчет и аудиторское заключение. В нём детально описаны выявленные нарушения, приведены замечания и рекомендации. Как показывает практика, к аудиторской проверке жильцы прибегают гораздо чаще, чем к ревизии. Аудит позволяет доверить сложную работу профессионалам и получить полную картину финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.

ТСЖ может сделать жизнь в вашем доме более комфортной, однако, как известно, без труда не выловишь и рыбку из пруда. Чтобы правление ТСЖ выполняло свои обязанности в полной мере, а председатель не пытался положить лишний рубль себе в карман, необходима инициатива и постоянный контроль со стороны жильцов. К тому же не всегда плохие показатели работы ТСЖ свидетельствуют о безалаберности его руководителей. Возможно, правление просто взяло на себя чересчур много обязанностей, с которыми не может справиться. А значит, требуется Ваша помощь.

Если в ходе проверки выяснилось, что управление неэффективно, возможно, есть смысл доверить дело профессионалам из управляющей компании. На управляющие органы товарищества в этом случае будут возложены только контрольные функции и отчетность перед другими членами ТСЖ.

И ещё один совет напоследок: исходите из положений устава. Систему контроля правления ТСЖ лучше всего предусмотреть ещё на стадии разработки устава. Например, в нём будет полезно предусмотреть пункт о том, что заключать договора от имени всего товарищества председатель и члены правления могут только по общему решению. Меры по установлению порядка отчетности и информирования жильцов также позволят предупредить возможные конфликты с правлением.

Подведём итоги:

1. Продумайте систему контроля за ТСЖ ещё на стадии формирования устава.
2. Эффективно контролировать ТСЖ помогут ревизионная комиссия и независимые аудиторы. Выберите тот вариант, который наиболее подходит вашему товариществу. Проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ рекомендуется проводить регулярно - раз в год.
3. Помните, что ознакомиться с отчетами ревизоров и аудиторов имеют право все собственники.
4. Если правление ТСЖ не располагает необходимыми профессиональными навыками, вы вправе инициировать обращение к услугам управляющих компаний. На сегодняшний день на рынке работает множество профессионалов в этой области.

Методика аудита некоммерческих организаций – товариществ собственников жилья должна разрабатываться аудиторской организацией для систематизации подходов к организации проверки. Данная методика может быть использована как основное руководство по проведению аудита и других некоммерческих организаций в сфере ЖКХ. Аудиторские фирмы, проводящие проверки, могут использовать данную методику при разработке внутрифирменных стандартов и руководств, устанавливающих обязательные к использованию общие и специфические принципы и подходы к аудиту в сфере ЖКХ.

Структурно методика включает в себя несколько разделов (рис. 16.1). В разд. I методики представлен подготовительный этап, в разд. II – "Сбор информации и аудиторских доказательств, систематизация материалов проверки" описаны некоторые технические аспекты практического применения положений и подходов методики, методические подходы к сбору аудиторских доказательств, разд. III раскрывает подходы к оценке результатов аудита.

Рис. 16.1.

В ходе подготовительного этапа наряду с выполнением обычных для любой проверки работ по составлению плана, программы, письма согласия о проведении проверки, составления и подписания договора выполняются работы, которые отличаются в зависимости от того, какая проверка – первичная или повторная. При первичной проверке следует провести предварительную оценку деятельности, согласовать условия проверки. При повторной проверке необходимо ознакомиться с материалами предыдущей проверки, оценить, как проведены исправления и внедрены рекомендации аудитора. Источниками информации являются сметы текущего и прошедшего периода, расчеты доходов и расходов, регистры аналитического учета, аналитические регистры, отчетность, нормативные акты.

Особый раздел проверки – проверка обоснованности смет доходов и расходов товариществ собственников жилья и их выполнения . При расчете доходов от реализации услуг используют муниципальные тарифы.

Даже при отсутствии у ТСЖ коммерческой деятельности образуется экономия средств примерно в размере 10% годовой совокупной платы жильцов. Для дома в 450 квартир это около 800 000 руб. Аудитору следует дать заключение об оптимальности установления платы для собственников жилья, эффективности использования временно свободных средств. В частности, необходимо установить, приносят ли доход временно свободные средства, где они хранятся, оптимальны ли условия для их хранения и обеспечения доходности.

