Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Последнее обновление: 05.12.2018

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и . И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре . В отличие, например, от , который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке ).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии ). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации .

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома ), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера , и после регистрации изменению не подлежит . Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного ).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ , Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1 ).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго ), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2 ). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра ).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору ) по закону производится тоже только после его регистрации (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут , которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке ).

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика ), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например ), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1 ):

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
• о данном проекте строительства дома;
• заключение контролирующих органов о соответствии Застройщика требованиям ФЗ-214;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже ).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.48, ФЗ-218 .

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих ), Застройщик обязан сделать отчисления в единый , в размере 1,2% от цены каждого договора (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – .

Но есть исключение ! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд .

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2 ):

• Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
• Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
• Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
• Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки ).
• Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта ).

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (Откроется в новой вкладке.">п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику , то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже ).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика , и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров , которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
   — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
2. Оплата госпошлины за регистрацию
   — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра , в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
   — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
   При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
4. Получение документов после регистрации
   — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.28, ФЗ-218).

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик ), можно выполнить одно из следующих действий:

• Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
• Самостоятельно заказать в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна ). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке . Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
• Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – . В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку ) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения» ). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка ).

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры ). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации ), и нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку ), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации» . Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше ).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ , и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право ст.9 ФЗ-214 ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

С 2014 года регистрация ДДУ носит обязательный характер. Для дольщика на сайте Росреестра запущена электронная услуга мгновенной проверки. В случае, если полученные данные неудовлетворительны, гражданин имеет возможность получить более точные данные путём получения выписки из реестра недвижимости в электронном виде или бумажном, с печатью Росреестра.

С 2014 года у сторон договора долевого участия (ДДУ) появилась обязанность проходить процедуру регистрации. Покупка жилья путём заключения указанного соглашения, несмотря на риски, остается популярной и на сегодняшний день. Чтобы не стать «обманутым дольщиком», нужно выполнять нехитрые правила , в том числе проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра.

Способы проверки регистрации договора

Дольщик подписывает с застройщиком 3 экземпляра договора. Представитель застройщика самостоятельно относит документы в или Росреестр. Участие приобретателя недвижимости в этом процессе не требуется. Как правило, на практике застройщик не бегает с каждым новым соглашением, а копит некоторое их количество и все вместе передает в регистрирующий орган. Поэтому узнавать о возникновении зарегистрированных прав на приобретаемый объект рекомендуется не сразу.

Актуальную информацию о проведении необходимых юридически значимых действий госорганом гражданин, заключивший договор долевого участия, может узнать:

• через получение выписки из ЕГРН;
• в режиме онлайн на портале ФРС (rosreestr.ru.).

Получение выписки в бумажном варианте

Для тех, кто больше доверяет бумажным документам или не имеет доступа в интернет, предусмотрен вариант непосредственного обращения в отделение регистрирующего органа или совершение тех же действий посредством многофункциональных центров (МФЦ). Разница заключается лишь в сроке изготовления документа.

Таблица 1. Сроки и документы для заказа выписки в МФЦ и Росреестре

Квитанцию об оплате госпошлины за выдачу информации закон предоставлять гражданина в обязательном порядке не требует, однако по собственной инициативе заявителя приложить её не запрещается.

Получение бумажной выписки происходит в месте подачи заявки, если, по желанию гражданина, подавшего заявление, она не направляется ему почтовым отправлением. Также Росреестр предусмотрел и курьерскую доставку за отдельную плату.

Получение выписки в виде электронного документа

Такая госуслуга, как предоставление выписки в электронном виде на сайте госоргана (иконка в виде распахнутой книжки «Получение сведений из ЕГРН»). После заполнения всех необходимых граф нужно отправить запрос и ждать на электронную почту код и образец реквизитов для оплаты. С момента перевода денег статус заявки изменится, что означает ее передачу в работу.

В виде документа в формате PDF выписка придет на указанную электронную почту. Её стоимость ниже бумажного аналога, всего 250 рублей – за выписку о правах на объект и 300 руб. – за расширенную версию. Время оформления – всего 3 дня.

На официальном сайте госоргана, осуществляющего регистрацию, случаются сбои и технические работы. Если нет времени ждать, можно воспользоваться предлагаемой помощью сторонних сайтов, предлагающих заказать выписку. В любом поисковике при запросе «выписка из ЕГРП» их выпадает множество. Некоторые имеют схожее название с сайтом rosreestr.ru.

Заказ с помощью этих «клонов» имеет свои плюсы:

1. Анкета для запроса проще для заполнения, чем на вышеупомянутом сайте.
2. Время ожидания готового результата меньше, колеблется от получаса до 1 часа.
3. Перечень способов оплаты больше (например, электронные деньги принимаются не только с платежной системы Киви, но и PayPal, и WebMoney).
4. Стоимость услуги аналогична.

