Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Что важнее всего при покупке квартиры? Заработать денег? Найти идеальный вариант? Главное − не попасть в лапы мошенников! Каждый год десятки тысяч россиян покупают, продают, наследуют, меняют и дарят жильё. Потенциал рынка недвижимости огромен − здесь крутятся серьёзные деньги, активно совершаются сделки и, конечно, кормятся аферисты. Долгожданное приобретение квартиры может обернуться кошмаром, если новый владелец будет витать в облаках и не проконтролирует процесс купли-продажи. Прежде чем мечтать о новоселье и выбирать обои, убедитесь в юридической чистоте сделки. Ключевой момент при профилактике мошенничества − проверка родословной квартиры. Процесс можно поручить риэлтору, но лучше сделать всё самому. Тем более, теперь это проще простого: Росреестр выдает справки по недвижимости в режиме online. На официальном портале организации покупатель может быстро получить важнейшие сведения о своей новой квартире.

Риски при покупке квартиры – что может омрачить новоселье

К сожалению, аферисты не дремлют − в сфере недвижимости существуют десятки вариантов мошенничества с жильём. Основной риск, который подстерегает покупателей квартиры на вторичном рынке, − оспаривание прав собственности на объект. Человек заключает сделку, получает документы на квартиру, делает ремонт… А через несколько месяцев выясняет, что он не единственный законный хозяин своих стен.

Ситуация с оспариванием прав на квартиру может возникнуть:

• при спорах между наследниками;
• при разделе имущества между супругами;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
• если продавец будет признан недееспособным;
• в квартире прописан заключенный;
• в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
• квартира в залоге или на неё наложен арест.

[…] Порядочных покупателей часто подводит излишняя доверчивость: они полагаются на интуицию и впечатления от личного общения с продавцом или риэлтором и проверяют документы невнимательно, «по верхам». Не забывайте, некоторые проблемы видны только если копнуть глубже! У владельцев квартиры могут быть настоящие документы о собственности и очень честные глаза, а квадратные метры при этом сданы в аренду на 25 лет или находиться под арестом. Кроме того, покупатели часто беспечно рискуют, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой. В перспективе такая покупка может обернуться целым комплексом проблем − от административных штрафов и принудительного ремонта до продажи жилья с торгов. При этом изначально люди либо не сверяют реальную конфигурацию жилья с техническим паспортом, либо получают от продавцов поддельный документ, либо просто не задумываются о последствиях такого приобретения.
Конечно, если перестройка минимальная, на неё можно закрыть глаза: объединение крошечной ванны и туалета в один просторный санузел или снос встроенного шкафа не вызовет серьёзных нареканий у контролирующих органов. Однако некоторые типы перепланировок не будут узаконены никогда, а их внезапное обнаружение грозит владельцу квартиры большими проблемами. Так, строго запрещено демонтировать несущие стены, размещать санузлы или кухни над жилыми комнатами, объединять балкон с комнатой или использовать балконы и лоджий не по назначению (например, переносить туда кухню). Если подобное изменение плана квартиры вскроется, нового собственника жилья обяжут восстановить всё за свой счёт. А в случае отказа − выселят владельца и продадут квартиру с торгов.

Проверка документов − как обезопасить себя от мошенников

Первым делом при покупке недвижимости проверяются правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности на квартиру. Но кроме этого есть ещё один документ, который обязательно нужно изучить покупателю, − выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Выписка – это та самая родословная квартиры, где отмечаются все переходы права собственности, разбирательства или аресты. Хронология ведётся с 1998 года, когда был создан реестр. Если квартира не числится в ЕГРП, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть с юридической точки зрения эти квадратные метры абсолютно «чисты». В этом случае истинные права продавца можно проверить, подав запрос в департамент жилищной политики.

В выписке из ЕГРП указывается:

• кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
• назначение объекта недвижимости;
• площадь;
• адрес;
• сведения о правообладателе;
• вид зарегистрированного права;
• зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
• ФИО или наименование лица, запросившего выписку.

Из реестра будет видно, какие манипуляции совершались с недвижимостью. Если вы обнаружите в истории квартиры любые споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. Российское законодательство устанавливает трёхлетний срок давности для признания сделок недействительными. Если положенное время уже прошло, прежние владельцы не смогут предъявить претензию на квадратные метры. Покупать «спорную» квартиру до истечения этого срока опасно, даже если продавец покажет покупателю судебное решение, подтверждающее его права. Мошенники прекрасно умеют подделывать такие документы: в отличие от свидетельства на право собственности постановление суда печатается на обычном принтере.