В ходе проверки смет ТСЖ аудиторы как независимые профессионалы проверяют бухгалтерскую отчетность, осуществляют экспертизу платежей и взносов членов ТСЖ на предмет экономической обоснованности статей расходов, проводят консультации по бухгалтерскому, налоговому, управленческому учету, правовым вопросам.

Особый раздел проверки составляет аудит доходных источников ТСЖ, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ состоят:

• из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг;
• доходов от хозяйственной деятельности;
• прочих поступлений.

Аудитору следует проверить законность осуществляемой ТОК предпринимательской деятельности. Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ вправе вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. При этом законодательством РФ установлены ограничения на предпринимательскую деятельность отдельных видов НКО. В частности, перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, закрыт и включает в себя:

• обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Аудитор проверяет и точность налогообложения прибыли, так как ТСЖ является плательщиком налога на прибыль на основании ст. 246 НК РФ. С этой целью целесообразно квалифицировать перечисленные выше виды доходов для целей налогообложения прибыли. Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом п. 2 ст. 251 НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, таких как целевые поступления из бюджета бюджетополучателям, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Аудитору следует проверить точность отнесения к целевым поступления на содержание товарищества и ведение ею уставной деятельности доходов ТСЖ. В частности, к не учитываемой при налогообложении прибыли могут быть отнесены вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Особое внимание необходимо обратить на то, что взносы должны быть осуществлены в соответствии с законодательством РФ. Аудитор устанавливает, все ли взносы, уплачиваемые членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме), являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению. С этой целью целесообразно проверить правильность оформления вступительных и иных взносов членов ТСЖ, обязательных платежей. Несмотря на то что деятельность по управлению домом, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества является уставной для ТСЖ, обязательные платежи не могут быть признаны целевыми поступлениями на содержание НКО и ведение уставной деятельности, так как перечень целевых поступлений закрытый и не предусматривает таких доходов, как обязательные платежи членов ТСЖ.

Аудитору следует проверить обоснованность внесения членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, установленных органами управления ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, которые могут быть классифицированы как обязательные платежи, взносы, но не как вступительные или членские взносы. Требуется установить порядок формирования и размер таких платежей и взносов членов ТСЖ, определяется ли он органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления (п. 1 ст. 157 ЖК РФ). Плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг.

Из законодательного определения ТСЖ следует, что ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, поэтому ТСЖ оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по его управлению и эксплуатации. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не пожелают вступить в ТСЖ, то с ними закон обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (н. 2 ст. 138 ЖК РФ). В соответствии с этими договорами собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Такие поступления можно однозначно квалифицировать как выручку от оказания услуг ТСЖ. Более того, указанные платежи для организаций – собственников помещений в доме будут являться расходами по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль. При этом их нельзя учесть на основании пп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ как целевые членские взносы в НКО.

Аудитор должен осуществить проверку элементов обязательных платежей членов ТСЖ с точки зрения налогообложения доходов ТСЖ по входящим в него элементам (плата за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги). При этом аудитору следует иметь в виду, что услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются теми видами хозяйственной деятельности, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ разрешено вести ТСЖ. Поэтому признание дохода ТСЖ в виде платы за содержание и ремонт в качестве налогооблагаемой выручки от реализации представляется правомерным и справедливым. Но при этом ТСЖ вправе учитывать в составе расходов обоснованные и документально подтвержденные затраты, связанные с содержанием и ремонтом имущества, что и следует проверить аудитору.

При проверке платы за коммунальные услуги следует иметь в виду, что ТСЖ, созданное для обеспечения эксплуатации дома, само не предоставляет коммунальные услуги, а заключает с коммунальными организациями договоры в интересах собственников помещений и является лишь посредником в передаче денег организациям ЖКХ, которые оказывают коммунальные услуги жильцам. Товарищество оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства. Аудитору следует выяснить, отражено ли в уставных документах, что ТСЖ занимается именно сбором и направлением денежных средств на обслуживание дома, а не оказанием коммунальных услуг. Так как ТСЖ не оказывает услуг, то не возникает доход, подлежащий налогообложению. Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Выступая лишь транзитной организацией, ТСЖ не получает экономической выгоды.

