История развития ипотеки и ее правовая природа

Возникновение и история развития ипотеки

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит. В Вавилоне также существовало это понятие Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России / Отв.ред. Е.Б. Покопцева. М.: Изд-во ООО «Вершина», 2004. С.256. .

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве. При этом исходными конструкциями служили так называемая фидуция (fiduciae - сделка на доверии, доверительная сделка, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитора) и пигнус (pignus - неформальный залог, передача имущества во владение кредитору). При старейшей форме реального кредита у римлян, при fiducia, веритель, получая в виде обеспечения право собственности на определенную вещь, не лишался вследствие этого возможности осуществить требование, для которого был установлен залог.

Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве:

при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства;

в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга;

до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор;

если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало. Однако отсутствие регистрации прав отрицательно сказывалось на ипотечных отношениях. Кредиторы, принимая в залог имущество, не были уверены в чистоте прав на предмет залога.

Разнообразие видов залога было присуще также залоговому праву средневековой Европы и Руси. Ипотека по-прежнему означала залог под кредит, при этом залог был исключительно в виде недвижимого имущества.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.

Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты Радченко И.С. Просто о сложном. М.: Изд-во «ГроссМедиа», 2008. С.376. , происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора держателя грамоты как залогодержателя.

Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.

С целью дальнейшего повышения гарантий кредитора в залоговых правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. ввела безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На практике это привело к нежелательной тенденции, превращению залога в один из способов отчуждения имущества.

Со временем понимание залога несколько изменилось. Залогодержатель мог вступить во владение (в собственность) имением только с момента неисполнения должником основного обязательства. Указанные формы залогов с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность или во владение были обоснованы экономическим положением Руси, где неразвитость торгового оборота определяла в качестве основной ценности земледелие.

В 1714 году Петр Великий объединил поместье и вотчину под единым титулом недвижимых вещей. С 1737 года залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.

Банкротский устав от 19 декабря 1800 года запретил переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. До проекта Вотчинного устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства.

До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (в основном дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели.

В 1754 году был учрежден первый банк с отделениями в Петербурге и Москве. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Деятельность Ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в Ипотечный банк Грачев И.С. Ипотека в России: время требует правовых гарантий. М.:Изд-во «Аудитор», 1997 . С.36 .

Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении Правительства Российской империи средствами).

Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге.

Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений.

К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. На примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своей сути предъявительскими ценными бумагами. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.

Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение...

Ипотека в России и ее сущность

1.1 Зарождение института ипотеки Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э....

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок...

Ипотечное кредитования и перспективы развития

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н...

Особенности ипотечного жилищного кредитования

Понятие «ипотека» впервые появилась в Греции в начале VI в. до н. э. и было связанно с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 594 г. до н. э...

Особенности ипотечного кредитования в России. Ипотечный кредит - кабала или выгодное капиталовложение

Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что это очередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже не ставятся под сомнения. Однако, это далеко не так...

Развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков...

Электронные системы торгов

Зарождение ипотечного кредита. Эволюция ипотечного кредитования. История ипотеки в Европе. История ипотеки в США. Развитие инструментов рынка капитала.

История и эволюция ипотеки

Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

Введение

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

В монографии проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

§1.1. Зарождение ипотечного кредита .

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция .

Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.

Древний Рим .

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.

Средневековая Европа .

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

§1.2. Эволюция ипотечного кредитования .

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:

она стала применяться только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX веке .

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические особенности ипотеки в разных странах .

При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:

во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности;

в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

§1.3. История ипотеки в Европе .

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название "ипотека", как уже говорилось выше, возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования в различных странах мира представлен авторским коллективом книги "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой системы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первый профессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития - это нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии» .

Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

имением, поименованным и описанным в закладном листе;

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств и только в роли вещных должников;

По примеру Силезии в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты.

В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Например, образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по ценным ипотечным бумагам было предоставлено следующее кредитное обеспечение. Говоря современным языком, кредитное товарищество на период займа выступало гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило порукой данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог недвижимости являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу передача ценных ипотечных бумаг требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные бумаги, член Ландшафта, для приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал Ландшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства) производить опись имущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участка в продаже земель, чтобы не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью рынка капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного кредитования тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

1852 г . Франция . Credit Fonder de France .

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции, декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент - закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.

С закладкой экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов:

в каждом ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками;

существует система банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом.

1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках .

1 января 1900 г. вступил в силу Закон об ипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное место занимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса, разразившегося после периода грюндерства, были ликвидированы не только многие предприятия, но и 61 банк. Поэтому всё больше внимания уделялось выработке единых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных банках были провозглашены:

создание правовой среды для того, чтобы посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильное предложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для капиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, в городское и жилищное строительство;

создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;

защита интересов владельцев закладных листов и получателей ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаны основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

особые условия лицензирования ипотечных банков;

особый порядок государственного надзора за ипотечными банками;

принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;

принцип ипотечного покрытия с учётом как количества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;

предельный объём обязательств по закладным листам;

принцип конгруэнтности (сопоставимости);

залоговая стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;

предельная сумма (лимит) кредита на уровне 60% от залоговой стоимости объекта;

защита интересов заёмщиков;

обязательное внесение объектов, входящих в состав покрытия, в реестр покрытия;

задачи доверенного лица;

закреплённое в законе право держателей закладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка;

особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость и развитие системы закладных листов .

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя, как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г. в Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования ЕС к закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали вводить строгую специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных лицензий на право выпуска закладных листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должна учитываться в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается особый, выходящий за пределы общего банковского надзора, публичный надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейских странах современного законодательства, а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

В настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Конкретные законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии. В центрально-европейских странах с трансформируемой экономикой до сих пор выдано следующее количество лицензий: Польша - 3; Чехия - 9; Венгрия - 2; Словакия - 5; Латвия - 1. Количество эмиссий по странам: Польша - 2; Чехия - 20; Венгрия - 5; Словакия - 4; Латвия - 4. Количество и объём эмиссий по странам (в млн. евро): Польша - 4,92; Чехия - 627,47; Венгрия - 23,17; Словакия - 12,92; Латвия - 6,55.

§1.4. История ипотеки в США .

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не обращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то время ипотечный рынок был весьма раздроблен и малоэффективен. В 20-е и 30-е годы небольшие банки представляли ипотеки посредством предоставления ссуд, полученных через депонируемые в банки средства населения. Довольно часто возникавшие в это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что источник получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.

На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время делается вывод о том, что политика, обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически выгодных условиях и стимулирующих развитие жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.

Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны:

было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;

стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

1934 г. Федеральная Жилищная Администрация .

Это было началом первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для того, чтобы производить займы на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были ответом на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;

Федеральная Жилищная Администрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

1935 г. Финансовая корпорация по реконструкции .

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.

1938 г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования («Фэнни Мэй») .

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являлась частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов.

1970 г. Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак») .

В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования - FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список" частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной - третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:

продавать кредиты;

трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

В настоящий момент портфель «Фэнни Мэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займы финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

1983 г. «Обеспеченное ипотечное обязательство» .

Помимо роли правительства в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд новых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынке недвижимости, наблюдавшийся в США в 80-е годы, и методы, применявшиеся для преодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен на рынках ипотечного капитала. Эти перемены навсегда изменили способы финансирования операций с недвижимостью в США. В 1983 г. был применен новый инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство». Использование данного инструмента позволило ссудосберегательным компаниям «переупаковывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобы удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

Это привело к расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного рынка, покупают инвестиционные продукты со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.

