Социальный найм - определение, правила предоставления и особенности. Что такое социальный найм жилья

Многочисленные обещания властей, что в скором будущем каждый россиянин будет обеспечен достойным жильём, пока ими и остаются. В настоящее жилищные условия у более чем 70% граждан считаются ниже среднего. То есть, большинство живёт в домах или квартирах, где на одного жильца приходится менее одной комнаты. В этих процентах учтены люди, проживающие в очень плохих условиях, с нарушением жилищных норм и отсутствием горячей, а иногда и холодной воды. Все они нуждаются в улучшении жилищных условий, а значит претендуют на получение квартиры по договору социального найма.

Наивно полагать, что государственного жилья хватит на всех, но, возможно, именно вам удастся получить социальную квартиру. Мы подготовили серию статей, из которой вы узнаете особенности и условия заключения договора социального найма.

Что такое договор социального найма?

Договор социального найма жилого помещения представляет собой соглашение, на основании которого собственник (как правило муниципалитет) предоставляет жилплощадь лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Существует социальная и . Эти нормативы используются в разных обстоятельствах. Однако при решении выдать социальное жильё нуждающимся используется социальная норма.

Кроме того, на улучшение жилищных условий могут претендовать далеко не все. Читайте о том, кто может рассчитывать на предоставление жилых помещений по договору социального найма . Собственно, если вы решили попробовать получить бесплатное жильё, то начинать надо как раз с этого.

Многих волнует вопрос: нужно ли оформлять договор социального найма в том случае, если имеется ордер? Ранее и сейчас в этом вопросе нередко возникала путаница, что является законным основанием ордер или договор соцнайма. Часть людей пользовалась жилплощадью на основании ордера, другая часть – по договору.

На данный момент принят закон, по которому договор социального найма приходит на смену ордерам. То есть, заключать договор надо.

Плата за жильё

Социальное жильё предоставляется не на безвозмездной основе . Как аренда квартиры, социальный найм жилья подразумевает оплату, пусть и минимальную. Хотя для кого-то даже этот минимум уже много.

Итак, плата за жилое помещение по договору социального найма, что входит в этот список?

Оплата коммунальных услуг . Это водо- и электроснабжение; газоснабжение, если есть; отопление.
Оплата услуг по содержанию жилплощади . Кстати, если наймодатель не выполняет свои обязательства, а это капитальный ремонт самого жилого помещения, подъездов, фасадов, крыш и прочего, то наниматель вправе потребовать сокращения размера ежемесячной квартплаты.

Но есть и нюансы. В том случае, если это социальный найм, предусмотрены субсидии на оплату жилья.

В случае если жильё предоставлено по праву безвозмездного пользования, человек может не платить за пользование жилплощадью. Нужно только оплатить коммунальные платежи.

Порядок заключения договора соцнайма

Как мы уже писали выше, для заключения договора соц. найма требуется доказать факт того, что вы нуждаетесь в улучшении жилплощади. Если у вас есть ордер, на основании его вы сможете оформить договор быстрее и проще.

В любом случае, вам придётся собрать . Проверка пакета документов займёт около месяца. После того, вы получите сам документ. Ознакомьтесь с существенными условиями договора социального найма жилого помещения . Он должен быть оформлен правильно, так как только в этом случае договор будет иметь юридическую силу. Оформляется договор единожды, переоформлять его не требуется, так как он не имеет сроков.

Термин «социальный найм» наверняка слышали многие из нас, но мало кто задумывался над его смыслом. Точного и краткого определения у понятия нет. Говоря в общих чертах, найм – это вид договора, целью которого является удовлетворение потребности в жилье нанимателя.

Существует два вида такого рода договоров – коммерческий и социальный. Основное различие заключается в законодательной базе, на которую опираются юристы при составлении договора. Коммерческие наймы регулируются гражданским законодательством, а социальные жилищным кодексом РФ. Остановимся подробнее на последних.

