Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

• она противоречит законодательству страны;
• выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
• одна из сторон является недееспособной;
• одна из сторон является несовершеннолетней;
• она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

• одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
• купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
• введение в заблуждение;
• применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно , возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества (ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить (ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

• несовершеннолетние дети;
• бывшие супруги;
• получатели ренты;
• неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт приема-передачи недвижимости и т.д.

1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
3. Квитанция по оплате пошлины.
4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

• факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
• если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.

1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
• Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
• Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
• Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный ​супруг может подать иск );
• — в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

587 ГК РФ). С момента получения документа о регистрации сделки покупатель начинает законно владеть недвижимостью, а продавец – полученными взамен деньгами.

Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты

• При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
• Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств () либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
• При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ненадлежащий пакет документации или сомнительная правоспособность объекта и сторон сделки не допускают регистрацию купли продажи, признавая договор недействительным.

Расторжение договора, или его оспаривание – гражданская процедура, направленная на отмену правовых последствий , следующих за его заключением. Допускается при условии, что договор был заключён надлежащим образом и по сути выступает правоспособным документом. Этим процедура оспаривания отличается от признания договора недействительным или ничтожным (ст. 166 , 167 ГК РФ). Подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте , а из вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления.

Нормы оспаривания договора регулируются статьёй 450 ГК РФ и следуют из обязательств сторон, включённых в положения купчей. Если стороны обязались исполнить установленные договорённости, но не исполнили их или исполнили ненадлежащим образом, возникают условия, допускающие прекращение правовых отношений.

Кто может обжаловать?

Продавец вправе инициировать оспаривание сделки :

1. Если им не были получены деньги в полном объёме, указанном в положениях купчей на квартиру. То есть по той или иной причине контрагент уклоняется от предоставления оплаты, или её недоимки.
2. Если новый собственник не вступает в фактические права. То есть, отказывается от подписания акта приёмки жилого помещения, или не вселяется в него.

У покупателя таких причин может возникнуть значительно больше. В их числе:

Перечисленные причины могут признаваться правомерными только при условии, что в положения купчей внесены пункты, подтверждающие их отсутствие. На этом основании делаются выводы о недобросовестности контрагента и нарушении имущественных прав взыскателя. Их актуальность отменяется:

1. Если договором не обещано тех преимуществ, на которые притязает инициатор его расторжения, даже если это представляется очевидным.
2. Когда актом приёмки указывается на имеющиеся недочёты в состоянии помещения (или иные), что существенно повлияло на стоимость квартиры.

Ошибка в составлении

Не может служить причиной расторжения техническая ошибка, допущенная при составлении договора, если она не явилась нарушением интересов одной из сторон. В этом случае составляется , исправляющее ошибку. Соглашение подаётся в регистрирующий орган и корректирует правоспособность сделки .

Серые схемы

Недобросовестные действия контрагента нередко становятся осознанными, заведомо спланированными мошенническими уловками. Они могут иметь различные нюансы, но общие схемы одинаковы. При покупке квартиры от застройщика чаще всего используются следующие:

Подставные компании формируются также на вторичном рынке, это так называемые «чёрные риэлторы» , преступные действия которых отличаются особым цинизмом в отношении участников сделки. Здесь широко применяются:

1. Продажи несуществующего жилья, или не принадлежащей продавцам недвижимости по поддельным документам.
2. Недобросовестно полученные генеральные доверенности, по которым незаконно сбывается недвижимость.
3. Получение аванса или задатка от покупателя, с последующим исчезновением. Иногда – заключение купчей и получение расчёта по договору, с исчезновением по пути к отделению Росреестра.
4. Под видом технической ошибки в предмете договора, продаётся совершенно иной объект с существенно ухудшенными техническими и кадастровыми характеристиками.

Перечисленные случаи допускают оспаривания сделки, но зачастую виновники их заключения не оставляют своих достоверных контактных данных.

ВАЖНО : Исковое производство допускается только в том случае, когда известны паспортные данные ответчика и место его проживания или регистрации.

Сроки исковой давности

Согласно общим нормам сделку можно оспорить в течение года . Срок отсчитывается с того момента, когда был заключён договор, или когда пострадавшая сторона узнала о нарушении собственных имущественных интересов, но не позже, чем через 3 года после подписания купчей.

Если производство дела инициировано притязаниями на жильё со стороны третьих лиц, оспаривание допускается в течение трёх лет с момента завершения регистрационной процедуры. Через 3 года срок исковой давности заканчивается (ст. 196 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как отменить?

В первую очередь нужно выписать претензии, которые потерпевшая сторона предъявляет в качестве причин для расторжения . Далее нужно сверить их с положениями договора, экземпляр которого был получен после регистрации сделки, выписать отдельно и отметить:

• положения, которые требовались к исполнению;
• которые не исполнены полностью или частично;
• исполнены недобросовестно.

