Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Также каждая сделка имеет ряд своих нюансов. Именно поэтому гражданин исходя из обстоятельств, которые складываются в конкретно его случае может выбирать, какую именно процедуру избрать для достижения цели. Как правило, выбирается самый выгодный с финансовой и временной точки зрения вариант.

Но многие граждане не так хорошо знакомы с законодательством, а значит, не могут осуществить грамотный анализ полезности в их конкретном ситуации той или иной процедуры.

Как лучше оформить квартиру: дарением или куплей-продажей? В этой статье мы сравним эти две популярные процедуры .

О том, что лучше: подарить или завещать квартиру, читайте в другой .

Особенности сделки

Каждая из перечисленных сделок уникальна, обладает рядом штрихов и особенностей, которые свойственны только ей.

Так или иначе, но иногда перед гражданином может встать вопрос – использовать ту или иную процедуру и наша задача, проанализировать в каких ситуациях наиболее применимо дарение, а в каких – купля-продажа.

Данная процедура может быть зарегистрирована с внесением, каких либо уточнений, но обязательно, в четко установленной форме. Подробнее ознакомиться со всеми аспектами передачи жилплощади в дар можно в главе 32 гражданского кодекса.

Теперь обратимся к понятийному аппарату – что же такое дарение и в каких ситуациях оно происходит. Итак, передача жилища в подарок представляет собой двухстороннюю сделку . Почему двухстороннюю – да потому что в ее оформлении участвуют непосредственно две стороны, которые видят необходимость в осуществлении данной процедуры.

Стороны в дарственной имеют свои установленные названия. Обратимся к одной из них – это даритель. Даритель имеет в собственности имущество, которое собирает отчуждать в пользу второго участника процедуры.

То есть, получается, что он передает данную вещь на безвозмездной основе в собственность иного лица. Вторя сторона или одаряемый должна либо принять дар, либо отказаться от него.

При согласии на принятия дара , одаряемый становится новым собственником вещи и теперь может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Теперь поговорим о некоторых иных аспектах передачи жилплощади в дар.

Данная процедура как мы уже выяснили, является безвозмездной, а все потому, что даритель не получает ничего взамен своих действий.

Это и есть основное отличие дарения от договора купли-продажи .

Данный контракт не предполагает взаимного удовлетворении потребностей.

Что дешевле?

Что дешевле: подарить или продать квартиру? По факту и та и другая процедура практически идентичны , однако в некоторых ситуациях могут оказаться выгодными .

По общим правилам, налог на осуществление сделки купли-продажи или дарения составляет тринадцать процентов от суммы. Данная сумма достаточно значительная, особенно когда речь идет о таком предмете сделки как недвижимость.

Но можно ли избежать уплаты данной суммы? Конечно можно.

Так, если лица, между которыми осуществляется процедура, являются близкими родственниками , то они могут избежать огромного налога.

При передаче жилплощади в дар между такими родственниками налог не назначается, а значит произвести сделку можно фактически бесплатно .

Если за недвижимость вы ждете денежные средства , то их передача уже не входит в компетенцию дарения, однако, можно договориться о факте передачи денежных средств по факту осуществления процедуры.

Если же вы не являетесь таким родственником своему оппоненту, то в любом случае будете подвержены уплате налога .

Об особенностях передачи квартиры в подарок , в частности о том, как лучше , какие еще потребуются для сделки, вы можете узнать из наших статей. Образец дарственной на квартиру между близкими родственниками можно .

Кому что выгоднее?

Что выгоднее: продать или подарить долю в квартире, например? Договор купли-продажи выгодно оформлять, в случае если он осуществляется между совершенно незнакомыми между собой лицами . Данный договор как нельзя лучше отразит требования сторон и станет основанием для регистрации сделки.

Если речь идет о близких родственниках, то даже если в их планах нет осуществления дарения, а есть банальная купля-продажа, то при наличии доверия лучше оформить дарение, так как именно эта процедура избавить вас от лишних весомых трат в размере тринадцати процентов от суммы.

Сильные и слабые стороны

Как и любой другой договор, купля-продажа имеет свои плюсы и минусы. Разберем для начала положительные стороны.