Кто может осуществить найм

Собственником квартир, предоставляемых по социальному найму, является государственный или муниципальный фонд жилья. Согласно условиям, установленным в 60 статье ЖК, собственник обязуется передать квартиру нанимателю, то есть гражданину РФ для бессрочного пользования. Документ (договор) подписывается обеими сторонами.

Обычно от имени собственника действует (подписывает договор) Управление имуществом – орган самоуправления, относящийся к местной администрации.

Нанимателем выступает исключительно гражданин Российской Федерации, относящийся к категории малоимущих, принятый на учёт и признанный нуждающимся в жилье.

Программы социального найма в Москве

Столица – один из немногих регионов, где всё ещё предоставляется бесплатное жильё гражданам, стоящим в очереди на его получение.

Право на получение квартиры имеют две категории очередников:

люди, вставшие до 1 марта 2005 года – в список входят не малоимущие жители Москвы, поскольку ЖК тогда не требовал признания очередника малообеспеченным;
и граждане, вставшие на учёт после указанной даты – в списке находятся люди, признанные Управлением социальной защиты, как малоимущие.

Чтобы попасть в очередь на бесплатное жильё, семье необходимо относиться к категории малоимущих. Соответствующая справка выдаётся в Управлении социальной защиты. С этим документом следует обратиться в управление района по месту жительства.

Социальный найм предоставляется исключительно в порядке очерёдности. В первую очередь жильё получают ветераны Второй Мировой войны, дети, оставшиеся сиротами, инвалиды (или больные тяжёлыми хроническими недугами), переселенцы из ветхих домов.

На одного человека полагается 18 кв. метров жилой площади. Но по факту в Москве одному человеку дают однокомнатную квартиру площадью до 36 кв. метров (меньших размеров квартиры такого типа сейчас не строят). Плата составляет до 1,8 рубля за квадратный метр. Передавать по наследству или продавать помещение нельзя. Все перепланировки в квартире производятся только по согласованию с администрацией города.

После перестройки благодаря приватизации и активному строительству большая часть жилья перешла в категорию частной собственности. Однако на балансе государства остается определенное количество муниципальных квадратных метров. Именно такая недвижимость передаются гражданам по договору социального найма.

Соглашение о соцнайме сегодня заключается во всех случаях, когда городской жилищный фонд выделяет человеку площадь для постоянного проживания. Этот договор считается бессрочным и безвозмездным: наниматель может жить в квартире, сколько пожелает, и обязан оплачивать только коммунальные услуги.

Наиболее распространенная ситуация для соцнайма – это улучшение жилищных условий льготников и очередников. В данном случае недвижимость для безвозмездного пользования предоставляется достаточно узкой категории граждан по норме 18 кв. м площади на человека.

Кроме того, оформление договора социального найма становится обязательным этапом приватизации недвижимости для россиян, которые получили свои квартиры еще в советские времена. Спокойно жить в муниципальной квартире можно и по старому ордеру, однако для того, чтобы перевести квадратные метры в собственность, прописать нового члена семьи или оформить жилищную субсидию, нужен документ о соцнайме.

Кто имеет право на соцнайм жилья

Главное условие для получение соцнайма – отсутствие крыши над головой. У претендента на бесплатное жильё от государства не может быть в собственности другой недвижимости, либо её площадь должна быть меньше нормативов, установленных местными властями. Естественно, речь не идет о гражданах, у которых уже есть старый ордер на квартиру – для них заключение договора соцнайма является лишь техническим вопросом переоформления документов.

Сегодня россияне по договору соцнайма могут претендовать на муниципальное и федеральное жильё. В соответствии со статьей 49 ЖК муниципалитеты предоставляют свободные квадратные метры малоимущим гражданам, которые проживают на обслуживаемой ими территории. Недвижимость из федерального фонда распределяется между очередниками: это люди, которые официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Помимо малоимущих в очередь включаются:

Жители муниципальных квартир в домах под снос
Жители муниципальных квартир в домах, которые переводятся в коммерческий фонд
Люди, которые хотят получить муниципальную квартиру меньшей площади
Инвалиды 1 и 2 группы
Ветераны Великой Отечественной войны
Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС
Люди, потерявшие жильё из-за катастроф и стихийных бедствий
Военнослужащие и силовики, пострадавшие при исполнении служебных обязанностей

При этом среди всех категорий нуждающихся выделяются те, кому государство обязано предоставить жиль вне очереди. Первыми на муниципальную недвижимость вправе претендовать дети-сироты, жители аварийных домов и люди с тяжелыми хроническими заболеваниями, а также россияне, которые отслужили в армии или вернулись из мест лишения свободы.