Проверка через сайт Росреестра

На портале rosreestr.ru. запущен сервис, позволяющий провести проверку ДДУ в Росреестре. В самом низу главной страницы есть пункт «Электронные услуги и сервисы». Там необходимо выбрать в левой колонке значок домика «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В графу кадастровый номер земельного участка вписать номер из договора (см. в пункте про предмет). Если на руках заключенного соглашения нет, то кадастровый номер можно получить на открытых сервисах. В частности, он будет отображаться на публичной кадастровой карте .

После написания номера участка навести курсор на кнопку «Сформировать запрос» и далее на графу «Адрес». Отобразится информация по искомому участку, там нужно навести и кликнуть по графе «Права и ограничения». После этих действий на экране монитора загрузится список всех обременений, в том числе договоры, поставленные на учёт в Реестре недвижимости. Когда номер договора будет совпадать с тем, что указан в перечне ограничений, поводов для беспокойства нет. Он зарегистрирован, поскольку источник полученных данных – это ЕГРН. К слову, расторжение договора также отображается в выписке.

Плюсы возможности проверить ДДУ через интернет в Росреестре заключаются в следующем:

• она абсолютно бесплатна для заявителя;
• время получения информации минимально.

Но можно назвать и минусы проверки:

• может не отображать актуальных данных;
• в периоды сбоя или обновления сайта работа затруднена, данные представляются в искаженном виде;
• нет поиска по номеру, присвоенного регистратором.

Если отсутствуют данные о регистрации ДДУ

Если проверка в Росреестре проведена, а номер в появившемся перечне не находится, то есть вероятность, что регпалата ещё не успела провести регистрационные действия. Нужно посмотреть графу, где указана дата обновления. Проведение необходимых действий регистратором происходит от пяти до девяти дней, а данные вносятся в реестр еще позже.

Обратите внимание! Для собственного спокойствия лучше будет запросить выписку из ЕГРН, она более содержательна, чем форма мгновенной проверки .

Если в полученном документе данные о зарегистрированном соглашении также будут отсутствовать, нужно уточнить у своего застройщика, зарегистрирован ли им договор долевого участия в Росреестре. При уклонении представителей застройщика от разговора или невнятном объяснении причин задержки передачи для проведения регистрационных действий лучше это сделать в письменном виде.

Бывают неприятные ситуации, когда приходит отказ в процедуре совершения юридически значимых действий, поскольку на объект уже есть зарегистрированные ограничения в пользу другого лица.

В случае предоставления застройщиком данных о направлении на регистрацию (на руках есть расписка в получении пакета документации), а также при предъявлении экземпляра соглашения с отметкой о прохождении процедуры и присвоенным регистратором номером нужно уточнять сведения в Росреестре.

Для чего еще необходимо проверять регистрацию

Если приобретение квартиры происходит не напрямую через застройщика, а путём переуступки прав на неё (цессия), то лицу, приобретаемому право требования, до подписания соглашения и внесения денежных средств необходимо проверить данные. К сожалению, по фамилии гражданина поиск на rosreestr.ru осуществить невозможно.

Есть только вариант – по номеру договора провести проверочные мероприятия по ранее описанным вариантам. Если окажется, что договор не зарегистрирован, то заключение соглашения об уступке прав невозможно, а в случае подписания оно будет признано недействительным со всеми вытекающими неприятными последствиями.

Регистрация договора долевого участия в строительстве – это мера, направленная на защиту прав дольщика. Она гарантирует ему права на покупаемый объект недвижимости и защищает от произвола застройщика и его недобросовестности. Чтобы избежать потери своих денежных средств, необходимо контролировать правильность оформления документов.

Как заказать выписку из ЕГРН на сайта Росреестра смотрите в видео

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
31 декабря 2017 .

Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.

Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!

Обращение в государственную организацию

Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.

При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.

Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в .

Порядок регистрации договора долевого участия

Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.

Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.

Например:

Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.

В строительстве

Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.

Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.

На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.

В Росреестре

Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.

Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.

Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.

Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.

Срок

В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.

В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.

Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.

С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.

Проверка процедуры

Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:

1. Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
2. Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.

Стоимость операции

Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.

Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.

Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.

Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.

Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.

Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.

В сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.

Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.

В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2019 году.

Оплата пошлины

Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:

• через банк;
• через терминал;
• с помощью онлайн-банкинга.

Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.

Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.

Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.

Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.

В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.

Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.

Получение пакета бумаг

Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.

Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.

Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.

В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.

Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.

Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.

После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки или выписку из ЕГРП.

Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.

Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.

На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.

Нюансы предварительной сделки

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.

Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.

Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.

При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Такие как:

При подписании предварительного документа стоит понимать, что:

Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.

Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.

Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.

Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.

Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!