Такой договор позволяет сторонам осуществить отчуждение имущества и принятие денежных средств под надзором закона . Никто из сторон не может обмануть оппонента в противном случае сделка не состоится.

Также он достаточно прост в оформлении и составить его может любой человек, даже очень далекий от вопросов юриспруденции.

Что же касается минусов данного договора это высокая налогооблагаемость , которая иногда отнимает у сторон весомую часть денежных средств.

Дарственная также имеет ряд плюсов.

К ним относится отсутствие налога при осуществлении передачи жилплощади в дар между близкими родственниками, а также достаточно простое оформление.

Минус же состоит в том, что если под договор маскируется купля-продажа, то закон не охраняет факт передачи денежных средств , а значит одна из сторон может быть легко обманута.

Выводы

Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки .

Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.

Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки .

Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.

И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.

Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство .

Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры? Узнайте об этом из видео:

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи . При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи - через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками . А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов . Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности .
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Перед тем, как совершить ту или иную сделку, необходимо продумать, что дороже или дешевле, хочет человек ее продать или подарить. Ниже рассмотрим два вида договора – дарения и купли-продажи и определимся с их достоинствами и недостатками.

Что лучше дарственная или договор купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:

• покупатель;
• продавец.

Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:

1. Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
2. Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.

Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.

Судить о том, что лучше, дарственная или купля - продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.

Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.

Чем отличается договор дарения от купли-продажи

Для того чтобы выделить преимущества и недостатки договора дарения и купли-продажи для последующего их сравнения, приведем таблицу:

Из данной таблицы видно, что эти два вида договора кардинально отличаются друг от друга, поэтому зачастую очень сложно сделать вывод о том, какой из них лучше. Все зависит от ситуации, предшествующей заключению.

Что дешевле оформить дарственная или покупка-продажа

Этот вопрос является достаточно спорным. Основные траты, которые могут иметь место при заключении договора, следующие:

1. Оплата юриста для составления документа.
2. Пошлина за регистрацию вашего соглашения.
3. Пошлина за регистрацию перехода права.

И в том и в другом случае плата по этим двум соглашениям является одинаковой.

Единственное преимущество дарственной имеет в ситуациях, когда, например, отчуждается квартира или дом близкому родственнику. В этом случае ему не нужно уплачивать налог на имущество.

Исходя из всех остальных вышеуказанных критериев сложно судить о том, что лучше и выгоднее оформить – дарственную или куплю-продажу. Все зависит от того, какое имущество отчуждается и между кем заключается соглашение.

Что проще и быстрее оформить: дарение или продажу

При ответе на данный вопрос необходимо исходить из того, каков предмет договора. Так, если речь идет о движимой вещи, то быстрее оформить договор дарения, так как в данной ситуации нет необходимости производить те или иные расчеты, подписывать акты приемки-передачи, пересылать счета на оплату и др.

В той ситуации, когда имеет место передача земельного участка, дома или другой недвижимости, то установить, чем отличаются данные договоры практически невозможно, так как и по стоимости и по длительности оформления они будут равнозначными. Если одариваемым является несовершеннолетний сын или другой близкий родственник, то преимущество будет лишь в освобождении от уплаты налога, никакой другой разницы и отличия в оформлении двух этих актов нет.

Дарственная на недвижимость: квартиру, дом, машину плюсы и минусы

Как было установлено выше, главным преимуществами договора дарения считаются всевозможные налоговые послабления. Поэтому оформляя дарственную на недвижимость плюсом станет освобождение дарителя от налога на прибыль и одаряемого (если он близкий родственник) от налога на имущество. Еще одним плюсом является и то, что в дарственной, в большинстве случаев, можно указать практически любую стоимость дара.

Говоря о минусах договора дарения нужно отметить, что опасно заключать подобного рода сделки с посторонними лицами. Гражданским кодексом закрепляется возможность обещания дарения в будущем. Такими уловками часто пользуются мошенники и посягают на жизнь и здоровья гражданина для получения желаемого недвижимого имущества.