Нарушения договорённостей, указанных в тексте непротиворечиво и не допускающих интерпретации, следует подтвердить документально.

Сбор доказательств

По каждому установленному нарушению договорённостей нужно собрать официальные бумаги , которые будут служить обоснованием позиции пострадавшей имущественно стороны. В зависимости от ситуации, в их числе могут быть:

1. Выписки из поквартирной книги или акты управляющей компании о проживании прежних хозяев на отчуждённой жилплощади.
2. Справки из ЖЭУ, заключения эксперта о технических нарушениях.
3. Документы из банка, или из Службы судебных приставов, кадастровая справка об обременении, в случае залога или обременений.
4. Решение органа опеки и попечительства, если сделка нарушила права несовершеннолетних или недееспособных лиц.
5. Иные документальные подтверждения, исходящие из претензий пострадавшей стороны.

Если речь идёт об отсутствии оплаты или передаточного акта – этот факт указывается в исковом заявлении и рассматривается со слов пострадавшей стороны. Доказать неправомерность обвинений должен контрагент сделки.

ВНИМАНИЕ : Судебное производство не назначается, если не предприняты попытки внесудебного урегулирования вопроса.

Досудебное урегулирование

Инициатор расторжения сделки официально обращается к контрагенту с претензионным письмом, в котором указывает пункты и факты не исполненных им обязательств, уведомляя о необходимости прекращения действия договора по соглашению сторон или в судебном порядке путём оспаривания. Составленное письмо лучше всего отправить почтой :

Полученные квитанции об отправке и уведомление о получении письма станут доказательством проведения процедуры. Если будет получен ответ с согласием, контрагенты аннулируют сделку, составив новый гражданско-правовой договор купли продажи, на основании которого объект возвращается прежнему собственнику. При отсутствии ответа в течении месяца, или его отрицательном характере, можно подавать иск.

Куда обращаться?

Подсудность данного вопроса относится к суду общей юрисдикции первой инстанции, которым выступает районный суд по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого возник спор (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Если регистрация ещё не завершилась, требуется её приостановить подачей заявления в Росреестр.

Составление заявления

Исковое заявление составляется истцом по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). После составления «шапки» и наименования документа в нём указывают:

1. Характеристики приобретённой (проданной) квартиры, реквизиты договора.
2. Основания, по которым сделка оспаривается. Приводятся цитированием из текста документа, с обоснованием их недобросовестного исполнения (не исполнения).
3. Перечень доказательств, подтверждающих заявленное в иске. Здесь же даются ссылки на свидетельские показания лиц, готовых подтвердить правомерность взыскания.
4. Ссылка на источники законодательства, допускающие прекращение последствий сделки.
5. Просьба к суду о признании иска, двусторонней реституции и внесении соответствующих сведений в Росреестр.

В заключение ставится дата и подпись истца, даётся перечень приложений.

Двусторонняя реституция – мера, принимаемая после признания договора недействительным, которая выражается в возвращении сторонам полученного по сделке и приведение имущественных дел в состояние, существующее до начала заключения договора.

• Сроки

  Исковое производство продолжается не более двух месяцев, если не потребуется отложить заседание для проведения дополнительных мероприятий. Если процедура регистрации ещё не завершена, а приостановлена, по справке из суда приостановка продляется до трёх месяцев. На основании принятого решения, договор вступает в силу или проводится двусторонняя реституция.

  СОВЕТ : В течение 10 дней после получения выписки из решения суда допускается его апелляция в областном или кассационном суде.

  Как себя обезопасить от мошенничества?

  Чтобы избежать рисков, покупателю предварительно нужно проверить правоспособность продавца и убедиться, что объект принадлежит именно ему . Так как мошенники зачастую выставляют к показу не принадлежащие им квартиры, нужно проверить всю документацию, которая должна представляться в оригиналах. Дубликаты правоустанавливающего документа или его нотариально удостоверенная копия вкупе с генеральной доверенностью должна вызвать несомненное опасение.

  При работе с компаниями посредниками, нужно посмотреть их учредительную документацию и лицензии на право заниматься данным видом деятельности. А так же обязательно выйти на официальный сайт компании и запросить в поисках сведения о компании и её сотрудниках.

  Для того чтобы договор можно было оспорить, нужно выписать и сохранить паспортные данные собственника или представительствующего лица. Дополнительные гарантии представит нотариальное удостоверение или титульное страхование купли продажи .

  Полезное видео

  Смотрите видео о признании договора купли-продажи квартиры недействительным:
  

  – это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения. Подробно об этой процедуре, а также как — читайте на нашем сайте.

  Заключение

  При не исполнении положений договора, его допустимо оспорить. Для этого пострадавшая сторона собирает доказательства, проводит попытку досудебного примирения, и подаёт исковое заявление. По решению суда сделка признается недействительной.