Следует проверить объемы денежных средств, взимаемых с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги. При это надо иметь в виду, что если взимание средств осуществляется в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, то эти суммы не учитываются в составе доходов ТСЖ для целей налогообложения прибыли. Однако в случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода ТСЖ.

Функциями ТСЖ являются планирование, организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома, в связи с этим при проведении проверки отчетности следует проаудировать точность формирования резерва на проведение ремонта многоквартирного дома, установить порядок планирования и расходования средств. Аудитор должен установить, составляется ли смета на капитальный ремонт, как регулируется порядок образования резервного фонда на ремонт, имеется ли решение общего собрания членов ТСЖ, к компетенции которого отнесены данные вопросы в соответствии с жилищным кодексом (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, так как затраты на ремонт дома могут быть учтены только после фактического их осуществления на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и реализацией.

Особый раздел проверки составляет аудит доходов от сдачи общего имущества в аренду, внаем и их использование. Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, сдавать в аренду часть земельного участка, подвальные помещения, если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что эти доходы относятся к внереализационным (п. 4 ст. 250 НК РФ) и подлежат налогообложению.

Следующим разделом проверки должны стать вопросы проверки налогов. Особый статус ТСЖ обусловливает специфику обложения НДС. Возникновение объекта обложения этим налогом зависит от квалификации деятельности ТСЖ в качестве оказания услуг. Управление домом, содержание, ремонт общего имущества квалифицируются как оказание услуг, что вызывает обязанность исчисления и уплаты НДС.

При проверке НДФЛ следует иметь в виду, что товарищества, от которых налогоплательщики получили доходы, являются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать и уплатить суммы НДФЛ.

Если товарищество нанимает физические лица по трудовым и гражданско-правовым договорам, то следует проверить правильность обложения налогом данных выплат. В частности, выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые за счет членских взносов, платежей жильцов, подлежат обложению страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования.

Аудиту следует установить наличие зарегистрированных на ТСЖ транспортных средств, проверить точность обложения их транспортным налогом.

Товарищество собственников жилья не является собственником жилого фонда многоквартирного дома, так как квартиры принадлежат их собственникам, поэтому правовые основания начисления ТСЖ налога на имущество отсутствуют.

Кроме того, ТСЖ вправе перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если уровень доходов не превысит установленный уровень.

Аудитор должен выделить среди доходных статей бюджета ТСЖ облагаемые и не облагаемые налогом на прибыль поступления. Следует иметь в виду, что налогоплательщик – некоммерческая организация вправе при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывать доходы, относимые п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям, если данные поступления получены безвозмездно, носят целевой характер, используются ТСЖ по целевому назначению. Причем целевые поступления должны быть использованы либо на содержание данной ТСЖ, либо на ведение его уставной деятельности.

Важным условием освобождения целевых поступлений от налогообложения налогом на прибыль является организация раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений, что следует проверить в ходе аудита. Если при проверке аудитор обнаружил нарушение хотя бы одного из названных выше условий, то доход, полученный налогоплательщиком, не относится к целевым поступлениям и должен быть включен в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

На заключительном этапе устанавливается наличие аудиторских доказательств по всем этапам аудита, формируется мнение аудиторской организации о достоверности отчетности, осуществляется подготовка аудиторского заключения для клиента, письма о результатах проведения проверки.

При наличии ошибок в пределах уровня существенности аудиторская фирма принимает решение о выдаче модифицированного условно-положительного аудиторского заключения. В случае если уровень выявленных ошибок превышает объявленный в плане уровень существенности, то аудитору рекомендуется составлять отрицательное аудиторское заключение с приведением в нем фактов, которые привели к такому выводу (нарушение законодательства, невыполнение правлением возложенных на него задач по управлению и содержанию многоквартирного дома и др.). Оформление отказа от выражения мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества может быть при неполном представлении документов и бухгалтерских данных по аудируемому периоду.

Аудитору необходимо представить доказательства, что товариществу не грозит банкротство или другие серьезные обстоятельства, которые являются несовместимыми с продолжением его деятельности. Проверку следует проводить в соответствии с Федеральным правилом (стандартом) аудиторской деятельности № 11 "Применимость допущения непрерывности деятельности аудируемого лица".

Специфика каждого мероприятия методики закреплена в стандарте "Цели и основные принципы, связанные с аудитом отчетности товарищества собственников жилья".