Секьютеризация ипотечных обязательств .

Таким образом, мы отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Развитие секьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годы начался сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, что приводило к увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, а также страховые компании, которые были основными источниками финансирования на этом рынке, забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались, обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источники отказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризис ссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали в этот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы оно могло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этот институт назывался «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.

В результате у этой компании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежных кредитов. И чтобы каким-то образом избавиться от них, компании пришлось выйти на частный секьюритизированный рынок и создавать специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно было бы разрешать эту проблему. Технологию секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах, начинают применять и в других европейских странах. В этих странах банки все еще вкладывают большие средства в коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своих банковских портфелях. Но в связи с тем, что они хотят более эффективно использовать свои капиталы, они тоже начали применять секьюритизацию, но очень постепенно.

Привилегии «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» .

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг.

Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных бумаг, которые они выпускают или гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

право их долговых обязательств служит гарантией общественных депозитов;

право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;

освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.

Департамент Жилищного и Городского Развития .

Регулирование деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского Развития. В настоящее время этот контроль, в основном, выражается в наблюдении руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями - OFHEO - независимым агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и Городского - HUD. Основной целью деятельности HUD является:

достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;

оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.

HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и «Джинни Мэй».

§1.5. Развитие инструментов рынка капитала .

В последние годы закладной лист переживает в Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в Германии не представлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёма многочисленных эмиссий и низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных листов находится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве европейских стран, что находит своё выражение не только в более частых эмиссиях, но - и прежде всего - в их объёмах. Растущее признание закладного листа особенно ярко проявляется в том, что в целом ряде европейских стран приняты новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где решено не просто дополнить действующее законодательство, а заменить его новым специальным законом о деятельности ипотечных банков и закладных листах, велись глубокие и принципиальные дискуссии, позволившие точнее определить потребность и лучше понять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к тем государствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.

Поиск новых подходов и моделей рефинансирования ипотечных кредитов шел по-разному:

в Западной Европе:

различные системы ипотечных банков и закладных листов;

введение евро – единой европейской валюты;

совершенствовать системы или вводить заново;

проблемы жилищного строительства;

исторический путь и современная ситуация в Европе;

необходимость ипотечных банков и закладных листов.

Центральная и Восточная Европа .

В начале 90-х годов 20-го века страны Восточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск новых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночной основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный политический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём, отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска новых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация в Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические корни. В результате во всех центрально-европейских странах законодатели остановили свой выбор на закладном листе и высказались против введения американской системы MBS.

Страны Европейского союза .

Совершенно другой была и остаётся ситуация в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая и хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их рефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечных банков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты, работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная валюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвестирования средств. Поэтому решающим критерием - прежде всего, для иностранных инвесторов - становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банки задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать с немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последних лет на своих мониторах.

Выводы, сделанные после проработки вопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство были внесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований. После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство Германии, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества, Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.

Макроэкономические эталоны.

Если страны с реформируемой экономикой зачастую ориентируются на немецкий закладной лист в его классической форме, то страны, входящие в Европейский союз, ставят перед собой цель перейти к мега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла эволюция макроэкономических аспектов:

в Западной Европе:

европейский рынок капитала – национальная валюта больше не определяет место размещения капитала;

потребность в конкурентоспособных продуктах;

немецкие мега-эмисии закладных листов

в Центральной и Восточной Европе

исторический опыт;

опыт США и Европы;

немецкие закладные листы.

Юридические эталоны.

И на Западе, и на Востоке, и в центре Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех норм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существует специальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных в статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги», больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивы рассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов. Не в последнюю очередь это объясняется тем, что эти критерии включены в шесть других директив ЕС, а также в список требований, которые Европейский центральный банк предъявляет к ломбардным бумагам. В нескольких европейских странах положение о приоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальное законодательство лишь после ссылки на нормативы, установленные вышеперечисленными документами.

Эволюция юридических аспектов ипотечного кредитования шла следующим образом:

минимальные требования ЕС по вложениям в закладные листы согласно ст. 22 (часть 4) Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другим условиям инвестирования;

общие критерии:

долговые обязательства;

законодательные предписания;

законодательно закрепленный принцип покрытия;

кредитное учреждение;

особый надзор со стороны государства;

преимущественное право при банкротстве;

обеспечения соответствия новых законов об ипотечных банках и закладных листах общим критериям.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.park.ru/

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудосберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, существовал и гораздо ранее.

Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства — 20 лет под 8 % годовых, для городов — 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

1863 год — принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка.

1866 год — открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения — общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 год — принятие устава сельских банков

1872 год — принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

1883 год — учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 год — открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи.

1885 год — открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Введение

Правовые аспекты ипотеки

Заключение

Список литературы

Введение

Тема ипотеки, ипотечного кредитования крайне актуальна. Актуальность темы заключается в том, что ипотека связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена. Почти более половины населения России нуждается в улучшении жилищных условий, а одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.

Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы ипотечного кредитования и ипотеки в целом.

Множество проблем, возникающих при ипотеке остаются неисследованными, либо дискуссионными. В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников.

В России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам. Также нестабильная экономическая ситуация - в любой момент может наступить кризис (как происходит в настоящее время), после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки, могут быть полезными для практиков и российского законодателя.

Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, практике его применения в России, аналитических обзорах, статистических данных.

Ипотека рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны фрагменты истории развития ипотеки и ее правовая природа. Затронуты автором проблемы правового регулирования ипотеки в России, так как данную сферу можно назвать стратегической в масштабах государства. С этим связано и определённое внимание, уделённое автором вопросу о роли государства в регулировании ипотеки.

Объектом данной работы является правовая природа ипотеки в России, предметом исследования - отношения, возникающие при залоге недвижимости.

Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки определить роль ипотеки решении государственных задач.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

Раскрыть понятие ипотеки;

Рассмотреть правовую сущность ипотеки;

Исследовать проблемы законодательства об ипотеке.

ипотека залог правовой

Возникновение и история развития ипотеки

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит. В Вавилоне также существовало это понятие .

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве. При этом исходными конструкциями служили так называемая фидуция (fiduciae - сделка на доверии, доверительная сделка, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитора) и пигнус (pignus - неформальный залог, передача имущества во владение кредитору). При старейшей форме реального кредита у римлян, при fiducia, веритель, получая в виде обеспечения право собственности на определенную вещь, не лишался вследствие этого возможности осуществить требование, для которого был установлен залог.

Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве:

1. при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства;

2. в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга;

3. до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор;

4. если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало. Однако отсутствие регистрации прав отрицательно сказывалось на ипотечных отношениях. Кредиторы, принимая в залог имущество, не были уверены в чистоте прав на предмет залога.

Разнообразие видов залога было присуще также залоговому праву средневековой Европы и Руси. Ипотека по-прежнему означала залог под кредит, при этом залог был исключительно в виде недвижимого имущества.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.

Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты , происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора держателя грамоты как залогодержателя.

Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.

С целью дальнейшего повышения гарантий кредитора в залоговых правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. ввела безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На практике это привело к нежелательной тенденции, превращению залога в один из способов отчуждения имущества.

Со временем понимание залога несколько изменилось. Залогодержатель мог вступить во владение (в собственность) имением только с момента неисполнения должником основного обязательства. Указанные формы залогов с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность или во владение были обоснованы экономическим положением Руси, где неразвитость торгового оборота определяла в качестве основной ценности земледелие.