Машина относится к движимому имуществу и на нее распространяются в большинстве своем все положения, указанные выше. Плюсом такого договора является то, что переход права в этой ситуации в уполномоченных государственных органах регистрировать не нужно.

Для одариваемого

При заключении договора дарения для одариваемого минусов практически не существует. Если он близкий родственник дарителя, то он освобождается от уплаты налога, если нет – то не предоставляет никакого встречного возмещения за полученное им в дар имущество.

Минусом может стать лишь возможная оговорка в договоре о том, что при смерти одаряемого имущество переходит обратно к дарителю, что лишает одаряемого передать полученное в дар имущество по наследству.

Для дарящего

Если стороны договора близкие родственники, то минусов для дарящего в этом практически нет. Иное дело обстоит в ситуациях, когда соглашение подобного рода заключается между посторонними людьми. Основным минусом является то, что за передачу имущества в этом случае не предусмотрено никакого встречного предоставления.

Преимущества и недостатки дарственной между родственниками

Как уже отмечалось ранее, основным плюсом заключения дарения такого рода является лояльная система налогообложения. Что же касается минусов, зачастую близкие родственники имеют сложные отношения. Дарственная зачастую помогает скрыть то или иное имущество должника. При передаче, например, квартиры близкому родственнику он может на полных правах выселить первоначального собственника из нее. Пожалуй, это и есть один из самых весомых минусов сделки.

Посмотрите, также, это видео:

Дарственная после развода

Как известно, все что нажито супругами во время брака является их совместной собственностью. Это правило действует при условии, что никаких дополнительных соглашений, например, брачного договора, между ними не было заключено.

После того как прекращение брака официально зарегистрировано и произойдет «развод», у сторон появляется возможность совершать того или иного рода сделки друг с другом. Сюда относится и договор дарения, и соглашение о купле-продаже. В остальном, действуют все те правила, о которых рассказывалось ранее.

Договор купли-продажи - плюсы и минусы, что нужно знать

Этот договор является возмездной сделкой, что уже само по себе можно считать огромным плюсом для продавца. Несомненным минусом является то, что обе стороны при этом должны будут уплатить налог при совершении сделки. В остальном этот договор мало чем отличается от дарственной и выбирать что лучше вольны сами стороны соглашения.

При заключении договора купли-продажи нужно знать, что расторгнуть его можно не иначе как по соглашению сторон. В противном случае за защитой своих прав придется обращаться в суд.

Таким образом, для того чтобы произвести отчуждение дома, дачи, доли необходимо уяснить, какой вид соглашения в данной ситуации будет проще. В отношениях с детьми в большинстве своем заключаются договоры дарения, с посторонними людьми – купли-продажи.

Текст: Дмитрий Наумкин Фото: Алексей Александронок

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье... В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит - лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов , и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет . В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание . В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения - сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, - это покупка комнаты или доли в квартире», - считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ - 13% от полученного дохода.

«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», - замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения - это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее - не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя - не всегда.

После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, - замечает Елена Василевская. - А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, - это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники - дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Популярные подарки

Специалист «Адвекс. Недвижимость» отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют «двухэтапную сделку». Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными.

Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид. Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения - иногда вынужденная мера. «Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», - говорит он.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку. «Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», - отмечает эксперт. В целом, договор дарения - это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.

Введение

Зачастую юридически значимые сделки сопровождаются различными расходами. При совершении подобных процедур с недвижимостью затраты возрастают и чтобы сэкономить участникам следует определиться: купля продажа или дарственная .

Для того, чтобы сделать правильный выбор и понять, что дешевле, следует разобраться, что представляют из себя данные виды сделок. Прежде всего, нужно отметить, что и дарение и купля-продажа представляют собой гражданско-правовую процедуру, которая регулируется Гражданским кодексом РФ .

Договор купли-продажи заключается между покупателем и продавцом. В рамках соглашения осуществляется передача имущества, принадлежащего продавцу по праву собственности. В свою очередь, покупатель производит оплату этого имущества в соответствие с имеющейся договоренностью. Контролируется такая сделка .