Аудиторская проверка должна быть спланирована на основе достигнутого аудиторской фирмой понимания ТСЖ. В ходе планирования целесообразно не только составить типовой план и программу проверки, но и определить специфические проблемы, которые следует разрешить в ходе проверки, такие как: соблюдение законодательства по социальным гарантиям жителям, особенно по категории социально незащищенных (многодетным семьям, инвалидам, пенсионерам); учет, налогообложение целевых средств; использование экономических возможностей товарищества по формированию дополнительных источников для финансирования уставной деятельности товарищества за счет доходов от сдачи имущества, земли, стен, крыши в аренду; точность налоговых расчетов; защита имущественных и налоговых льгот, предоставляемых законодательством РФ.

Выборные органы управления ТСЖ несут ответственность за точность и обоснованность информации, представляемой в бухгалтерской отчетности, налоговых расчетах. Помимо требования о необходимости исполнения законодательства по учету, налогам, правление товарищества обязано выполнять уставные требования по защите имущественных интересов собственников жилья, представлять собранию собственников подробный отчет о своей деятельности, подтвержденный аудитором.

Проведение аудиторской проверки не освобождает руководство ТСЖ от ответственности за выполнение присущих ему обязанностей и функций, предусмотренных уставом товарищества, что регламентируется стандартом аудиторской деятельности "Права и обязанности аудиторских организаций и экономических субъектов".

Положения Закона № 307-ФЗ об ответственности аудиторской организации за формирование и выражение профессионального мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества в соответствии с уровнем существенности целесообразно дополнить требованием о необходимости выражения объективного мнения о выполнении требований устава товарищества по защите законных имущественных интересов собственников жилья.

Товарищество собственников - организация, выполняющая ряд важных функций. Сотрудники и члены правления ТСЖ занимаются сразу несколькими видами деятельности, чтобы поддерживать многоквартирный дом в отличном состоянии.

Такое объединение является некоммерческой организацией. Несмотря на то, что практически каждое ответственное лицо имеют доступ к финансам и имеет возможность ими распоряжаться, сообщество функционирует не с целью обогащения, а ведет стабильную деятельность по управлению ресурсами фонда на благо жильцов.

В задачи ТСЖ входит грамотное и честное управление многоквартирным домом. В некоторых случаях такая организация имеет возможность получать денежные ресурсы с помощью ведения предпринимательской деятельности или при участии в государственной программе, однако все вырученные денежные средства должны направляться на улучшение условий жизни собственников, а не для личного обогащения членов правления или определенных участников кооператива.

ТСЖ - юридическое лицо. Данная организация обязана выплачивать налоги, так как при осуществлении своей деятельности использует труд наемных работников. Открыть ТСЖ может любое сообщество жильцов. При выборе методов управления денежным фондом желательно удостовериться в наличии компетентных и заинтересованных в благоустройстве дома участников.

Финансовая

В обязанности ТСЖ входит ежемесячный сбор установленного заранее количества денежных средств собственников . Данное мероприятие необходимо для поддержания жилого дома и прилегающей к нему территории в оптимальном состоянии.

Чтобы увеличить бюджет, можно сдавать в аренду общие помещения, которые не используются собственниками. Подобные решения могут принимать члены правления, однако перед этим они обязаны посоветоваться с владельцами жилой недвижимости на общем собрании.

Хозяйственная

Основной вид деятельности ТСЖ - направление финансовых средств на проведение текущего ремонта, постройку важных для собственников дополнительных сооружений . В задачи организации входит своевременное погашение коммунальных платежей, ликвидация всех задолженностей, оплата труда работников и фирм, с которыми заключены соответствующие соглашения.

Важно не только поддержание презентабельного внешнего вида дома, но и обслуживание коммуникаций, систем, важных для жильцов.

За сотрудниками ТСЖ закрепляются определенные обязанности, включая мелкие ремонтные работы, уборку территории, содержание в оптимальных условиях зеленых насаждений, если таковые имеются, а также контроль за выполнением важных функций.

Другие типы работ

Среди важных обязанностей ТСЖ выделяются такие виды деятельности:

1. Рациональное использование финансового фонда, направление денежных средств на нужды строения. Если члены правления не могут справиться с данной функцией, собственники при наличии доказательств нарушений могут поднять вопрос о пересмотре кандидатур председателя и других сотрудников, так как грамотное распоряжение денежными средствами является основополагающим предназначением ТСЖ.