В 1714 году Петр Великий объединил поместье и вотчину под единым титулом недвижимых вещей. С 1737 года залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.

Банкротский устав от 19 декабря 1800 года запретил переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. До проекта Вотчинного устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства.

До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (в основном дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели.

В 1754 году был учрежден первый банк с отделениями в Петербурге и Москве. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Деятельность Ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в Ипотечный банк .

Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении Правительства Российской империи средствами).

Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге.

Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений.

К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. На примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своей сути предъявительскими ценными бумагами. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.

Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

На взгляд автора, ключевыми в понятии «ипотека» являются термины «недвижимость» и «залог», поскольку первый из них определяет предмет, а второй - характер ипотечных отношений. Следовательно, рассмотрение данных понятий в контексте исследуемой автором темы является необходимым для наиболее полного раскрытия темы.

Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте. В действующем законодательстве Российской Федерации понятие «недвижимость» не расшифровывается, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества, но устанавливает различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых. В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются критерии - связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона) .

В целом на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся «материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее. Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами» . Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.

Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Согласно ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке»), может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, законодательно ограничен. При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Такое разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ .

Теперь обратимся к залогу. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком). Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует его исполнение, существуют меры, которые побуждают каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и (или) создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон.

Наряду с общими предписаниями, подлежащими применению во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, закон предусматривает применение специальных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон либо по прямому указанию закона, независимо от причинения убытков кредитору и от наличия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Такие меры и именуются способами обеспечения обязательств.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Общие положения о залоге содержатся в главе 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» в параграфе 3 «Залог». Более детально залоговые отношения регламентирует специальный закон, именуемый Федеральным Законом «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1, содержащий нормы материального (например, основания возникновения, сфера применения, виды, предмет, основания и последствия прекращения залога содержание и форма договора о залоге) и процессуального (государственная регистрация, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и др.) характера.

В экономической жизни нашей страны наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости, по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств. Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.

Ипотеке - разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога. Основными являются следующие характеристики:

1. Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.

2. Право ипотеки следует за вещью. Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений.

3. Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство.

4. Ипотека зависима от основного обязательства. Залоговое обязательство носит акцессорный характер. По той же причине залогодержатель может уступить свои права, вытекающие из залога, лишь вместе с уступкой права требования по основному (обеспеченному залогом) обязательству. В противном случае соглашение об уступке прав, вытекающих из залога, будет юридически ничтожным как противоречащее требованиям закона. Эта зависимость четко отражена в законе . Зависимость ипотеки проявляется и в том, что ипотекой может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение об ипотеке. Ипотека сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право ипотеки и т.д.

5. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) - обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства.

6. Ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений, поскольку залог, с одной стороны, - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором. В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств.

7. Ипотека возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствие договора ипотеки) при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем существуют определенные черты, которые позволяют выделить ипотеку как особый вид залога.

1. Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права. Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной экономической ценностью. Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика.

2. С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей: недвижимости и т.д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство. В соответствии со ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

3. Очевидные преимущества ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств касаются в основном только кредитора, так как:

Договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

Реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

Договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.

В силу закона имущество, на которое установлена ипотека (залог недвижимости) не передается залогодержателю (ст.338 ГК РФ). Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора.

4. С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. «Ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный – в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость» .

5. Термин «ипотека» многофункционален, поскольку применяется в нескольких значениях, а именно:

Для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;

Так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;

Для обозначения вида сделки, в случае, когда залог возникает на основании договора.

Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что в разных странах ипотека имеет свое место и смысл, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования. Исходя из этого, нужно отметить, что в Российской Федерации ипотека и ипотечные отношения находятся в стадии становления.

И ещё. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – «важнейший рыночный инструмент обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платёжной дисциплины, надёжная гарантия прав и законных интересов кредиторов, один из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников» .

Правовые аспекты ипотеки

Классифицировать все законодательные акты об ипотеке можно по следующим основаниям:

· по объекту ипотеки (недвижимость и иные объекты, отнесенные законодателем к недвижимости);

· по органу, принявшему акт, (федеральные, региональные, местного самоуправления);

· по юридической силе (законы и подзаконные нормативно-правовые акты).

Классифицировать законодательство об ипотеке можно по виду недвижимого имущества, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Одним из вопросов остается список объектов, относящихся к недвижимости, т.к. ст. 132 Гражданского кодекса разрешает отнести к недвижимости и иное имущество, отнесенное к недвижимости федеральными законами. Таким образом, все законодательные акты об ипотеке можно подразделить на регулирующие отношения по поводу объектов, непосредственно связанных с землей, и регулирующие вопросы ипотеки транспорта как вида недвижимости (включая ипотеку морских судов и судов внутреннего плавания), к которым относятся:

· Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.; 29 июня 2004 г.).

· Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г.).

· Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 184-ФЗ «О присоединении Российско Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года».

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и Земельный кодекс РФ.

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В абз. 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона.

В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст. 42).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 33 данного Закона, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к введению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через 6 месяцев после официального опубликования названного Федерального закона, то есть 31 января 1998 г.

Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на реализацию упомянутого Федерального закона.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.) или «Об утверждении Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006-2008 гг.)». Данные программы впервые появились с введением в силу Закона и ежегодно вместе с вышеуказанным Законом проходят свой путь эволюции. В них указан целый ряд задач, решение которых планируется в ближайшие годы. В 2002 г. была утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. Исходя из паспорта подпрограммы, цель которой - создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, можно назвать следующие ее задачи: разработку и внедрение в практику субъектов РФ правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровнях.

Следующим уровнем нормативно-правовых актов являются акты министерств, агентств и служб (федеральных и на уровне субъектов). Общее их количество огромно, более двухсот нормативно-правовых актов, заслуживающих отдельного внимания. Они издаются с 1994 г. (например, Письмо ЦБР от 25 мая 1994 г. № 25-1-312 «О проверке правильности оформления ипотеки»).

Все результаты подобной правотворческой деятельности обладают двумя общими чертами: во-первых, все они регулируют отношения ипотеки в силу своей специфики (налоговой, банковской и иной деятельности) и, во-вторых, носят черты правоприменительной деятельности

Можно отметить, что на сегодняшний день каждый банк, предоставляющий ипотечные кредиты, имеет собственные правила для получения кредита. Они являются локальными актами, но имеют большее значение на практике, чем общие положения, чаще всего, сужая круг полномочий для потребителей.

Роль государства в организации ипотеки в РФ

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. По экспертным оценкам, к примеру, ипотечного жилищного кредитования, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП .

Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В условиях финансового кризиса, когда надежность основной массы хозяйствующих субъектов стала сомнительной, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении ипотечных отношений.

Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Следовательно, помимо юридического содержания, ипотека имеет и важное экономическое: это «рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов» .

Система ипотеки должна обеспечивать сопряжение двух составляющих кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства.

Наибольшее применение институт ипотеки на сегодняшний момент нашел в жилищной сфере, поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища должны способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Поэтому крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику. Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:

Формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;

Формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;

Обеспечения защиты прав залогодержателя при ипотечном жилищном кредитовании;

Создания механизмов социальной защиты заемщиков при процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае невыполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;

Повышения регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Все эти положения, на взгляд автора, представляют наибольший интерес с точки зрения их реализации на практике, поскольку только в процессе их применения ипотечные отношения эволюционируют, развиваются, порождая определенные проблемы и пути их решения.

