Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась. Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади. Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

• ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
• особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
• особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

• С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет, сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

• Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

Читайте также Раздел ипотеки при разводе: способы и порядок

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

• После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
• Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
• Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

• ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
• ст. 28 и 37 ГК РФ.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

• паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
• свидетельства о рождении малолетних детей;
• заявление от детей, достигших 14 лет;
• заявление от остальных взрослых собственников;
• свидетельство о браке;
• в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
• справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

1. кадастровый паспорт;
2. техническая документация;
3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
5. справка о цене жилья;
6. выписка из ЕГРН;
7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

• выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
• подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
• документ об отсутствии задолженности по квартплате;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
2. свидетельства о рождении детей:
3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН ;
4. разрешение опеки;
5. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств . Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант , когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Сегодня материнский капитал – один из способов получить материальную поддержку от государства. При этом использовать таковую возможно будет различными способами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Один из самых востребованных и часто применяемых – приобретение жилой недвижимости. Процесс таковой имеет свои тонкости, особенности.

Причем в последствии может потребоваться осуществить продажу таковой квартиры. Процесс данный имеет свои особенности и тонкости.

Одним из аспектов является обязательное наличие доли ребенка в таковом приобретении. Именно с этим связаны основные сложности при продаже недвижимости.

Так как понадобится получить разрешение органов опеки на свершение подобной операции. При отсутствии такового продажа будет попросту невозможна.

Основные моменты

Вопрос по поводу того, как продать квартиру купленную на материнский капитал и купить другую, является одним из самых актуальных.

Так как такого типа субсидия имеет большое количество тонкостей, связанных с её использованием. Со всеми ними нужно будет разобраться обязательно предварительно.

Государство осуществляет пристальный контроль за использованием средств материнского капитала.

Разобраться, как можно продать квартиру купленную на , достаточно просто.

Но предварительно понадобится изучить некоторые аспекты подобного типа процедуры. В первую очередь касается это документальной стороны.

Понадобится подготовит достаточно обширный перечень бумаг помимо договора купли-продажи. А также получить разрешения от уполномоченных органов на продажу таковой недвижимости.

К основным вопросам, разобрать которые нужно будет предварительно, сегодня относятся:

• что нужно знать;
• преимущества покупки недвижимости под МК;
• нормативное регулирование.

Что нужно знать

В первую очередь следует понимать, что покупка квартиры с участием материнского капитала подразумевает целый ряд важных моментов.

К таковым относится:

Соответственно, при приобретении другой квартиры понадобится вписать ребенка в собственники недвижимости. Важно учитывать, что данное требование должно быть выполнено в обязательном порядке.

В противном случае в судебном порядке Пенсионный Фонд , осуществляющий контроль за расходованием средств материнского капитала, попросту отзовет средства.

Судебная практика по этому поводу достаточно обширная и однозначная.

Преимущества покупки недвижимости под МК

При всех сложностях и ограничениях, налагаемых на использование материнского капитала в Российской Федерации, применение данной государственной субсидии имеет целый ряд самых разных положительных моментов.

К основным преимуществам покупки недвижимости можно будет отнести:

В свою очередь применение материнского капитала имеет некоторые минусы. К основным таковым относятся на данный момент времени:

Не допускается расходование средств материнского капитала на какие-либо цели, которые не имеют отношения к покупке недвижимости.

Также обстоит дело с продажей квартиры. Если она куплена с помощью материнского капитала, то понадобится приобрести аналогичную или же лучшую недвижимость.

В противном случае продажа будет фактически запрещена. Данный момент устанавливается законодательно.

Нормативное регулирование

Сегодня все вопросы по поводу материнского капитала возможно будет задать в отделении Пенсионного фонда РФ.

Соответственно, существует специальный нормативный документ, в рамках которого следует использовать таковой материнский капитал. Не допускается нарушение законодательных норм.

Называется он «О дополнительных мерах государственной поддержки семей». Он включает в себя некоторый перечень статей, которые достаточно подробно раскрывают вопрос использования материнского капитала.

Он включает в себя список понятий, применяемых в конкретном законе и иных аналогичных. Соответственно, изучение таковых позволит не допустить неверной трактовки данных.

Вопрос по поводу того, кто именно обладает правом на получение соответствующей государственной поддержки, раскрывается в .