   Все финансы, получаемые при оплате жильцами назначенных взносов, должны использоваться для осуществления текущих расходов, поддержания эксплуатационных характеристик всех элементов сооружения, включая лифты, технические устройства.

2. Контроль за соблюдением правил эксплуатации нежилого фонда. Члены правления должны проследить, чтобы общественные помещения не только использовались по назначению, но и содержались в чистом, опрятном виде.

   При согласии остальных жильцов некоторые помещения можно сдавать в аренду. При этом необходимо заключить договор, не допускающий осуществления противозаконной деятельности или порчи строения во время эксплуатации арендованного имущества.

3. Осуществление строительных работ по мере необходимости, используя свободные денежные средства фонда. Нередко решения о постройке дополнительных объектов, реставрации старых принимается на общем собрании жильцов. Первоначальная смета составляется председателем, членами правления или ответственными за это лицами.
4. Своевременная уборка, очистка помещений. Сотрудники ТСЖ должны не только ежедневно поддерживать порядок во всех принадлежащих кооперативу объектах, но и проводить сезонные работы.
5. Уборка прилегающей к дому территории. В обязанности правления входит наем работников для систематической очистки дорог, тротуаров, специальных зон, включая парковку и детскую площадку.

Какие органы контролируют обязанности организации?

Существуют специализированные государственные органы, в задачи которых входит проведение проверок при возникновении сомнений в правильности, рациональности деятельности ТСЖ:

• Налоговая инспекция. Данная организация систематически проверяет отчисления налоговых взносов по любым операциям, связанным с финансовыми средствами, включая оплату труда работников.
• Жилищная инспекция. Проводит проверки деятельности членов правления ТСЖ, чтобы оценить законность действий при решении хозяйственных вопросов. Целью данной организации является выявление нарушений или ошибок правления. При проведении проверок оценивается эффективность действий сотрудников ТСЖ, а также оправданность трат на осуществление ремонтных и строительных работ.

Важно! В некоторых случаях проверки проводит прокуратура, однако обычно данная организация контролирует действия правления только при поступлении обоснованной жалобы от жильцов.

Жилищная инспекция

Данная организация имеет полномочия на проведение проверки деятельности ТСЖ. Обычно наблюдение за деятельностью товарищества собственников проводится при выявлении фактов недобросовестности или растраты денежных средств . Нередко участники объединения самостоятельно сообщают в данную службу свои подозрения по поводу необоснованной траты финансовых средств или сокрытия доходов.

Прокуратура

При поступлении обоснованной жалобы на деятельность сотрудников ТСЖ прокуратура выделяет сотрудников для проведения проверки. Чтобы работники прокуратуры обратили внимание на конкретную жалобу, в ней необходимо подробно рассказать о нарушении прав жильцов со стороны правления ТСЖ. Можно указать как факт систематического отклонения от установленных правил, так и единоразовое грубое нарушение.

Аудит

Если жильцы многоквартирного дома заметят, что данные в платежных документах не соответствуют смете , выразят обоснованные подозрения по факту воровства или растраты, они могут воспользоваться услугами аудита. Проводить данное мероприятие можно как по инициативе группы жильцов, так и при соответствующем решении жилищной инспекции.

Если вы подозреваете, что правление конкретного товарищества собственников занимается недопустимыми видами деятельности, можно проверить онлайн, дозволено ли конкретной организации выполнять определенные действия или на данный момент сотрудники используют полномочия незаконно.

1. Следует зайти на сайт ОКВЭД , определить конкретный город, ввести название организации.
2. При необходимости добавить специфическую информацию.
3. Найдя интересующее ТСЖ, можно увидеть весь список допустимых для данного объединения видов деятельности.

Пошаговая инструкция проверки

Каждый участник ТСЖ, является клиентом данной организации , имеет возможность проинспектировать деятельность ее сотрудников. Одним из наиболее популярных вариантов контроля является создание ревизионной комиссии в соответствии со статьей 150 ЖК РФ.

Статья 150 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
   • проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
   • представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
   • отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В состав данной комиссии входят жильцы, не состоящие в правлении ЖСК. Ревизионная комиссия имеет возможность контролировать деятельность участников правления, однако не может повлиять на окончательно принятые решения.