Как оформить договор соцнайма

Для заключения договора социального найма гражданину нужно обратиться в отдел по управлению недвижимостью местной администрации. Это может быть жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда, многофункциональный центр оказания госуслуг или другой орган в зависимости от населенного пункта.

Чиновники обязаны бесплатно рассмотреть заявление на соцнайм, проверить соответствие документов всем требованиям и в течение 30 дней поставить человека на очередь. Однако быстрое прохождение первого формального этапа отнюдь не гарантирует оперативное получение жилья: свободных площадей практически нет и выдаются они очень медленно. Для того, чтобы попасть в список претендентов на бесплатную квартиру, нужно предоставить:

Справку о составе семьи
Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи
Свидетельство о браке или разводе
Справка из Росреестра об отсутствии жилья в собственности у всех членов семьи
Справка о признании семьи малоимущей (из отдела соцобеспечения)
Справка о доходах
Документы, дающие право на жильё вне очереди (справка об инвалидности, военный билет и пр)

По форме договор социального найма – стандартное соглашение между арендодателем (муниципалитетом) и нанимателем (гражданином). В документе должны быть указаны основные сведения о квартире (адрес, площадь, количество комнат и пр), условие безвозмездной и бессрочной аренды, а также права и обязанности сторон.

Права и обязанности жильцов при социальном найме

Основное отличие социального найма от коммерческого – отсутствие арендной платы. Однако это не значит, что жилец будет полностью освобожден от расходов по содержанию имущества. Он обязан своевременно оплачивать услуги ЖКХ, а также обеспечивать сохранность помещения: производить уборку и мелкий ремонт. Единственная статья «коммуналки», которая не распространяется на жителей муниципальных квартир, - это взнос на капремонт. Эти траты ложатся на плечи только собственников квадратных метров.

Кроме того, обычный договор на заключается на краткий срок (до года) и продлевается по соглашению сторон. Это позволяет собственнику довольно просто избавиться от нежелательного жильца без веских причин. В случае социального найма соглашение считается бессрочным и добросовестный наниматель может годами спать спокойно. Но жилищный фонд, который принимает решение о предоставлении квартиры, все же вправе указать арендатору на дверь. Основанием для этого может стать:

Неоплата коммунальных услуг
Использование жилья не по назначению (под склад, офис и пр)
Пересдача квартиры внаем третьим лицам без согласования с муниципалитетом
Незаконная перепланировка
Приобретение собственного жилья (покупка квартиры или дома, получение наследства и пр)

При этом жильцы муниципальной недвижимости могут по своему усмотрению прописывать в квартире родственников , делать в помещении косметический ремонт по своему вкусу, а также перевести полученные квадратные метры в собственность, если право на приватизацию не было использовано ими ранее.

Ипотека и аренда — сегодня самые распространенные варианты получения жилья. Однако ипотека требует больших денежных вложений и приводит при нынешней системе отечественного кредитования к огромным переплатам. А если кредит по каким-то причинам не удается погасить, то и квартира теряется, и ранее уплаченные средства. Аренда — не многим лучше:

за десятки лет можно выплатить двойную стоимость квартиры, но она так и не станет собственностью;
тем не менее степень свободы при аренде больше — худшее, что может грозить должнику — принудительное выселение.

Арендовать можно не только частную квартиру, но и жилье, которое является собственностью:

государственной;
муниципиальной;
коммерческой, которая целенаправленно сдается в социальный наем.

Социальный наем выгоднее коммерческого найма:

Ежемесячная плата по найму: 8000 — 15 000 руб.