Не забывайте − ценность имеет лишь свежая выписка из ЕГРП. Если продавец пытается предъявить документ прошлогодней давности, анализировать его не имеет смысла − за это время данные могли поменяться много раз. Лучше всего самостоятельно заказать выписку на сайте Росреестра www..

Другие важнейшие сведения, которые можно запросить в Росреестре, − назначение недвижимости (жилое помещение или нет), точный адрес и графическое расположение комнат. Покупатель может самостоятельно убедиться в том, что у квартиры есть кадастровый паспорт. Это особенно важно при покупке вчерашних новостроек − паспорт подтверждает, что перед вами завершенный объект, прошедший госприёмку, а не недострой. Также план квартиры поможет потенциальному владельцу жилья убедиться, что ванная, кухня и несущие стены находятся на своих местах.

Что должно насторожить − признаки мошенничества с жильём

Очевидные проблемы с квартирой вроде наложенного ареста или несоответствия сведений о собственнике данным Росреестра сразу бросятся в глаза покупателю при знакомстве с выпиской. Однако профессиональные риэлторы выделяют ещё ряд признаков, которые намекают на возможное мошенничество с недвижимостью.

Покупателя должно насторожить:

Сомнительное завещание
Если квартира досталась в наследство или была подарена продавцу посторонним лицом (не родственником) и продаётся в спешке, велика вероятность, что это мошенническая схема. В ближайшие три года могут объявиться законные владельцы и потребовать вернуть жильё через суд.

Квартира переходит из рук в руки

Стоит насторожиться, если за короткий срок недвижимость несколько раз сменила владельцев. Во-первых, проблема может быть в самой квартире − некие особенности эксплуатации, которые делают жизнь в этих стенах невыносимой. Во-вторых, таким путём мошенники часто «отмывают» квадратные метры, которыми завладели преступным путём.

Странное поведение продавца

Очень неприятные сюрпризы связаны с возможной «недееспособностью» продавца. Если собственник ведёт себя явно неадекватно или старается продать жильё как можно быстрее по сильно заниженной цене, это может обернуться проблемой. Стоит также насторожиться, если владелец очень пожилой человек, а сделку контролирует риэлтор − без участия родственников. Впоследствии члены семьи могут признать прежнего владельца недееспособным и попытаться аннулировать сделку, у них есть такое право по статье 177 Гражданского кодекса. Покупателю разумнее перестраховаться и найти другую квартиру, чем стать жертвой семейной драмы.

Практика показывает: учитывая реалии российской правоохранительной и судебной системы, покупателю нужно быть очень внимательным на стадии подбора квартиры, тщательно подстраховаться и всё перепроверить. В случае непредвиденных сложностей, вернуть деньги будет очень тяжело, а время и нервы точно никто не компенсирует. Если вы всё же стали жертвой мошенников, немедленно подавайте заявление в прокуратуру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше найти квалифицированного юриста − это повысит шансы на успех.
Автор: Дарья Сергеева

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

• Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
• Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
• Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
• Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
• Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
• Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
3. Военнослужащие по призыву.
4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Покупка квартиры для будущего собственника - ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять - проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин - например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
4. права других лиц на квартиру;
5. наличие обременений - залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
7. информация в целом о доме - год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку - для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Первый этап - проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, - свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь . Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры . В них нередко прописываются условия сделки - нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах . Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап - проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП . В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Третий этап - проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения . Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное - несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам .

Четвертый этап - проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник - продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека - попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца - может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент - дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап - проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения . Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние , на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами - в полном объеме.
3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи . Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
4. Квартира, приобретенная в браке, - это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы - повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Юридическая проверка квартиры при покупке. Где осуществляется юридическая проверка квартиры, для чего она необходима и как наиболее быстро ее провести.

Проверка юридической чистоты квартиры является важным этапом заключения сделки при покупке имущества. Как правильно его осуществить?

Юридическая проверка квартиры при покупке – на что обратить внимание

При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.

Юридическая чистот а – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.

Для этого требуется:

проверить права продавца на недвижимость;

посмотреть, кто прописан в имуществе;

удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;

осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Юридическая проверка квартиры – где осуществлять

Перед совершением купли-продажи недвижимости (например, квартиры), потенциальный покупатель должен удостовериться в чистоте сделки. Проверку имущества предлагается провести через:

- «Госуслуги»;

Сайт Росреестра;

Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.

Официальный сайт Госреестра и юридическая проверка квартиры

Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей .

Действовать при проверке квартиры на юридическую чистоту требуется так:

1. Открыть сервис.

2. Заполнить форму.

3. Оплатить услугу.

Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.

Ему необходимо подготовить:

квитанцию об плате пошлины;

свидетельство о праве на имущество.

Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.


Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).


Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.


Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.