Как уже упоминалось в предыдущей главе, ежегодно Правительством, региональными органами государственной власти, а также органами местного самоуправления принимаются различные новые программы и поправки к уже действующим программам развития жилищной ипотеки.

Так, например, появилась правительственная программа на 1993 - 1995 гг., названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации программы было построено 125 миллионов жилищ. Ситуация сложилась более чем странная. Отношения собственности в сфере жилищного строительства изменились до неузнаваемости, источники финансирования тоже. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для «новых русских», не появилось. Попытка развязать это противоречие была предпринята на новом этапе реализации программы «Жилище», получившей в 1996 г. статус президентской, рассчитанной, как и программа «Жилье-2000», до конца 2000 г., но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку .

На сегодняшний день в Федеральной целевой программе «Жилище» (2002 - 2010 гг. и на период до 2013 г.) нашли отражение два направления. Одной из основных задач этой программы является «развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в т.ч. коммерческая ипотека), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах, установленных социальными стандартами (в т.ч. социальная ипотека)» .

Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека - это системы, взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы различных слоев населения. Обе эти системы нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране.

В настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи. Государственные или муниципальные жилищные фонды находятся вне рыночного регулирования. Учредителями таких фондов обычно выступают администрации городов (они обеспечивают своих граждан жильем, строителей - работой и получают дополнительные налоговые поступления), муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки.

Однако частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение «региональной бюджетной ипотеки» наносит ущерб эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита. По их мнению, широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней экономической неэффективности для кредиторов.

По мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций . Е.Л. Смирнова считает, что «система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования» .

Но вместе с тем необходимо заметить, что лозунгу «Ипотека должна стать доступной» не суждено воплотиться в жизнь с рыночными ипотечными процентами. Жилищную ипотеку следует рассматривать не только как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств, но и как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Для того чтобы данный институт активно способствовал решению жилищной проблемы, необходимо изменение его правового режима, расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Придание данному институту несвойственных функций, в частности адресная поддержка жилищной ипотеки на основе различных видов субсидирования, исходит из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы (в снижение процентной ставки по кредиту, субсидирование первоначального взноса, оплата части нового жилья старым жильем, использование для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту, жилищные субсидии и жилищные сертификаты, создание безопасных условий участия заемщиков в строительстве объектов жилой недвижимости по ипотечной программе и т.д.).

В апреле 1999 г. состоялось всероссийское совещание строителей, посвященное проблемам ипотеки. Во исполнение поручения Президента РФ в январе 2000 г. была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. В ней наиболее полно отражены основные положения коммерческой ипотеки. В качестве главной цели Концепции определено «...создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов».

Большое значение для организации ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Схема такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям Правительство РФ. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашение кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Но важно отметить, что механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, их АИЖК на себя не принимает. АИЖК планирует ввести стандарт кредитования для привлечения денег непосредственно в строительство жилья, поскольку на этапе возведения стоимость площади гораздо более низкая и покупателям потребуется значительно меньше денег на приобретение квартир. АИЖК и Банк Москвы рассматривают формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также различных финансовых инструментов, базовым обеспечением которых является ипотечное покрытие как одно из приоритетных направлений в своей деятельности.

После утверждения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28) Госстрой России провел целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализации принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило ОАО АИЖК в 2002 - 2003 гг. заключить с 46 регионами Российской Федерации соглашения о совместной, деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

Особое внимание следует уделить Международной ассоциация ипотечных фондов (МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся во всех 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома. Созданные в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, мигрантов, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.

Всё описанное выше позволяет сделать следующий вывод: ипотека в России имеет место быть, но то, на каком уровне, в каком состоянии – это серьёзнейший вопрос. И чтобы его решить наиболее эффективно, государство в лице его органов и органов местного самоуправления должно выполнять роль координатора, регулятора всех тех процессов, которые происходят в системе ипотечных отношений, очень чётко и быстро решать все проблемы, возникающие в данных процессах.

Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ

Основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения всех условий с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. По сути, лавина новых законов, имитируя за6оту и помощь, не упорядочивает, а усложняет, заводит в тупик решение важных государственных вопросов. «Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а когда нельзя не принять» . Следовательно, основной проблемой правового регулирования ипотеки необходимо признать проблему несовершенства законодательства.

Основными нормативными актами, регулирующими ипотечные правоотношения, являются:

· 3акон РФ « Об ипотеке»;

· Гражданский кодекс РФ;

· Закон РФ «О залоге» в той части, которая не противоречит первым двум Законам.

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Земельный кодекс РФ.

При этом существуют как внутренние противоречия в этих законах, так и противоречия между ними. Отсюда возникает проблема в практике применения ипотечного законодательства, и тормозятся все процессы функционирования ипотеки. Также есть законодательные акты, которые, создают большие препятствия для развития ипотеки, - это и законы о дольщиках, и о жилищных кооперативах, и Жилищный кодекс РФ, хотя прямого отношения к ипотеке эти нормативные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.

Но если базовые законы, касающиеся ипотеки, в стране всё-таки действуют, то ряд необходимых законодательных актов и поправок в действующее законодательство всё ещё ждёт свое очереди. Примером тому может послужить ситуация с ипотечными облигациями. «В первую очередь с точки зрения законодательной базы: многие аспекты дальше законопроектов не зашли, да и выпуск подобного рода облигаций не самый дешёвый и быстрый. А класс инвесторов в этот вид бумаг ещё и не сложился» .

На сегодняшний день рынок выдачи ипотечных кредитов вырос, что является нормальным ходом событий, так и должно происходить на этой стадии развития ипотеки. Государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы. Например, благодаря внесению изменений в налоговое законодательство у кредитного рынка есть все шансы вырасти ещё в ближайшие годы. Следовательно, необходимо усиление публично-правового регулирования ипотеки через регулирование процентных ставок, проведения льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма.

Но вместе с тем, существует ещё одна очень важная проблема – проблема отсутствия опыта ипотечных отношений вообще и применения законодательства об ипотеке в частности.

При законодательном регулировании ипотечных отношений в Российской Федерации и заключении международных договоров в данной области целесообразно использовать международный опыт, но не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход по результатам сравнительно-правового анализа в данной области.

Смысл данного тезиса прост: «потенциальные западные инвесторы (а без них, как уже ясно, «ипотечное дело» в России не поднять) должны иметь перед собой «близкий и понятный механизм действия» в данной сфере» .

Ипотечная тематика в принципе является новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Но «институт залога недвижимого имущества действовал в России до революции 1917 г. как ипотека, а позднее - в виде обычного залога, относящегося в основном к праву государственной собственности» .

Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований очевидно, и существует настоятельная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в зарубежных странах.

Ипотечные правоотношения характеризуются значительными материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих объектов и объемами единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование заемных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других (в том числе - страховых) учреждений и др. обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов финансового стимулирования, в том числе и на законодательном уровне, развития и поддержки ими ипотеки.

Составной частью системы ипотечного кредитования следует считать рынок услуг по сопутствующим направлениям деятельности (риэлторы, оценщики, брокеры). И создание специальной нормативной основы для данных направлений с учетом особенностей ипотеки является условием формирования профессиональных субъектов, обслуживающих ипотечный рынок.