Внимание! Если участники полагают, что не могут самостоятельно провести проверку или уже выявили факт правонарушения, необходимо направить жалобу в прокуратуру, Госжилинспекцию или Роспотребнадзор. Данные органы наделены полномочиями для контроля за деятельностью юридических лиц.

В зависимости от типа правонарушения, можно выбрать наиболее подходящую организацию для подачи жалобы:

Если для осуществления ремонта или выполнения других функций были использованы услуги субподрядчиков, узнать официальную информацию о таких компаниях можно через ЕГРП. Если есть сомнения в честности правления ТСЖ, нужно заказать аудиторскую проверку, при которой выявляются факты превышения полномочий, растраты и присвоения денежных средств.

Причины возбуждения уголовного дела

Существуют факторы, руководствуясь которыми можно ходатайствовать о возбуждении уголовного дела:

• Нарушение прав жильцов или выполнение действий, не соответствующих законодательству. В первую очередь судом рассматриваются дела, при которых действия правления и других сотрудников ТСЖ причинили значительный вред жильцам многоэтажного дома или стали причиной убытков для собственников.
• Ведение официально незарегистрированной деятельности. В связи с неуплатой налогов за полученные доходы ответственность наступает для всех лиц, имеющих отношение к правонарушению.

Заключение

При обнаружении противозаконных действий правления, факта присвоения денежных средств необходимо проверить ТСЖ. Уполномоченные организации выяснят перечень нарушений, определят ответственность для виновников. При обращении в прокуратуру, жилищную или налоговую инспекцию можно выяснить причину плохого качества обслуживания жилого строения, предотвратить дальнейшие правонарушения.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ является обязательным условием существования товарищества жильцов. После получения свидетельств на право собственности на квартиру наступает период решения бюрократических вопросов. Главным из них является формирование и официальное признание нового товарищества собственников. Как любое юридическое лицо, вновь созданный коллектив подлежит аудиту ТСЖ по установленным правилам.

Создание юридического лица начинается с определения способа управления новостройкой. Грамотный выбор управляющей компании необходим для контроля за внешним видом домовладения, своевременной замены и ремонта внутридомового оборудования, уборки прилегающей территории и многих других функций. Жильцы, выбирая управление, должны вовремя оплачивать предоставляемые услуги и соблюдать условия соглашения.

Большинство владельцев квартир не принимают участие в формировании юридической базы коллектива, не приходят на общие собрания и возлагают важную миссию на граждан с более активной позицией. Жилищное законодательство позволяет выбрать управляющую компанию удобным для собственников способом и затем пользоваться установленными правилами.

Первой организационной формой является выбор существующей управляющей компании, обслуживающей другие дома. Новоселы имеют право и возможность ознакомиться с деятельностью компании, прислушаться к отзывам уже пользующихся услугами граждан. Чаще всего жильцы приходят к выводу, что предоставляемые услуги не отвечают требованиям по качеству, материальное вознаграждение не оправданно завышено и может быть гораздо меньшей суммой.

Второй и наиболее востребованной организационной формой является товарищество собственников жилья. Граждане самостоятельно решают финансовые вопросы и проблемы, возникающие в период существования дома. Жильцы создают и входят в состав правления, участвуют в формировании тарифов на оплату услуг. Собственники напрямую заинтересованы в сохранении здания и коммуникаций, проведении капитальных ремонтов и экономии собираемых средств.

Грамотная организация позволяет осуществлять наиболее эффективную схему управления, экономить средства граждан и содержать жилище в надлежащем виде. В новостройках большинство жителей являются активными людьми, среднего и молодого возраста.

Такой контингент вполне может разобраться в тонкостях ЖКУ, создать и контролировать выбранное из числа владельцев правление. Перед созданием ТСЖ необходимо ознакомиться с особенностями данной схемы управления.

ТСЖ является многофункциональной организацией, которой законом разрешено участвовать в нескольких видах юридической деятельности. Организация по сути является некоммерческой структурой. Поэтому существует запрет на использование собранных средств на проведение коммерческой деятельности. Оплата услуг обеспечивающих организаций должна идти непосредственно согласно заключенным договорам.