Однако воспользоваться им могут не все граждане.

Жилищный социальный фонд с правом использования его для найма был создан еще 24.12.1992 г. : это право закреплено статьей 12 Закона РФ № 4218−1 (Об основах федеральной жилищной политики).

21.07.2014 г. был утвержден Федеральный Закон N 217-ФЗ о некоммерческом найме жилых помещений, вносящий изменения в Гражданский Кодекс, регулирующие отношения по найму жилья социального фонда.

Закон определяет:

Основания, по которым гражданин признается нуждающимся в социальном жилье.
Требования к жилью социального фонда.
Стандартную структуру договора о социальном найме.
Кто может быть наймодателем и нанимателем.
Срок действия договора.
Права и обязанности сторон.
Условия продления, расторжения и прекращения действия договора.
Порядок выселения.
Учет граждан, нуждающихся в жилье по договору социального найма.
Что такое наемный дом, и как осуществляется управление им.
Размер платы по договору и порядок ее взимания.
Размер ежегодной индексации социальной арендной платы.
Особенности государственной регистрации ограничения прав собственности на жилье социального найма.
Правила ипотеки наемного дома.
Правила аренды земельных участков под строительство наемного социального жилья.
Ответственность за нарушение по заключению и исполнению договора о социальном найме.
Освоение территории под строительство наемных домов коммерческого использования и организацию аукционов на право освоения таких территорий.

Категории граждан, имеющих право на социальный наем

В разных субъектах РФ возможны свои льготные категории.

Признать нуждающимися в улучшении жилищных условий путем социального найма могут граждан РФ, чей доход не превышает установленного максимального дохода (размер максимального дохода устанавливается свой в каждом регионе).

В Санкт-Петербурге правом на социальное жилье по найму до настоящего времени обладали:

Многодетные семьи (с тремя и более детьми).
Ветераны ВОВ и боевых действий.
Инвалиды.
Герои Советского Союза.
Пережившие блокаду или репрессии.
Дети-сироты.

Социальный наем в Москве

В Москве право на социальный наем имеют только малоимущие граждане, проживающие в столице не меньше 10 лет, причем если последние пять лет они не улучшали свои жилищные условия.

Для того, чтобы подать заявление на постановку в очередь, необходимо обратиться в УДЖП и ЖФ (Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда) г. Москвы.

Условия для получения жилья по социальному найму

Постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий посредством предоставления им жилья социального найма возможна при следующих условиях:

Недостаток жилой площади — на каждого члена семьи приходится квадратных метров меньше нормы:
- В Москве текущие нормы — 10 м 2 (для отдельных квартир) и 15 м 2 (для коммунальных).
- В Санкт-Петербурге эти цифры соответственно — 9 и 15.
- При этом учитывается площадь, находящаяся в собственности всех лиц, а не только та, где эти граждане реально проживают.
Непригодность жилья для проживания (ветхое, предназначенное под снос, аварийное и т. д.).
Частичные удобства — отсутствие каких-нибудь важных коммуникаций или оборудования:
- водопровода или канализации;
- отопления;
- горячей воды или газовой колонки;
- ванной и туалета;
- газовой или электрической плиты.
Совместное проживание в коммунальной квартире с тяжело больным.
Отсутствие прав собственности на жилье у всех членов семьи, но наличие права на проживание в Москве.

При переезде в другой город федерального значения (Москву, С-Петербург, Севастополь) или другую муниципию РФ с целями получения по договору найма социального жилья гражданин не снимается с очереди на социальный наем по прежнему месту жительства (п. 3, ст. 56, ГК).

Требования к жилью социального фонда

Жилье должно отвечать существующим стандартным строительным, санитарно-гигиеническим нормам и нормам безопасности.
Быть отдельным и благоустроенным.
Площадь его на каждого члена семьи должна быть достаточной (нарушение нормы ЖП может стать основанием для отказа в найме).

Жилье в наемном доме, предназначенное для социального найма не может использоваться как нежилое помещение.