В заключение можно сделать следующий вывод: появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, на взгляд автора, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

· научная разработанность;

· практический опыт России и зарубежных стран;

· состояние экономики и социальной сферы;

· соотношение реальной необходимости и возможности принятия и изменения законов;

· результативность и эффективность предлагаемых изменений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из результатов исследования можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки и ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Отлаженная система ипотеки содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека способна стать мощным инструментом экономического развития страны. Ипотека и ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции неэффективного развития законодательства по ипотеке необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, земельного.

Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечных программах, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Поскольку ипотека имеет социальную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. Государство призвано играть важную роль в создании ипотечной системы посредством:

Формирования правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы;

Формирования системы инвесторов;

Создания механизма социальной защиты заемщиков;

Проведения налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;

Создания необходимых институтов для организации рынка и участия в управлениями.

В нашей работе мы пришли к выводу, что необходимо активизировать и систематизировать процессы развития ипотеки, в том числе и на законодательном уровне. Необходимо совершенствование, упорядочивание ипотечных отношений, создание функциональной законодательной базы, которая позволила бы ипотеке эффективно и наиболее выгодно сочетать интересы различных субъектов: «населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в продуктивной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте» .

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая):федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации:федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст.3400.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст.3594.

5. О залоге: закон от 25 мая 1992 г. № 2872-1 // Собр. законодательства РФ. - 1992. - №23. - Ст.1239.

6. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 // Гарант [Электронный ресурс]:справочно-правовая система. Версия Проф.

7. Грачев И.С. Ипотека в России: время требует правовых гарантий / И.С. Грачев. - М.:Изд-во «Аудитор», 1997. - 156с.

8. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка: учеб. пособие / И. В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-Дана,2005.-464 с.

9. Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

10. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России / Отв.ред. Е.Б. Покопцева. - М.: Изд-во ООО «Вершина», 2004. - 362с.

11. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия « недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

13. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А.Киндеева, М.Г.Пискунова. - 2-е изд., доп. и перераб. - М: Юрайт-Издат, 2006. - 710 с.

14. Коваленко А.А. Ипотека. Проблемы правоприменительной практики // Бюллетень нотариальной практики. - 2004. - №5. - С.40-42.

15. Кованев А. Ипотечный кризис в России: сценарии и прогнозы // Банковское право.- 2008. - №6. - С.3-5.

16. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П.Логинов. - ЭКО: Экономика и организация промышленного производства, 2004. - №9 - С. 115 - 132.

17. Мальцев Р.Н. Проблемы и риски ипотеки в России // Новая правовая мысль. - 2007. - №1. - С.45-49.

18. Марзаганов „@. „M. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / А. М. Марзаганов; Ставропольский гос. ун-т. - Ростов н/Д, 2004. - 22 с.

19. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. - 2000. - №9. - С.21-22.

20. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

21. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. - 2000. - №2. - С.41-50.

22. Радченко И.С. Просто о сложном / И.С.Радченко. - М.: Изд-во «ГроссМедиа», 2008. - 426с.

23. Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф... дис.канад.эконом. наук / Е.Л. Смирнова. – Пб.,2004 – 20с.

24. Туранин В.Ю. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях / В.Ю. Туранин, О.И. Самострелова // Юрист. – 2006.-№6. – С.3 - 7

25. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России: Слушания в Государственной Думе // Журнал российского права. – 2003. - №8. – С.124 – 126.

26. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N9. С. 115 - 132.

Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф. ... дис. канд. экон. наук. СПб., 2004. С. 17 - 20.

Мальцев Р.Н. Указ. Соч. С.48.

Банковское право.2008. №6. С.5.

Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. №2. С.45.

Понька В.Ф. Указ.соч. С.45.

Юрист. 2006. № 6. С.4.

Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права, вошла в состав законодательства ХХ века: Устав гражданский судебный; Устав судебный торговый; Устав кредитный.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе лежало старое польское законодательство с прусскими и австрийскими наслоениями. В Прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок ’’гласности’’ и ’’специальности’’. В практику была введена новая форма крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедрялся принцип ’’специальности’’).

В России, как и в Европе, ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты двумя последними годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшую собственность и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное возмещение. В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной (вотчинной) книге.

Экономические условия для развития ипотеки сложились в России после 29 октября 1768 года, когда манифестом Екатерины II впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году, с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3 / 4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а так же здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого в обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди этих учреждений главное место занимал Государственный заемный банк, основанный в 1786 году. Кроме него были Дворянский банк (1754-1786 гг.) Петербургская и Московская охранные казны, Приказы общественного призрения. В первой половине XIX века действовал также ряд частных местных ипотечных учреждений: Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество Царства Польского (1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (1830 г.), Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.), Александрийский Тульский банк (1845 г.). В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались ’’крепостные души’’. Из общего их количества (около 11 млн. человек) 65% (7 млн. человек) было заложено на сумму 425 млн. рублей. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции.

Становление ипотечного кредита после 1861 г. было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции (264,5 млн. рублей за вычетом долгов дореформенным кредитным учреждениям) было далеко недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации.

Большой спрос на ипотечные ссуды имел место и в городах среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев) из мещан и купцов. Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей в связи с начавшейся уже в 70-е годы XIX в. первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х гг. XIX в. в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. К концу 80-х гг. XIX в. сложилась система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она включала Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.), Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1867 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871-1872 гг.), 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. и 319 в 1914 г.), государственные Земельные Крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. С 1871 по 1892 г. выдавали ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Из дореформенных сословных ипотечных учреждений продолжал действовать Нижегородский Александровский банк, а Александровский Тульский был ликвидирован в 1890 году. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода. В Закавказье возникли также Дворянский земельный банк Тифлиской губернии (в 1875 г.), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 г.).

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные (до нескольких десятков лет) ссуды под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу. Прибыль банку давала разница между величиной процента, который выплачивал заемщик за предоставленный кредит, и величиной процента, который банк платил держателям закладных листов.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае ’’неисправности’’ должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества (прообраз стройсберкассы). В первом десятилетии ХХ века они объединяли интересы 8 миллионов человек.

В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владения и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае ’’неисправности’’ должника имущество ’’уходило’’ с публичных торгов. Акции и закладные листы акционерных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Уже в то время кредитная система Российской империи имела трехуровневую структуру и состояла из следующих звеньев:

1. Государственный банк.

2. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками.

3. Специализированные кредитные институты (страховые компании, кредитные товарищества и пр.).

Главную роль в системе ипотечного кредита играли государственные и акционерные ипотечные банки. С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 года действовали Московский, СПб-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Каждый из банков имел свою территориальную сферу деятельности, иногда взаимоперекрещивающуюся. В целом они охватывали территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали почти исключительно местные кредитные учреждения.

По уставам открытие действий банков могло осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать сумму складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/12 находившихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал (за некоторым исключением по Харьковскому, Киевскому, Московскому земельным банкам) также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в Государственном банке. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные (под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет) ссуды в размере до 60% их оценки. Краткосрочные ссуды (сроком на 1-3 года) не превышали 10% оценки.

Акционерные земельные банки в связи с начавшимся бурным городским и промышленным строительством стремились к расширению ипотечного кредита в городах. Однако правительство в интересах землевладельцев законом от 29 апреля 1902 г. ограничило их городские операции 1 / 3 общего итога непогашенных ссуд. Всего к 1915 году было выдано 399,4 млн. руб. городских ссуд, что составляло 40% из общего объема ссуд, выданных акционерными земельными банками – 1334 млн. руб. За предоставленные ссуды заемщики выплачивали 6,5 - 5 % годовых. По закладным листам банки платили 6%, а затем с понижением до 5% и даже до 4,5%.