Имея значительные средства на расчетных счетах, у правления ТСЖ может возникнуть желание направить деньги на финансовую деятельность, даже в открытых целях, без преступных намерений. Это невозможно, ведь основой деятельности является содержание дома, не более того. Являясь юридическим лицом, товарищество оплачивает налоги, предоставляет рабочие места на постоянной и временной основе, должно подвергаться проверке финансово хозяйственной деятельности ТСЖ.

Нарушения, выявленные при аудите надзорными органами, приведут к административному наказанию самого юридического лица и конкретно виновных лиц. Перед созданием собственного управления необходимо взвесить все существующие правила и установки по ведению отчетности и грамотной деятельности.

Финансовая составляющая деятельности ТСЖ

Сбор и контроль за средствами жильцов составляет основу финансовой составляющей ТСЖ. Правление должно оплачивать предоставляемые услуги, ежемесячно переводя со своих счетов средства по договору, собранные жильцами. Законным является возможность сдавать в аренду подсобные помещения третьим лицам с разрешения собрания членов. Вырученные средства идут на расчетный счет организации и используется на возникающие нужды и потребности.

Хозяйственная форма работы

Основным направлением работы созданного товарищества является осуществление хозяйственных работ. Обслуживание дома, прилегающей территории и поддержание порядка являются главной задачей управления. Ежедневно требуется уборка, мелкий ремонт и замена вышедшего из строя оборудования, вывоз мусора и реагирование на заявки жителей. Жильцы обращаются к управляющему по поводу замены сантехники, отопления, установки счетчиков и других рабочих моментов, которые должны решаться оперативно.

Каждое хозяйственное направление имеет утвержденный код в государственном классификаторе. Затраты на конкретные работы указываются в бухгалтерской отчетности по кодам, и проверяются при аудите ТСЖ контролирующими органами.

Наиболее часто встречающиеся коды выполненных работ:

• 70.32.1 означает управление эксплуатацией жилой части дома. Сюда относятся все работы и услуги, направленные на поддержание домовладения в необходимом состоянии;
• 70.32.2 управление нежилыми помещениями, в том числе арендные отношения или необходимый ремонт, например, в подвальных помещениях. Содержание нежилых помещений включает в себя чердаки, повалы, подсобные площади, находящиеся на балансе товарищества;
• 45.25 строительные работы, которые производятся на территории и внутри здания. На протяжении существования ТСЖ не однажды придется достраивать и перестраивать общественные помещения;
• 74.70.1 уборка территории, в том числе ежедневные работы по внутреннему поддержанию чистоты;
• 90.00.03 уборка прилегающей территории, мусорной площадки, детского городка, стоянки автомобилей. Уборка снега, подметание, кошение травы и чистка урн.

Могут использоваться другие, дополнительные коды, если возникнет необходимость по ходу осуществления деятельности ТСЖ.

Деятельность организации жителей обязательно контролируется несколькими государственными органами. После создания и постановки на учет юридического лица обязательными становятся проверки налоговой инспекцией. Налоговые сотрудники проверяют финансовую отчетность, в том числе обязательные отчисления за нанятых работников.

Важную роль выполняет жилищная инспекция, проверяющая хозяйственную деятельность товарищества. Контролю подвергаются все выполняемые работы и покупаемые услуги. Работы должны выполняться по существующим нормативам и регламенту. Эта надзорная организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки. Недобросовестность и халатность в осуществлении хозяйственной деятельности приведет к административному штрафу юридического лица и непосредственно ответственного руководителя работ.

Прокуратура инспектирует товарищество, реагируя на жалобы граждан. Проверка инициируется по поступившему заявлению, если его примут в работу. Заявление должно содержать доказательства правонарушений в ТСЖ, требующих вмешательства надзорного органа.

Аудит деятельности ТСЖ

Проверка деятельности может быть проведена самими жильцами (выбранными представителями) или жилищной комиссией. Проверка соответствия финансовых затрат и подтверждающих документов проводится планово или при возникновении подозрений на злоупотребления правления.

Если у члена товарищества возникло желание проверить, имеет ли ТСЖ право заниматься данным видом деятельности и какие подтверждения есть в отчетных документах. Можно воспользоваться интернет ресурсом, содержащим сведения по государственному классификатору ОКВЭД. Данные по допустимым видам деятельности покажут, на что тратятся средства жильцов. Для аудита ТСЖ по интернету необходимо зайти на сайт классификатора, ввести требуемые данные и узнать какие виды деятельности допустимы в конкретном случае.