Договор социального найма

Договор документально подтверждает передачу наймодателем жилого помещения нанимателю для пользования и проживания.

Наймодатели и наниматели

Наймодатель — это всегда одно лицо (ст. 912, ГК):

государственный (муниципальный) орган или уполномоченная им организация;
организация-собственник помещения из частного жилфонда или наемного дома.

Уполномоченные собственником социального жилья организации не могут передавать свои полномочия третьим лицам.

Наниматель (ст. 913, ГК):

Нанимателем может быть только гражданин РФ.
Права на предоставление жилья по договору социального найма определяются на разных уровнях (от федерального до органов местного управления) и приведены выше.
Если при льготном предоставлении жилья превалирует имущественный подход, устанавливается максимальный доход гражданина:
- Максимальный доход нанимателя и проживающих с ним совместно членов семьи не должен быть выше суммы, позволяющей приобрести жилье из собственных средств или при помощи кредита.

Ограничение прав собственности

Собственником социального жилья наниматель не является.

Ограничение прав собственности подлежит регистрации в кадастровых государственных органах на законодательной основе (п. 4, ст. 911, ГК).

Сам договор найма также подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора социального найма

Договоры социального найма раньше были бессрочными, то есть заключались практически на всю жизнь.
Но в настоящее время введена поправка о заключении договора на срок не менее года и не более 10 лет (п. 1, ст. 916 ГК).
Срок обычно выбирает наниматель.
Если на помещения социального дома или на наемный дом обращено взыскание, то договор заключается на один год.

Права и обязанности сторон

Содержание и ремонт помещения социального фонда входит в обязанность наймодателя, если договор не содержит иного (п. 2, ст. 917 ГК).
Наниматель не имеет права сдавать жилье в поднаем или безвозмездное пользование (ст. 917, п. 3, ГК).
Проживать в квартире вместе с нанимателем могут только члены его семьи или приравненные к ним другие родственники или иждивенцы. Иным гражданам разрешается проживать вместе с нанимателем в исключительных случаях. (ст. 918, ГК).

Продление договора социального найма

Договор продлевается, если по истечению его срока наниматель не утрачивает льготных прав.

Если же наниматель не входит больше в льготную категорию граждан, то продлить договор он может только в том случае, если на данное жилье не претендуют другие люди, имеющие на это права.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут добровольно нанимателем:
- при согласии всех членов семьи, проживающих с ним;
- с предварительным письменным уведомлением наймодателя за три месяца.
Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя происходит в случае:
- несвоевременной платы за жилье;
- накопление долга по коммунальным платежам, превышающего трехмесячную задолженность;
- сдачи помещения в аренду или безвозмездное пользование;
- наличия у нанимателя или членов его семьи другого жилья (жилищного, жилищно-строительного, потребительского кооператива), превышающего в сумме норматив жилой площади на одного человека;
- утраты льгот, являющихся основанием для предоставления жилья по социальному найму;
- разрушения жилья;
- смерти нанимателя.

Плата за наем и коммунальные услуги

Размер платы за наем, порядок ее изменения и индексации устанавливается органами местного самоуправления, в соответствии с ч.1 — 5, ст. 1561 ГК:

Сумма платы за один квадратный метр жилья не должна превышать максимальной нормы, установленной государственной властью для данной территории и должна соответствовать уровню благоустройства.

Ирина Самойлова

9582

Проблема жилья в нашей стране не утрачивает свою остроту. В связи с недоступностью квадратных метров, многие готовы принимать скромные презенты от государства в виде социального жилья по договорам найма. Типовая форма таких договоров утверждена законодательно, вместе с тем, нанимателям стоит обратить внимание на нюансы и особенности, выяснить основные моменты. О предоставлении жилого помещения по договору социального найма читайте в статье.

Фото с Flickr.com

Как в любом договоре с недвижимостью существенные условия это:

стороны;
само недвижимое имущество;
плата;
срок.