Согласно уставам, банки выдавали ссуды закладными листами, а их реализацию могли брать на себя только по просьбе заемщиков. Однако зачастую банки, не спрашивая заемщиков, сами реализовывали закладные листы, а затем вручали заемщику сумму денег соответствующую определенному курсу.

Акционерные земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Органом, непосредственно осуществлявшим за ними контроль, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов действий акционерных земельных банков, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, содействовало их финансовой деятельности, обеспечивало (с 80-х годов XIX в.) взаимодействие акционерных земельных банков с открытыми тогда государственными- Дворянским и Крестьянским банками.

Закладные листы частных банков в случае их банкротства имели солидное обеспечение: ликвидацию их дел и обеспечение держателей их обязательств брало на себя государство. В конце 90-х годов XIX в. правительство взяло на себя помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы.

Формально акционерные земельные банки имели всесословный характер. Главными заемщиками в конце XIX в. были дворяне, на которых приходилось около 2 / 5 от общего числа клиентуры. Однако в ряде банков (Ярославско-Костромском, СПб-Тульском, Нижегородско-Самарском), обслуживавших развитие промышленно-троговые губернии, значительную группу среди заемщиков составляли купцы. Лишь на юге России, где развивалось фермерское крестьянское хозяйство на базе буржуазной земельной собственности, крестьяне активно пользовались ипотечным кредитом (по-видимому, прежде всего для покупки земли). Об этом свидетельствуют данные по Донскому и Бессарабско-Таврическому банкам, где на долю крестьянства приходилось соответственно 25,6% и 15,1% кредита. Удельный вес мещан-землевладельцев, как правило, мелких, в общей сумме долга повсеместно был незначительным.

Координация деятельности акционерных, земельных банков и их контакт с правительством осуществлялись съездами и Комитетом съездов представителей земельных банков, постоянно действовавшим в промежутках между съездами (за 45 лет состоялось 13 съездов). Положение о создании Комитета съездов было утверждено царем в 1876 году. Председатель комитета назначался царем, вице-председатель – министром финансов, пять членов избирались земельными банками. На Комитет было возложено издание материалов съездов, представление министру ходатайств съездов и соображений по общим вопросам, относящимся к учреждениям поземельного кредита. Состав Комитета менялся после каждого съезда.

Уже с конца XIX в. акционерные земельные банки имели тесные связи с коммерческими банками. Главными формами этих связей были владение акциями, личная уния, ведение финансовых операций.

Акционерные коммерческие банки вели финансовые дела акционерных земельных банков: расчеты с акционерами, расчеты по ипотечным ссудам, выпуск и реализация акций и закладных листов. Акционерные земельные банки имели вклады и текущие счета в коммерческих банках. Накануне первой мировой войны акционерные земельные банки контролировались важнейшими финансовыми группами. Наиболее тесно с ними были связаны группы Международного, Азовско-Донского, банков Поляковых, Рябушинского, Русского для внешней торговли, Учетного и Ссудного банков. В предвоенные годы усиливается интерес к ипотечному кредиту групп Русско-Азиатского и Сибирского торгового банков. Иностранный капитал был связан с ипотечным кредитом в Росси главным образом через посредничество российских банковских монополий.

Согласно закону, акционерные земельные банки помещали свои капиталы – акционерный и запасной – в государственные и гарантированные правительством ценные бумаги. Каждое увеличение капиталов означало в обязательном порядке новое приобретение этого вида ценных бумаг. Сумма процентных бумаг, принадлежавших земельным банкам увеличилась с 82,4 млн. руб. в 1904 г., до 118,1 млн. руб. в 1913 г. (Это составляло 80% совокупного капитала в 1904 г. и 84% в 1913 году.) Таким образом правительство за 10 лет получило от акционерных земельных банков дополнительный заем в 36 млн. рублей. Обязанность помещать большую часть своих капиталов в государственные банки превращали акционерные земельные банки в кредиторов государства. В то же время акционерные земельные банки получили процент по этим бумагам, а главное – право вести операции в размерах, в 10 раз превышающих сумму акционерного и запасного капиталов.

По официальным данным, доля частных ипотечных учреждений в общей сумме государственных процентных бумаг, принадлежавших всем финансово-кредитным учреждениям на 1 января 1912 г., составляла по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/15 империала – 25,2%, а по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/10 империала и иностранной валюте – 31,7% (в том числе доля акционерных коммерческих банков равнялась соответственно 23,2% и 64,8%).

Главными районами деятельности акционерных земельных банков были районы, характеризовавшиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные, юго-западные и южные степные губернии, на которые в начале ХХ в. приходилось около половины заложенных в акционерных банках земель и 68,5% выданных этими банками ипотечных ссуд.

Если в 70-х годах XIX в. были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е годы оформилась система государственного земельного кредита. В конце 1883 г. Александр III наложил на прошении орловского дворянства “О даровании государственного долгосрочного кредита на льготных условиях’’ резолюцию: ’’Действительно пора, наконец, сделать что-нибудь, чтобы помочь дворянству’’. И к столетию ’’Жалованной грамоты дворянству’’ был учрежден Государственный Дворянский земельный банк. Он имел целью ’’поддержание землевладения потомственных дворян’’. При подготовке его устава предлагалось оказать льготный кредит дворянам, лично занимающимся хозяйством, однако по уставу было разрешено пользоваться услугами банка всем потомственным дворянам, личные дворяне были лишены такого права.

Дворянский банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов, выпускаемых для того, чтобы на уплату процентов по ним были обращены срочные платежи заемщиков. Удешевление кредита должно было достигаться тем, что авторитет государства поддерживал цену закладных листов на высоком уровне, а также тем, что государственному земельному банку не нужны были средства для уплаты дивидендов. Действия банка распространялись на великорусские губернии, Украину, Поволжье, а с 1890 г. - и на Закавказье. Банк выдавал долгосрочные ссуды (от 11 до 66 лет и 6 месяцев), а в 1885 - 1890 гг. от 36 лет 7 мес. до 48 лет 8 мес., в размере 60-75 % оценки (т.е. ссуда была больше, чем в акционерных земельных банках). Ссудный процент равнялся 5%, впоследствии снизился до 4%, а одно время даже до 3,5 % (1897 г.). До начала ХХ в. дворяне-заемщики были освобождены от курсовых потерь и реализация закладных листов была возложена на Государственный банк.

Дворянский банк предоставлял своим заемщикам ряд льгот - преимуществ, которых не имели заемщики акционерных земельных банков: более продолжительные сроки ссуд, более низкий процент роста, более выгодный порядок взимания просроченных платежей и т.д. Все эти льготы, по мнению правительства, должны были сделать для дворян кредит легким и оградить дворянское землевладение от дальнейшего сокращения. Из льготного характера кредита вовсе не следует, что Дворянский банк, как это обычно представлялось в нашей литературе, являлся чуть ли не благотворительным учреждением. Если в акционерных земельных банках около 80 % чистой прибыли шло на уплату дивидендов акционеров, а отчисления в запасной капитал носили фрагментарный характер и были незначительными, в Дворянском банке чистая прибыль была источником пополнения запасного капитала, за счет которого предоставлялись льготы заемщикам.

Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербургской, где вводилось в котировку 60 % всех ценных бумаг. Высокий курс этих закладных листов (превосходивший курс закладных листов акционерных земельных банков) объяснялся активным участием в биржевой игре Государственного банка, который для поддержания высокого курса приобретал ипотечные облигации Дворянского банка. Цены ипотечных облигаций государственных земельных банков на Петербургской бирже за 1902-1911 гг. были выше, чем по акционерным земельным банкам.