Существует специализированный федеральный регистр лиц, которые обладают соответствующим правом на получение государственной поддержки.

Для постановки на учет в таковой опять же необходимо выполнение целого ряда самых разных требований. Все вопросы по этому поводу обозначены в .

При этом подтверждением права на использование конкретной субсидии является специальная форма материнского капитала.

На данный момент вопрос получения такового, а также описание его отражается в .

Описывается процесс получения такового, а также алгоритм последующего использования. Величина материнского капитала является фиксированной, но при этом она ежегодно индексируется.

Соответственно, необходимо будет использовать таковые средства только лишь на цели, обозначенные в данном нормативном законе. Исключения в этом смысле не допускаются.

Полный перечень целей, на которые возможно будет израсходовать материнский капитал, отражается в .

В данном разделе подробно описывается вопрос по поводу того, каким именно образом можно будет распорядиться полученными от государства средствами.

Для получения материнского капитала понадобится подать заявление в специальной форме. Формат такового установлен законодательно. Данный момент определяется .

Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий устанавливается .

В этом же разделе определяются основные требования к приобретаемому таким способом имуществу.

Но при этом обязательно должно быть выполнено требование касательно соблюдения прав ребенка.

В случае же нарушения таковых ПФР через суд взыщет всю сумму материнского капитала. Гражданам, по возможности, нужно будет самостоятельно ознакомиться с законодательством.

Таким образом можно избежать различных вопросов со стороны Пенсионного фонда, осуществляющего контроль.

А также самостоятельно проконтролировать соблюдение собственных прав. Если гражданин считает, что права его каким-либо образом были нарушены, то ему необходимо будет обратиться в суд для разрешения подобной ситуации.

Можно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Ответ на вопрос по поводу того, можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, положительный.

Но при этом понадобится соблюсти большое количество самых разных условностей. В первую очередь это касается именно соблюдения прав ребенка.

Так как если правило данное по какой-то причине соблюдено не будет – велика вероятность возникновения проблем с законом.

К основным вопросам, рассмотреть которые нужно перед продажей такой квартиры, относится:

• специфика такой сделки;
• необходимые документы;
• если без выделения долей;
• если недвижимость заложена;
• советы для продавца.

Специфика такой сделки

Подобного рода следка имеет определенную специфику. Таковую необходимо будет разобраться предварительно.

Только лишь таким образом возможно будет не допустить всевозможных затруднений. к основным особенностям относится:

Имеются также иные специфические моменты, связанные именно с продажей недвижимости, приобретенной под материнский капитал.

Именно поэтому необходимо будет заранее обратиться в Пенсионный фонд для получения консультации по этому поводу.

Видео: продажа квартиры купленной за счет маткапитала

Таким образом можно будет избежать очень многих затруднений. Одним из положительных решений является обращение к риелтору.

Необходимые документы

Помимо стандартного перечня документов, необходимых для продажи квартиры, приобретенной под материнский капитал, понадобятся также некоторые другие.

В стандартный набор бумаг, нужных при продаже таковой недвижимости, входит следующее:

• заявление от родителей или же опекунов – или же документ, который подтверждает отсутствие родителей;
• документ, подтверждающий стоимость недвижимости;
• документы о на недвижимость;
• справка об отсутствии по .

Помимо указанных выше потребуется собрать также остальные документы, необходимые для осуществления продажи.

Если без выделения долей

Одним из условий использования материнского капитала является выделение долей в приобретаемой квартире.

Потому понадобится после покупки или же снятия обязательно осуществить таковую процедуру. В противном случае могут возникнуть различного рода затруднения.

Отдельно стоит отметить, что при невыполнении данного требования родитель может быть привлечен по .

Если недвижимость заложена

Также важно учесть, что не допускается использование в качестве недвижимости, право собственности на которую имеет ребенок.

Именно поэтому фактически закладывать квартиру будет противозаконно. Исключением является лишь .

В статье ответы на вопросы: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, в чем опасность купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала? Кроме того, вы узнаете, как ускорить получение разрешения опеки и быстро выполнить регистрацию.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь . Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи . В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию. Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана. Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы. Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности. К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении. Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

• Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
• Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
• Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы. По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет. Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?

Как защититься?

1. Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
2. Был ли использован материнский сертификат?
3. Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ

Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.

Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства

Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.

Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге. Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации. Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.

Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:

• Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бО льших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
• В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
• Документы о регистрации приобретаемого жилья
• Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
• Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
• Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
• Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
• Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
• Ответственное заявление родителей о проведении сделки
• Заявление родителей по форме отдела опеки

В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.

Можно столкнуться с неожиданной проблемой по причине недостаточности площади, которая выделяется для проживания детям в новом доме. При расчете удельной площади на каждого зарегистрированного члена семьи в новом объекте может выясниться, что она сократилась.

К примеру, купив недорого для семьи из 4-х человек стройвариант площадью 100 кв.метров в новостройке на этапе котлована, вы наделили семью долями по 25% каждому. То есть, на каждого ребенка приходится в среднем 25 кв.метров.

Если приобрести новый объект с площадью 120 кв.м., но там будет дополнительно зарегистрирован еще один родственник (бабушка или дедушка), то средняя площадь на детей составит 24 кв.метра. Таким образом, условия проживания детей в новом доме формально ухудшились по этому критерию на 1 метр. Следовательно, в разрешении будет отказано.

Обратите на это внимание еще до покупки недвижимости. В случае выделения долей, будет разумным выделить как можно меньшие доли в собственности членам семьи. Не потому, что вы хотите их притеснить, а для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку

Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.

Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.

В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности. Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей. Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.

В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры. Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу. Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.

В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки. По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки. Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.

Как ускорить получение разрешения?

Идеальный способ ускорить процедуру получения разрешения в ООП – это иметь в собственности тот объект, в котором вы собираетесь проживать в дальнейшем. Владение квартирой, где вы сможете предоставить членам семьи площадь большую, нежели та в которой дети зарегистрированы сейчас, будет для отдела опеки железным аргументом. Если новое жилье соответствует санитарным нормам, то проволочек быть не должно.

В случае планирования одновременных сделок по продаже одной квартиры и приобретении другой, ускорить процесс поможет назначение регистрации обоих объектов в один день. Вам следует договориться с покупателем и продавцом о продаже и покупке в один день, предварительно согласовав зеркальные условия расчетов.

Если ситуация с получением разрешения зависает, рассмотрите вариант предоставления доли в собственности для детей в недвижимости своих родителей или родственников. Такие предложения вполне приемлемы для отдела опеки и могут устранить трудности с неукоснительным исполнением требований закона о защите несовершеннолетних.

Видео о рисках для покупателей и продавцов объектов, приобретенных с привлечением МК:

Заключение

В этом материале рассмотрены непростые случаи. Однако, дорогу осилит идущий и при определенной настойчивости нам под силу решить очень многие жизненные сложности. В том числе и продать квартиру, приобретенную на средства МК, потому что теперь такие вопросы как: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, — не должны вас пугать.

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство.
Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.
Поэтому , купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки. В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

• Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денег;
• Доля ребенка в квартире, приобретенной на материнский капитал, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется;
• Родители либо опекуны обязаны предоставить подопечному условия проживания, ни в чем не уступающие предыдущим;
• Если планируется переезд из городского жилья в деревню, могут понадобиться дополнительные доводы, чтобы получить разрешение. Например, подтверждение смены рабочего места, медицинская справка с соответствующей рекомендацией;
• Лучшим вариантом совершения сделки будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой.

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

• Заявления от лица родителей или опекунов;
• Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;
• Письменное согласие от детей старше 10 лет;
• Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении);
• Свидетельство о браке или разводе;
• Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;
• Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

• Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;
• Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности;
• Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;
• Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

• Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;
• Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.
В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца. По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.
Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации. В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

• Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;
• В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;
• Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;
• Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;
• При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

1. Найти жилплощадь для последующей покупки.
2. Предварительно заверить договоренность между сторонами нотариально.
3. Подать эту бумагу для получения разрешения вместе с другими документами.
4. При положительном решении заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор в Росреестре.
6. При оформлении права собственности выделить доли несовершеннолетним согласно законодательству РФ.

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев. Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем. Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость». Обращение к сотрудникам компании ускорит сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

• Юридическое сопровождение продажи и покупки;
• Квалифицированная оценка недвижимости;
• Подбор предложений и поиск потенциальных покупателей на основе собственной базы объявлений;
• Оформление договоров и сопутствующих документов.

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.