Каждая из форм гражданско-правовых отношений имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Заключение того или иного соглашения напрямую зависит от конкретной ситуации. Если договоренность оформляется между , то выгоднее составить дарственную, а если в сделке участвуют посторонние люди, то следует заключать акт купли-продажи.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи

Акт купли-продажи заключается в простой письменной форме. Каждый пункт соглашения должен быть понятен и иметь лишь одну трактовку. В документе не допускается исправлений или ошибок, а все изменения вносятся путем заключения дополнительного соглашения .

Сторонами сделки выступают продавец – лицо, которому принадлежит имущество по праву собственности и покупатель – человек, желающий приобрести недвижимость и обладающий достаточной суммой денег.

В документе должны быть прописаны участники сделки, их реквизиты и права. Также акт купли-продажи обязан содержать полную информацию о предмете соглашения, и каким образом будет происходить оплата. Крайне важно указать сроки действия соглашения. Подобная сделка должна пройти госрегистрацию.

В качестве основного плюса можно отметить, что договор купли-продажи является возвратным и при желании и наличии оснований, стороны сделки могут его оспорить. Также преимуществом является простота и скорость составления акта.

Недостатки у такой формы сделки также существуют. В том случае, если собственник владеет жилплощадью менее трех лет, при продаже он будет обязан оплатить подоходный в размере 13% от стоимости объекта.

Преимущества и недостатки договора дарения

Дарственная также оформляется в простой письменной форме. Законом предусмотрена и устная форма сделки, в том случае, когда речь идет о непосредственной передаче имущества в режиме реального времени. Участниками соглашения являются даритель – человек, который владеет собственностью на законных основаниях и желает ее передать, и одариваемое лицо – гражданин, который получает имущество. Сделка является безвозмездной , то есть даритель добровольно передает свое имущество одариваемому и не получает за это какую-либо оплату. Также, дарственную практически невозможно оспорить.

В документе должна быть указаны следующая информация:

• данные об участниках сделки;
• основания для осуществления соглашения;
• объект дарения;
• дата заключение сделки.

Чем раньше документ пройдет госрегистрацию , тем лучше. Если в течение года с момента оформления дарственная не будет официально учтена, то договор потеряет свою силу, и оформлять соглашение придется заново.

В том случае, если сделка проводится между лицами, состоящими в родственных связях, подоходный налог с участников не взимается. В качестве минуса можно отметить то, что если одариваемое лицо пожелает продать имущество, ранее, чем через три года после получения, оно обязано будет уплатить 13% от его стоимости в качестве подоходного налога. Если оформляется дарственная, то выгода участников соглашения состоит в освобождении от уплаты налога.

Список необходимых документов

Как для оформления сделки купли-продажи, так и для составления дарственной потребуются определенные :

1. Личные документы участников сделки: паспорта, свидетельства о рождении.
2. Правоустанавливающие бумаги на имущество.
3. Техническая документация на : техпаспорт БТИ, план помещения, экспликация.
4. Письменное согласие других владельцев имущества.
5. Выписка из паспортного стола о количестве жильцов, зарегистрированных в квартире.
6. При совершении сделки с участием несовершеннолетних детей или недееспособных граждан, потребуется согласие органов опеки.

Перечень необходимой документации для обоих видов сделки одинаковый, за исключением того, что для оформления дарственной обязательными являются документы, подтверждающие родство участников сделки.

Заключение

В итоге, можно сделать несколько выводов:

1. Прежде чем выбрать, какой вид соглашения: дарственную или акт купли-продажи оформить, участникам следует ознакомиться с особенностями каждого вида сделки.
2. Дарственная представляет собой безвозмездную передачу имущества от одного человека другому.
3. Купля-продажа относится к возмездным сделкам.
4. Отличие дарственной от купли-продажи заключается в оформления и получении собственности. При дарении между родственниками подоходный налог не уплачивается, а при совершении купли-продажи, участники обязаны оплатить 13% от стоимости жилплощади.
5. Каждое из соглашений должно быть оформлено в письменной форме и официально зарегистрировано в Росреестре .
6. Для обоих видов сделки потребуется одинаковый пакет документации за исключением того, что для оформления дарственной нужно предоставить подтверждение родственных связей.