Линия развития операций Дворянского банка имела ярко выраженный излом. Стремительный рост их на протяжении конца XIX в. (в значительной степени обусловленный массовым перезалогом имений из акционерных земельных банков) сменился почти столь же стремительным сокращением после 1905 года. Если в конце XIX- начале ХХ в. на долю Дворянского банка приходилось 12-13 % от всего числа заложенных в Европейской России земельных имуществ, то в 1915 г. только 5,3 %. Скорость сокращения операций Дворянского банка несколько замедлилась после 1908 года. Общий объем ипотечного кредита захватил и Дворянский банк. Однако даже в годы экономического подъема им было выдано ссуд меньше, чем в 90-х годах XIX в. Если по площади заложенной земли Дворянский банк постоянно сдавал позиции и к 1915 г. намного уступал акционерным земельным банкам (22,3 % против 38 %), то по сумме выданных ссуд был близок или даже обгонял их (в 1915 г. 23,8 % у Дворянского банка и 26,5% - у акционерных). Уменьшение площади заложенных в Дворянском банке земель объясняется сословным ограничением его клиентуры при постоянном сокращении дворянского землевладения. Сравнительно высокий удельный вес суммы выданных ссуд связан с тем, что сферой действия банка в основном были центрально-земледельческие губернии с высокими земельными ценами.

Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-е годы XIX в., правительство видело их задачу в том, чтобы поддерживать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности. Возникновение в 1882 году Крестьянского банка было вызвано и другой целью. Учреждая этот банк, правительство стремилось твердо обозначить, что с отводом крестьянам надела никакие дальнейшие меры по земельному устройству их за счет фонда, оставленного во владении дворян, не могут иметь места и что расширение крестьянского землевладения за счет этого фонда возможно исключительно путем покупки на общих основаниях. Первоначально действия Крестьянского банка распространялись на территорию Европейской России за исключением Царства Польского и Прибалтийских губерний. С 1890 г. в сферу действия банка было включено Царство Польское, с 1906 г. Закавказье и Прибалтийские губернии.

Как и Дворянский, Крестьянский поземельный банк был устроен по типу обычных ипотечных учреждений. До 1905 г. ссуды выдавались наличными деньгами, а после ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд получались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского поземельного банка, приносивших 5,5 % годового дохода и погашаемых посредством годовых тиражей на сумму поступивших от заемщиков в течение года погасительных взносов. Реализация свидетельств, а равно и погашение производилось до ноября 1906 г. посредством Государственного банка. Министру финансов при этом предоставлялось право разрешать выпуск свидетельств Крестьянского поземельного банка на сумму не свыше 5 млн. рублей.

Срок ссуды первоначально устанавливался от 24 лет 6 месяцев, до 34 лет 6 месяцев, впоследствии (с 1894 г.) - от 13 до 51 года. Получателями ссуд являлись сельские общества, товарищества и домохозяйства. Первоначально (по положению 18 мая 1882 г. о Крестьянском поземельном банке) право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежавших к крестьянскому сословию. По уставу 27 ноября 1895 года право пользоваться кредитом этого банка получили мещане-землевладельцы, проживавшие в сельской местности и постоянно занимавшиеся земледелием. Число этих заемщиков было незначительным. До 1906 г. предпочтение отдавалось сельским обществам и товариществам, а после - единоличным покупателям. Суда не должна была превышать 80-90 % оценки покупаемой земли. Судный процент равнялся 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды были нецелевые, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение - только на покупку земли.

Круг ссудных операций Крестьянского банка постоянно расширялся. До 1895 г. деятельность банка ограничивалась исключительно выдачей ссуд на покупку земли, приторгованной крестьянами у землевладельцев. С 1896 г. банк начал осуществлять свои задачи тремя различными способами: выдачей ссуд на покупку земли, выдачей ссуд под земли, уже купленные крестьянами, и, наконец, покупкой земли за собственный счет для последующей перепродажи крестьянам. Ни Дворянский банк, ни акционерные земельные банки не имели право приобретать землю и даже оставлять за собой имения несостоятельных заемщиков. Крестьянский банк обратил собственный капитал (предельный размер которого был определен манифестом от 14 ноября 1894 г. в 50 млн. рублей) на приобретение таких помещичьих имений, покупка которых непосредственно крестьянами представлялась затруднительной. Поскольку общий курс в аграрной политике правительства в этот период (до 1906 г.) вытекал из стремления сохранить общину, создавались наиболее благоприятные условия для покупки земли обществами и товариществами. Так, в 1883-1889 гг. ссуда единоличным покупателям выдавалась в размере лишь около 1 / 2 покупной цены, тогда как товариществам и обществам от 3 / 4 до 4 / 5 последней.

С 1906 г. Крестьянский банк резко изменил свою кредитную политику в духе столыпинской реформы и взял курс на создание прочных единоличных хозяйств. Продажа земли из фонда банка производилась с этого времени исключительно в личную собственность. При посреднических сделках преимущества предоставлялись также отдельным домохозяйствам. Были снижены платежи по ссудам. Кроме того банк получил право выдачи ссуд под залог надельных земель, а также право при производстве операций с землями, ранее заложенными в Дворянском и акционерных земельных банках, принимать на себя долги этих кредитных учреждений. Все это значительно ускорило переход дворянских земель к крестьянам.

В начале ХХ в. (1905 г.) на Крестьянский банк в пределах Европейской России приходилось 12,6 % от общей площади заложенных земель и 18,5 % от объема ссуд, выданных всеми ипотечными учреждениями. Главными районами операций Крестьянского банка были Центрально-Черноземный, на который приходилось 23,2 % от общего объема выданных к этому времени (к 1905 г.) банком ссуд, и Южный Степной (15,9%). Кроме того банк активно действовал на Левобережной Украине (12,2 %) и Средней Волге (14,5 %).

В результате стремительного развития операций по выдаче ссуд с 1906 по 1915 год Крестьянский банк занял первое место среди учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. К 1915 г. в пределах Европейской России им было выдано 377683 ссуды общим объемом 1350768 тыс. рублей под залог 15912 тыс. десятин земли. На его долю к этому времени приходилось 38,1 % от общего объема ссуд, выданных под залог земли. За ним шли, заметно поотстав, акционерные земельные банки (26,5 %) и Дворянский банк (23,8 %). По числу ссуд Крестьянский банк также имел явное преобладание среди ипотечных учреждений (74,4 % от общего числа ссуд), а вот по площади заложенной земли несколько уступал акционерным земельным банкам. Удельный вес Крестьянского банка при этом равнялся 25,8 %, а акционерных земельных банков - 37,7 %. По числу сделок преобладали единоличные покупатели. На их долю приходилось 78 % от общего числа сделок (товарищества - 19 %, а сельские общества - всего 3 %). По площади купленной земли лидировали товарищества - 59 % (доля единоличников - 24 %, а сельских обществ - 17 %).

Свидетельства Крестьянского банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой выше номинала. Но преимущественно свидетельства все же шли ниже номинала, пополнение курсовой разницы при этом производилось за счет запасного, а частью собственного капитала банка.

Финансовое положение Крестьянского банка до конца XIX в. по сравнению с акционерными земельными банками было далеко не блестящим: итоги деятельности за многие годы завершались убытками. Это объясняется, во-первых, слабым развитием операций банка, во-вторых тем, что значительные потери банк нес при реализации свидетельств (общая сумма курсовых потерь к 1905 г. достигла более 22 млн. рублей).