Обращаем внимание, что найм отличается от аренды субъектным составом, в первом случае наймодатель - РФ, субъект РФ или МО (муниципальное образование), а наниматель - гражданин РФ - и никак по-другому. Не стоит путать и найм социальный и договор найма в жилищном фонде социального использования. Найм помещений в жилищном фонде социального использования - сделка, которая появилась в 2014 году, право на такой найм имеют люди, доход которых не позволяет им приобрести жилье, в том числе и в ипотеку. Плата за такое имущество будет гораздо выше, чем плата по договору социального найма, а срок договора ограничен 10 годами.

Основные моменты по оформлению договора

Форма договора - простая письменная. Ни нотариальное удостоверение, ни госрегистрация не требуются.
Обратите внимание, что договор может быть заключен со множественностью лиц. Это значит, что все члены семьи должны быть прописаны в договоре как наниматели - супруг(а), дети и родители. Вы можете вписать туда и других близких родственников. Только имейте в виду, что в случае приватизации все они будут иметь право на недвижимость в равных долях, и без их согласия вы не сможете ничего сделать с квартирой - приватизировать, обменять, вселить или прописать кого-то.
Предмет договора - квартира, ее часть, дом или его часть. Основные требования - жилое и изолированное помещение. То есть, если это часть, то с отдельным входом. Исключение - жилье одинокому гражданину. Так как существует норма квадратных метров на человека, в каждом регионе своя примерно от 12 до 18 кв.м., то одинокому инвалиду может быть предоставлена изолированная комната. Плата включает в себя:

плату за наем;
услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
текущий ремонт общего имущества;
коммунальные платежи.

Малоимущие семьи освобождаются от платы на наем, сумма которой является весьма символической. Льготы по коммунальным платежам сохраняются.
Договор без срока, то есть на все время, пока гражданин будет нуждаться в жилье.

Какие нюансы надо учесть, заключая договор социального найма

Вы получаете не только право пользования непосредственно квартирой, но и общим имуществом в доме, например подвальными помещениями. Соответственно, и платить за это имущество тоже надо.
Капитальный ремонт - обязанность собственника. Вас никто не может принудить платить за него деньги.
Если вы считаете, что предлагаемая квартира не соответствует требованиям к жилым помещениям, Вы можете от него отказаться. В этом случае, никто не имеет право вычеркнуть вас из списка нуждающихся, а государство обязано предложить другое жилье. В случае, если гражданина вынуждают подписать договор социального найма квартиры, которая лишена удобств, в которой нет нормальных условий - нужно обращаться в суд и в правоохранительные органы.
Договор соцнайма заключается на основании решения муниципалитета о предоставлении жилья. Граждане, стоящие на учете, получают квартиру в порядке очереди. Исключения:

если у кого-то из членов семьи заболевание, которое опасно для совместно с ним проживающих;
если ранее предоставленное жилье или имущество в собственности утрачено, подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.

Само помещение передается нанимателю по акту. Срок для передачи - 10 дней.
Важный момент - прекращение и расторжение договора. Отношения прекращены, если наниматель выехал в другое место жительства. Договор расторгается только в суде. Основания для наймодателя для обращения в судебные органы:

просрочка коммунальный платежей, минимальный срок - 6 месяцев;
несоблюдение правил пользования имуществом. То есть, порча недвижимости, не проведение ремонта и так далее. В каждой конкретной ситуации собственник сам устанавливает являются ли действия или бездействия нанимателя нарушениями.

Наниматель может с согласия наймодателя:

временно вселить кого-то из родственников и знакомых;
произвести перепланировку или реконструкцию;
поменять субъектный состав, то есть в качестве нанимателя вписать другого члена семьи;
сдать в поднаем.

Наниматель не вправе:

продать жилье;
подарить;
завещать.

Вывод

Таким образом, договор найма - одна из форм приобретения в пользование помещений жилого фонда. Заключая такой договор, надо заранее осмотреть помещение, которое вам предлагают, сверить его характеристики в решении о предоставлении жилого помещения и договоре. Помните - вы вправе отказаться от жилья, которое находиться в непотребном состоянии без потери право на нормальные квадратные метры со всеми минимальными удобствами