Большинство людей, узнавая все больше историй об обманутых дольщиках, по-прежнему не доверяют застройщикам и с большой осторожностью относятся к долевому участию. Конечно, стоит признать, что у них на то есть свои причины, так как несмотря на небольшие изменения в 214-ФЗ, риск остаться без жилья и денег до сих пор велик. Именно поэтому важно проявлять осторожность на всех этапах сделки с застройщиком. После подписания ДДУ необходимо проверить регистрацию в Росреестре. Делается это довольно просто и сделать это необходимо, так как регистрация делает договор долевого участия действительным.

Обращаем внимание, что сделка считается действительной не с момента подписания договора с застройщиком, а с момента регистрации сделки в Росреестре, поэтому оплату следует производить только после того, как вы будете на 100% уверены, что сделка зарегистрирована .

Регистрация ДДУ позволяет вам убедиться в том, что договор и документы прошли проверку, с документами на данный объект также все в порядке, договор соответствует 214-ФЗ. На зарегистрированном договоре должна находиться подпись и печать регистратора, а на обратной стороне должен быть регистрационный штамп.

В большинстве случаев за регистрацию отвечает застройщик, поэтому как только вас уведомили о регистрации договора, вы можете проверить ваш ДДУ двумя способами:

— Получить выписку из ЕГРН, обратившись в МФЦ или Росреестр.

— Через официальный онлайн-сервис Росреестра.

Если вы решили получить выписку, то для этого вам необходимо сделать запрос в Росреестр либо в МФЦ. Вам предложат написать заявление, оплатить госпошлину (200р) и предоставить паспорт, ДДУ (копию / оригинал).

Если вы все-таки решили воспользоваться онлайн-сервисом, то вам необходимо:

2. Внизу страницы выбрать: “Электронные услуги”.

4. Вводим необходимые данные и жмем на “сформировать запрос” и кликаем по объекту, который нас интересует.

5. В открывшимся окне выбираем строчку “Права и ограничения”, нажимаем на нее.

6. В открывшимся списке вам необходио найти ваш номер договора, если нашли – значит все в порядке, если нет, то ваш ДДУ не зарегистрирован, хотя вполне возможно, что именно ваш договор не внесли в список. Чтобы в этом убедиться, найдите строчку “Дата обновления информации”. В ней вы можете найти дату последнего обновления. Крайний срок внесения в список — 9 рабочих дней.

Если вам отказали в регистрации, это, как правило, означает, что либо не предоставлены все документы, либо они неправильно оформлены, либо поданы лицом, не имеющим на это права.

В случае отказа, вам обязаны отправить письмо с причиной отказа. Если считаете отказ неправомерным, можете обжаловать решение в суде, но предупреждаем, что процесс может затянуться.

Если договор не зарегистрирован, то вам необходимо связаться с застройщиком и выяснить, почему не зарегистрирован договор. Если вы не услышите адекватного внятного ответа, то это должно вас насторожить и заставить задуматься над вопросом: “А является ли застройщик благонадежным?” В таких ситуациях мы рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты.

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нашей статье мы разберемся, как происходит процесс госрегистрации и укажем на наиболее важные аспекты, которые следует иметь в виду на каждом этапе данного процесса.
На всякий случай, отметим, что информация по государственной регистрации актуальна для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено девять лет назад и позже, то есть после 1 апреля 2005 года. До этого регистрировать договоры по «долевке» было не обязательно.

Кто регистрирует договор долевого участия?

Государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.

Деятельность данной госструктуры регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами:

Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.

Также получить необходимые сведения о ведомстве можно на его официальном сайте – www.rosreestr .ru .

Готовим документы на регистрацию

Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков , остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.

Итак, в указанный перечень документов входит:

· документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;

Обратите внимание: в документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена.

· документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно).

Обратите внимание: формально, представление платежки по государственной пошлине – процедура на сегодняшний день необязательная. Но мы все же рекомендуем приложить этот документ. В противном случае, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Размер государственной пошлины на сегодняшний день составляет 200 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заметим, что для организаций аналогичный платеж составляет 4 тыс. руб.

Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В обмен на документы служащие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении. В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ):

· дата представления;

· перечень документов;

· Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;

· Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.

Получение документов из Росреестра

Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ . Они составляют:

· при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) – не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;

· при регистрации последующих договоров – не более 5 рабочих дней.

После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать. Для этого необходимо предъявить паспорт (либо соответствующую доверенность) и расписку о приеме документов.

В завершении следует обязательно осмотреть экземпляр договора – на нем должна быть специальная регистрационная надпись, которая удостоверяет, что соответствующая процедура была проведена. На это указывают пункт 1 статьи 14 , а также пункты 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Резюме:

1. Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
2. Для госрегистрации договора следует обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
3. Требование об обязательном предоставлении документа об оплате госпошлины исключено из действующего законодательства. Но мы советуем предоставлять платежку. Размер госпошлины – 200 рублей.
4. Сроки регистрации договоров долевого участия могут различаться: не более 18 календарных дней (при регистрации первого ДДУ по объекту) или не более 5 рабочих дней (при регистрации последующих договоров).