С ноября 1906 г. банк получил право производить реализацию свидетельств по мере действительной потребности в суммах для покупки земель. При этом ссуды стали выдаваться 5%-ми свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между 5%-ми свидетельствами и особыми именными обязательствами (последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в 6% годовых). Эта мера упрочила финансовое положение банка. Курсовые потери несли теперь сами заемщики. Поэтому банк произвел понижение платежей по ссудам для всех сроков. Последним убыточным был 1907 год. В дальнейшем прибыли банка были хотя и невысоки, но стабильны (в среднем около 130 тыс. руб. в год).

В России, где сельское хозяйство составляло важнейшую отрасль экономики, поземельный кредит занял огромное место в кредитной системе. Гипертрофированное развитие ипотечного кредита в конце XIX в. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью государства в создании земельных банков (посредством этих банков оно пыталось регулировать поземельные отношения), наконец, просто географическим фактором - огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена.

Сочетание коммерческих структур и сословных кредитных учреждений - неотъемлемая черта системы ипотечного кредита в России. Связь ипотеки и мобилизации земельной собственности - характерная черта аграрного строя в условиях переходного периода от экономической системы, основанной на господстве феодальной собственности на землю, к экономической системе, основанной на частной собственности (в том числе на землю), наемной рабочей силе, конкуренции, рынке. Особенности влияния ипотечного на буржуазно-аграрную эволюцию определяются ее стадией. Если в период становления буржуазно-аграрных отношений его роль преимущественно заключается в создании аграрного капитализма (прежде всего это проявляется в ускорении процесса формирования буржуазной земельной собственности), то на завершающем этапе и в период его утверждения он все больше выполняет функции, свойственные капиталистическому кредиту (банкирскому и коммерческому). Перестройка системы феодального и полуфеодального землевладения и создание буржуазной собственности на землю (в условиях мирной трансформации) невозможны без развитой системы ипотечного кредита.

Еще современники не раз подчеркивали большую роль ипотечного кредита в мобилизации земли в России в начале ХХ в. С.С. Хрулев утверждал даже, что незаложенные земли не служат объектом продаж. Действительно, это было выгодно и продавцу и покупателю. Желающие продать землю стремились заложить ее по возможно более высокой оценке, т.к. чем выше была ссуда на имении, тем дороже продавалась земля. В свою очередь, покупатель получал возможность избежать единовременного вложения наличного капитала в покупку земли, уплачивая лишь разницу между ссудой и ценой, становился заемщиком банка и остальное платил банку в рассрочку.

Большую роль в формировании земельного рынка сыграл Дворянский банк, так как именно через него прежде всего шла ’’утечка’’ земель от тех помещиков, которые не смогли организовать хозяйство в новых экономических условиях. Идеалом для такого дворянина-землевладельца являлась продажа имения крестьянам или разночинцам по сильно завышенным ценам. Иногда имения полностью или по частям покупали и сами дворяне, но лишь те из них, кто сумел приспособиться к рынку.

Земля, заложенная в Дворянском банке, постоянно находилась в движении. Переход заложенных имуществ от одного владельца к другому мог осуществляться разными способами: по наследству, ’’по передаточной записи’’, ’’по раздельному акту’’, ’’по купчей крепости’’ и т.д. При этом к новому владельцу могло перейти все имение или часть его. По данным отчетов Дворянского банка удалось установить, что 77 % всех случаев перехода и 63 % площади земель были связаны с актом купли-продажи заложенных земель.

Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий- тогда, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, горнозаводским округам и т.п., или же тогда, когда имения принадлежали помещикам- владельцам или совладельцам находившихся на их землях предприятий (главным образом сахарных, винокуренных). Общие размеры подобного явления трудно определить, так как статистика не характеризует получателей ипотечных ссуд. Можно только предполагать, что размеры его были немалые. Неслучаен огромный рост поземельного кредита в промышленных уездах Московской губернии и особенно в Приуралье. Здесь был весьма распространен залог горных округов, находящихся на посессионном праве (и, следовательно, не подлежавших залогу) по специальному разрешению правительства.

Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход. Ипотека, тем самым, являлась важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу.

Традиционно в нашей литературе ипотека связывалась с отсталыми помещичьими хозяйствами, сама считалась символом отсталости, а размеры выданных ипотечных ссуд приводились в качестве доказательства привилегированного дворянского положения дворянского землевладения. Это представление ошибочно, так как ипотека не может являться показателем уровня аграрного капитализма. Она, как известно, может развиваться успешно в любой экономической среде (там, где есть частная собственность на землю). И лишь формы воздействия ипотеки на аграрную сферу и соответственно результаты этого воздействия различны. Если в регионах с низким уровнем аграрного капитализма ипотека влияла прежде всего на мобилизационные процессы, то в районах с более высоким его уровнем ипотечные ссуды имели производительное назначение и вели к дифференциации хозяйств уже на чисто капиталистической основе.

Ипотечным кредитом пользовались все типы помещичьих хозяйств: владельческие, основанные на найме рабочей силы, арендные, отработочные (испольно-издольные) и др. Уже во второй половине 80-х годов XIX в. больше половины, а затем более одной трети имений из заложенных в Дворянском банке велись за счет владельца. Первоначальное доминирование владельческих имений в начале ХХ в. сменилось незначительным преобладанием арендных. В этом своеобразно отразился процесс свертывания собственного производства, характерный для помещичьего хозяйства уже в конце XIX в. Высокий удельный вес арендных имений среди заложенных свидетельствует о том, что около трети поземельных ссуд использовалось вне сферы сельского хозяйства. Неожиданно низкий удельный вес отработочных имений опровергает традиционно сложившееся представление о том, что клиентами Дворянского банка были владельцы отсталых и разоряющихся хозяйств, ищущих спасение в ’’дешевом земельном’’ кредите.

Подавляющее большинство клиентов земельных банков справлялось с платежами по ссудам, и массового разорения помещиков ипотечными платежами конечно не было и не могло быть. Число имений, опубликованных к продаже, по данным отчетов за 1891-1915 гг. составляло в среднем 13 % (колебалось от 20 до 10 %), число проданных с торгов составляло в среднем 1,2 % от числа опубликованных (колебалось от 0,3 до 28%) и всего лишь 0,1-0,2 % от общего числа залогов. По отчетам земельных банков, накануне первой мировой войны сумма ежегодных платежей частных владельцев по ипотечным ссудам составляла около 90 млн. рублей. В то же время их ежегодный доход от сельского хозяйства равнялся примерно 615 млн. рублей. Кроме того ежегодные размеры арендной платы крестьян за частновладельческую землю определялась суммой в 250-270 млн. рублей. Следовательно, лишь небольшая часть общего дохода частных владельцев поступала ипотечным банкам.

Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредником между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX в. был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долларов на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долларов) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX в. видели в ипотеке ’’большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности’’.

Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.

Исторические вехи ипотечного кредитования в России:

Итак ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже.

XIII - XIV вв . - возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название ’’заклад’’. Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения.

1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам.

Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.

1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских доходов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека), между частными лицами (частная ипотека), по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.

1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался проект по устройству земских банков.

1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита.

1863 г. - учреждение общества заемного кредита.

1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков.

1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо-сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ).

1872 г . - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).

1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) - на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 % до 12 % в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга.

1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.

Конец XIX в. - начало ХХ в. - возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей.

1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ).

1912 г. - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк.

1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).

1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др.

1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.