Основания для уголовного преследования

Ситуации, при которых открывается уголовное дело, связаны чаще всего с нарушением прав членов товарищества. Это могут быть финансовые, налоговые или жилищные нарушения против интересов одного или группы жильцов. Проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ может выявить налоговые нарушения в значительных размерах, что также подпадает под уголовное преследование.

Воровство общественных денег может осуществляться систематически или единовременно. Недобросовестные члены правления во главе с председателем всячески препятствуют проведению проверок. Собственники квартир могут выбрать независимую аудиторскую компанию, имеющую положительную репутацию. Осуществить проверку необходимо с соблюдением установленных правил, чтобы действия невозможно было опротестовать.

Если факт использования средств не по назначению будет подтвержден, то члены товарищества имеют право обратиться в прокуратуру с заявлением. Допустимо проведение процедуры медиации, результатом которой станет возврат средств, заплаченных за услуги ЖКХ.

Создание ТСЖ является сложным мероприятием, требующим правовых знаний и практического опыта.

Для открытия, реорганизации или закрытия товарищества необходимо воспользоваться услугами профильных юристов. Это позволит значительно сократить время прохождения бюрократических установок и получения юридического статуса.

Это важный служебный пост, который требует правовых знаний и умения работать с коллективом. С управляющим заключается гражданско-правовой договор, он является наемным работником. Трудовой обязанностью управляющего является административные функции, организация необходимых работ и руководство обслуживающим персоналом.

Заключается трудовой договор, в котором перечисляются обязанности работника. От административных качеств управляющего во многом зависит благополучие собственников жилья и качество проживания в доме. Составить грамотный договор необходимо, прописав права и обязанности сторон, указав оплату труда и условия расторжения договора. Договор может быть срочным и заключаться на определенный период, и бессрочным соглашением сторон.

Обязательная документальная база

Плановая и внеплановая проверка имеющейся отчетности проводится по установленным правилам. Являясь юридическим лицом, ТСЖ должно вести нормативные документы и подавать обязательную отчетность.

Комплект документов включает в себя:

• устав товарищества;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• выписка из налогового учета;
• свидетельство на земельную недвижимость;
• учет в социальном, пенсионном и статистическом органе;
• результаты собрания членов товарищества.

Информация учитывается в особом журнале, обязательно наличие печати организации, разработанных бланков для выдачи справок.

Документы для локального пользования товарищества:

• список членов и договор с каждым из них;
• штатное расписание наемных работников;
• лицевые счета собственников квартир;
• бухгалтерская отчетность.

Каждый член товарищества имеет право провести аудит ТСЖ, затребовать для ознакомления устав, свидетельство о государственной регистрации и информацию о финансовых делах многоквартирного дома. Управляющий обязан проводить объяснительные беседы с каждым членом товарищества, предоставлять отчетность и отчитываться в доходах и расходах. С такими же вопросами владелец жилплощади может обратиться к председателю.

Если устное обращение не приводит к желательному результату, то необходимо подать письменный запрос и зафиксировать заявление в книге входящей корреспонденции.

Кроме необходимых проверок финансово хозяйственной деятельности, члены товарищества могут обратиться к управляющему или председателю за необходимыми справками. Основными запросами являются справка о составе семьи или о прописанных на площади жильцах. Справки выдаются всем жильцам, необязательно членам товарищества. Если необходимо внести изменения в паспортные данные, также можно обратиться в правление ТСЖ.

Потребуется несколько дней, чтобы решить вопрос с регистрацией, внесением изменений в паспорт. Обычно процедура занимает три дня, выполняется управляющим или ответственным сотрудником правления. Кроме справок, правление выдает квитанции на оплату жилплощади, членских взносов, парковочных мест, охраны территории. Квитанции выдаются в виде, утвержденном на собрании членов, бланки должны быть зафиксированы в документах товарищества.

Документооборот товарищества строго установлен в нормативных документах и законодательстве. При возникновении сомнений в правильной деятельности правления ТСЖ, гражданин может инициировать проверку всеми допустимыми способами. При наличии доказательной базы возможно обращение в судебные инстанции для защиты своих интересов.

Проверки управляющих компаний и ТСЖ